Ein Anleger plant, wann er welches Geld braucht. Für ein Gebäude gilt dasselbe. Dach, Heizung, Fenster und Aufzug haben eine begrenzte Lebensdauer. Ein Plan über zehn Jahre zeigt, welche Maßnahmen anstehen, was sie kosten und wie die Gemeinschaft sie bezahlt.
Am Anfang steht der Zustand
Grundlage ist eine Bestandsaufnahme. Ein Fachmann begeht das Haus und bewertet Dach, Fassade, Fenster, Balkone, Leitungen, Heizung, Aufzug und Tiefgarage. Für jedes Bauteil hält er Baujahr, Zustand und erwartete Restnutzungsdauer fest.
Hilfreich sind auch die Unterlagen der letzten Jahre: Wartungsberichte, Schadensmeldungen, Protokolle und Rechnungen. Sie zeigen, wo sich Probleme wiederholen.
Wie lange Bauteile halten
Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) veröffentlicht eine Tabelle mit Nutzungsdauern von Bauteilen, zuletzt in der Fassung vom 13. März 2026. Sie ist für Lebenszyklusanalysen gedacht und nennt Durchschnittswerte, etwa 20 Jahre für einen bodenstehenden Gas-Brennwertkessel unter 200 kW und 25 Jahre für Aufzugsanlagen.
Die tatsächliche Lebensdauer hängt von Qualität, Wartung und Beanspruchung ab. Die Tabelle ersetzt deshalb keine Begehung. Sie hilft aber, Maßnahmen zeitlich einzuordnen und Überraschungen zu vermeiden.
Prioritäten setzen
Nicht alles kann gleichzeitig geschehen. Vorrang haben Maßnahmen, die die Sicherheit betreffen oder Folgeschäden verhindern, etwa eine undichte Abdichtung oder eine schadhafte Balkonbrüstung. Danach kommen Bauteile am Ende ihrer Nutzungsdauer und Maßnahmen mit gesetzlicher Frist.
Sinnvoll ist es, Arbeiten zu bündeln. Wer Fassade und Fenster gemeinsam erneuert, braucht das Gerüst nur einmal. Wer die Heizung tauscht, sollte vorher prüfen, ob eine Dämmung die nötige Heizleistung senkt.
Finanzierung: Rücklage, Sonderumlage, Darlehen
Der Plan zeigt, wann welche Beträge fällig werden. Daraus ergibt sich die nötige Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Reicht die Rücklage nicht, kommen eine Sonderumlage oder ein Darlehen der Gemeinschaft in Betracht.
Einen Darlehensvertrag darf der Verwalter nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer abschließen (§ 9b Abs. 1 WEG). Der Bundesgerichtshof hat zum früheren Recht entschieden, dass auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann. Vor der Beschlussfassung ist das Risiko einer Nachschusspflicht der Eigentümer zu erörtern (BGH, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 244/14).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten, beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags aber nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, wird sie durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht ist Dritten gegenüber unwirksam.
Förderung einplanen
Für energetische Maßnahmen gibt es Zuschüsse und Förderkredite. Die Bedingungen ändern sich häufig, und viele Programme verlangen den Antrag vor Beginn der Maßnahme. Ein Plan über zehn Jahre schafft die Zeit, Förderung rechtzeitig zu prüfen und zu beantragen.
Den Plan fortschreiben
Ein Plan ist nur so gut wie seine Pflege. Er sollte jedes Jahr mit dem Wirtschaftsplan überprüft und nach größeren Maßnahmen angepasst werden. So sehen Eigentümer und Beirat jederzeit, wo das Haus steht. Gern erarbeiten wir einen solchen Plan gemeinsam mit Fachplanern für Ihre Gemeinschaft.
- Grundlage ist eine Bestandsaufnahme aller wesentlichen Bauteile.
- Das BBSR nennt Durchschnittswerte, etwa 20 Jahre für Heizkessel und 25 Jahre für Aufzüge.
- Vorrang haben Sicherheit und die Vermeidung von Folgeschäden.
- Finanzierung über Rücklage, Sonderumlage oder Darlehen; ein Darlehen braucht einen Beschluss.
- Förderung frühzeitig prüfen, oft vor Beginn der Maßnahme.
Häufige Fragen
Darf eine Eigentümergemeinschaft einen Kredit aufnehmen?
Ja, wenn die Eigentümer es beschließen. Der Verwalter darf einen Darlehensvertrag nur aufgrund eines solchen Beschlusses abschließen.
Rechtsgrundlage: § 9b Abs. 1 WEG
Was muss vor einem Kreditbeschluss besprochen werden?
Nach dem Bundesgerichtshof ist vor der Beschlussfassung das Risiko einer Nachschusspflicht der Eigentümer zu erörtern. Das Urteil erging zum früheren Recht.
Rechtsgrundlage: BGH, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 244/14
Wie oft sollte der Plan überprüft werden?
Mindestens einmal im Jahr, wenn der Verwalter den Wirtschaftsplan für das nächste Kalenderjahr aufstellt, und nach jeder größeren Maßnahme.
Rechtsgrundlage: § 28 Abs. 1 WEG
Rechtsgrundlage: §§ 9b, 28 WEG; BGH, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 244/14
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
