Fernwärme ist in den letzten Jahren deutlich teurer geworden. Grundlage der Preiserhöhungen ist meist eine Preisänderungsklausel im Wärmeliefervertrag, die den Preis an Indizes für Brennstoffe, Strom oder Löhne koppelt. Ist eine solche Klausel unwirksam, durfte der Versorger den Preis auf ihrer Grundlage nicht erhöhen. Bisher half die Dreijahreslösung des Bundesgerichtshofs den Versorgern: Wer einer Erhöhung nicht innerhalb von drei Jahren widersprach, musste sie in der Regel gegen sich gelten lassen. Diese Regel ist mit dem Urteil des Europäischen Gerichtshofs vom 24. September 2026 (C-900/24) nicht mehr haltbar. Für Wohnungseigentümergemeinschaften mit Fernwärme lohnt deshalb jetzt ein genauer Blick in Verträge und Abrechnungen. Dieser Beitrag erklärt, was der EuGH entschieden hat, wann eine Klausel unwirksam ist, bis wann Ansprüche verjähren und was Eigentümer und Verwalter jetzt konkret tun sollten.
Was der EuGH am 24. September 2026 entschieden hat
Ausgangspunkt war ein Streit aus Berlin. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bezog Fernwärme über einen Fernwärmelieferungsvertrag, der Fernwärmeversorger passte den Arbeitspreis zwischen 2015 und 2020 jährlich auf Grundlage einer Preisänderungsklausel an und änderte 2019 auch die Klausel selbst. Die Kundin hielt die Klausel für missbräuchlich und verlangte das zu viel gezahlte Geld zurück. Das Kammergericht Berlin war an die Dreijahreslösung des Bundesgerichtshofs gebunden und legte die Frage in einem Vorabentscheidungsverfahren dem Gerichtshof der Europäischen Union in Luxemburg vor.
In seiner Entscheidung hat der EuGH festgestellt, dass Art. 6 Abs. 1 der Klauselrichtlinie 93/13/EWG einer nationalen Rechtsprechung entgegensteht, nach der ein Verbraucher sich auf die Unwirksamkeit einer Preiserhöhung nicht mehr berufen kann, nur weil er ihr nicht innerhalb von drei Jahren widersprochen hat. Missbräuchliche Vertragsklauseln sind für den Verbraucher nach Unionsrecht grundsätzlich nicht verbindlich, und ihre wirtschaftlichen Wirkungen dürfen nicht durch bloßen Zeitablauf bei ihm verbleiben.
Außerdem hat der Gerichtshof Zweifel geäußert, ob ein Versorger eine unwirksame Preisänderungsklausel während des laufenden Vertrags einseitig durch eine neue Klausel ersetzen darf. Im weiteren Verfahren entscheidet nun wieder das Kammergericht als zuständiges Gericht über die konkrete Forderung und die Folgen für den Vertrag.
Die Dreijahreslösung des Bundesgerichtshofs: was bisher galt
Der Bundesgerichtshof hatte die Dreijahreslösung 2012 für Gaslieferverträge entwickelt (BGH, Urteile vom 14.03.2012, VIII ZR 113/11 und VIII ZR 93/11) und später auf Fernwärme übertragen. Danach galt eine Preiserhöhung als vereinbart, wenn der Kunde sie nicht innerhalb von drei Jahren nach Zugang der Jahresabrechnung, in der sie erstmals berücksichtigt war, beanstandet hatte. Für Energieversorger war diese Rechtsprechung ein wirksamer Schutz vor Rückforderungen über viele Jahre.
Diese Grenze entfällt nun für Verbraucher. Wer gegen eine Preiserhöhung aus einer unwirksamen Klausel nie widersprochen hat, ist damit nicht mehr automatisch an den erhöhten Preis gebunden und kann sich auch nach Jahren noch auf die Unwirksamkeit berufen. Eine rechtzeitige Beanstandung ist dafür nicht mehr Voraussetzung.
Kein Widerspruch innerhalb von drei Jahren nach der Jahresabrechnung: Die Preiserhöhung gilt als akzeptiert, auch wenn die Klausel unwirksam war.
Unwirksame Klauseln binden Verbraucher nicht. Zu viel Gezahltes kann zurückgefordert werden, soweit es nicht verjährt ist.
Wann eine Preisänderungsklausel bei Fernwärme unwirksam ist
Für Fernwärme schreibt § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV vor, wie Preisänderungsklauseln aussehen müssen. Sie müssen sowohl die Kostenentwicklung bei Erzeugung und Bereitstellung der Wärme, das sogenannte Kostenelement, als auch die Verhältnisse auf dem Wärmemarkt, das Marktelement, angemessen berücksichtigen. Außerdem müssen sie die maßgeblichen Berechnungsfaktoren vollständig und allgemein verständlich ausweisen. Diese Vorgaben gelten für den Grundpreis ebenso wie für den Arbeitspreis; ob Preisklauseln sie einhalten, prüfen die Gerichte im Rahmen der Klauselkontrolle.
Fehlt das Marktelement, bildet die Klausel die tatsächliche Kostenstruktur des Versorgers nicht ab oder ist sie für Kunden nicht nachvollziehbar, kann sie unwirksam sein. Ob die Klausel eines bestimmten Versorgers diese Anforderungen erfüllt, hat der EuGH nicht entschieden; das muss im Einzelfall geprüft werden, am besten durch einen Fachanwalt für Energierecht oder die Verbraucherzentrale. Gerade Fernwärmeverträge mit langer Vertragslaufzeit enthalten oft ältere Klauseln für Preisanpassungen. Eine Änderung der Klausel darf nach § 24 Abs. 4 Satz 4 AVBFernwärmeV nicht einseitig durch öffentliche Bekanntgabe erfolgen.
Wie Fernwärmepreise in München zustande kommen und warum sie mit dem Gaspreis gestiegen sind, erklären wir in den häufigen Fragen zur Fernwärme in München.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der JustizPreisänderungsklauseln dürfen nur so ausgestaltet sein, daß sie sowohl die Kostenentwicklung bei Erzeugung und Bereitstellung der Fernwärme durch das Unternehmen als auch die jeweiligen Verhältnisse auf dem Wärmemarkt angemessen berücksichtigen. Sie müssen die maßgeblichen Berechnungsfaktoren vollständig und in allgemein verständlicher Form ausweisen. Bei Anwendung der Preisänderungsklauseln ist der prozentuale Anteil des die Brennstoffkosten abdeckenden Preisfaktors an der jeweiligen Preisänderung gesondert auszuweisen. Eine Änderung einer Preisänderungsklausel darf nicht einseitig durch öffentliche Bekanntgabe erfolgen.
Gilt das Urteil auch für Wohnungseigentümergemeinschaften?
Die Klauselrichtlinie schützt Verbraucher. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einem Verbraucher gleichzustellen, wenn ihr mindestens ein Verbraucher angehört und sie den Vertrag nicht für gewerbliche Zwecke schließt (BGH, Urteil vom 25.03.2015, VIII ZR 243/13). Einen Energieliefervertrag für den eigenen Bedarf des Hauses schließt sie danach in der Regel zur privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder.
Für die meisten Eigentümergemeinschaften mit Fernwärme spricht deshalb viel dafür, dass sie sich auf das Urteil berufen können. Anders kann es bei reinen Gewerbeobjekten oder bei Gemeinschaften aussehen, in denen ausschließlich Unternehmen Eigentümer sind. Entscheidend ist also, wer in der Gemeinschaft Eigentümer ist und wofür die Wärme genutzt wird.
Verjährung: Bis wann Rückforderungen möglich sind
Der Anspruch auf Rückzahlung verjährt in drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Kunde von den maßgeblichen Umständen Kenntnis hatte oder hätte haben müssen (§ 199 Abs. 1 BGB). Für Zahlungen aus dem Jahr 2023 kann die Verjährung deshalb im ungünstigsten Fall am 31. Dezember 2026 eintreten; ältere Zahlungen sind in der Regel bereits verjährt.
Die Verjährung lässt sich sichern: durch einen schriftlichen Verzicht des Versorgers auf die Einrede der Verjährung, durch Verhandlungen, die die Verjährung hemmen (§ 203 BGB), oder durch Klage, Mahnbescheid oder einen Güteantrag (§ 204 BGB). Ein einfacher Widerspruch gegen die Abrechnung hemmt die Verjährung dagegen nicht.
Was Eigentümer und Verwalter jetzt tun sollten
Für Hausverwaltungen ist das Urteil eine Aufgabe mit Frist. Vertragspartner des Versorgers ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Verwalter darf Maßnahmen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind, auch ohne Beschluss treffen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG); dazu kann es gehören, beim Versorger einen Verjährungsverzicht anzufragen. Die Entscheidung über eine Klage oder die Beauftragung eines Anwalts treffen die Eigentümer in der Regel per Beschluss.
Wer einen erkennbaren Anspruch verjähren lässt, riskiert als Verwalter unter Umständen eine Haftung gegenüber der Gemeinschaft. Werden Erstattungsforderungen erfüllt, kommen die Beträge über die Jahresabrechnung den Eigentümern zugute. Vermieter sollten prüfen, ob die Heizkostenabrechnungen ihrer Mieter für die betroffenen Jahre zu korrigieren sind.
Die Rückforderung erfordert eine nachvollziehbare Berechnung: Verglichen wird in der Regel, was tatsächlich gezahlt wurde, mit dem zuletzt wirksam vereinbarten Preis. Widerspruch und Zahlungsaufforderung gehen am besten per Einschreiben mit Rückschein an den Versorger, mit Kunden- und Vertragsnummer; Musterschreiben bieten die Verbraucherzentralen. Außerdem lohnt die Frage, ob gegen den eigenen Versorger bereits Verfahren laufen, etwa Klagen von Verbraucherverbänden.
Für die von uns verwalteten Gemeinschaften mit Fernwärme stellen wir Verträge, Preisblätter und Abrechnungen ab 2023 zusammen und stimmen das weitere Vorgehen mit dem Verwaltungsbeirat und einem Fachanwalt ab. Ob Ihr Haus an der Fernwärme hängt und welches Netz es versorgt, zeigen unsere Fernwärmekarte und der Beitrag zu den Netzarten in München. Mehr zur WEG-Verwaltung und zur Energieberatung finden Sie auf den Leistungsseiten.
- ErfassenWelche Häuser beziehen Fernwärme?
- UnterlagenVertrag, Preisblätter und Preismitteilungen heraussuchen
- AbrechnungenZahlungen ab 2023 und Preisentwicklung zusammenstellen
- PrüfenKlausel durch einen Fachanwalt bewerten lassen
- SichernVerjährungsverzicht anfragen, Beschluss vorbereiten
- EuGH, Urteil vom 24.09.2026, C-900/24: Die Dreijahreslösung des BGH ist mit EU-Verbraucherrecht unvereinbar
- Preiserhöhungen aus unwirksamen Klauseln binden Verbraucher auch ohne Widerspruch nicht
- Eigentümergemeinschaften gelten in der Regel als Verbraucher (BGH VIII ZR 243/13)
- Rückforderung für Zahlungen aus 2023 droht im ungünstigsten Fall am 31.12.2026 zu verjähren
Häufige Fragen
Was hat der EuGH zur Fernwärme entschieden?
Der EuGH hat am 24. September 2026 entschieden, dass Verbraucher an Preiserhöhungen aus einer missbräuchlichen Preisänderungsklausel nicht gebunden sind, nur weil sie drei Jahre lang nicht widersprochen haben. Die Dreijahreslösung des Bundesgerichtshofs ist damit nicht mehr anwendbar.
Rechtsgrundlage: EuGH C-900/24; Art. 6 Abs. 1 RL 93/13/EWG
Was ist die Dreijahreslösung?
Eine Regel des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2012: Wer einer Preiserhöhung nicht innerhalb von drei Jahren nach der Jahresabrechnung widersprach, in der sie erstmals berücksichtigt war, musste sie gegen sich gelten lassen. Für Verbraucher gilt sie nach dem EuGH-Urteil nicht mehr.
Rechtsgrundlage: BGH VIII ZR 113/11
Kann man zu viel gezahlte Fernwärmekosten zurückfordern?
Ja, wenn die Preiserhöhung auf einer unwirksamen Preisänderungsklausel beruht und der Anspruch noch nicht verjährt ist. Ob die Klausel unwirksam ist, muss im Einzelfall geprüft werden.
Rechtsgrundlage: § 812 BGB
Bis wann verjähren Ansprüche aus Fernwärme-Preiserhöhungen?
Nach drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem gezahlt wurde und der Kunde die Umstände kannte. Für Zahlungen aus 2023 kann das im ungünstigsten Fall der 31. Dezember 2026 sein.
Rechtsgrundlage: §§ 195, 199 BGB
Gilt das Urteil auch für eine Wohnungseigentümergemeinschaft?
In der Regel ja. Eine Eigentümergemeinschaft wird einem Verbraucher gleichgestellt, wenn ihr mindestens ein Verbraucher angehört und sie Fernwärme für den eigenen Bedarf des Hauses bezieht.
Rechtsgrundlage: BGH VIII ZR 243/13
Wann ist eine Preisänderungsklausel bei Fernwärme unwirksam?
Wenn sie die Kostenentwicklung des Versorgers und die Verhältnisse auf dem Wärmemarkt nicht angemessen berücksichtigt oder die Berechnungsfaktoren nicht vollständig und verständlich ausweist.
Rechtsgrundlage: § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV
Was sollte der WEG-Verwalter jetzt tun?
Objekte mit Fernwärme erfassen, Verträge, Preisblätter und Abrechnungen ab 2023 zusammenstellen, die Klausel rechtlich prüfen lassen und die Verjährung sichern, etwa durch einen Verjährungsverzicht des Versorgers. Über eine Klage entscheiden die Eigentümer per Beschluss.
Rechtsgrundlage: § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG
Rechtsgrundlage: EuGH, Urteil vom 24.09.2026, C-900/24; Art. 6 Abs. 1 Richtlinie 93/13/EWG; § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV; §§ 195, 199, 203, 204 BGB; § 27 Abs. 1 WEG
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
