Heizungswartung Mehrfamilienhaus: Pflichten und Turnus

Eine zentrale Heizung versorgt oft Dutzende Wohnungen. Fällt sie in der kalten Jahreszeit aus, frieren alle Bewohner, und der Eigentümer haftet. Die Heizungswartung ist deshalb Pflicht: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) verlangt eine regelmäßige Wartung, ab sechs Wohnungen kommt eine Heizungsprüfung hinzu, und der Schornsteinfeger misst nach eigenen Fristen. Dieser Ratgeber richtet sich an Wohnungseigentümergemeinschaften, Verwaltungsbeiräte und Vermieter. Er gibt nach dem Gesetzestext (Stand 17.10.2026) einen Überblick, was zur Heizungswartung gehört, in welchem Turnus geprüft wird und wer die Kosten trägt.

Wartungspflicht: Regelmäßige Wartung nach dem GModG

Die Heizungswartung ist für den Betreiber Pflicht. Komponenten, die den Wirkungsgrad einer Heizungsanlage und der Warmwasserversorgung wesentlich beeinflussen, sind regelmäßig zu warten und instand zu halten (§ 60 Abs. 1 GModG).

Für die Wartung ist Fachkunde erforderlich (§ 60 Abs. 2 GModG). In der Praxis übernimmt die Heizungswartung ein Installateur oder Heizungsbauer, der die jeweilige Heizungsart kennt.

Zusätzlich muss der Betreiber energiebedarfssenkende Einrichtungen betriebsbereit halten und die Heizungsanlage sachgerecht bedienen (§§ 58, 59 GModG). Verantwortlich ist grundsätzlich der Eigentümer (§ 8 Abs. 1 GModG).

Intervall nach Herstellervorgabe. Ein festes Intervall nennt das GModG nicht. Für alle Heizsysteme sind die Herstellervorgaben maßgeblich; bei Gasthermen, Öl-, Pellet- und Hybridheizungen ist in der Praxis eine jährliche Wartung üblich, für Wärmepumpen gilt ebenfalls der Turnus des Herstellers.

Viele Hersteller knüpfen die Herstellergarantie an den Nachweis einer regelmäßigen Wartung; maßgeblich sind die Bedingungen der jeweiligen Herstellergarantie. Im Einfamilienhaus betrifft ein Defekt nur einen Haushalt. Im Mehrfamilienhaus hängt die Wärme vieler Haushalte an einer Heizung; ein Heizungsausfall trifft im Fall eines Defekts alle zugleich.

Umfang: Was gehört zur Wartung der Heizung?

Was im Einzelnen zur Wartung der Heizung gehört, ergibt sich aus der Wartungsanleitung des Herstellers. In der Praxis reinigt der Fachbetrieb bei der Heizungswartung vor allem Brenner, Brennerkomponenten und Wärmetauscher, kontrolliert sicherheitsrelevante Bauteile wie Zündung, Flammenüberwachung und Sicherheitsventil und misst die Abgaswerte.

Dazu kommen die Kontrolle von Druck im Heizungswasser und Ausdehnungsgefäß, des Kondensatablaufs mit Neutralisation sowie von Regelung und Pumpen der Heizungsanlage.

Verschleißteile wie Dichtungen, Düsen oder Filter werden im Rahmen der Wartung routinemäßig getauscht. Der Ersatz eines defekten Teils ist dagegen Instandsetzung; diese Abgrenzung entscheidet später über die Umlage auf Mieter.

Dokumentation. Das Ergebnis hält der Fachbetrieb in einem Wartungsprotokoll fest. Die lückenlose Dokumentation ist dabei das Wichtigste: Sie dient als Nachweis gegenüber Hersteller, Versicherer und Mietern und liefert Informationen für die Planung.

Wie lange eine Heizungswartung dauert, hängt von Heizungsart, Umfang und Leistung ab; für eine große Anlage ist mehr Zeit nötig als für eine einzelne Gastherme. Die Vorteile regelmäßiger Wartung liegen vor allem darin, dass die Heizung effizienter arbeitet, weniger Energie verbraucht und sicherer läuft; Fehler fallen früh auf, was in der Praxis Lebensdauer und Wert der Heizungsanlage zugutekommen kann.

Ablagerungen am Wärmetauscher und eine verstellte Verbrennung können in der Praxis den Energieverbrauch und die Emissionen erhöhen; Reinigung und Optimierung der Heizung dienen damit auch dem Umweltschutz. Weitere Vorteile: Die Kosten für die Wartung sind planbar, die Kosten einer Reparatur nach einem Heizungsausfall nicht.

Tipp: Protokolle gemeinsam ablegen Wartungsprotokolle, Feuerstättenbescheid und Prüfergebnisse gehören zusammen. Die Vorteile: Nachfragen von Mietern, Versicherer oder Beirat sind schnell beantwortet.

Heizungsprüfung: Pflicht ab sechs Wohnungen

Für größere Wohngebäude kommt eine einmalige Prüfung hinzu. Eine Heizungsanlage mit Wasser als Wärmeträger in einem Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten ist einer Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung zu unterziehen (§ 60b Abs. 1 GModG).

Eine Anlage, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurde, ist bis 30. September 2027 zu prüfen, eine jüngere Anlage außer Wärmepumpen innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren. Für ein Einfamilienhaus gilt die Pflicht nicht. Ein im März 2011 eingebauter Kessel ist also bis März 2027 an der Reihe.

Untersucht wird, ob die Einstellungen optimiert sind, ob eine effiziente Heizungspumpe läuft, ob Leitungen gedämmt werden sollten und welche Maßnahmen die Vorlauftemperatur senken (§ 60b Abs. 1 Satz 3 GModG). Nötige Maßnahmen zur Optimierung sind binnen eines Jahres umzusetzen; das Ergebnis ist dem Mieter auf Verlangen vorzulegen (§ 60b Abs. 5 GModG).

Die Heizungsprüfung soll mit ohnehin anstehenden Terminen verbunden werden, etwa mit der Feuerstättenschau oder Heizungswartungsarbeiten (§ 60b Abs. 4 GModG). Wer sie versäumt, riskiert eine Geldbuße bis zu fünftausend Euro (§ 108 Abs. 1 Nr. 10, Abs. 2 Nr. 3 GModG). Ab 1. Januar 2027 ist der Inhalt der Prüfung allgemeiner gefasst, die Bußgeldvorschrift steht dann in § 108 Abs. 1 Nr. 11 GModG (Art. 2 Nr. 24 und 44 BGBl. 2026 I Nr. 226).

Für Wärmepumpen, die nach 2023 in solchen Gebäuden eingebaut wurden, gilt stattdessen eine Betriebsprüfung nach der ersten vollständigen Heizperiode, spätestens nach zwei Jahren, ohne Fernkontrolle alle fünf Jahre erneut (§ 60a Abs. 1 GModG). Ab 2027 entfällt sie, wenn ein Wartungsvertrag besteht oder die Wärmepumpe fernüberwacht wird (Art. 2 Nr. 23a, Art. 9 Abs. 2 BGBl. 2026 I Nr. 226).

Unabhängig davon sind Wärmepumpen mit fluorierten Kältemitteln ab 5 Tonnen CO2-Äquivalent auf Dichtheit zu kontrollieren: bis unter 50 Tonnen jährlich, also alle zwölf Monate, mit Leckage-Erkennungssystem alle 24 Monate; als solche gekennzeichnete hermetisch geschlossene Geräte unter 10 Tonnen sind ausgenommen (Art. 5 Abs. 1 und 6 Verordnung (EU) 2024/573).

Nach dem Einbau einer neuen Heizung ist dort zudem ein hydraulischer Abgleich Pflicht (§ 60c Abs. 1 GModG). Er sorgt für eine gleichmäßige Verteilung der Wärme, ersetzt aber keine Heizungswartung; was beim Heizungstausch sonst gilt, behandelt ein eigener Ratgeber.

Schornsteinfeger: Messung und Feuerstättenschau

Neben der Heizungswartung steht der Schornsteinfeger. Jeder Eigentümer muss die Reinigung und Überprüfung kehr- und prüfungspflichtiger Anlagen sowie die Messungen nach der 1. BImSchV fristgerecht veranlassen (§ 1 Abs. 1 SchfHwG).

Bei Öl- und Gasheizungen ab 4 Kilowatt Leistung misst der Schornsteinfeger in jedem dritten Kalenderjahr, wenn die Inbetriebnahme höchstens zwölf Jahre zurückliegt, danach in jedem zweiten (§ 15 Abs. 3 1. BImSchV). Für Brennwertgeräte entfällt die Messung der Abgasverluste (§ 15 Abs. 4 Nr. 1 i. V. m. § 14 Abs. 3 Nr. 4 1. BImSchV).

Nach der Kehr- und Überprüfungsordnung wird eine raumluftabhängige Gasfeuerstätte jährlich überprüft, eine raumluftunabhängige in jedem zweiten Kalenderjahr (Anlage 1 Nr. 3.1 und 3.2 KÜO).

Zweimal in sieben Jahren besichtigt der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger jede Anlage und prüft die Betriebs- und Brandsicherheit (§ 14 Abs. 1, § 10 Abs. 1 SchfHwG). Im Feuerstättenbescheid legt er Arbeiten und Fristen fest (§ 14a SchfHwG).

Eine Gasheizung muss also nicht kraft Gesetzes alle zwei Jahre gewartet werden; dieser Rhythmus betrifft die Messung. Sie ersetzt keine Heizungswartung, denn sie ist eine Kontrolle von Abgaswerten und Sicherheit, nicht des Zustands der Verschleißteile.

Heizungswartung Mehrfamilienhaus: Turnus und Wartungsvertrag

Die Fristen laufen nebeneinander; die Grafik zeigt sie im Überblick. Am besten liegt die Heizungswartung im Spätsommer oder Frühherbst, vor Beginn der Heizsaison; dann bleibt Zeit für Reparaturen, bevor die Heizung gebraucht wird.

Wartungsvertrag. Ein Wartungsvertrag mit einem Fachbetrieb sichert feste Termine für die Heizungswartung ohne erneute Beauftragung. Die Vorteile liegen in der Praxis in planbaren Kosten, festen Terminen und, je nach Vertrag, einem vereinbarten Notdienst im Schadensfall; was enthalten ist, regelt der jeweilige Vertrag. Die Trinkwasserhygiene ist ein eigenes Thema und gehört nicht zur Heizungswartung.

Das Wichtigste im Wartungsvertrag ist eine genaue Beschreibung der Leistung: welche Kontrolle und Reinigung, welche Verschleißteile inklusive sind und ob Reparaturen extra berechnet werden. Diese Trennung braucht später die Abrechnung der Betriebskosten mit den Mietern.

Heizung in der WEG: Zuständigkeit und Beschluss

Eine zentrale Heizung dient dem gemeinschaftlichen Gebrauch und ist kein Sondereigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Die Heizungswartung gehört zur ordnungsmäßigen Erhaltung, die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt (§ 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG).

Der Verwalter organisiert die Heizungswartung als Maßnahme von untergeordneter Bedeutung (§ 27 Abs. 1 WEG) und schließt den Wartungsvertrag im Namen der Gemeinschaft (§ 9b Abs. 1 WEG). Führt ein mehrjähriger Wartungsvertrag zu erheblichen Verpflichtungen, beschließt in der Praxis, schon aus Gründen der Rechtssicherheit, die Eigentümerversammlung oder erweitert die Befugnisse des Verwalters (§ 27 Abs. 2 WEG); die Abstimmung übernimmt unsere WEG-Verwaltung.

Die Kosten für die Wartung einer zentralen Heizung gehören zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV) und werden mit den Heizkosten zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch verteilt (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Reparaturen trägt die Gemeinschaft als Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG; die Erfassung über Heizkostenverteiler erklärt ein eigener Beitrag.

Bei einer Gasheizung in der Wohnung entscheidet die Teilungserklärung: Ist die Etagenheizung Sondereigentum, ist der einzelne Eigentümer für Wartung und Schornsteinfeger zuständig. Wartungsprotokolle und Feuerstättenbescheid gehören zu den Verwaltungsunterlagen, in die jeder Eigentümer Einsicht verlangen kann (§ 18 Abs. 4 WEG).

Wartungskosten für die Heizung: Was Vermieter auf Mieter umlegen dürfen

Sind Heizungswartungskosten Nebenkosten? Ja, wenn eine Klausel im Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB). Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage zählen vor allem Pflege, regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit samt Einstellung durch eine Fachkraft, Reinigung und die Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz (§ 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV).

Für Etagenheizungen und Gasthermen in der Wohnung gilt § 2 Nr. 4 Buchst. d BetrKV. Vermieter können die Wartungskosten also als Nebenkosten auf Mieter umlegen und in der Betriebskostenabrechnung abrechnen; bei zentraler Heizung laufen die Kosten für die Wartung über die Heizkosten. Ohne Vereinbarung im Mietvertrag trägt der Vermieter die Wartungskosten selbst.

Reparaturen zahlt der Vermieter. Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Das gilt auch, wenn Reparaturen in der Rechnung der Wartung stecken; in diesem Fall sind die Reparaturen vor der Abrechnung herauszurechnen.

Welche Kosten Vermieter auf Mieter umlegen dürfen, hängt damit von drei Fragen ab: Ist die Umlage im Mietvertrag vereinbart, handelt es sich um Kosten der Wartung statt um Kosten der Reparatur, und fallen die Kosten regelmäßig an (§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB)?

Wer zahlt Ersatzteile? Routinemäßig getauschte Verschleißteile gehören nach herrschender Meinung zur Heizungswartung, der Ersatz defekter Teile ist Reparatur und Sache des Vermieters. Bei einem Vollwartungsvertrag dürfen Vermieter nur den Wartungsanteil auf Mieter umlegen; die Rechnung sollte deshalb aufgeschlüsselt sein (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).

Fällt die Heizung aus, muss der Vermieter sie auf eigene Kosten instand setzen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB); im Fall eines längeren Heizungsausfalls kann der Mieter die Miete mindern (§ 536 Abs. 1 BGB).

Steuer. Für Vermieter sind die Kosten der Wartung der Heizung Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Selbstnutzer und Mieter können den Arbeitsanteil als Handwerkerleistung ansetzen: Die Steuer ermäßigt sich um 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens 1.200 Euro, wenn eine Rechnung vorliegt und auf das Konto des Betriebs gezahlt wurde (§ 35a Abs. 3 und 5 EStG).

Haftung: Verkehrssicherungspflicht im Fall eines Schadens

Eine Heizanlage mit Brenner und Abgasanlage ist eine Gefahrenquelle. Wer sie betreibt, muss nach der Rechtsprechung zur Verkehrssicherungspflicht zumutbare Maßnahmen gegen Schäden treffen; Grundlage ist § 823 Abs. 1 BGB.

Aus diesen Gründen ist die regelmäßige Wartung der Heizung auch Haftungsschutz. Nach herrschender Meinung darf der Eigentümer sie einem Fachbetrieb übertragen, muss diesen aber sorgfältig auswählen und kontrollieren. Im Schadensfall prüft die Versicherung in der Praxis, ob die Heizungsanlage ordnungsgemäß instand gehalten wurde; maßgeblich ist der Vertrag.

Typische Fehler sind vor allem versäumte Termine, fehlende Protokolle, ein unklarer Wartungsvertrag und Rechnungen, die Kosten der Wartung und der Reparatur vermischen. Die Erkenntnisse aus der Heizungswartung fließen zudem in die Instandhaltungsplanung ein, sichern den Wert der Immobilie und zeigen, wann die Lebensdauer der Heizung endet und ein Heizungstausch oder eine energetische Sanierung ansteht; beides behandeln eigene Beiträge.

Das Wichtigste für Eigentümer und Verwalter ist deshalb ein Fristenkalender, der Wartung, Heizungsprüfung und Termine des Schornsteinfegers für jede Heizung zusammenführt.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 8, 58, 59, 60, 60a, 60b, 60c, 108 GModG; Art. 2 Nr. 23a, 24 und 44, Art. 9 Abs. 2 des Gesetzes vom 23.07.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226); §§ 14, 15 1. BImSchV; Anlage 1 KÜO; §§ 1, 10, 14, 14a SchfHwG; §§ 5, 9b, 16, 18, 19, 27 WEG; § 7 HeizkostenV; §§ 1, 2 Nr. 4 BetrKV; §§ 535, 536, 556, 823 BGB; §§ 9, 35a EStG; Art. 5 Abs. 1 und 6 VO (EU) 2024/573

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