Sanierung aufschieben: Was Warten die Eigentümer kostet

„Das machen wir nächstes Jahr“ ist in vielen Eigentümerversammlungen ein bequemer Satz. Wer eine notwendige Sanierung aufschiebt, zahlt dieselbe Arbeit später in der Regel teurer und riskiert Folgeschäden am Gemeinschaftseigentum. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts lagen die Preise für die Instandhaltung von Wohngebäuden im Mai 2026 um 5,6 Prozent über dem Vorjahresmonat. Für jede Eigentümergemeinschaft, vor allem bei großen Maßnahmen, geht es dabei um viel Geld, denn eine Sanierung ist eine Investition in den Werterhalt. Dieser Artikel zeigt, wie Wohnungseigentümer die Kosten des Wartens einschätzen, wo Haftungsrisiken liegen und wie ein Sanierungsbeschluss zustande kommt.

Wie stark sind die Baupreise für Sanierungen gestiegen?

Die Preise für die Instandhaltung von Wohngebäuden in Deutschland, ohne Schönheitsreparaturen, lagen im Mai 2026 um 5,6 Prozent über dem Vorjahresmonat (Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 241 vom 10.07.2026).

Das Statistische Bundesamt veröffentlicht die Baupreise vierteljährlich. Für den Neubau von Wohngebäuden stiegen die Preise im selben Zeitraum um 5,0 Prozent.

Einzelne Gewerke, die bei Sanierungen oft gefragt sind, verteuerten sich je nach Leistung unterschiedlich stark. Die Angaben gelten für den Neubau und sind ein Anhaltspunkt für die Baukosten, kein Preis für Ihre Maßnahme. Wer die Heizung erneuert, beachtet zudem die gesetzlichen Vorgaben zu erneuerbaren Energien; eine Beratung vorab zahlt sich aus.

Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis), Pressemitteilung Nr. 241 vom 10. Juli 2026. Ein Anstieg in einem Jahr ist keine Prognose: Preise können auch langsamer steigen.

Was kostet es, eine Sanierung aufzuschieben? Ein Rechenbeispiel

Jedes Jahr Aufschub kann dieselbe Sanierung um den Preisanstieg verteuern. Je größer die Maßnahme, desto deutlicher wird der Unterschied.

Das Beispiel ist eine reine Rechenannahme, keine Prognose: Eine Dachsanierung für eine Gemeinschaft mit 24 Wohnungen kostet heute 360.000 Euro. Die Preise steigen, ausgehend vom Niveau von heute, fünf Jahre lang jedes Jahr um denselben Satz.

Die Mehrkosten entstehen allein durch das Warten, ohne dass am Gebäude etwas besser wird. Hinzu kommen Zinsen, wenn die Gemeinschaft die Sanierung später über einen Kredit finanziert, und mögliche Schäden in der Zwischenzeit.

Welche Folgeschäden drohen, wenn Eigentümer eine Sanierung aufschieben?

Die Preissteigerung ist nur ein Teil der Rechnung. Wer eine Instandsetzung hinauszögert, riskiert Folgeschäden, die oft teurer sind als die Maßnahme selbst.

Ein undichtes Dach durchfeuchtet Dämmung und Tragwerk, bis aus der Dachreparatur eine Dachsanierung mit Gerüst, Dämmung und Innenausbau wird. Undichte Fenster und Fassaden führen zu Feuchte, Schimmel in den Wänden und höheren Heizkosten; ein späterer Fensteraustausch wird dadurch oft aufwendiger.

Marode Leitungen verursachen Wasserschäden: Wasser dringt in Decken und Wände ein und trifft auch das Sondereigentum der Nachbarn. Feuchte Keller greifen Putz und Mauerwerk an. Eine alte Heizung fällt im Winter aus und muss dann unter Zeitdruck ersetzt werden, oft ohne Zeit für Angebote und Beratung. Wer unter Druck handelt, zahlt in der Regel mehr. Deshalb sollten Eigentümer kritische Dinge am Gebäude früh priorisieren.

Wie wirkt sich eine aufgeschobene Sanierung auf Energieeffizienz, Immobilie und Kaufpreis aus?

Ein sichtbarer Sanierungsstau drückt in der Regel den Wert einer Immobilie, denn Käufer und Banken berücksichtigen anstehende Maßnahmen beim Kaufpreis.

Wie sich Immobilienpreise und Immobilienmarkt entwickeln, lässt sich nicht vorhersagen. Vor dem Immobilienkauf prüfen Interessenten aber Protokolle, Rücklage und den Zustand von Dach, Fassade und Haus. Offene Mängel und eine knappe Rücklage senken die Verhandlungsposition der Verkäufer. Wer Eigentumswohnungen kauft, prüft diese Punkte besonders genau.

Auch die Energieeffizienz spielt beim Kauf eine Rolle. Wie die Effizienzklasse und der Kaufpreis zusammenhängen, steht im Beitrag Energieeffizienz und Kaufpreis.

Wie sich Instandhaltungsstau grundsätzlich auf den Vermögenswert auswirkt, erklärt der Beitrag Instandhaltungsstau ist Vermögensverlust.

Besteht eine Pflicht zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums?

Ja, in der Regel. Die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG), und jeder Wohnungseigentümer kann sie von der Gemeinschaft verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG).

Was erforderlich ist, entscheiden die Eigentümer mit Beschluss. Sie haben dabei einen Ermessensspielraum, etwa bei Zeitpunkt, Umfang und Auswahl der Maßnahme. Eine notwendige Instandsetzung, etwa bei Undichtigkeit oder Gefahr, darf aber nicht dauerhaft unterbleiben.

Eine bloße Modernisierung, die den Zustand verbessert, ohne dass ein Mangel besteht, ist dagegen keine Pflicht. Ob eine Maßnahme Erhaltung oder bauliche Veränderung ist, entscheidet sich im Einzelfall. Bauliche Veränderungen richten sich nach § 20 WEG.

Zu den Rechten einzelner Miteigentümer im Verhältnis zur Gemeinschaft gehört auch, auf die Erhaltung zu dringen. Das Gesetz verlangt außerdem eine angemessene Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Ob die Rücklage zur Gebäudesituation passt, prüfen Eigentümer mit dem Beitrag Ist unsere Erhaltungsrücklage hoch genug?

Wer haftet, wenn durch eine aufgeschobene Sanierung ein Schaden entsteht?

Das hängt vom Einzelfall ab. Bleibt eine notwendige Sanierung aus und entsteht dadurch ein Schaden, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unter Umständen nach den allgemeinen Regeln des BGB Schadensersatz schulden, etwa für Schäden am Sondereigentum eines Eigentümers.

Das setzt voraus, dass der Handlungsbedarf erkennbar war und die Gemeinschaft trotzdem nichts unternommen hat.

Der Verwalter muss die Beschlüsse der Eigentümer durchführen und in dringenden Fällen die erforderlichen Maßnahmen zur Abwendung eines Schadens treffen (§ 27 Abs. 1 WEG). In der Praxis gehört es zu seinen Aufgaben, Handlungsbedarf zu erkennen, auf den Zustand des Gebäudes hinzuweisen und Beschlussvorlagen auf die Tagesordnung zu bringen.

Bei Gefahren für Dritte, etwa durch herabfallende Fassadenteile, kommt außerdem die Verkehrssicherungspflicht in Betracht. Versicherer können im Einzelfall Leistungen kürzen, wenn ein Schaden auf bekannte, nicht behobene Mängel zurückgeht. Prüfen Sie dazu die Bedingungen Ihrer Gebäudeversicherung.

Dieser Abschnitt ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Schäden und Haftungsfragen sollten Betroffene die Unterlagen sichern und rechtlichen Rat einholen.

Wie kommt ein Sanierungsbeschluss zustande?

Über eine Sanierung entscheiden die Eigentümer in der Eigentümerversammlung. Für die ordnungsmäßige Erhaltung genügt in der Regel die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).

Voraussetzung für jede größere Maßnahme ist ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Ein Blick in frühere Protokolle zeigt, ob das Thema schon einmal vertagt wurde. Wer eine Sanierung anstoßen will, kann die Verwaltung bitten, den Punkt auf die Tagesordnung zu setzen. Wird die Versammlung von mehr als einem Viertel der Eigentümer verlangt, muss sie einberufen werden (§ 24 Abs. 2 WEG). Wie das geht, steht im Beitrag Eigentümerversammlung einberufen. Ein Austausch mit Beirat und Verwaltung vor der Versammlung hilft, Fragen zu klären und die Interessen aller Eigentümer zu berücksichtigen.

Lehnt die Mehrheit eine notwendige Sanierung wiederholt ab, kann ein Eigentümer die Gemeinschaft im Rahmen einer Klage im Einzelfall gerichtlich auf die Erhaltung in Anspruch nehmen (§ 44 WEG). Das Urteil ersetzt dann den fehlenden Beschluss. Das ist der letzte Weg und dauert oft lange.

Beschlüsse scheitern selten an der Sache, öfter an fehlenden Unterlagen. Gut vorbereitete Vorlagen mit Angeboten, Kosten und Finanzierung helfen der Versammlung bei der Entscheidung. Tipps für die Praxis: Der Inhalt der Beschlussvorlage sollte Kosten und Zeitplan enthalten. Frühzeitig planen, mehrere Handwerker anfragen und die Rahmenbedingungen offenlegen. Die Schritte im Überblick:

1. Zustand erfassen: Begehung, Zustandsbericht oder Gutachten für Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Keller und Heizung.
2. Dringlichkeit klären: Was ist akut, was kann geplant werden?
3. Angebote einholen und Maßnahmen vergleichen, auch zu Umfang und Zeitplan.
4. Finanzierung vorbereiten: Rücklage, Sonderumlage, Kredit und mögliche Fördermittel gegenüberstellen.
5. Beschlussvorlage erstellen und mit der Einladung versenden.
6. Beschluss fassen und Auftrag vergeben, danach Ausführung begleiten und abnehmen.

Wie finanzieren Eigentümer eine aufgeschobene Sanierung?

Das Geld kommt in der Regel aus der Erhaltungsrücklage, aus einer Sonderumlage oder aus einer Kreditaufnahme der Gemeinschaft. Reicht die Rücklage nicht, müssen die Eigentümer die Lücke schließen. Das trifft vor allem Eigentümergemeinschaften mit knapper Rücklage.

Je länger die Sanierung warten muss, desto weniger Zeit bleibt, die Rücklage über die monatlichen Beiträge aufzubauen. Der Wirtschaftsplan legt die Zahlungen fest (§ 28 WEG), eine Sonderumlage beschließen die Eigentümer zusätzlich.

Für Energieeffizienz und Sanierungsmaßnahmen am Gebäude gibt es Förderungen. Eigentümer sollten vor der Vergabe die besten Fördermöglichkeiten vergleichen. Fördermittel sind an Förderbedingungen und Fristen geknüpft und ändern sich. Prüfen Sie Förderungen vor der Auftragsvergabe und nehmen Sie keine Zusagen als gegeben. Bei Heizung und Dämmung hilft eine Energieberatung.

Wie sich ein Instandhaltungsplan über mehrere Jahre anlegen lässt, steht im Beitrag Der 10-Jahres-Plan.

Wann ist Warten vertretbar?

Warten ist vertretbar, wenn keine Gefahr besteht, kein Mangel fortschreitet und die Verschiebung bewusst, begründet und befristet beschlossen wird.

Gute Gründe sind etwa: Die Maßnahme lässt sich sinnvoll mit einer anderen verbinden (zum Beispiel Dach und Dämmung, um das Gerüst nur einmal zu stellen), die Rücklage muss noch aufgebaut werden, die Suche nach geeigneten Handwerkern dauert oder ein Gutachten zeigt, dass der Zustand noch einige Jahre trägt. Die Idee, abzuwarten, trägt aber nur, wenn sich der Zustand bis zum neuen Termin belastbar beurteilen lässt.

Kein guter Grund ist, dass die Maßnahme unbequem oder teuer ist. Dokumentieren Sie im Protokoll, warum die Versammlung wartet, und legen Sie einen Termin fest, zu dem das Thema wieder auf die Tagesordnung kommt. So bleibt die Entscheidung nachvollziehbar, falls später ein Schaden entsteht.

Wie LIKKA als WEG-Hausverwaltung Sanierungen vorbereitet

LIKKA übernimmt die WEG-Verwaltung für Wohnungseigentümergemeinschaften in Oberbayern und Schwaben und bereitet Sanierungen so vor, dass die Eigentümer fundiert entscheiden können: mit Zustandserfassung, Angeboten, Finanzierungsübersicht und einer klaren Beschlussvorlage.

Unsere zertifizierten Verwalter arbeiten mit digitaler Belegprüfung und Kundenportal und sind persönliche Ansprechpartner für Eigentümer und Beirat. Für die WEG-Verwaltung berechnet LIKKA je nach Objektgröße rund 30 bis 70 € netto je Einheit und Monat. Mehr zur WEG-Verwaltung und zum Wechsel der Verwaltung.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: § 18 Abs. 2, § 19 Abs. 2 Nr. 2 und 4, § 24 Abs. 2, § 25 Abs. 1, § 27 Abs. 1, § 28 WEG; Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 241 vom 10.07.2026

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.