Wer darf an der Eigentümerversammlung teilnehmen? Der Mieter möchte bei der Abstimmung über die Heizung zuhören, eine ältere Eigentümerin bringt ihren Sohn mit, ein Eigentümer erscheint mit Anwalt. Dieser Ratgeber richtet sich an Wohnungseigentümer, Vermieter einer Eigentumswohnung und Mitglieder im Verwaltungsbeirat. Er erklärt auf Grundlage des Wohnungseigentumsgesetzes und der Rechtsprechung, wer dabei sein darf.
Das Wichtigste in Kürze
- Eigentümerversammlungen sind nach herrschender Meinung nicht öffentlich; ein eigenes Recht zur Teilnahme haben nur Wohnungseigentümer, werdende Eigentümer und der Verwalter.
- Jeder Eigentümer kann sich mit einer Vollmacht in Textform vertreten lassen (§ 25 Abs. 3 WEG); die Gemeinschaftsordnung kann den Kreis beschränken.
- Mieter haben kein Teilnahmerecht; andere Personen wie Berater und Begleitpersonen nur bei berechtigtem Interesse, Gäste per Geschäftsordnungsbeschluss.
- Unbefugte Teilnahme macht Beschlüsse nach herrschender Meinung nur anfechtbar; die Anfechtung hat nur Erfolg, wenn sie sich auf das Ergebnis ausgewirkt haben kann.
Teilnahme Eigentümerversammlung: Grundsatz der Nichtöffentlichkeit
Die Eigentümerversammlung, im Gesetz Wohnungseigentümerversammlung genannt, ist das zentrale Organ und Gremium der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier treffen die Eigentümer durch Beschlussfassung ihre Entscheidungen über Themen wie die Verwaltung der Wohnanlage, die Instandhaltung am Gemeinschaftseigentum, Modernisierungen und andere Maßnahmen, Änderungen der Hausordnung und das Hausgeld (§ 23 Abs. 1 WEG).
Eigentümerversammlungen sind nach herrschender Meinung nicht öffentlich. Hinter dem Grundsatz der Nichtöffentlichkeit steht ein Gedanke, den der Bundesgerichtshof zu Vertretungsklauseln formuliert hat: Gemeinschaftsfremde Einwirkungen sollen von der Gemeinschaft ferngehalten werden, und die Eigentümer sollen Meinungsverschiedenheiten möglichst unter sich austragen (BGH, Urteil vom 28. Juni 2019, Az. V ZR 250/18, Rn. 9 und 14, mit Verweis auf V ZB 24/92).
Daraus folgt ein Personenkreis in drei Stufen. Ein eigenes Teilnahmerecht steht den Wohnungseigentümern und dem Verwalter zu. Bevollmächtigte nehmen anstelle eines Eigentümers teil. Allen Dritten, also Personen wie Mietern, Beratern oder Gästen, fehlt ein eigenes Recht; sie brauchen einen besonderen Grund oder die Zustimmung der Versammlung.
| Eigenes Teilnahmerecht | Nur mit Grund oder Zulassung |
|---|---|
| Eingetragene Wohnungseigentümer, werdende Eigentümer, Verwalter; Bevollmächtigte anstelle eines Eigentümers | Andere Personen: Mieter, Berater, Begleitpersonen, Sachverständige, Handwerker |
Teilnahmeberechtigung der Eigentümer: wer an der Eigentümerversammlung teilnehmen darf
Teilnahmeberechtigt sind die Personen, die im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind; sie sind auch Träger des Stimmrechts (Urteil vom 20. November 2020, Az. V ZR 64/20, Rn. 17). Wer eine Eigentumswohnung gekauft hat, aber noch nicht eingetragen ist, kann nur mit Vollmacht des Verkäufers an der Eigentümerversammlung teilnehmen.
Werdende Eigentümer: Beim Erstbezug einer neuen Wohnanlage gilt eine Ausnahme. Wer einen durch Vormerkung gesicherten Anspruch gegen den teilenden Eigentümer hat und dem die Räume übergeben wurden, gilt gegenüber der Gemeinschaft als Wohnungseigentümer (§ 8 Abs. 3 WEG). Er darf an der Versammlung teilnehmen und abstimmen.
Miteigentümer und Nießbraucher: Sind mehrere Personen Eigentümer einer Wohnung, etwa Ehepartner, darf jeder teilnehmen; abstimmen können sie nur einheitlich (§ 25 Abs. 2 WEG). Ein Nießbraucher hat kein Stimmrecht (Beschluss vom 7. März 2002, Az. V ZB 24/01) und nimmt nur mit Vollmacht an der Versammlung teil.
Die Teilnahme an der Eigentümerversammlung gehört zu den elementaren Rechten jedes Eigentümers. Wird jemand nicht zur Versammlung eingeladen, sind die Beschlüsse in der Regel anfechtbar, bei böswillig gezieltem Ausschluss ausnahmsweise nichtig (Urteil vom 20. Juli 2012, Az. V ZR 235/11). Mehr zur Einladung im Beitrag Eigentümerversammlung einberufen.
Keine Teilnahmepflicht: Zu den Pflichten der Eigentümer gehört das Erscheinen nicht. Beschlüsse gelten aber auch bei Abwesenheit, denn es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG), und ein Quorum gibt es seit der Reform zum 1. Dezember 2020 nicht mehr.
Vertretung per Vollmacht: Regelung in der Gemeinschaftsordnung
Wer nicht selbst zur Eigentümerversammlung kommt, kann sein Stimmrecht übertragen. Die Vertretung ist grundsätzlich durch jede beliebige Person möglich (V ZR 250/18, Rn. 8). Die Vollmacht bedarf der Textform (§ 25 Abs. 3 WEG), also einer lesbaren Erklärung mit Namen auf einem dauerhaften Datenträger (§ 126b BGB). Eine E-Mail genügt; Schriftform verlangt das Wohnungseigentumsgesetz nicht.
Die Gemeinschaftsordnung kann den Personenkreis aber durch eine Regelung beschränken, etwa auf Ehepartner, andere Eigentümer oder den Verwalter. Eine solche Regelung ist wirksam, darf aber nicht zu eng ausgelegt werden; eine Firma darf sich zum Beispiel durch einen eigenen Mitarbeiter vertreten lassen (V ZR 250/18, Rn. 8, 10 und 12).
Der Bevollmächtigte nimmt anstelle des Eigentümers teil, nicht zusätzlich, und die Beschlüsse, an denen er mitwirkt, binden den Eigentümer. Form, Muster und Weisungen erklärt der Beitrag „Vollmacht für die Eigentümerversammlung: Form, Vertreter, Muster“.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
(3) Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.
Mieter in der Eigentümerversammlung: kein eigenes Teilnahmerecht
Mieter sind keine Mitglieder der Eigentümergemeinschaft. Sie haben deshalb weder ein Teilnahmerecht noch ein Stimmrecht, auch wenn Themen wie die Hausordnung, Lärm aus einer Wohnung unter Nachbarn oder eine Sanierung sie direkt betreffen. Ihre Rechte und Pflichten ergeben sich aus dem Mietvertrag, nicht aus dem Wohnungseigentumsgesetz.
Ein Mieter kann trotzdem an der Eigentümerversammlung teilnehmen, und zwar auf zwei Wegen: als Bevollmächtigter seines Vermieters, wenn die Gemeinschaftsordnung keine Vertreterklausel enthält, oder als Gast, wenn die Versammlung ihn für einen Punkt der Tagesordnung zulässt. Als Gast stimmt er über Beschlüsse nicht mit ab.
Gilt eine Vertreterklausel, darf ein Eigentümer auch seinen Mietverwalter, den er mit allen Angelegenheiten seiner Wohnung betraut hat, nicht schicken (V ZR 250/18, Rn. 14). Der Vermieter der Wohnung informiert die Mieter in der Regel nach der Eigentümerversammlung über Beschlüsse, die das Mietverhältnis berühren.
Berater und Begleitpersonen: Ausnahme bei berechtigtem Interesse
Einen Berater, etwa einen Anwalt, darf ein Eigentümer nach herrschender Meinung nur in die Eigentümerversammlung mitbringen, wenn sein berechtigtes Interesse das Interesse der anderen an der Nichtöffentlichkeit überwiegt. Diese Rechtsprechung wird auf den Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 29. Januar 1993 (Az. V ZB 24/92) zurückgeführt.
Unter Umständen liegt der Grund in der Person, etwa bei hohem Alter, Krankheit oder fehlenden Deutschkenntnissen; dann kommt auch die Möglichkeit einer Begleitperson oder eines Dolmetschers in Betracht. Er kann auch in der Sache liegen, wenn schwierige Fragen oder Themen auf der Tagesordnung stehen, die den Eigentümer besonders treffen.
Sinnvoll ist es, die Teilnahme der Begleitung vorab beim Verwalter anzukündigen. Der Berater dient der Beratung des Eigentümers; abstimmen darf er nur mit zusätzlicher Vollmacht, und auf die Beschlüsse nimmt er sonst keinen Einfluss.
Tipp: Begleitung vorher ankündigen Teilen Sie dem Verwalter vor der Versammlung mit, wen Sie mitbringen und warum. So lässt sich die Zulassung zu Beginn klären.
Verwalter, Verwaltungsbeirat und Gäste: Zulassung durch die Versammlung
Der Verwalter beruft die Versammlung mindestens einmal im Jahr in Textform mit einer Frist von mindestens drei Wochen ein und führt den Vorsitz, sofern keine andere Regelung beschlossen wird (§ 24 Abs. 1, 4 und 5 WEG). Er ist daher bei jeder Eigentümerversammlung teilnahmeberechtigt und prüft als Versammlungsleiter die Teilnahmeberechtigung.
Zum Mitglied im Verwaltungsbeirat können nach § 29 Abs. 1 WEG Wohnungseigentümer bestellt werden; Nichteigentümer nach herrschender Meinung nur, wenn eine Vereinbarung das zulässt. Beiratsmitglieder, die Eigentümer sind, nehmen als Teil der Eigentümergemeinschaft teil.
Gäste: Andere Personen, etwa einen Architekten zu geplanten Maßnahmen oder einen Protokollführer, kann die Versammlung nach herrschender Meinung durch Geschäftsordnungsbeschluss mit einfacher Mehrheit zulassen. In der Praxis wird die Zulassung meist auf einen Tagesordnungspunkt beschränkt; der Gast geht vor der Abstimmung über die Beschlüsse, und die Zulassung steht im Protokoll.
Online-Teilnahme: Rechte per Videokonferenz
Die Eigentümer können mit einfacher Mehrheit beschließen, dass Eigentümer an der Eigentümerversammlung auch ohne Anwesenheit vor Ort teilnehmen und ihre Rechte bis hin zur Abstimmung über Beschlüsse elektronisch ausüben (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Eine rein virtuelle Versammlung braucht drei Viertel der abgegebenen Stimmen und muss mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein (§ 23 Abs. 1a WEG).
Die Nichtöffentlichkeit gilt bei der Teilnahme online genauso: In der Regel erhält jeder Eigentümer vom Verwalter einen persönlichen Zugang, den er Dritten nicht überlassen sollte. Technik und Datenschutz erklärt der Beitrag Virtuelle Eigentümerversammlung.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.
Unbefugte Teilnahme: Ausschluss, Beschlüsse und Anfechtung
Sitzen nicht berechtigte Personen im Raum, kann jeder Eigentümer das rügen. Zum Schutz der Gemeinschaft bittet der Versammlungsleiter sie dann hinaus oder lässt über ihre Zulassung abstimmen; beides gehört ins Protokoll.
Nach herrschender Meinung sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse dann nicht nichtig, sondern nur anfechtbar; Erfolg hat die Anfechtung nur, wenn sich der Verstoß auf das Ergebnis ausgewirkt haben kann. Das entspricht dem Prinzip, dass formelle Fehler nur zählen, wenn der Beschluss auf ihnen beruht (vgl. zur verkürzten Einberufungsfrist BGH, Beschluss vom 7. März 2002, Az. V ZB 24/01).
Schwerer wiegt oft der umgekehrte Fehler: Weist der Versammlungsleiter einen berechtigten Vertreter zurück, fehlt dem Eigentümer seine Stimme bei den Entscheidungen. Im Fall V ZR 250/18 wurde der Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters deshalb für unwirksam erklärt. Die Anfechtungsklage ist binnen eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben und binnen zwei Monaten zu begründen (§ 45 WEG).
Den gesamten Ablauf und die Mehrheiten erklären die Beiträge „Ablauf Eigentümerversammlung“ und „Mehrheiten Eigentümerversammlung“. Als Hausverwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg klären wir für jede Wohnungseigentümergemeinschaft Teilnahme und Vollmachten vor jeder Versammlung, mehr auf der Seite WEG-Verwaltung.
Häufige Fragen
Wer darf bei einer Eigentümerversammlung teilnehmen?
Die eingetragenen Wohnungseigentümer, werdende Eigentümer beim Erstbezug, der Verwalter und Bevollmächtigte. Andere Personen nur mit berechtigtem Interesse oder Zustimmung der Versammlung.
Rechtsgrundlage: § 8 Abs. 3, § 25 Abs. 3 WEG
Kann ein Nichteigentümer an der Eigentümerversammlung teilnehmen?
Ja, als Bevollmächtigter eines Eigentümers, sofern keine Vertreterklausel entgegensteht, oder als Gast, wenn die Versammlung ihn zulässt. Das gilt auch für Mieter.
Rechtsgrundlage: § 25 Abs. 3 WEG
Darf man zur Eigentümerversammlung jemanden mitbringen?
Nur mit berechtigtem Interesse, etwa wegen Alter, Krankheit oder eines schwierigen Tagesordnungspunkts, oder mit Zustimmung der Versammlung. Kündigen Sie die Begleitung vorab an.
Rechtsgrundlage: h. M. nach V ZB 24/92
Wen darf man für eine Eigentümerversammlung bevollmächtigen?
Grundsätzlich jede Person; die Vollmacht braucht Textform. Die Gemeinschaftsordnung kann den Kreis auf bestimmte Personen beschränken, etwa Ehepartner, Eigentümer oder den Verwalter.
Rechtsgrundlage: § 25 Abs. 3 WEG; BGH, V ZR 250/18
Ist man verpflichtet, zur Eigentümerversammlung zu gehen?
Nein, eine Pflicht zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung besteht nicht. Die Beschlüsse gelten aber auch für Eigentümer, die nicht kommen, denn es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
Rechtsgrundlage: § 25 Abs. 1 WEG
Kann ein Nichteigentümer Beirat sein?
Nur, wenn eine Vereinbarung der Eigentümer das zulässt (herrschende Meinung). § 29 Abs. 1 WEG nennt als Mitglieder des Verwaltungsbeirats nur Wohnungseigentümer.
Rechtsgrundlage: § 29 Abs. 1 WEG (h. M.)
Ist ein Beschluss anfechtbar, wenn Unbefugte teilnehmen?
Anfechtbar ja, nichtig nein; Erfolg hat die Anfechtung nach herrschender Meinung nur, wenn sich die Anwesenheit in der Versammlung auf das Ergebnis ausgewirkt haben kann. Die Klage muss binnen eines Monats erhoben werden.
Rechtsgrundlage: § 45 WEG
Rechtsgrundlage: §§ 8, 23, 24, 25, 29, 45 WEG; § 126b BGB; BGH, Beschluss vom 07.03.2002 – V ZB 24/01; Urteile vom 20.07.2012 – V ZR 235/11, 28.06.2019 – V ZR 250/18 und 20.11.2020 – V ZR 64/20
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
