Legionellenprüfung: Pflicht und Turnus

In vielen Mehrfamilienhäusern erreicht warmes Wasser die Wohnungen über eine zentrale Anlage. Genau dort können sich Legionellen vermehren, und deshalb schreibt die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) für bestimmte Gebäude eine regelmäßige Legionellenprüfung vor. Wer die Pflicht übersieht, riskiert nicht nur ein Bußgeld, sondern im Ernstfall auch die Gesundheit der Bewohner. Dieser Ratgeber erklärt, für wen die Untersuchungspflicht gilt, in welchem Turnus geprüft werden muss, wie die Legionellenuntersuchung abläuft und was Vermieter und Eigentümergemeinschaften tun müssen, wenn der technische Maßnahmenwert erreicht ist.

Legionellen im Wasser: Warum es die Prüfung gibt

Legionellen sind Stäbchenbakterien, die im Wasser vorkommen und sich in Warmwasserleitungen bei lauen Temperaturen und Stagnation besonders gut vermehren. Gefährlich wird es, wenn das Wasser fein vernebelt wird, etwa beim Duschen, und Bakterien eingeatmet werden. Die Folge kann eine Legionellose sein: im schweren Verlauf die Legionärskrankheit, eine Lungenentzündung, im leichten Verlauf das Pontiac-Fieber. Zu den Gesundheitsrisiken zählen deshalb vor allem Legionelleninfektionen bei älteren, kranken oder abwehrgeschwächten Menschen.

Wie ernst Gerichte das Thema nehmen, zeigt ein Urteil des Bundesgerichtshofs. Danach geht es um die Pflicht des Wohnraumvermieters, das über die Wasserversorgungsanlage des Wohnhauses an die Mieter abgegebene Trinkwasser auf das Vorhandensein von Legionellen zu untersuchen; im entschiedenen Fall hatte ein Mieter nach einer Legionellen-Lungenentzündung Schadensersatz verlangt (BGH, Urteil vom 6. Mai 2015, Az. VIII ZR 161/14). Der Bundesgerichtshof hat dabei auch festgehalten, dass ein Mieter den Zusammenhang zwischen kontaminiertem Wasser und der Infektion im Prozess voll beweisen muss, die Anforderungen an die richterliche Überzeugung aber nicht überspannt werden dürfen.

Pflicht zur Legionellenprüfung: Wer muss prüfen lassen?

Die Untersuchungspflicht trifft den Betreiber der Wasserversorgungsanlage. Betreiber ist ein Unternehmer oder sonstiger Inhaber der Anlage (§ 2 Nr. 3 TrinkwV), bei einem vermieteten Haus also in der Regel der Eigentümer, bei einer Wohnanlage die Eigentümergemeinschaft. Nach § 31 Abs. 1 TrinkwV muss das Trinkwasser durch eine systemische Untersuchung auf den Parameter Legionella untersucht werden, wenn alle folgenden Voraussetzungen zusammen vorliegen:

Erstens wird das Wasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben. Zweitens gibt es eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung: einen Speicher oder zentralen Durchfluss-Trinkwassererwärmer mit mehr als 400 Litern Inhalt oder mindestens eine Trinkwasserleitung mit mehr als 3 Litern Inhalt zwischen Erwärmer und Entnahmestelle, wobei die Zirkulationsleitung nicht mitzählt. Drittens gibt es Duschen oder andere Einrichtungen, in denen das Wasser vernebelt wird. Viertens liegt die Anlage nicht in einem Ein- oder Zweifamilienhaus.

Wer in einem Haus mit zentraler Warmwasserbereitung Wohnungen vermietet, ist damit in aller Regel prüfpflichtig. Der Begriff der gewerblichen Tätigkeit ist in § 2 Nr. 8 TrinkwV ausdrücklich so definiert, dass er die Bereitstellung von Trinkwasser im Rahmen einer Vermietung einschließt.

Öffentlich ist dagegen die Bereitstellung von Trinkwasser für einen unbestimmten, wechselnden und nicht durch persönliche Beziehungen mit der bereitstellenden Person verbundenen Personenkreis (§ 2 Nr. 9 TrinkwV). Dazu zählen Hotels, Sportstätten mit Duschen, Schulen oder Kindergärten. Für sie gilt ein engerer Turnus. In reinen Wohngebäuden mit Mietern kommt es dagegen auf die gewerbliche Abgabe an. Mehrfamilienhäuser mit Großanlage sind in der Praxis der häufigste Fall, den Hausverwaltungen betreuen.

Eigentümergemeinschaft: Wann besteht keine Pflicht?

Wohnen in einer Wohnanlage ausnahmslos die Eigentümer selbst, liegt nach Auffassung des Bundesgesundheitsministeriums keine gewerbliche Tätigkeit vor, sodass die Untersuchungspflicht nach § 31 TrinkwV nicht greift. Wird dagegen auch nur eine einzelne Eigentumswohnung vermietet, liegt eine Abgabe von Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit vor, und die zentrale Warmwasseranlage muss untersucht werden (BMG, Trinkwasserverordnung und Legionellen, Stand 10.10.2023). Unabhängig davon verlangt § 13 Abs. 1 TrinkwV, dass jede Wasserversorgungsanlage mindestens nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik betrieben wird.

Innerhalb der Eigentümergemeinschaft gilt: Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 1 WEG). Die zentrale Trinkwasseranlage gehört zum Gemeinschaftseigentum, die Beauftragung der Prüfung ist eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG); die Eigentümer können seine Rechte und Pflichten durch Beschluss einschränken oder erweitern (§ 27 Abs. 2 WEG). Es empfiehlt sich, den Auftrag in der Eigentümerversammlung klar zu regeln und die Fristen im Wirtschaftsjahr zu planen. Wie die laufende Betreuung aussieht, zeigt unsere Seite zur WEG-Verwaltung.

Tipp: Schon eine vermietete Wohnung kann die Pflicht auslösen Prüfen Sie vor dem Start jedes Wirtschaftsjahres, ob in Ihrer Wohnanlage Wohnungen vermietet sind und ob eine zentrale Warmwasseranlage mit Großanlagenmerkmalen vorhanden ist. Fragen Sie bei Zweifeln das Gesundheitsamt oder die zugelassene Untersuchungsstelle.

Turnus: Alle drei Jahre oder jährlich?

Wie oft die Legionellenprüfung Pflicht ist, regelt § 31 Abs. 2 TrinkwV nach der Art der Tätigkeit. Bei Gebäudewasserversorgungsanlagen gilt: Wird das Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen, nicht aber einer öffentlichen Tätigkeit abgegeben, ist mindestens alle drei Jahre zu untersuchen. Das ist der typische Fall in Mietshäusern und vermieteten Wohnanlagen. Im Übrigen, also etwa bei öffentlicher Abgabe in Schulen, Kindergärten oder Hotels, ist mindestens einmal jährlich zu untersuchen.

Das Gesundheitsamt kann das Intervall bei jährlicher Untersuchung auf bis zu drei Jahre verlängern, wenn in drei aufeinanderfolgenden Jahren keine Beanstandungen festgestellt wurden und die Anlage samt Betriebsweise unverändert ist und nachweislich den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht (§ 31 Abs. 3 Satz 1 TrinkwV). Für Pflegeeinrichtungen und andere Einrichtungen mit Risikopatienten gilt diese Erleichterung nicht (§ 31 Abs. 3 Satz 2 TrinkwV). Bei einer neu in Betrieb genommenen Anlage erfolgt die erste Untersuchung innerhalb von drei bis zwölf Monaten nach der Inbetriebnahme (§ 31 Abs. 4 TrinkwV).

Wichtig: Die Verordnung nennt als Turnus einen Mindestabstand („mindestens alle drei Jahre“). Wer ihn im Blick behalten will, legt sich am besten eine Fristenliste an. Ähnlich wie bei der Heizkostenabrechnung gehört die Terminüberwachung zu den Aufgaben einer geordneten Verwaltung.

Ablauf der Legionellenuntersuchung: Probenahme, Labor, Prüfbericht

Die Untersuchungen dürfen nur von dafür zugelassenen Untersuchungsstellen durchgeführt werden, und der Auftrag muss sich auch auf die Probennahme erstrecken (§ 39 Abs. 1 und 3 TrinkwV). Ein Eigentümer kann also nicht selbst Wasserproben entnehmen und an ein Labor schicken. Die Probenahme erfolgt nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik an mehreren repräsentativen Stellen der Trinkwasserinstallation, regelmäßig am Warmwasserspeicher, am Rücklauf der Zirkulation und an entfernten Entnahmestellen. Die Probenehmer folgen dabei der Empfehlung des Umweltbundesamts zur systemischen Untersuchung (BMG, Stand 10.10.2023).

Beim Auftrag muss der Betreiber vertraglich sicherstellen, dass ihn das Labor unverzüglich informiert, wenn der technische Maßnahmenwert erreicht ist und die Anzeige an das Gesundheitsamt erfolgt (§ 39 Abs. 4 Nr. 2 TrinkwV). Das Ergebnis jeder Untersuchung hält der Betreiber unverzüglich in einer Niederschrift fest, mit Adresse und Bezeichnung der Probennahmestelle sowie Zeitpunkt der Entnahme und Untersuchung (§ 44 Abs. 1 TrinkwV). Das Original der Niederschrift ist vom Zeitpunkt der Untersuchung an mindestens zehn Jahre aufzubewahren (§ 44 Abs. 3 TrinkwV). Eine Kopie an das Gesundheitsamt muss bei Legionellenuntersuchungen nach § 31 Abs. 1 TrinkwV nicht gesandt werden (§ 44 Abs. 2 Satz 3 TrinkwV).

Wer die Legionellenprüfung durchführen lässt, braucht dafür keine eigene Fachkenntnis, sollte aber auf einen Anbieter achten, bei dem Probenehmer und Labor aufeinander abgestimmt sind. Der Probenehmer entnimmt die Proben an den vorher festgelegten Probenahmestellen, meist an Entnahmestellen wie Duschen und Zapfstellen am Ende von Strängen; im Labor erfolgt anschließend die Analytik, also die eigentliche Trinkwasseranalyse. Im Prüfbericht stehen die Ergebnisse je Probe. Die Verantwortung für die rechtzeitige Beauftragung bleibt beim Betreiber, auch wenn die Probeentnahme und die Untersuchung auf Legionellen ein Dienstleister übernimmt.

Technischer Maßnahmenwert: Wie viele Legionellen sind zulässig?

Als Schwelle nennt die Verordnung den technischen Maßnahmenwert für den Parameter Legionella spec. von 100 in 100 ml Wasser (Anlage 3 Teil II TrinkwV). Er ist kein Grenzwert im Sinne eines Verbots, sondern ein Handlungsauslöser: Wird er erreicht, muss der Betreiber unverzüglich tätig werden. Nach § 51 Abs. 1 TrinkwV hat er das Gesundheitsamt zu informieren, sofern nicht bereits das Labor die Anzeige nach § 53 Abs. 1 TrinkwV erstattet hat, die Ursachen durch eine Ortsbesichtigung und eine Prüfung nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik zu klären, eine schriftliche Risikoabschätzung zu erstellen und die erforderlichen Maßnahmen durchzuführen.

Die Maßnahmen sind dem Gesundheitsamt unverzüglich mitzuteilen, die Risikoabschätzung auf Verlangen zu übermitteln (§ 51 Abs. 3 TrinkwV). Die Dokumentation der Maßnahmen muss der Betreiber zehn Jahre verfügbar halten (§ 51 Abs. 4 TrinkwV). Außerdem müssen die betroffenen Verbraucher unverzüglich über das Ergebnis der Risikoabschätzung sowie über Einschränkungen für die Verwendung des Trinkwassers informiert werden (§ 52 Abs. 3 TrinkwV). Für Mieter kann ein Befund zudem mietrechtliche Folgen haben; mehr zu den Rechten bei Mängeln im Beitrag zur Mietminderung.

Kosten der Legionellenprüfung: Wer zahlt, und lassen sie sich umlegen?

Die Kosten der Prüfung trägt zunächst der Betreiber der Anlage, also der Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft. Ob sie auf Mieter umgelegt werden dürfen, richtet sich nach dem Mietrecht. Betriebskosten kann der Mieter nur tragen, wenn die Vertragsparteien das vereinbart haben (§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB); welche Kostenarten dazugehören, regelt die Betriebskostenverordnung. Kosten der Warmwasserversorgung nennt § 2 Nr. 5 BetrKV, daneben gibt es die Auffangposition der sonstigen Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV). Ob und unter welcher Position die Kosten der Legionellenuntersuchung umlagefähig sind, wird unterschiedlich beurteilt; eine im Volltext bestätigte BGH-Entscheidung dazu liegt diesem Beitrag nicht zugrunde. Wer umlegen will, sollte die Position im Mietvertrag ausdrücklich vereinbaren und die Umlage im Einzelfall prüfen lassen.

Innerhalb der Eigentümergemeinschaft entscheiden WEG, Teilungserklärung und Beschlüsse darüber, wer welchen Kostenanteil trägt; das Bundesgesundheitsministerium nimmt dazu ausdrücklich nicht Stellung. Die Kosten sind in der Jahresabrechnung und im Wirtschaftsplan zu berücksichtigen, größere Folgemaßnahmen wie eine Sanierung der Trinkwasseranlage auch in der Erhaltungsrücklage. Zur Weitergabe an Mieter im Detail siehe Betriebskostenabrechnung.

Legionellenbefall vorbeugen: Betrieb nach den anerkannten Regeln der Technik

Die Prüfung ersetzt nicht den ordnungsgemäßen Betrieb. Nach § 13 Abs. 1 TrinkwV sind Wasserversorgungsanlagen mindestens nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik zu planen, zu errichten und zu betreiben. Entscheidend für Legionellenbildung sind die Wassertemperatur, Stagnation und die Größe der Anlage: Zu lauwarme Warmwasserleitungen, wenig genutzte Stränge und überdimensionierte Speicher begünstigen das Wachstum. Im Fall des Bundesgerichtshofs war eine überdimensionierte Warmwasseraufbereitungsanlage, die teilweise keine zur Verhinderung eines Legionellenwachstums erforderliche Temperatur erreichte und seit acht Jahren nicht gewartet worden war, der unterstellte Ausgangspunkt der Pflichtverletzung (BGH, VIII ZR 161/14).

Für Verwaltung und Eigentümer heißt das: regelmäßige Wartung der Warmwasserbereitung, Kontrolle von Leitungen und Entnahmestellen, die selten genutzt werden, und eine saubere Dokumentation. Auffälligkeiten im Prüfbericht, auch unterhalb des Maßnahmenwerts, sollten Anlass sein, die Ursache zu klären, bevor es zu einem Befund kommt. Wird die Anlage verändert, etwa durch eine neue Heizungs- oder Warmwasserlösung, ändern sich häufig die Betriebsbedingungen; dann lohnt eine frühzeitige Abstimmung mit dem Fachbetrieb.

Folgen: Bußgeld, Haftung und praktischer Ablauf

Wer die Untersuchung nicht oder nicht rechtzeitig durchführt, handelt ordnungswidrig (§ 72 Abs. 1 Nr. 10 TrinkwV). Dasselbe gilt nach einem Befund für die Untersuchung zur Ursachenklärung (Nr. 10), die Maßnahmen (Nr. 28), die Risikoabschätzung (Nr. 31) und die Dokumentation (Nr. 34) sowie für die Niederschrift und ihre Aufbewahrung (§ 72 Abs. 1 Nr. 23 und 25 TrinkwV). Hinzu kommt das zivilrechtliche Risiko: Kommt es zu einer Erkrankung, kann der Vermieter wegen Verletzung seiner Pflichten haften, wie der Fall des Bundesgerichtshofs zeigt.

In der Praxis bewährt sich ein einfacher Ablauf: Prüfpflicht klären, Probenahmestellen festlegen, zugelassene Untersuchungsstelle beauftragen, Prüfbericht ablegen und den nächsten Termin notieren. Wer eine Hausverwaltung beauftragt, sollte diese Aufgaben im Verwaltervertrag und im Fristenkalender wiederfinden.

Das Gesundheitsamt überwacht die Einhaltung (Abschnitt 13 der Verordnung, §§ 54 ff. TrinkwV) und ist die erste Anlaufstelle für Informationen, wenn die Prüfpflicht unklar ist. Für die Sicherheit der Bewohner und die Wasserqualität im Haus ist es sinnvoll, Ergebnisse und Maßnahmen offen mit den Mietern und Eigentümern zu teilen. Im Zusammenspiel von Betreiber, Verwaltung, Probenehmer und Labor entstehen so nachvollziehbare Abläufe, die auch bei einer Kontrolle belegen, dass die Trinkwasserversorgung ordnungsgemäß betreut wird.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 2, 13, 31, 39, 44, 51, 52, 53, 72 und Anlage 3 Teil II TrinkwV 2023; § 556 BGB; § 2 Nr. 5 und 17 BetrKV; §§ 18, 27 WEG; BGH, Urteil vom 06.05.2015 – VIII ZR 161/14

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