Ein Instandhaltungsplan zeigt in der WEG, welche Bauteile des Gemeinschaftseigentums in den nächsten zehn Jahren erneuert werden müssen, was das kostet und wie die Eigentümergemeinschaft es bezahlt. Dieser Beitrag erklärt, wie die Instandhaltungsplanung abläuft: von der Bestandsaufnahme über die Lebensdauer der Bauteile bis zu Rücklage, Förderung und Beschluss in der Eigentümerversammlung.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Instandhaltungsplan für die WEG listet über zehn Jahre auf, welche Bauteile des Gemeinschaftseigentums wann erneuert werden und was das kostet.
- Eine gesetzliche Pflicht zu einem solchen Plan gibt es nicht, wohl aber die Pflicht zur ordnungsmäßigen Erhaltung und zu einer angemessenen Erhaltungsrücklage.
- Grundlage sind Begehung, Unterlagen und Richtwerte zur Nutzungsdauer, zum Beispiel vom BBSR; die tatsächliche Lebensdauer weicht im Einzelfall ab.
- Der Plan zeigt, wie viel die Gemeinschaft über Rücklage, Sonderumlage oder Darlehen aufbringen muss; Förderung wird frühzeitig eingeplant.
- Der Plan wird jährlich mit dem Wirtschaftsplan überprüft; Aufträge beschließt die Eigentümerversammlung einzeln.
Was ist ein Instandhaltungsplan in der WEG?
Ein Instandhaltungsplan ist eine Übersicht, die für das Gemeinschaftseigentum festhält, welche Maßnahmen in den nächsten Jahren anstehen, in welcher Reihenfolge und mit welchen Kosten. Üblich ist ein Zeitraum von zehn Jahren.
Ein Anleger plant, wann er welches Geld braucht. Für ein Gebäude gilt dasselbe: Dach, Heizung, Fenster, Fassade und Aufzug haben eine begrenzte Lebensdauer. Der Plan macht sichtbar, wann welche Beträge fällig werden. Jede einzelne Instandhaltungsmaßnahme, etwa der Dachtausch, ist dann kein Fall mehr, der die Gemeinschaft unvorbereitet trifft.
Für die Eigentümergemeinschaft hat das einen klaren Nutzen. Die Instandhaltungsplanung ersetzt Überraschungen durch Vorlauf: Rücklage, Förderung und Finanzierung lassen sich rechtzeitig darauf ausrichten. Was Aufschieben kostet, zeigt der Beitrag Was Warten kostet.
Muss eine WEG einen Instandhaltungsplan haben?
Nein, einen Instandhaltungsplan schreibt das Gesetz nicht ausdrücklich vor. Die Eigentümer sind aber verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum ordnungsmäßig zu erhalten (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG).
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört außerdem eine angemessene Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Ob sie angemessen ist, lässt sich nur beurteilen, wenn man die anstehenden Maßnahmen kennt. Hier hilft der Plan; zu seinen Aufgaben gehört es, Instandhaltung und Rücklage aufeinander abzustimmen. Wie Sie die Höhe prüfen, steht im Beitrag Ist unsere Erhaltungsrücklage hoch genug?.
Der Verwalter stellt jährlich den Wirtschaftsplan auf (§ 28 Abs. 1 WEG). Der Instandhaltungsplan liefert dafür die Zahlen für die Zuführung zur Rücklage. Einen Sanierungsstau durch fehlende Planung beschreibt der Beitrag Instandhaltungsstau ist Vermögensverlust.
Am Anfang steht der Zustand des Gebäudes
Grundlage jeder Instandhaltungsplanung ist eine Bestandsaufnahme: Ein Fachmann begeht das Haus und bewertet den Zustand der Bauteile.
Er prüft Dach, Fassade, Fenster, Balkone, Leitungen, Heizung, Aufzug und Tiefgarage; technische Anlagen wie Heizung und Aufzug bewertet er gesondert. Für jedes Bauteil hält er Baujahr, Zustand und erwartete Restnutzungsdauer fest. Eine solche Vor-Ort-Begehung ersetzt keine Schätzung am Schreibtisch.
Hilfreich sind auch die Unterlagen der letzten Jahre: Wartungsberichte, Schadensmeldungen, Protokolle der Eigentümerversammlung und Rechnungen. Sie zeigen, wo sich Probleme wiederholen. Der Verwaltungsbeirat kann diese Unterlagen einsehen und die Begehung begleiten.
Wie lange halten Bauteile? Lebensdauer richtig einordnen
Die Lebensdauer von Bauteilen lässt sich nur als Durchschnittswert angeben. Eine anerkannte Orientierung bietet die Nutzungsdauertabelle des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR).
Das BBSR veröffentlicht Nutzungsdauern von Bauteilen, zuletzt in der Fassung vom 13. März 2026. Die Tabelle ist für Lebenszyklusanalysen gedacht und nennt Durchschnittswerte, etwa 20 Jahre für einen bodenstehenden Gas-Brennwertkessel unter 200 kW und 25 Jahre für Aufzugsanlagen.
Die tatsächliche Lebensdauer hängt von Qualität, Wartung, Nutzung und Beanspruchung ab. Weitere Faktoren sind Lage und Witterung. Die Tabelle ersetzt deshalb keine Begehung. Sie hilft aber, Maßnahmen zeitlich einzuordnen und Überraschungen zu vermeiden.
Wer erstellt den Instandhaltungsplan und was gehört hinein?
Den Instandhaltungsplan erstellen in der Regel Fachplaner, Architekten oder Energieberater gemeinsam mit der Verwaltung. Die Erstellung beginnt mit der Begehung der Wohnanlage und einer Analyse aller Bauteile.
In den Plan gehört eine Liste aller Instandhaltungsmaßnahmen mit Bauteil, Zustand, geplantem Jahr und geschätzten Kosten. Hinzu kommt die Frage, welche Maßnahme sich mit welcher kombinieren lässt. Ziel ist ein Überblick, den auch Eigentümerinnen und Eigentümer ohne Bauwissen verstehen.
Die Kosten für die Erstellung des Plans trägt die Gemeinschaft. Ob und wie sie gefördert werden, hängt vom Plan ab: Für den individuellen Sanierungsfahrplan gibt es eine Förderung der Energieberatung, deren Antrag in der Regel vor der Beauftragung gestellt wird. Die Beantragung stimmt die Verwaltung mit dem Energieberater ab; aktuelle Bedingungen prüfen beide gemeinsam.
Welche Maßnahmen haben Vorrang?
Vorrang haben Maßnahmen, die die Sicherheit betreffen oder Folgeschäden verhindern, etwa eine undichte Abdichtung oder eine schadhafte Balkonbrüstung.
Danach kommen Bauteile am Ende ihrer Nutzungsdauer und Maßnahmen mit gesetzlicher Frist. Nicht alles kann gleichzeitig geschehen, die Reihenfolge ist daher Kern des Plans.
Sinnvoll ist es, Arbeiten zu bündeln. Im Zuge einer Fassadensanierung kann es sich lohnen, auch die Dämmung zu prüfen. Wer Fassade und Fenster gemeinsam erneuert, braucht das Gerüst nur einmal. Wer die Heizung tauscht, sollte vorher prüfen, ob eine Dämmung die nötige Heizleistung senkt.
Finanzierung: Rücklage, Sonderumlage oder Darlehen?
Der Plan zeigt, wann welche Beträge fällig werden. Daraus ergibt sich die nötige Zuführung zur Erhaltungsrücklage; reicht sie nicht, kommen Sonderumlage oder Darlehen in Betracht.
Die Rücklage gehört der Gemeinschaft und wird über das Hausgeld aufgebaut. Mehr dazu im Beitrag Die Erhaltungsrücklage als Vermögen der Gemeinschaft.
Einen Darlehensvertrag darf der Verwalter nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer abschließen (§ 9b Abs. 1 WEG). Der Bundesgerichtshof hat zum früheren Recht entschieden, dass auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann. Vor der Beschlussfassung ist das Risiko einer Nachschusspflicht der Eigentümer zu erörtern (BGH, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 244/14).
Sanierungsfahrplan und Förderung: Was gehört in den Plan?
Bei energetischen Sanierungen lohnt ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP), den ein qualifizierter Energieberater für Wohngebäude erstellt. Er ergänzt den Instandhaltungsplan um die energetische Seite.
Für energetische Sanierungen gibt es Fördermittel, nämlich Zuschüsse und Förderkredite, unter anderem über BAFA und KfW. Die Bedingungen ändern sich häufig, und viele Programme verlangen den Förderantrag vor Beginn der Maßnahme. Prüfen Sie die aktuellen Voraussetzungen deshalb vor der Auftragsvergabe und stellen Sie den Antrag rechtzeitig. Eine gute Beratung vermeidet hier teure Fehler.
Ein Plan über zehn Jahre schafft die Zeit, Förderung rechtzeitig zu prüfen und zu beantragen. Zum Thema finden Sie Informationen unter Energieberatung. Qualifizierte Energieberater finden Sie unter anderem über die Expertenliste der Deutschen Energie-Agentur (dena).
Wer trägt die Kosten der Instandhaltung?
Die Kosten der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums tragen die Wohnungseigentümer in der Regel nach ihren Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG). Die Teilungserklärung oder ein Beschluss kann einen anderen Schlüssel festlegen.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft zahlt Instandhaltungsmaßnahmen aus der Erhaltungsrücklage. Reicht sie nicht, beschließen die Eigentümer eine Sonderumlage, die ebenfalls nach dem geltenden Verteilungsschlüssel auf die Eigentümer entfällt. Ein Blick in die Teilungserklärung lohnt sich deshalb vor der Planung.
Wie beschließt die Eigentümerversammlung den Instandhaltungsplan?
Die Verwaltung nimmt den Plan als Tagesordnungspunkt in die Einladung zur Eigentümerversammlung auf; Aufträge für einzelne Maßnahmen beschließt die Gemeinschaft danach gesondert.
Der Plan ist eine Grundlage für Entscheidungen, kein Auftrag. Das Verfahren ist einfach: Der Verwalter setzt das Thema auf die Tagesordnung, die Eigentümer beraten und beschließen. Die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums beschließen die Eigentümer in der Regel mit einfacher Mehrheit (§ 19 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG). Vor der Beauftragung größerer Maßnahmen sollten mehrere Vergleichsangebote vorliegen; die Auftragsvergabe beschließt die Versammlung. Was der BGH dazu sagt, lesen Sie unter Drei Angebote sind keine Pflicht mehr.
Bauliche Veränderungen, etwa eine Aufstockung oder ein Anbau, folgen eigenen Regeln (§ 20 WEG) und gehören nicht zur bloßen Erhaltung. Im Zweifel klärt die Verwaltung vor der Versammlung, welche Beschlussmehrheit gilt.
| Schritt | Was passiert | Wer | Grundlage |
|---|---|---|---|
| 1 | Bestandsaufnahme: Begehung, Unterlagen, Zustand der Bauteile | Fachplaner oder Energieberater mit Verwaltung und Beirat | Erhaltung des Gemeinschaftseigentums (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG) |
| 2 | Maßnahmen nach Nutzungsdauer und Dringlichkeit ordnen | Fachplaner, Verwaltung | Richtwerte, zum Beispiel BBSR |
| 3 | Kosten schätzen, Angebote einholen | Verwaltung, Beirat | Beschluss über Aufträge in der Versammlung |
| 4 | Finanzierung klären: Rücklage, Sonderumlage, Darlehen, Förderung | Verwaltung, Eigentümerversammlung | § 19 Abs. 2 Nr. 4, § 28 Abs. 1, § 9b Abs. 1 WEG |
| 5 | Plan jährlich mit dem Wirtschaftsplan überprüfen und anpassen | Verwaltung, Beirat | § 28 Abs. 1 WEG |
Den Plan fortschreiben: wie oft?
Mindestens einmal im Jahr, wenn der Verwalter den Wirtschaftsplan aufstellt, und nach jeder größeren Maßnahme.
Ein Plan ist nur so gut wie seine Pflege. So sehen Eigentümer und Beirat jederzeit, wo das Haus steht und ob die Rücklage zum Bedarf passt.
Wie LIKKA die Instandhaltungsplanung begleitet
LIKKA unterstützt Eigentümergemeinschaften als WEG-Hausverwaltung dabei, die Instandhaltung vorausschauend zu planen: Gern erarbeiten wir einen solchen Plan gemeinsam mit Fachplanern für Ihre Gemeinschaft.
Unsere zertifizierten Verwalter bereiten Wirtschaftsplan, Angebote und Beschlussvorlagen vor und sind persönliche Ansprechpartner für Eigentümer und Beirat. Gemeinsam sorgen wir für die Umsetzung der beschlossenen Maßnahmen. Mehr zur WEG-Verwaltung oder zum Wechsel der Verwaltung.
Häufige Fragen
Muss eine Eigentümergemeinschaft einen Instandhaltungsplan haben?
Nein, ein Plan ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Die Gemeinschaft muss das Gemeinschaftseigentum aber ordnungsmäßig erhalten und eine angemessene Erhaltungsrücklage bilden; ein Plan hilft dabei.
Rechtsgrundlage: § 18 Abs. 2 Nr. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG
Wie lange halten Bauteile wie Heizung und Aufzug?
Das BBSR nennt Durchschnittswerte, etwa 20 Jahre für einen bodenstehenden Gas-Brennwertkessel unter 200 kW und 25 Jahre für Aufzugsanlagen. Die tatsächliche Lebensdauer hängt von Qualität, Wartung und Beanspruchung ab.
Rechtsgrundlage: BBSR-Nutzungsdauertabelle, Fassung vom 13.03.2026
Darf eine Eigentümergemeinschaft einen Kredit aufnehmen?
Ja, wenn die Eigentümer es beschließen. Der Verwalter darf einen Darlehensvertrag nur aufgrund eines solchen Beschlusses abschließen.
Rechtsgrundlage: § 9b Abs. 1 WEG
Was muss vor einem Kreditbeschluss besprochen werden?
Nach dem Bundesgerichtshof ist vor der Beschlussfassung das Risiko einer Nachschusspflicht der Eigentümer zu erörtern. Das Urteil erging zum früheren Recht.
Rechtsgrundlage: BGH, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 244/14
Wie oft sollte der Instandhaltungsplan überprüft werden?
Mindestens einmal im Jahr, wenn der Verwalter den Wirtschaftsplan für das nächste Kalenderjahr aufstellt, und nach jeder größeren Maßnahme.
Rechtsgrundlage: § 28 Abs. 1 WEG
Wer erstellt einen Instandhaltungsplan für die WEG?
Fachplaner, Architekten oder Energieberater erstellen den Plan, meist gemeinsam mit der Verwaltung. Grundlage sind Begehung, Unterlagen und die Nutzungsdauer der Bauteile.
Rechtsgrundlage: § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG
Wer trägt die Kosten der Instandhaltung in der WEG?
In der Regel alle Eigentümer nach ihren Miteigentumsanteilen, sofern die Teilungserklärung oder ein Beschluss keinen anderen Schlüssel vorsieht.
Rechtsgrundlage: § 16 Abs. 2 WEG
Was ist ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP)?
Ein iSFP ist ein Konzept eines qualifizierten Energieberaters, das energetische Maßnahmen am Gebäude in eine sinnvolle Reihenfolge bringt. Er kann den Instandhaltungsplan um die energetische Seite ergänzen.
Rechtsgrundlage: Förderbedingungen vor Antrag prüfen
Rechtsgrundlage: §§ 9b, 16, 18, 19, 20, 25, 28 WEG; BGH, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 244/14
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
Änderungsverlauf
Aktualisiert am 07.10.2026: Überarbeitet: Instandhaltungsplan WEG, Pflicht, Beschluss, Sanierungsfahrplan und Fristen ergänzt
