WEG ohne Beirat: Geht das und wer prüft dann die Abrechnung?

Für den Beirat findet sich kein Kandidat, das letzte Mitglied ist zurückgetreten oder die Amtszeit ist abgelaufen: Viele Eigentümergemeinschaften stehen irgendwann ohne Verwaltungsbeirat da. Dieser Artikel richtet sich an Eigentümer und Verwalter kleiner und großer Gemeinschaften, die wissen wollen, ob eine WEG ohne Beirat zulässig ist und wer dann die Abrechnung prüft.

WEG ohne Beirat: Ist das seit der WEG Reform erlaubt?

Ja. Das Wohnungseigentumsgesetz formuliert in § 29 Abs. 1 WEG bewusst als Möglichkeit: Wohnungseigentümer „können“ durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden. Eine Pflicht, einen Beirat zu wählen, enthält das Gesetz nicht.

Daran haben die Änderungen der WEG Reform nichts geändert. Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat den Verwaltungsbeirat zum 1. Dezember 2020 gestärkt, etwa durch die freie Anzahl der Mitglieder und die Haftungsbegrenzung, ihn aber nicht zur Pflicht gemacht (BT-Drs. 19/18791, S. 78 f.). Die heutige Fassung des § 29 WEG beruht auf Artikel 1 des WEMoG vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I S. 2187).

Ausnahme Gemeinschaftsordnung: Schreibt die Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung als Vereinbarung einen Beirat vor, ist die Eigentümergemeinschaft nach herrschender Meinung daran gebunden (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Ein Blick in die eigene Gemeinschaftsordnung lohnt sich deshalb im Vorfeld.

Der Bundesgerichtshof hat das klar formuliert: Der Verwaltungsbeirat ist „kein notwendiges Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft“. Seine Einsetzung steht grundsätzlich im Belieben der Eigentümer (BGH, Urteil vom 5. Februar 2010, V ZR 126/09, Rn. 8). Das Urteil erging noch zur alten Rechtslage; diese Aussagen gelten nach herrschender Meinung fort.

Als Hilfs- und Kontrollorgan nimmt der Beirat nach dem BGH nur ergänzende Funktionen wahr. Die Gemeinschaft ist auch ohne Verwaltungsbeirat in vollem Umfang handlungs- und funktionsfähig (BGH, V ZR 126/09, Rn. 8).

Die zentralen Organe sind dagegen die Eigentümerversammlung, die beschließt, und der Verwalter, der die Beschlüsse umsetzt und die Wohnungseigentümergemeinschaft vertritt (§ 9b Abs. 1, § 27 WEG). Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gehört seit dem 1. Dezember 2023 zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 6, § 26a WEG), mit Ausnahmen für kleine Gemeinschaften mit Eigentümer als Verwalter.

Typische Gründe: In der Praxis bleibt eine Eigentümergemeinschaft meist ohne Beirat, weil sich niemand zur Kandidatur bereit erklärt. Kleine Wohnanlagen verzichten auch bewusst darauf, weil alle Eigentümer die Unterlagen ohnehin selbst ansehen.

Wichtig ist der Unterschied zwischen Wahl und Zwang: Niemand kann gegen seinen Willen Beiratsmitglied werden. Auch eine Bestimmung durch Beschluss oder durch das Gericht setzt die Bereitschaft des Eigentümers zur Übernahme des Amtes voraus (BGH, V ZR 126/09, Rn. 7).

Wählbar sind nach dem Wortlaut des § 29 Abs. 1 Satz 1 WEG Wohnungseigentümer. Nichteigentümer, etwa Mieter oder externe Fachleute, können nach herrschender Meinung nur dann Mitglied werden, wenn eine Vereinbarung das zulässt. Eine Lücke im Beirat lässt sich also nicht ohne Weiteres mit Dritten füllen.

WEG Beirat: Rolle, Aufgaben und Grenzen, die ohne ihn fehlen

Um zu verstehen, was eine Eigentümergemeinschaft ohne Beirat verliert, lohnt ein Blick auf die Rolle des WEG Beirats. Seine Aufgabe nach § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG: Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben.

Unterstützung heißt Beratung und kurze Wege, Überwachung heißt Kontrolle, ob der WEG Verwalter Beschlüsse umsetzt und die Angelegenheiten der Gemeinschaft ordentlich führt. In der Praxis ist der WEG Beirat damit das Bindeglied zwischen Eigentümern und Hausverwaltung.

Grenzen: Der Beirat hat keine eigenen Kompetenzen zur Entscheidung. Er erteilt keine Weisungen und vertritt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht nach außen; das ist Sache des Verwalters (§ 9b Abs. 1 WEG). Mehr Befugnisse hat er nur im Rahmen dessen, was ihm ein Beschluss oder eine Vereinbarung überträgt.

Haftung: Sind Beiratsmitglieder unentgeltlich tätig, haben sie nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten (§ 29 Abs. 3 WEG). Bei ehrenamtlichen Beiratsmitgliedern entfällt damit die Haftung für einfache Fahrlässigkeit; gegenüber Beiratsmitgliedern mit Vergütung bleibt sie bestehen. Gerichtsentscheidungen zur Belegprüfung zeigt unser Beitrag zur Haftung des Beirats.

Mit der Tätigkeit verbunden sind die Entlastung durch die Versammlung und das Recht, das Amt niederzulegen. Nach allgemeiner Auffassung kann jedes Beiratsmitglied jederzeit zurücktreten, und die Eigentümer können den Beiratsmitgliedern das Amt durch Mehrheitsbeschluss entziehen. Tritt das letzte Mitglied zurück, steht die Eigentümergemeinschaft ohne Verwaltungsbeirat da.

Verletzt ein Beiratsmitglied seine Pflichten, kann die Gemeinschaft Schadensersatzansprüche gegen das Mitglied geltend machen (§ 280 Abs. 1 BGB). Bei unentgeltlich tätigen Beiratsmitgliedern setzt das Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit voraus; eine Entlastung durch die Versammlung wirkt nach herrschender Meinung wie ein Verzicht auf bekannte oder erkennbare Ansprüche.

Haftet ein Beiratsmitglied, haftet es persönlich und damit grundsätzlich mit seinem Privatvermögen (§ 280 Abs. 1 BGB). § 29 Abs. 3 WEG mildert für unentgeltlich tätige Mitglieder nur den Haftungsmaßstab; eine Obergrenze für die Höhe des Schadensersatzes enthält das Wohnungseigentumsgesetz nicht. Wer vor der Bestellung zögert, sollte diese Frage mit der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Verwaltung offen klären.

Wer prüft die Abrechnung ohne Beirat? Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan

Gibt es einen Beirat, sollen Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden (§ 29 Abs. 2 Satz 2 WEG). Ohne Beirat entfällt diese Vorprüfung, denn es gibt niemanden, an den sich die Vorschrift richtet.

Die Eigentümergemeinschaft kann trotzdem wirksam beschließen. Die Vorschrift ist eine Soll-Vorschrift; nach herrschender Meinung macht eine fehlende Prüfung durch den Beirat den Beschluss über die Jahresabrechnung weder anfechtbar noch droht Nichtigkeit, wenn kein Beirat bestellt ist. Angreifbar bleiben Abrechnungen, die inhaltlich fehlerhaft sind.

Verantwortlich für die Zahlen bleibt in jedem Fall der Verwalter. Er stellt jedes Kalenderjahr den Wirtschaftsplan und nach Ablauf des Jahres die Jahresabrechnung auf (§ 28 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 Satz 2 WEG). Dazu kommt der Vermögensbericht, der jedem Eigentümer zur Verfügung zu stellen ist (§ 28 Abs. 4 WEG).

Beschlossen wird nicht die Abrechnung als Zahlenwerk, sondern über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG). Über die rechnerische Richtigkeit dieser Zahlen müssen ohne Beirat die Eigentümer selbst urteilen.

Die Prüfung liegt dann bei allen Eigentümern: Jeder Eigentümer kann die Abrechnung, die Belege und die Kontoauszüge einsehen und prüfen. Sinnvoll ist das vor der Eigentümerversammlung, damit Fragen nicht erst bei der Abstimmung auftauchen. Offene Fragen schickt man am besten vorab schriftlich an die Verwaltung.

Worauf eine gründliche Belegprüfung achtet, zum Beispiel Stichproben, Kontenabgleich und Rücklage, erklärt der Beitrag Beirat: Jahresabrechnung prüfen und Belege kontrollieren. Die dort beschriebenen Schritte gelten genauso für Eigentümer, die ohne Beirat selbst prüfen.

Einsichtsrecht jedes Eigentümers nach § 18 Abs. 4 WEG

Das wichtigste Werkzeug ohne Beirat ist das Einsichtsrecht, eines der zentralen Rechte und Pflichten-Paare im Wohnungseigentumsgesetz. Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG).

Dieses Recht hängt nicht am Beiratsamt. Die Gesetzesbegründung stellt klar: Jedes Mitglied des Verwaltungsbeirats hat, wie jeder Eigentümer auch, einen Anspruch auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen nach § 18 Abs. 4 WEG (BT-Drs. 19/18791, S. 78). Der Beirat hat insoweit keine Sonderrechte, die ohne ihn verloren gingen.

Zu den Verwaltungsunterlagen gehören nach herrschender Meinung unter anderem Belege, Rechnungen, Kontoauszüge, Verträge und Beschlüsse. Gegenüber dem Verwalter wird das Recht in der Praxis durch einen Termin im Büro oder einen digitalen Zugang wahrgenommen.

Welche Unterlagen genau dazugehören, wo die Einsicht stattfindet, wer Kopien bezahlt und wie man das Recht durchsetzt, erklärt der Beitrag Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen.

Grenze in der Praxis: Das Einsichtsrecht ist ein Recht, keine Pflicht. Ohne Beirat besteht deshalb die Gefahr, dass sich jeder auf den anderen verlässt und niemand die Belege ansieht. Wer überprüft dann die Hausverwaltung? Im Ergebnis die Eigentümerversammlung, die über Entlastung, Abrechnungen und notfalls die Abberufung des Verwalters entscheidet.

Rechnungsprüfer statt Beirat: Alternativen per Beschluss

Wer keinen Beirat findet, kann die Prüfung trotzdem organisieren. Der BGH hat ausdrücklich festgehalten, dass die Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss einen Sonderausschuss für bestimmte einzelne Aufgaben einrichten können (BGH, V ZR 126/09, Rn. 8).

Die Grenze zieht der BGH ebenfalls: Ein solcher Ausschuss darf den Wohnungseigentümern und dem Verwalter nicht die Befugnisse beschneiden, die ihnen nach dem Gesetz oder durch Vereinbarung zugewiesen sind. Die Zahl der Mitglieder liegt im Ermessen der Eigentümer (BGH, V ZR 126/09, Rn. 8).

Rechnungsprüfer aus dem Kreis der Eigentümer: In der Praxis bestimmt die Eigentümerversammlung einen oder zwei Eigentümer, die die Jahresabrechnung vor der nächsten Versammlung prüfen und berichten. Nach herrschender Meinung ist ein solcher Beschluss über einen Rechnungsprüfer oder Kassenprüfer zulässig.

Externer Prüfer: Die Gemeinschaft kann auch einen Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer mit der Prüfung der Abrechnung beauftragen; Rechtsanwälte helfen eher bei Streit über Beschlüsse. Die Kosten trägt dann die Gemeinschaft; ob sich das lohnt, hängt von Größe und Zahl der Buchungen ab.

Ein Rechnungsprüfer ist kein Verwaltungsbeirat. Das Haftungsprivileg des § 29 Abs. 3 WEG, wonach unentgeltlich tätige Beiratsmitglieder nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten haben, gilt nach seinem Wortlaut nur für Mitglieder des Beirats. Der Beschluss sollte deshalb Umfang der Prüfung und Haftung klar regeln.

Kleinster Beirat: Oft ist die einfachere Lösung ein WEG Beirat mit nur einem Mitglied. Seit der WEG-Reform legen die Eigentümer die Zahl der Mitglieder selbst fest; nach der Gesetzesbegründung kann ein einzelner Eigentümer alleiniges Mitglied sein und ist dann automatisch Vorsitzender (BT-Drs. 19/18791, S. 78).

Tipp: Musterbeschluss für eine Eigentümergemeinschaft ohne Verwaltungsbeirat „Herr A wird ermächtigt, die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter zu vertreten (§ 9b Abs. 2 WEG) und bei fehlendem Verwalter die Versammlung einzuberufen (§ 24 Abs. 3 WEG). Frau B prüft als Rechnungsprüferin die Jahresabrechnung vor der nächsten Versammlung und berichtet dort.“

Vertretung gegenüber dem Verwalter ohne Verwaltungsbeirat

Im Alltag spürt man das Fehlen eines Beirats vor allem beim Verwaltervertrag. Dem Verwalter gegenüber vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss dazu ermächtigter Wohnungseigentümer die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 2 WEG).

Ohne Beirat bleibt nur der zweite Weg: Die Eigentümerversammlung muss einen Eigentümer ermächtigen. Das betrifft etwa den Abschluss, die Änderung oder die Kündigung des Verwaltervertrags und die Geltendmachung von Ansprüchen gegen den Verwalter.

Praxistipp: Den Ermächtigungsbeschluss am besten zusammen mit der Bestellung des Verwalters fassen. Sonst fehlt im entscheidenden Moment, etwa bei einer Abberufung, die Person, die den Vertrag für die Gemeinschaft unterschreibt oder kündigt.

Auch die Überwachung des Verwalters (§ 29 Abs. 2 Satz 1 WEG) fällt ohne Beirat an die Eigentümer zurück, ebenso die Kontrolle, ob er die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums ordentlich organisiert. Sie kontrollieren in der Versammlung, ob Beschlüsse umgesetzt werden, und können den Verwalter jederzeit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG).

Eigentümerversammlung ohne Beirat: Einberufung und Protokoll

Die Versammlung beruft der Verwalter mindestens einmal im Jahr ein (§ 24 Abs. 1 WEG). Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, kann die Versammlung auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden (§ 24 Abs. 3 WEG).

Die dritte Möglichkeit gibt es erst seit der Reform. Der Gesetzgeber wollte damit die Lücke schließen, wenn auch ein Verwaltungsbeirat fehlt, und nennt ausdrücklich „kleinere Gemeinschaften ohne Verwalter und Verwaltungsbeirat“ (BT-Drs. 19/18791, S. 72). Die Ermächtigung können die Eigentümer jederzeit ohne konkreten Anlass beschließen.

Fehlt der Beschluss und lädt niemand ein, hilft die Gesetzesbegründung weiter: Aus dem Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung folgt dann ein Anspruch auf den Ermächtigungsbeschluss, der per Beschlussersetzungsklage durchgesetzt werden kann (BT-Drs. 19/18791, S. 72; § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Wie das konkret abläuft, steht im Beitrag Eigentümerversammlung einberufen.

Protokoll: Die Niederschrift unterschreiben der Versammlungsvorsitzende und ein Wohnungseigentümer, und falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch dessen Vorsitzender oder Vertreter (§ 24 Abs. 6 WEG). Ohne Beirat entfällt die dritte Unterschrift; zwei genügen.

Ohne Verwalter und ohne Beirat: Dann vertreten die Eigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) gemeinschaftlich (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Ohne Hausverwaltung muss die Eigentümergemeinschaft jede Aufgabe des WEG Verwalters selbst erledigen oder rasch einen neuen bestellen. Was eine solche Selbstverwaltung bedeutet, erklären die Beiträge WEG-Selbstverwaltung und WEG ohne Verwalter.

Anspruch auf einen Beirat: Kann ein Eigentümer die Bestellung verlangen?

Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Nach herrschender Meinung kann daraus auch ein Anspruch folgen, über die Bestellung eines Beirats zu beschließen, wenn ein bereiter Kandidat vorhanden ist und die Mehrheit die Wahl ohne sachlichen Grund verweigert.

Durchsetzen lässt sich ein solcher Anspruch mit der Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Die Hürden sind aber hoch: Der BGH hält eine Besetzung des Beirats durch das Gericht allenfalls in begründeten Ausnahmefällen für denkbar, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft auch ohne Verwaltungsbeirat voll funktionsfähig ist (BGH, V ZR 126/09, Rn. 8).

Die Rechtsprechung gibt den Eigentümern stattdessen einen praktischen Rat: Wer einen WEG Beirat für dringlich hält, möge Überzeugungsarbeit leisten und Miteigentümer zu einer Kandidatur bewegen (BGH, V ZR 126/09, Rn. 8). Seit der Reform reicht dafür schon ein einziger Kandidat.

Für die Wahl genügt ein Beschluss mit einfacher Mehrheit, der als Tagesordnungspunkt angekündigt ist (§ 23 Abs. 2, § 25 Abs. 1, § 29 Abs. 1 WEG). Ablauf, Mehrheit und Amtszeit erklären wir im Beitrag zur Wahl des Verwaltungsbeirats; welche Aufgaben, Rechte und Pflichten der Beirat danach hat, in unserem Beitrag zu den Aufgaben des Verwaltungsbeirats.

Die Wahl kann in einer ordentlichen oder einer außerordentlichen Eigentümerversammlung stattfinden. Eine Mindestzahl an Beiratsmitgliedern und eine Amtszeit schreibt § 29 Abs. 1 WEG nicht vor; beides können die Eigentümer im Bestellungsbeschluss festlegen. Ohne Festlegung bleibt ein Mitglied nach herrschender Meinung im Amt, bis es zurücktritt oder abberufen wird.

Bei der Bestellung bestimmen die Eigentümer seit dem WEMoG auch die Anzahl: Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ein einzelnes Beiratsmitglied oder mehrere bestellen. Vor der Tätigkeit lohnt es sich, Fragen zu Aufgabe, Pflichten und Unterstützung durch die Verwaltung offen anzusprechen, auch ob eine Vergütung gezahlt wird. Bei entgeltlicher Tätigkeit gilt das Haftungsprivileg des § 29 Abs. 3 WEG nach seinem Wortlaut nicht.

Was darf ein Verwaltungsbeirat nicht? Befugnisse, Haftung und Entlastung

Wer überlegt, ob die Gemeinschaft wieder einen Beirat bestellen soll, sollte die Grenzen kennen. Der Verwaltungsbeirat darf keine Beschlüsse anstelle der Eigentümer fassen, dem Verwalter keine Weisungen erteilen und die Gemeinschaft nicht nach außen vertreten (§ 9b Abs. 1, § 29 Abs. 2 WEG). Weitere Aufgaben hat er nur, wenn ein Beschluss oder eine Vereinbarung sie ihm überträgt.

Über die Entlastung des Beirats entscheidet die Eigentümerversammlung durch Beschluss; sie kann sie erteilen oder verweigern. Wird sie verweigert, bleiben mögliche Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft gegen Beiratsmitglieder bestehen. Die Bestellung bleibt davon unberührt, solange das Mitglied nicht zurücktritt oder abberufen wird.

Vor- und Nachteile: Wann eine WEG ohne Beirat funktioniert

Kleine Gemeinschaften: In einer Wohnanlage mit wenigen Einheiten kennen sich die Eigentümer, sehen die Unterlagen oft selbst ein und sprechen direkt mit der Verwaltung. Hier fehlt ohne Beirat in der Praxis wenig, wenn eine Ermächtigung nach § 9b Abs. 2 und § 24 Abs. 3 WEG beschlossen ist.

Große Gemeinschaften: Mit vielen Eigentümern wächst das Risiko, dass niemand prüft. Der WEG Beirat ist dann das Bindeglied zwischen Eigentümern und Verwalter; fehlt er, fehlen eine vorbereitete Stellungnahme zur Abrechnung und eine Anlaufstelle für Rückfragen auf Seiten der Eigentümer.

Was ohne Beirat leichter ist: Es braucht keine Wahl, keine Nachwahl und keine Abstimmung im Gremium. Die Verwaltung arbeitet direkt mit der Versammlung, und alle Eigentümer haben denselben Informationsstand.

Verzicht auf Beirat ist kein Verzicht auf Kontrolle: Ohne Beirat geht die Überwachung des Verwalters auf die Eigentümergemeinschaft und die Eigentümerversammlung über. Eine externe sachkundige Person, etwa ein per Beschluss bestimmter Rechnungsprüfer, kann die Eigentümer bei der Prüfung unterstützen; entscheiden muss am Ende die Versammlung.

Checkliste ohne Beirat: Die Eigentümergemeinschaft sollte in der nächsten Eigentümerversammlung drei Fragen klären: Wer übernimmt die Aufgabe der Vertretung gegenüber dem Verwalter, wer darf einberufen und wer prüft die Jahresabrechnung? Für die ersten beiden Punkte sieht das Wohnungseigentumsgesetz seit dem WEMoG ausdrücklich einen Ermächtigungsbeschluss vor (§ 9b Abs. 2, § 24 Abs. 3 WEG). So lässt sich die Rolle des Bindeglieds zwischen Verwaltung und Eigentümern auch ohne Bestellung eines Beirats auf einzelne Wohnungseigentümer verteilen.

Eine gute Verwaltung schafft auch ohne Beirat Transparenz: Abrechnung, Belege und Kontoauszüge stehen allen Eigentümern online zur Verfügung, Rückfragen werden vor der Versammlung geklärt. Wie wir das als Hausverwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg umsetzen, zeigt unsere Seite für den Beirat.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 9b, 18, 19, 23, 24, 25, 26, 26a, 27, 28, 29, 44 WEG; BT-Drs. 19/18791; BGH, Urteil vom 05.02.2010 – V ZR 126/09

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.