Der Verwaltungsbeirat soll Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung prüfen, bevor die Versammlung beschließt. Viele Beiräte verstehen das als Formsache. Ein Urteil des Landgerichts Traunstein, bestätigt vom Oberlandesgericht München, zeigt, welche Folgen das haben kann.
Der Fall
Die Hausverwaltung hatte im August 2018 rund 37.800 Euro vom Konto einer Gemeinschaft auf das Konto einer anderen Gemeinschaft überwiesen. Die Beiräte prüften nur die Schlüssigkeit der Abrechnung, nicht die Kontoauszüge. Als der Fehler 2022 auffiel und die Gemeinschaft das Geld 2024 von der anderen Gemeinschaft zurückforderte, war der Anspruch verjährt (LG Traunstein, Endurteil vom 20.03.2026, 3 O 363/24). Das Oberlandesgericht München hat die Berufung zurückgewiesen (Beschluss vom 24.06.2026, 31 U 1110/26 e).
Grob fahrlässig ist, wer nur die Schlüssigkeit prüft
Entscheidend war, wann die Verjährung begann. Das Gericht rechnete die Unkenntnis der Beiräte der Gemeinschaft zu. Wer nur prüft, ob die Abrechnung in sich stimmig ist, nicht aber die Kontoauszüge, handelt grob fahrlässig. Das galt hier erst recht, weil die einzelne Überweisung höher war als alle Jahresausgaben der Gemeinschaft. Die Verjährungsfrist lief deshalb schon ab der Prüfung der Abrechnung für 2018.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der JustizDie regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem 1. der Anspruch entstanden ist und 2. der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.
Und die Haftung des Beirats?
Über eine persönliche Haftung der Beiräte hatte das Gericht nicht zu entscheiden. Das Gesetz gibt dafür den Maßstab vor: Ehrenamtliche Beiräte haften nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Wenn schon die Gemeinschaft wegen einer oberflächlichen Prüfung ihr Geld verliert, sollte sich kein Beirat darauf verlassen, dass diese Grenze nicht erreicht ist. Eine Stichprobe der Belege und ein Abgleich der Kontoauszüge gehören deshalb zu jeder Prüfung.
§ 28 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 WEG betreffen die Beschlüsse über die Vorschüsse (Wirtschaftsplan) und über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse (Jahresabrechnung).Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sollen, bevor die Beschlüsse nach § 28 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 2 Satz 1 gefasst werden, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.
(3) Sind Mitglieder des Verwaltungsbeirats unentgeltlich tätig, haben sie nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.
- Kontoauszüge und Kontobewegungen prüfen, nicht nur die Summen
- Grobe Fahrlässigkeit kann die Verjährung früh auslösen
- Ehrenamtliche Beiräte haften bei grober Fahrlässigkeit
Rechtsgrundlage: § 29 Abs. 2 und 3 WEG, §§ 195, 199 BGB, LG Traunstein 3 O 363/24, OLG München 31 U 1110/26 e
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