Wenn sich in der Eigentümergemeinschaft keine Kandidaten finden, liegt die Idee nahe: Der fachkundige Ehepartner, ein Mieter oder ein externer Steuerberater könnte doch in den Verwaltungsbeirat. Der Haken steckt im Gesetz, denn § 29 Abs. 1 WEG nennt nur Wohnungseigentümer. Dieser Beitrag richtet sich an Wohnungseigentümer, Beiräte und Verwalter, die vor der Bestellung klären wollen, wer wählbar ist. Er gibt einen Überblick über die Fälle Ehepartner, Mieter, Fachmann, Eigentümer-GmbH und Erbengemeinschaft und erklärt, was das BGH-Urteil vom 4. Juli 2025 (V ZR 225/24) geändert hat.
Das Wichtigste in Kürze
- Nach § 29 Abs. 1 Satz 1 WEG sind nur Wohnungseigentümer wählbar; ein Nichteigentümer braucht eine Vereinbarung, etwa in der Gemeinschaftsordnung.
- GmbH und Gemeinde können als Eigentümer selbst Mitglied sein, ihre Vertreter persönlich ohne Vereinbarung aber nicht (BGH, V ZR 225/24).
- Die Wahl eines Nichteigentümers ohne Grundlage ist nach überwiegender Auffassung anfechtbar, nicht nichtig; die Monatsfrist sollte gewahrt werden.
- Das Haftungsprivileg des § 29 Abs. 3 WEG gilt nur bei unentgeltlicher Tätigkeit.
Beirat Nichteigentümer: Was § 29 Abs. 1 WEG als Grundsatz vorgibt
Das WEG Gesetz ist knapp: „Wohnungseigentümer können durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden“ (§ 29 Abs. 1 Satz 1 WEG). Der Grundsatz lautet daher: Ein Nichteigentümer ist nicht wählbar. Das gilt für den Verwaltungsbeirat als Ganzes und für jedes einzelne Mitglied; von den Wohnungseigentümern gewählte Dritte sind die Ausnahme.
Diesen Grundsatz hat die WEG Reform bestätigt. Laut BGH wurde bei den Beratungen zum Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz thematisiert, die Wählbarkeit auf Dritte zu erweitern; das wurde „letztlich abgelehnt“ (V ZR 225/24, Rn. 18). Neu ist seit Dezember 2020 dagegen die Mitgliederzahl: Statt drei Mitgliedern legt die Gemeinschaft die Größe nun per Beschluss fest. Wie das abläuft, zeigt der Beitrag zur Wahl des Beirats.
Die Vorschrift ist aber abdingbar. Nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer vom Gesetz abweichende Vereinbarungen treffen. Für einen Nichteigentümer im Verwaltungsbeirat ist das der einzige Weg, wie unten erläutert.
Rechtsquelle für die Rolle des Verwaltungsbeirats ist das Wohnungseigentumsgesetz selbst. Der Verwaltungsbeirat soll die Verwaltung aus der Mitte der Eigentümer begleiten. Der Gedanke dahinter: Die Wohnungseigentümergemeinschaft regelt ihre Angelegenheiten selbst und hält den Einfluss Dritter gering. Die Mitwirkung von Mitarbeitern einer juristischen Person lässt der BGH auch deshalb zu, weil von ihnen keine gemeinschaftsfremden Einwirkungen zu erwarten sind (V ZR 225/24, Rn. 27).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Wohnungseigentümer können durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden. Hat der Verwaltungsbeirat mehrere Mitglieder, ist ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen.
Wer zählt als Eigentümer? Ehepartner, Erben und Käufer
Wohnungseigentümer ist nach dem BGH, wem das Wohnungseigentum materiell-rechtlich zusteht, in der Regel also der im Wohnungsgrundbuch Eingetragene (V ZR 225/24, Rn. 17). Daraus ergeben sich die häufigsten Fälle.
Ehepartner: Steht der Ehepartner mit im Grundbuch, ist er selbst Eigentümer und wählbar. Steht er nicht darin, ist er Nichteigentümer. Die Ehe allein ändert daran nichts.
Erbengemeinschaft: Mit dem Erbfall geht das Vermögen auf die Erben über (§ 1922 Abs. 1 BGB), auch bevor das Grundbuch berichtigt ist. Nach überwiegender Auffassung kann deshalb jeder Miterbe in den Beirat gewählt werden. Das Stimmrecht üben die Miterben nur einheitlich aus (§ 25 Abs. 2 Satz 2 WEG).
Käufer: Beim Ersterwerb vom teilenden Eigentümer zählt auch der sogenannte werdende Eigentümer mit Auflassungsvormerkung und Übergabe der Wohnung (V ZR 225/24, Rn. 17). Wer eine Wohnung verkauft, verliert das Amt nach überwiegender Auffassung mit dem Ende der Eigentümerstellung.
Mitglied des Verwaltungsbeirats: GmbH und Gemeinde nach BGH V ZR 225/24
Lange war umstritten, ob eine juristische Person Mitglied im Verwaltungsbeirat sein kann. Der BGH hat das am 4. Juli 2025 geklärt: Zum Mitglied des Verwaltungsbeirats können auch juristische Personen bestellt werden, nicht aber, vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarung, deren gesetzliche Vertreter oder bevollmächtigte Mitarbeiter, die selbst nicht Wohnungseigentümer sind (V ZR 225/24, Leitsatz a).
Im Fall hatte sich die Mitarbeiterin einer Gemeinde für diese beworben, und die Wohnungseigentümerversammlung wählte sie namentlich. Das hielt: Solche Beschlüsse sind im Zweifel so auszulegen, dass die vertretene juristische Person bestellt werden soll (Leitsatz b). Darauf sollte sich eine Eigentümergemeinschaft aber nicht verlassen, denn maßgeblich sind der protokollierte Wortlaut und die Umstände aus dem Protokoll (Rn. 6 f.).
Damit ist die Rechtsprechung für Eigentümergemeinschaften mit Gesellschaften als Mitglied klarer. Überholt sind die früher vertretenen Ansichten, nach denen nur Organe oder Sachbearbeiter bestellt werden könnten oder die Eigentümer die freie Auswahl hätten (Rn. 10 bis 15). Eine juristische Person hat als Mitglied der Gemeinschaft dieselben Rechte wie eine natürliche Person (Rn. 20).
Für die Praxis heißt das: Eine Eigentümer-GmbH wird selbst gewählt, also etwa „die X GmbH“. Die Gesellschaft trägt als Mitglied die Verantwortung, geeignete Personen zu entsenden. Die Eigentümerversammlung kann sie im gesetzlichen Regelfall jederzeit ohne Angabe von Gründen abberufen (Rn. 22), wie beim Abwählen eines Beirats. Der Wechsel der handelnden Person im Verwaltungsbeirat erfordert keine neue Bestellung.
| Ohne Vereinbarung | Nur mit Vereinbarung |
|---|---|
| Eigentümer, Miteigentümer, Miterben, GmbH und Gemeinde als Eigentümer | Mieter, Ehepartner ohne Eigentum, externe Fachleute, Geschäftsführer oder Mitarbeiter persönlich |
Nichteigentümer als Verwaltungsbeirat: Ausnahmen nur per Vereinbarung
Ein Mieter, ein Angehöriger, ein früherer Eigentümer oder ein externer Fachmann ist Nichteigentümer und kann nur Mitglied werden, wenn die Gemeinschaftsordnung oder eine sonstige Vereinbarung die Bestellung Dritter vorsieht oder einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss ermöglicht (V ZR 225/24, Rn. 26). Was früher nur herrschende Meinung war, hat der BGH damit ausdrücklich ausgesprochen.
Nichteigentümer als Verwaltungsbeirat sind also keine Frage der Mehrheit, sondern der Grundlage. Ohne sie bleibt es beim Grundsatz, und Ausnahmen für besonders qualifizierte Personen sieht das Gesetz nicht vor.
Ein bloßer Beschluss genügt ohne diese Grundlage nicht, auch nicht bei großer Mehrheit oder besonderer Expertise des Kandidaten. Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung sollte deshalb vor der Wahl geprüft werden. Gegen spätere Erwerber wirkt eine Vereinbarung nur bei Eintragung im Grundbuch (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG). Ergänzend gelten die Vorschriften über die Gemeinschaft im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 10 Abs. 1 Satz 1 WEG).
Externe Beratung statt Amt: In der Praxis lässt sich Fachwissen auch ohne Amt nutzen. Ein Nichteigentümer kann als externer Berater hinzugezogen werden, ohne Beiratsmitglied zu sein, etwa ein Steuerberater bei der Prüfung der Jahresabrechnung. Stimmen im Verwaltungsbeirat hat er dann nicht.
Teilnahme an der Versammlung: Die Eigentümerversammlung ist nach allgemeiner Auffassung nicht öffentlich. Wegen dieser Nichtöffentlichkeit ist die Teilnahme für einen Nichteigentümer grundsätzlich ausgeschlossen. Auch das Mitglied im Verwaltungsbeirat, das nicht Eigentümer ist, hat aus der Nichtöffentlichkeit heraus keinen gesicherten Teilnahmeanspruch; das sollte die Vereinbarung mitregeln. Das gilt für die Präsenz vor Ort und für die virtuelle Versammlung (§ 23 Abs. 1a WEG). Die Vertretung eines Eigentümers mit Vollmacht bleibt möglich, soweit die Gemeinschaftsordnung sie nicht beschränkt.
Tipp: Vor der Wahl prüfen Gemeinschaftsordnung und Grundbuch vor der Versammlung einsehen und im Beschluss die gewählte Person oder Gesellschaft genau benennen.
Fehlerhafte Wahl: Anfechtbar, nach überwiegender Auffassung nicht nichtig
Wählt die Eigentümerversammlung ohne Vereinbarung einen Nichteigentümer, ist der Beschluss rechtswidrig. Nach überwiegender Auffassung ist er anfechtbar, nicht nichtig. Ohne fristgerechte Anfechtungsklage (§ 45 WEG: Klage binnen eines Monats) wird er bestandskräftig; er gilt, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG).
Für die Einordnung spricht die Parallele in der Rechtsprechung zur Besetzung des Beirats: Der BGH hielt die nach damaligem Recht (§ 29 Abs. 1 Satz 2 WEG a. F.) gesetzeswidrige Wahl von nur zwei Mitgliedern nicht für nichtig, weil die Bestimmung der Mitglieder durch Mehrheitsbeschluss in der Kompetenz der Eigentümer liegt, wohl aber für anfechtbar (V ZR 126/09, Rn. 5). Eine BGH-Entscheidung genau zur Rechtsfolge bei Nichteigentümern haben wir nicht gefunden, und vereinzelt wird in der Literatur Nichtigkeit vertreten. Wer den Beschluss für fehlerhaft hält, sollte die Monatsfrist daher nicht verstreichen lassen.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
Vollmacht und Vertretung: Wer gegenüber dem Verwalter handelt
Eine juristische Person handelt als Mitglied des Verwaltungsbeirats durch ihre Organe. Auch beauftragte und bevollmächtigte Mitarbeiter können die Beiratstätigkeit für sie wahrnehmen, ohne selbst bestellt zu sein (V ZR 225/24, Rn. 27). Eine Form schreibt das Gesetz dafür nicht vor; in der Praxis empfiehlt sich eine schriftliche Vollmacht, die dem Verwalter und dem Vorsitzenden vorliegt.
Davon zu trennen ist die Vollmacht für die Versammlung, die der Textform bedarf (§ 25 Abs. 3 WEG). Klauseln, die die Vertretung auf bestimmte Personen beschränken, gelten regelmäßig auch für juristische Personen, die sich dann durch Mitarbeiter vertreten lassen dürfen (BGH, V ZR 250/18). Natürliche Personen üben ihre Aufgaben im Verwaltungsbeirat nach überwiegender Auffassung persönlich aus; der Ehepartner kann also nicht einfach zur Sitzung geschickt werden.
Gegenüber dem Verwalter vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 2 WEG). Fehlt ein Verwalter, kann der Vorsitzende oder sein Vertreter die Versammlung einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG). Bei einer juristischen Person sollte deshalb klar geregelt sein, wer diese Aufgaben tatsächlich wahrnimmt.
Externe im WEG Beirat zulassen: Voraussetzungen und Ablauf
Will eine Wohnungseigentümergemeinschaft künftig Externe zulassen, steht am Anfang der Blick in die Gemeinschaftsordnung. Enthält sie bereits eine Regelung oder Öffnungsklausel, genügt im Rahmen dieser Klausel ein Beschluss. Fehlt sie, braucht es eine Vereinbarung, also die Mitwirkung aller Wohnungseigentümer. Einen Anspruch darauf gibt es nur, wenn das Festhalten an der geltenden Regel aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint (§ 10 Abs. 2 WEG). Bloßer Kandidatenmangel dürfte dafür kaum genügen.
Dann ist das Vorgehen überschaubar: Der Gegenstand muss bei der Einberufung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG). Die Versammlung der Wohnungseigentümer findet mindestens einmal im Jahr statt (§ 24 Abs. 1 WEG), und dort lässt sich die Bestellung vorbereiten. In der Praxis sollten die Eigentümer vorab den Aufgabenbereich, eine etwaige Vergütung, Pflichten zur Verschwiegenheit und den Umgang mit personenbezogenen Daten klären. Ein klar beschriebener Aufgabenbereich schützt beide Seiten.
Ein externes Beiratsmitglied im WEG Beirat kann sinnvoll sein, wenn es um Unterstützung bei der Prüfung geht. Es hat aber nicht automatisch dieselbe Stellung wie ein Eigentümer: Als Dritter hat es kein eigenes Stimmrecht in der Versammlung (§ 25 Abs. 2 WEG). Auch Verwaltungsbeiräte aus den Reihen der Eigentümer bleiben daher in vielen Anlagen die einfachere Möglichkeit.
Haftung und Aufgaben im WEG Beirat: Was für Externe gilt
§ 29 Abs. 3 WEG beschränkt die Haftung unentgeltlich tätiger Mitglieder auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Die Vorschrift unterscheidet nicht danach, ob das Mitglied des Verwaltungsbeirats Eigentümer ist. Entscheidend ist die Unentgeltlichkeit: Wer vergütet wird, etwa ein externer Fachmann, haftet grundsätzlich auch für einfache Fahrlässigkeit (§ 276 Abs. 1 BGB). Details stehen im Beitrag zur Haftung des Beirats.
Die Aufgaben bleiben für alle gleich: Zur Unterstützung und Überwachung des Verwalters gehört, dass der Verwaltungsbeirat Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung prüfen soll (§ 29 Abs. 2 WEG). Eine Weisungsbefugnis gegenüber dem Verwalter sieht das Gesetz nicht vor (BGH, V ZR 101/16, Rn. 66, zum alten Recht). Wie gründlich die Prüfung ausfallen muss, zeigt der Beitrag zum Prüfungsumfang. Aufgaben, Rechte und Grenzen der Befugnisse behandeln eigene Beiträge im Magazin.
Findet sich kein Kandidat für den Verwaltungsbeirat, ist auch das zulässig: Eine Eigentümergemeinschaft muss keinen Beirat haben (dazu der Beitrag „WEG ohne Beirat“). Wie wir Beiräte entlasten, damit sich leichter Kandidaten finden, steht auf der Seite Beirat.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sollen, bevor die Beschlüsse nach § 28 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 2 Satz 1 gefasst werden, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.
(3) Sind Mitglieder des Verwaltungsbeirats unentgeltlich tätig, haben sie nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.
Häufige Fragen
Muss der Verwaltungsbeirat der WEG Eigentümer sein?
Ja, grundsätzlich. Nur eine Vereinbarung kann Dritte zulassen. Eigentümer kann auch eine juristische Person sein.
Rechtsgrundlage: § 29 Abs. 1 Satz 1, § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG; BGH, V ZR 225/24
Kann der Ehepartner in den Beirat gewählt werden?
Ja, wenn er Miteigentümer ist. Sonst ist er Nichteigentümer und nur mit einer Vereinbarung wählbar.
Rechtsgrundlage: § 29 Abs. 1 Satz 1 WEG
Kann eine GmbH im Verwaltungsbeirat sitzen?
Ja, wenn sie Wohnungseigentümerin ist. Gewählt wird die Gesellschaft; Geschäftsführer oder Mitarbeiter nehmen das Amt für sie wahr.
Rechtsgrundlage: BGH, V ZR 225/24, Rn. 15, 27
Was darf ein Beirat nicht?
Er entscheidet nicht anstelle der Eigentümerversammlung und hat keine Weisungsbefugnis gegenüber dem Verwalter. Er unterstützt, überwacht und prüft.
Rechtsgrundlage: § 29 Abs. 2 WEG
Was passiert, wenn eine Eigentümergemeinschaft keinen Beirat hat?
Das ist zulässig, denn das Gesetz sieht die Bestellung nur als Möglichkeit vor. Der Verwaltungsbeirat ist kein notwendiges Organ.
Rechtsgrundlage: § 29 Abs. 1 WEG; BGH, V ZR 126/09, Rn. 8
Wer vertritt die WEG, wenn es keinen Verwalter gibt?
Die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich. Die Versammlung kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein ermächtigter Wohnungseigentümer einberufen.
Rechtsgrundlage: § 9b Abs. 1 Satz 2, § 24 Abs. 3 WEG
Rechtsgrundlage: §§ 9b, 10, 23, 24, 25, 29, 45 WEG; §§ 276, 1922 BGB; BGH, Urteile vom 05.02.2010 – V ZR 126/09, 23.02.2018 – V ZR 101/16, 28.06.2019 – V ZR 250/18 und 04.07.2025 – V ZR 225/24
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
