Beirat abwählen: Mehrheit, Verfahren und Folgen in der WEG

Ein Beirat, der den Verwalter deckt, Informationen zurückhält oder eigene Interessen verfolgt, lähmt die ganze Gemeinschaft. Wer den Beirat abwählen will, braucht keinen langen Streit: Die Eigentümerversammlung kann jedes Mitglied des Verwaltungsbeirats jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen. Dieser Beitrag zeigt, welche Mehrheit gilt, wann ein wichtiger Grund eine Rolle spielt, wie das Verfahren abläuft, was nach der Abwahl passiert und wann ein Gericht entscheidet.

Kann man den Beirat abwählen? Abberufung jederzeit

Ja. Die Eigentümer können Mitglieder des Verwaltungsbeirats jederzeit per Beschluss abberufen. Dafür genügt in der Regel die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

Das Gesetz regelt die Abberufung nicht ausdrücklich. § 29 Abs. 1 WEG sagt nur, dass Wohnungseigentümer durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden können. Wer bestellen kann, kann nach allgemeiner Auffassung auch wieder abberufen. Die Wahl und die Abwahl sind damit ein Eigentümerbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, der Verwalter führt ihn nur aus.

Neue Mitglieder lassen sich in derselben Versammlung wählen. Hat der Verwaltungsbeirat mehrere Mitglieder, ist außerdem ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen (§ 29 Abs. 1 WEG). Wird der Vorsitzende abgewählt, sollte die Versammlung diese Rolle gleich neu besetzen.

Die Abberufung eines Beiratsmitglieds ist von der Abberufung des Verwalters zu unterscheiden. Beim Verwalter geht es um Amt und Verwaltervertrag samt Kündigung. Das Beiratsamt ist dagegen meist ein unentgeltliches Ehrenamt eines Eigentümers. Die Eigentümergemeinschaft entscheidet über beides, aber mit unterschiedlichen Folgen. Der Teil der Aufgaben, den der Beirat für die Gemeinschaft übernimmt, endet mit der Abwahl.

Welche Mehrheit braucht die Abwahl, und wer darf mitstimmen?

Es genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Eine Mindestzahl anwesender Eigentümer ist dafür nicht nötig.

Maßgeblich ist das Stimmrecht nach der Gemeinschaftsordnung oder, wenn dort nichts geregelt ist, nach Köpfen (§ 25 Abs. 2 WEG). Enthaltungen zählen nicht mit.

Soll ein Mitglied ohne besonderen Anlass abberufen werden, darf es nach verbreiteter Auffassung selbst mitstimmen. Wird die Abwahl auf einen wichtigen Grund gestützt, etwa auf vermögensschädigendes Handeln zulasten der Gemeinschaft, ist das betroffene Mitglied nach dieser Auffassung vom Stimmrecht ausgeschlossen. Für den Einzelfall empfiehlt sich eine rechtliche Prüfung.

Die Gemeinschaftsordnung kann etwas anderes vorsehen, etwa eine feste Amtszeit oder höhere Mehrheiten. Lesen Sie sie deshalb vor dem Antrag und prüfen Sie auch den Bestellungsbeschluss.

Braucht es einen wichtigen Grund?

Nein, in der Regel nicht. Die Versammlung muss ihre Entscheidung nicht begründen, eine Verpflichtung zur Angabe von Gründen besteht nicht. Etwas anderes gilt nur, wenn die Gemeinschaftsordnung oder der Bestellungsbeschluss die Abberufung ausdrücklich auf einen wichtigen Grund beschränkt.

Seit der WEG Reform vom 1. Dezember 2020 (Überblick über die Gesetze) ist die Linie beim Verwalter klar: Er kann jederzeit abberufen werden, auch ohne wichtigen Grund (§ 26 Abs. 3 WEG). Für den Beirat gilt diese Vorschrift nicht unmittelbar. Die gängige Auffassung überträgt den Gedanken aber auf das Beiratsamt.

Ein wichtiger Grund spielt eine Rolle, wenn die Gemeinschaft Klarheit über ein Fehlverhalten schaffen will oder wenn ein Eigentümer gerichtlich gegen ein Mitglied vorgeht. Beispiele sind Manipulationen an der Jahresabrechnung, das Verschweigen von Unterlagen oder eigennützige Aufträge ohne Beschluss.

Sachlich sollte die Abwahl trotzdem bleiben. Ein Antrag, der das Mitglied persönlich angreift, verschärft den Streit und trägt zur Klärung nichts bei. Nennen Sie im Antrag den Namen des Mitglieds, aber keine Vorwürfe, die Sie nicht belegen können.

Wie läuft die Abwahl des Beirats ab? Verfahren in sechs Schritten

Die Abwahl ist ein normaler Beschluss der Eigentümerversammlung: Antrag, Einladung mit klarem Tagesordnungspunkt, Abstimmung, Protokoll. Entscheidend ist eine saubere Vorbereitung. Der Abberufungsbeschluss sollte den Namen des Mitglieds enthalten und im Protokoll stehen.

Der Tagesordnungspunkt muss bei der Einberufung bezeichnet sein, sonst ist der Beschluss anfechtbar (§ 23 Abs. 2 WEG). Ein Hinweis wie „Verschiedenes“ reicht dafür nicht.

Lädt die Verwaltung nicht von sich aus ein, können mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung in Textform verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG). Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, kann auch der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer einladen (§ 24 Abs. 3 WEG). Wie das Verfahren funktioniert, steht im Beitrag Eigentümerversammlung einberufen.

Als Beschlussvorschlag eignet sich ein knapper Satz: Das genannte Beiratsmitglied wird mit sofortiger Wirkung abberufen. Soll gleich ein Nachfolger gewählt werden, kommt ein zweiter Beschlussvorschlag dazu. Die Wahl des Nachfolgers und die Abwahl sollten getrennte Beschlüsse sein, damit ein Fehler bei einem nicht beide trifft.

Welche Wege gibt es außer der Abwahl?

Ein Beiratsmitglied kann zurücktreten, bei befristeter Bestellung nicht wiedergewählt oder, als letzter Weg, gerichtlich abberufen werden.

Der Rücktritt ist jederzeit möglich. Tritt ein Mitglied zur Unzeit zurück, können allerdings Schadensersatzfragen entstehen. Das ist selten, aber nicht ausgeschlossen.

Die Abwahl ist der einfachste Weg. Ein Rücktritt oder die Nichtwiederwahl wirkt weniger konfrontativ und eignet sich, wenn alle Beteiligten ein ruhiges Ende wollen.

Wann kann ein Gericht ein Beiratsmitglied abberufen?

Nur ausnahmsweise: bei einer schweren Pflichtverletzung und wenn eine Abstimmung in der Versammlung von vornherein aussichtslos wäre. Persönliche Unzufriedenheit genügt nicht. Das Thema bleibt damit ein Ausnahmefall.

Das Oberlandesgericht München hat dazu noch zum früheren Verfahrensrecht entschieden (Beschluss vom 28.09.2006, Az. 32 Wx 115/06): Ein vorheriger Beschlussantrag ist entbehrlich, wenn er eine bloße Förmelei wäre. Ein nachweisbares Fehlverhalten bleibt aber Voraussetzung.

Heute läuft die gerichtliche Klärung über das Beschlussverfahren nach § 44 WEG. Lehnt die Mehrheit die Abwahl ab, kann eine Anfechtungsklage gegen den ablehnenden Beschluss, verbunden mit einer Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG, in Betracht kommen. Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft, nicht gegen das Beiratsmitglied (§ 44 Abs. 2 WEG). Ob ein Gericht tatsächlich anstelle der Versammlung abberuft, hängt stark vom Einzelfall ab. Das Urteil wirkt für und gegen alle Wohnungseigentümer (§ 44 Abs. 3 WEG). Die ältere Rechtsprechung zur Abberufung stammt aus der Zeit vor der Reform und lässt sich nur mit Vorsicht übertragen.

Praktisch ist der Weg schwer. Sie müssen die Pflichtverletzung belegen können. Die Verwaltungsunterlagen zeigen oft, ob Pflichten verletzt wurden. Prüfen Sie deshalb vorher, ob Einsicht in die Unterlagen weiterhilft. Das Einsichtsrecht erklärt der Beitrag Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.

Was passiert nach der Abwahl?

Das Beiratsamt endet mit dem Beschluss. Das abgewählte Mitglied verliert seine Rechte als Beirat, bleibt aber Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten.

Es muss Unterlagen, Zugangsdaten, Schlüssel und Verträge zurückgeben, die es für die Gemeinschaft hatte, soweit sie noch beim Beirat liegen. Der Anspruch ergibt sich in der Regel aus dem Auftragsverhältnis (§ 667 BGB).

Auch Ansprüche aus der früheren Tätigkeit bleiben bestehen. Die Abwahl ist keine Entlastung, und die Gemeinschaft verzichtet damit nicht auf Schadensersatz. Wann ein Mitglied in die Haftung kommt, erklärt Belegprüfung ist kein Formalakt. Wann eine Entlastung ordnungsgemäß ist, steht im Beitrag Entlastung des Beirats.

Für unentgeltlich tätige Mitglieder gilt ein Haftungsmaßstab: Sie haften nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§ 29 Abs. 3 WEG). Diese Haftung ist also auf schwere Fehler begrenzt. Das schützt Ehrenamtliche, schließt Ansprüche bei grober Fahrlässigkeit aber nicht aus.

Die Hausverwaltung nimmt den Beschluss in die Beschluss-Sammlung auf (§ 24 Abs. 7 WEG) und informiert den Vorsitzenden über die laufenden Vorgänge. Auch die Zusammenarbeit mit der Verwaltung läuft weiter. Bis zur Neuwahl kann die Gemeinschaft ohne Beirat auskommen, denn er ist gesetzlich nicht vorgeschrieben.

Kann man die Abwahl anfechten?

Ja. Jeder Eigentümer, auch das abgewählte Mitglied, kann den Beschluss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung durch Anfechtungsklage angreifen (§ 44 Abs. 1, § 45 Satz 1 WEG). Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, und die Verwaltung muss die Eigentümer über sie informieren (§ 44 Abs. 2 WEG).

Die Klage ist innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung zu begründen (§ 45 Satz 1 WEG). Versäumen Sie die Fristen, wird der Beschluss bestandskräftig.

Erfolgsaussichten hat die Anfechtung vor allem bei Formfehlern: nicht ordnungsgemäß geladen, Tagesordnungspunkt nicht bezeichnet oder eine falsch gezählte Mehrheit. Einen bloßen Streit über die Person lässt ein Gericht meist nicht genügen.

Bis zur Entscheidung gilt der Beschluss, soweit er nicht rechtskräftig für ungültig erklärt wird. Die Gemeinschaft kann also einen neuen Beirat arbeiten lassen.

Wann ist die Abwahl sinnvoll? Aufgaben und Grenzen des Beirats gegenüber dem Verwalter

Eine Abwahl ist sinnvoll, wenn der Beirat seine gesetzliche Aufgabe nicht erfüllt: den Verwalter unterstützen und überwachen (§ 29 Abs. 2 WEG). Er ist damit das Bindeglied zwischen den Eigentümern und der Hausverwaltung.

Dazu gehört, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung zu prüfen und mit einer Stellungnahme zu versehen (§ 29 Abs. 2 Satz 2 WEG). Wie gründlich diese Prüfung sein sollte, zeigt der Beitrag Wie gründlich muss der Beirat prüfen?.

Der Beirat entscheidet nicht anstelle der Versammlung. Er hat kein Weisungsrecht gegenüber dem Verwalter und darf ohne Beschluss keine Aufträge für die Gemeinschaft erteilen. Die Vertretung der Gemeinschaft nach außen liegt beim Verwalter (§ 9b Abs. 1 WEG). Gegenüber dem Verwalter vertritt der Vorsitzende des Beirats die Gemeinschaft, etwa bei einem Vertrag oder einer Kündigung des Verwaltervertrags (§ 9b Abs. 2 WEG).

Warnsignale sind: Der Beirat deckt Versäumnisse des Verwalters, hält Informationen zurück, prüft Belege nicht oder verfolgt eigene Interessen. Dann ist ein Gespräch der erste Schritt, die Abwahl der letzte. Wer die Grenzen überschreitet, riskiert Streit und Haftung. Einen Überblick zur Rolle und zu den Aufgaben bietet die Seite Beirat.

Wie LIKKA als WEG-Verwaltung bei Streit um den Beirat begleitet

LIKKA verwaltet als Hausverwaltung Wohnungseigentümergemeinschaften und nimmt Anträge zur Abwahl in die Tagesordnung der Eigentümerversammlung auf. Wir bleiben dabei neutral zwischen Beirat und Eigentümern, denn über Wahl und Abwahl entscheiden allein die Eigentümer.

Unsere zertifizierten Verwalter führen für jede Gemeinschaft ein eigenes Konto, arbeiten mit digitaler Belegprüfung und Kundenportal und sind persönliche Ansprechpartner für Eigentümer und Beirat. Wenn die Zusammenarbeit zwischen Beirat und Verwaltung dauerhaft nicht funktioniert, lässt sich auch die Verwaltung prüfen. Wie ein Wechsel abläuft und worauf Sie bei Angeboten achten, zeigt die Seite Verwaltung wechseln.

Für die WEG-Verwaltung berechnet LIKKA je nach Objektgröße rund 30 bis 70 € netto je Einheit und Monat.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 23, 24, 25, 29, 44, 45 WEG; § 667 BGB; OLG München 32 Wx 115/06

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.