Wer das Amt im Verwaltungsbeirat übernimmt, prüft fremde Zahlen und trägt ein eigenes Haftungsrisiko. Dieser Beitrag richtet sich an jedes Beiratsmitglied, an Kandidaten und Wohnungseigentümer, die vor der Bestellung oder der nächsten Belegprüfung Informationen zur Rolle des Beirats brauchen. Hier erfahren Sie, welchen Maßstab § 29 Abs. 3 WEG setzt, was für vergütete Beiräte gilt, wo die Entlastung endet und was eine Versicherung leisten soll.
Das Wichtigste in Kürze
- § 29 Abs. 3 WEG: Unentgeltlich tätige Mitglieder des Verwaltungsbeirats haben nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.
- Vergütete Beiratsmitglieder haften nach § 276 Abs. 1 BGB auch für einfache Fahrlässigkeit; reiner Auslagenersatz ist keine Vergütung.
- Die Entlastung wirkt wie ein negatives Schuldanerkenntnis (BGH, V ZR 101/16, Rn. 65), schließt Schadensersatzansprüche aber nicht automatisch aus.
- Eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung ist nicht vorgeschrieben, aber empfehlenswert; Vorsatz deckt sie nicht (§ 103 VVG).
Haftung Verwaltungsbeirat: Was § 29 Abs. 3 WEG regelt
Grundlage ist § 29 WEG. Das Gesetz braucht für die Haftung des Verwaltungsbeirats nur einen Satz: „Sind Mitglieder des Verwaltungsbeirats unentgeltlich tätig, haben sie nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.“ So steht es in § 29 Abs. 3 WEG, eingefügt durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), in Kraft seit dem 1. Dezember 2020.
Der Satz nennt eine der Voraussetzungen klar: Die Haftungsbeschränkung gilt nicht für jeden Beirat, sondern nur bei unentgeltlicher Tätigkeit. Die Aussage „der Beirat haftet seit der WEG Reform nur noch für grobe Fehler“ ist daher ohne diesen Zusatz falsch.
Der Gesetzgeber wollte so die Bereitschaft fördern, sich unentgeltlich im Beirat zu engagieren (BT-Drs. 19/18791). Die Regel senkt den Maßstab beim Verschulden. Die Pflichten aus dem Amt bleiben. Mit der Reform fiel auch die feste Zahl von drei Mitgliedern des alten Rechts: § 29 Abs. 1 WEG nennt keine Zahl mehr.
Die Pflichten nennt § 29 Abs. 2 WEG: Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter und soll Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor dem Beschluss prüfen und mit einer Stellungnahme versehen. Einen Überblick über Rechte und Pflichten der Verwaltungsbeiräte gibt die Seite Beirat.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sollen, bevor die Beschlüsse nach § 28 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 2 Satz 1 gefasst werden, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.
(3) Sind Mitglieder des Verwaltungsbeirats unentgeltlich tätig, haben sie nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.
Haftung des Verwaltungsbeirats: Einfache und grobe Fahrlässigkeit
Fahrlässig handelt nach § 276 Abs. 2 BGB, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt. Grobe Fahrlässigkeit ist im Gesetz nicht definiert. Gerichte verlangen dafür einen objektiv schweren und subjektiv nicht entschuldbaren Verstoß: Die Sorgfalt wird in ungewöhnlich großem Maß verletzt, unbeachtet bleibt, was jedem hätte einleuchten müssen (BGH, VI ZR 247/08, Rn. 13, zur Verjährung).
Wie schnell die Grenze erreicht sein kann, zeigt ein Verfahren vor dem Landgericht Traunstein und dem Oberlandesgericht München (31 U 1110/26 e, Hinweisbeschluss vom 03.06.2026, Zurückweisung der Berufung am 24.06.2026). Laut Hinweisbeschluss prüften die Beiräte Rechnungen und Belege, die Abflüsse vom zweiten Konto der Gemeinschaft aber nicht anhand der Kontoauszüge; das Gericht wertete das im Einzelfall als grob fahrlässig. Über eine persönliche Haftung hat es aber nicht entschieden, es ging um die Verjährung eines Anspruchs der Gemeinschaft (§ 199 Abs. 1 BGB). Den Fall erläutert der Beitrag Beirat: Haftung und Belegprüfung.
Eine professionelle Buchprüfung schuldet der WEG Beirat nicht, das Gesetz verlangt sie nirgends. In der Praxis üblich sind Stichproben, die Zahlungsflüsse und Kontostände erfassen. Eine reine Schlüssigkeitsprüfung genügt nach dem Oberlandesgericht München aber auch im Ehrenamt nicht: Kontostände und Rücklage sind anhand der Kontoauszüge zu kontrollieren. Wie weit die Prüfung geht, zeigt der Beitrag zum Prüfungsumfang.
Typische Haftungsrisiken sind in der Praxis ein Prüfvermerk ohne Prüfung der Jahresabrechnung, übersehene hohe Abbuchungen oder eine Stellungnahme, die mehr bestätigt, als geprüft wurde. Das kann zu Schadensersatzansprüchen führen, wenn der Wohnungseigentümergemeinschaft dadurch ein Schaden entsteht.
WEG Beirat mit Vergütung: Was bei bezahlten Mitgliedern gilt
Wer vergütet wird, fällt aus § 29 Abs. 3 WEG heraus. Es bleibt bei der Grundregel des § 276 Abs. 1 BGB: Der Schuldner hat Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten. Ein vergütetes Beiratsmitglied haftet damit auch für einfache Fahrlässigkeit.
Der Wortlaut stellt auf die „Mitglieder“ und ihre Tätigkeit ab. Es kommt daher wohl auf jedes einzelne Beiratsmitglied an: Bekommt nur der Vorsitzende eine Vergütung, verliert nach dieser Lesart nur er die Beschränkung.
Ersatz von Auslagen ist keine Vergütung. Wer im Auftrag handelt, kann erforderliche Aufwendungen erstattet verlangen (§ 670 BGB), etwa Porto oder Fahrtkosten gegen Beleg. Nach herrschender Meinung bleibt die Tätigkeit dann unentgeltlich.
Heikel ist die Pauschale. Liegt sie über den tatsächlichen Auslagen, kann sie nach unserer Einschätzung als Entgelt gelten. Eine höchstrichterliche Entscheidung dazu haben wir nicht gefunden. Der Beschluss der Wohnungseigentümer sollte deshalb klar sagen, ob ein Beiratsmitglied Auslagen erstattet bekommt oder Zeit bezahlt wird.
| Unentgeltlich tätig | Vergütet |
|---|---|
| Haftung nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§ 29 Abs. 3 WEG); Auslagenersatz schadet nach herrschender Meinung nicht | Haftung auch für einfache Fahrlässigkeit (§ 276 Abs. 1 BGB); Versicherungsschutz gezielt darauf prüfen |
Mitglieder des Verwaltungsbeirats: Wer persönlich haftet
Nach herrschender Meinung gibt es keine Kollektivhaftung: Der Verwaltungsbeirat ist ein Organ ohne eigenes Vermögen, jedes Beiratsmitglied haftet persönlich für das eigene Verschulden. Eine Höchstgrenze kennt das Gesetz nicht, betroffen ist also grundsätzlich das Privatvermögen.
Haben mehrere Mitglieder jeweils selbst pflichtwidrig gehandelt und denselben Schaden verursacht, haften sie nach herrschender Meinung als Gesamtschuldner (§§ 421, 840 Abs. 1 BGB). Dann kann die Eigentümergemeinschaft den Schaden von jedem verlangen, aber insgesamt nur einmal. Ein sorgfältiges Beiratsmitglied wird nicht allein durch den Sitz im Gremium Gesamtschuldner.
Anspruchsinhaber ist bei Schäden im gemeinschaftlichen Vermögen die Wohnungseigentümergemeinschaft, denn ihr obliegt die Verwaltung (§ 18 Abs. 1 WEG). Für einen Anspruch aus Pflichtverletzung kommt § 280 Abs. 1 BGB in Betracht. Danach entfällt die Ersatzpflicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat, was für eine nachvollziehbare Dokumentation spricht.
Für Fehler der Hausverwaltung steht zunächst der Verwalter selbst ein. Der BGH hat unter altem Recht entschieden, dass den Verwaltungsbeirat keine allgemeine Überwachungspflicht trifft und er den Verwalter nicht zur Pflichterfüllung anhalten muss (V ZR 101/16, Rn. 66). Seit dem WEMoG nennt § 29 Abs. 2 WEG aber ausdrücklich das Überwachen. Eine höchstrichterliche Klärung, wie weit das heute für die Haftung reicht, haben wir nicht gefunden.
Sonderfall Nichteigentümer: Eine GmbH oder Gemeinde, der eine Wohnung gehört, kann selbst Mitglied sein; ihr Geschäftsführer oder Mitarbeiter persönlich ohne Vereinbarung aber nicht (BGH, V ZR 225/24, Rn. 26 bis 28). Bei der Ausübung des Amtes handeln diese Personen für die juristische Person, die für die Auswahl verantwortlich ist (Rn. 22, 27). Wer dann für Fehler einsteht, sagt das Urteil nicht ausdrücklich. Nach den allgemeinen Regeln (§§ 31, 278 BGB) spricht viel dafür, dass es in erster Linie die juristische Person ist. Näheres steht im Beitrag zu Nichteigentümern im Beirat.
Rechte und Pflichten: Haftungsrisiko außerhalb der Aufgaben
Das größte vermeidbare Haftungsrisiko liegt nicht in der Prüfung, sondern jenseits der Aufgaben des Verwaltungsbeirats. Dem Verwaltungsbeirat stehen nach dem Gesetz keine eigenen Entscheidungsbefugnisse zu, auch keine Weisungsbefugnis gegenüber dem Verwalter (BGH, V ZR 101/16, Rn. 66, zum alten Recht). Über die Verwaltung beschließen die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung (§ 19 Abs. 1 WEG).
Gerichtlich und außergerichtlich vertritt der Verwalter die Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht der Beirat (§ 9b Abs. 1 WEG). Nur gegenüber dem Verwalter vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein ermächtigter Eigentümer die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 2 WEG). Das betrifft in der Praxis etwa den Verwaltervertrag und begründet keine Vollmacht gegenüber Dritten wie Handwerkern.
Ein Beiratsmitglied, das trotzdem einen Auftrag erteilt, handelt als Vertreter ohne Vertretungsmacht. Verweigert die Wohnungseigentümergemeinschaft die Genehmigung, haftet er dem Vertragspartner nach dessen Wahl auf Erfüllung oder Schadensersatz (§ 179 Abs. 1 BGB). Ohne Kenntnis des Mangels ist die Haftung begrenzt (§ 179 Abs. 2 BGB); kannte der Vertragspartner ihn oder musste er ihn kennen, entfällt sie (§ 179 Abs. 3 BGB).
§ 179 BGB fragt nicht nach dem Verschulden. Das Haftungsprivileg nach § 29 Abs. 3 WEG, das nur regelt, was zu vertreten ist, dürfte hier daher nicht helfen. Eine klare Abgrenzung der Zuständigkeiten ist deshalb wichtig: Ohne Beschluss und Vollmacht unterschreibt kein Mitglied des Verwaltungsbeirats für die Eigentümergemeinschaft.
Beiratsmitglieder sollten außerdem mögliche Interessenkonflikte offenlegen, etwa wenn ein Angehöriger für die Wohnungseigentümergemeinschaft tätig ist. Das ist eine Empfehlung aus der Praxis, kein gesetzlicher Tatbestand.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Dem Verwalter gegenüber vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss dazu ermächtigter Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Entlastung: Was der Beschluss für den WEG Beirat bewirkt
Mit der Entlastung billigen die Wohnungseigentümer im Regelfall die Tätigkeit des Verwaltungsbeirats für einen genannten Zeitraum. Sie hat nach dem BGH die Wirkungen eines negativen Schuldanerkenntnisses (V ZR 101/16, Rn. 65; vgl. § 397 Abs. 2 BGB). Ihre Bedeutung ist groß, aber begrenzt.
Zwei Aussagen, die oft gegeneinander gestellt werden, passen so zusammen: Nach herrschender Meinung erfasst die Entlastung Ansprüche, die den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung bekannt oder erkennbar waren. Schadensersatzansprüche schließt sie aber nicht automatisch aus.
Eine Grenze hat der BGH benannt: Ansprüche eines Wohnungseigentümers wegen Schäden am eigenen Sondereigentum sind nicht betroffen, weil den Wohnungseigentümern die Kompetenz fehlt, darauf zu verzichten (V ZR 101/16, Rn. 65). Auch die Haftung gegenüber Dritten berührt die Entlastung nach herrschender Meinung nicht.
Außerdem kann der Beschluss angreifbar sein. Die Entlastung des Verwaltungsbeirats widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn Ansprüche gegen den Beirat in Betracht kommen und kein Grund für einen Verzicht ersichtlich ist, insbesondere wenn die geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss (BGH, V ZR 44/09, Rn. 19, noch zu § 21 Abs. 4 WEG a. F.). Eine Anfechtungsklage ist binnen eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben (§ 45 WEG); ohne Urteil bleibt der Beschluss gültig (§ 23 Abs. 4 WEG).
Mehrheiten, Ablauf und Urteile im Einzelnen stehen im Beitrag zur Entlastung des Beirats.
Versicherung: Vermögensschaden Haftpflichtversicherung für den Beirat
Prüfungsfehler führen meist zu reinen Vermögensschäden. Dafür ist die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung gedacht, die in der Praxis oft als Beiratsversicherung angeboten und für Beiräte empfohlen wird. Eine gesetzliche Pflicht dazu besteht nicht: § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG nennt nur die Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.
Nach herrschender Meinung kann die Eigentümergemeinschaft eine solche Versicherung per Beschluss für die Beiratsmitglieder abschließen. Alternativ sichert sich jedes Beiratsmitglied selbst ab; ob der Beitrag dann nach § 670 BGB zu erstatten ist, sollte die Eigentümerversammlung vorab klären. Aussagen zu Versicherungen für Beiräte in Unternehmen lassen sich auf die WEG nicht ohne Weiteres übertragen, denn Aufgabe und Organstellung sind andere.
Eine Haftpflichtversicherung stellt von begründeten Ansprüchen frei und wehrt unbegründete ab (§ 100 VVG). Die Abwehr kann für ein Beiratsmitglied genauso wichtig sein wie die Zahlung. Bei vorsätzlich und widerrechtlich herbeigeführtem Schaden besteht keine Leistungspflicht (§ 103 VVG); Bedingungen enthalten in der Praxis oft zusätzlich Ausschlüsse, etwa für wissentliche Pflichtverletzungen.
Prüfpunkte vor dem Abschluss: Sind alle Mitglieder einschließlich Stellvertreter und einer juristischen Person versichert? Sind Ansprüche der Gemeinschaft selbst gedeckt, nicht nur die Ansprüche Dritter? Gilt der Schutz auch für zusätzlich übertragene Aufgaben und für vergütete Mitglieder? Sind grobe Fahrlässigkeit, frühere Jahre und die Zeit nach dem Amt erfasst?
Für die Beiräte der von uns verwalteten Gemeinschaften ist eine Beiratsversicherung Standard, für Beirat und Gemeinschaft entstehen dafür keine Kosten. Die Sorgfalt des Beirats bei der Prüfung ersetzt sie nicht, und den Umfang des Schutzes regeln die jeweiligen Bedingungen.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der JustizDer Versicherer ist nicht zur Leistung verpflichtet, wenn der Versicherungsnehmer vorsätzlich und widerrechtlich den bei dem Dritten eingetretenen Schaden herbeigeführt hat.
Praxis: So senkt der WEG Beirat das Haftungsrisiko
Dokumentation der Beiratstätigkeit ist wichtig zur Nachweisführung. Jedes Beiratsmitglied hält fest, welche Konten, Belege und Stichproben es gesehen hat, welche Fragen blieben und wie der Verwalter geantwortet hat. Die Stellungnahme des Verwaltungsbeirats sollte nur bestätigen, was tatsächlich geprüft wurde.
Die Prüfungspunkte des Beirats sollten klar definiert werden, am besten bevor die Unterlagen kommen. Unklare Vorgänge gehören als Frage an den Verwalter und, wenn sie nicht geklärt werden, als Hinweis in die Stellungnahme. Einsicht in die Verwaltungsunterlagen kann jeder Wohnungseigentümer verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG); Näheres zum Einsichtsrecht.
Eine weitergehende Haftungsbeschränkung per Beschluss der Versammlung ist kein sicherer Weg. Die Haftung wegen Vorsatzes kann nicht im Voraus erlassen werden (§ 276 Abs. 3 BGB). Ob eine Mehrheit die Haftung des Verwaltungsbeirats darüber hinaus begrenzen kann, konnten wir nicht belegen. Lassen Sie das anwaltlich prüfen; dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im WEG Recht.
Tipp: Vor jeder Belegprüfung Prüfpunkte festlegen, alle Konten einbeziehen, Ergebnis schriftlich festhalten und nichts bestätigen, was nicht geprüft wurde.
Häufige Fragen
Haftet ein Verwaltungsbeirat persönlich?
Ja, jedes Beiratsmitglied für eigenes Verschulden. Bei unentgeltlicher Tätigkeit nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit, bei vergüteter auch für einfache Fahrlässigkeit.
Rechtsgrundlage: § 29 Abs. 3 WEG; § 276 Abs. 1 BGB
Wer haftet für Fehler der Hausverwaltung?
Zunächst der Verwalter selbst. Der Beirat haftet nur, wenn ihm eine eigene Pflichtverletzung und das nötige Verschulden zur Last fallen, etwa eine grob fahrlässige Prüfung.
Rechtsgrundlage: § 29 Abs. 2 und 3 WEG; BGH, V ZR 101/16, Rn. 66
Was darf ein Verwaltungsbeirat nicht?
Der Verwaltungsbeirat entscheidet nicht anstelle der Eigentümerversammlung, erteilt dem Verwalter keine Weisungen und schließt ohne Vollmacht keine Verträge für die Gemeinschaft.
Rechtsgrundlage: § 9b, § 19 Abs. 1 WEG; § 179 BGB; BGH, V ZR 101/16, Rn. 66
Welche Befugnisse hat ein Verwaltungsbeirat?
Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter und prüft Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung. Der Vorsitzende vertritt die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter und kann unter den Voraussetzungen des Gesetzes die Versammlung einberufen.
Rechtsgrundlage: § 9b Abs. 2, § 24 Abs. 3, § 29 Abs. 2 WEG
Kann man als Beirat Geld verlangen?
Auslagen kann ein Beiratsmitglied verlangen, wenn sie erforderlich waren. Eine Vergütung gibt es nur, wenn die Eigentümer sie beschließen, und sie kostet das Beiratsmitglied die Haftungsbeschränkung des § 29 Abs. 3 WEG.
Rechtsgrundlage: § 670 BGB; § 29 Abs. 3 WEG
Schützt die Entlastung vor jeder Haftung?
Nein. Sie erfasst nach herrschender Meinung nur Bekanntes oder Erkennbares und nicht Schäden einzelner Eigentümer am Sondereigentum. Der Beschluss selbst ist außerdem anfechtbar.
Rechtsgrundlage: BGH, V ZR 101/16, Rn. 65; V ZR 44/09, Rn. 19; § 45 WEG
Braucht der Beirat eine Versicherung?
Vorgeschrieben ist sie nicht, in der Praxis aber sinnvoll. Wichtig sind Deckung für Ansprüche der Gemeinschaft, für grobe Fahrlässigkeit und für alle tatsächlich übernommenen Aufgaben.
Rechtsgrundlage: § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG; §§ 100, 103 VVG
Rechtsgrundlage: §§ 9b, 18, 19, 23, 24, 29, 45 WEG; §§ 31, 179, 199, 276, 278, 280, 397, 421, 670, 840 BGB; §§ 100, 103 VVG; BGH, Urteile vom 10.11.2009 – VI ZR 247/08, 04.12.2009 – V ZR 44/09, 23.02.2018 – V ZR 101/16 und 04.07.2025 – V ZR 225/24; OLG München, Beschlüsse vom 03.06.2026 und 24.06.2026 – 31 U 1110/26 e
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