Wer eine Eigentumswohnung, ein Teileigentum oder eine andere Immobilie besitzt, ist Alleineigentümer und Miteigentümer zugleich. Dieser Beitrag richtet sich an Wohnungseigentümer, Käufer, Vermieter und Beiräte. Er erklärt das Wohnungseigentumsrecht in einfachen Begriffen: die Unterscheidung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, Beispiele für typische Gebäudeteile, Rechte und Pflichten sowie Tipps für die Praxis.
Das Wichtigste in Kürze
- Sondereigentum ist das Alleineigentum an Wohnung oder Teileigentum, Gemeinschaftseigentum gehört allen nach Miteigentumsanteilen (§ 1 WEG).
- Tragende Teile des Gebäudes, Dach, Fassade, Fenster, Wohnungseingangstüren und Steigleitungen sind zwingend Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2).
- Die Teilungserklärung kann Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum machen, zwingendes Gemeinschaftseigentum aber nicht zu Sondereigentum (§ 5 Abs. 3; BGH, V ZR 57/12).
- Die Kosten des Gemeinschaftseigentums tragen alle, Reparaturen am Sondereigentum jeder Eigentümer selbst (§ 16 Abs. 2).
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum: Definition und Unterschied
Die Grundlagen stehen in § 1 WEG: Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1 Abs. 2 WEG). Teileigentum ist das Sondereigentum an Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen, etwa an einer Gewerbeeinheit oder einem Büro (§ 1 Abs. 3). Für Teileigentum gelten die Regeln über das Wohnungseigentum entsprechend (§ 1 Abs. 6). Ob eine Einheit Wohnzwecken dient (Wohnungseigentum) oder nicht (Teileigentum), sieht der Käufer einer Immobilie vor dem Verkauf im Grundbuch.
Gemeinschaftseigentum im Sinne des Gesetzes sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum Dritter stehen (§ 1 Abs. 5). Es gehört allen Wohnungseigentümern; ihre Anteile stehen im Grundbuch.
Der wichtigste Unterschied zwischen beiden Begriffen: Über das Sondereigentum entscheidet der einzelne Sondereigentümer, über das Gemeinschaftseigentum die Wohnungseigentümergemeinschaft und ihre Verwaltung. Sondereigentum und Miteigentumsanteil sind untrennbar; beim Verkauf der Immobilie erwirbt der Käufer beides.
Gemeinschaftseigentum: was zwingend allen gehört
Das Wohnungseigentumsrecht zieht hier eine feste Grenze: Teile des Gebäudes, die für Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen zum gemeinschaftlichen Gebrauch können kein Sondereigentum sein, auch wenn sie im Bereich einer Wohnung liegen (§ 5 Abs. 2 WEG). Dazu zählen Fundament, tragende Wände, Decken, Dach, Fassade, Treppenhaus, die Heizungsanlage mit Steigleitungen und der Aufzug.
Die Teilungserklärung kann daran nichts ändern; sie hat insoweit nur indirekte Bedeutung. Nach dem BGH-Urteil vom 26. Oktober 2012 (Az. V ZR 57/12) kann sie die Grenze nur zugunsten, nicht zuungunsten des Gemeinschaftseigentums verschieben. Umgekehrt geht es: Teile, die Sondereigentum sein könnten, lassen sich per Vereinbarung zum Gemeinschaftseigentum erklären (§ 5 Abs. 3).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden.
Sondereigentum: was zur Eigentumswohnung gehört
Zum Sondereigentum gehören die Räume und deren Bestandteile, die sich verändern, beseitigen oder einfügen lassen, ohne andere Wohnungseigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus zu beeinträchtigen oder die äußere Gestaltung des Gebäudes zu verändern (§ 5 Abs. 1 WEG). Welche Räume zu welcher Einheit gehören, legen Teilungserklärung und Aufteilungsplan fest (§§ 3, 8); mehr im Beitrag zur Teilungserklärung.
Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 gelten Stellplätze als Räume (§ 3 Abs. 1 Satz 2). Ein Tiefgaragenstellplatz kann also eigenes Teileigentum sein. Sondereigentum kann sich zudem auf eine Terrasse oder einen Garten auf dem Grundstück erstrecken, solange die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt (§ 3 Abs. 2).
Abgrenzung Sondereigentum Gemeinschaftseigentum: Gebäudeteile und Beispiele
Im Wohnungseigentumsrecht ist die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum bei diesen Gebäudeteilen am häufigsten streitig.
Fenster: Fenster samt Rahmen stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum (BGH, Urteil vom 2. März 2012, Az. V ZR 174/11). Die Gemeinschaftsordnung kann Instandhaltung und Kosten einzelnen Eigentümern übertragen, aber nur klar und eindeutig (Beitrag „Fenster in der WEG“).
Wohnungseingangstüren: Sie stehen insgesamt im Gemeinschaftseigentum, weil sie das Sondereigentum vom Treppenhaus des Gebäudes abgrenzen (BGH, Urteil vom 25. Oktober 2013, Az. V ZR 212/12). Eine andere Aufzählung in der Teilungserklärung ist nur deklaratorisch.
Balkon: Balkonplatte, Abdichtung und Brüstung sind nach herrschender Meinung Gemeinschaftseigentum, der Belag kann Sondereigentum sein. Auch bei übertragener Erhaltungslast bleibt die Gemeinschaft für Erhaltungsbeschlüsse zuständig (BGH, Urteil vom 24. April 2026, Az. V ZR 102/24; Beitrag „Balkon in der WEG“).
Leitungen: Versorgungsleitungen für Wasser, Heizung und Strom sind zwingend Gemeinschaftseigentum, soweit sie im Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen, auch wenn sie nur eine Wohnung versorgen (BGH, V ZR 57/12). Ob Wasserleitungen ab der Abzweigung in den Räumen der Wohnung Sondereigentum sind, hat der BGH offengelassen; nach verbreiteter Ansicht können sie es sein.
Heizkörper: Sie können samt Anschlussleitungen durch die Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet werden (BGH, Urteil vom 8. Juli 2011, Az. V ZR 176/10).
Estrich, Bodenbelag, Wände: Der Estrich ist nach herrschender Meinung meist Gemeinschaftseigentum, weil er Trittschall- und Wärmeschutz für andere Wohnungen leistet; siehe Fußbodenheizung in der WEG. Bodenbeläge, nichttragende Innenwände, Innentüren und Sanitärobjekte sind in der Regel Sondereigentum.
| Gemeinschaftseigentum | Sondereigentum |
|---|---|
| Fenster samt Rahmen, Wohnungseingangstür, Dach, tragende Wände, Balkonplatte und Brüstung, Steigleitungen, Heizungsanlage, Estrich (h. M.) | Bodenbelag, nichttragende Innenwände, Innentüren, Sanitärobjekte, Leitungen ab Abzweigung (str.), Heizkörper (nach Teilungserklärung) |
Sondernutzungsrecht: der Unterschied zum Eigentum
Ein Sondernutzungsrecht gibt einem Eigentümer die alleinige Nutzung einer Fläche auf dem Grundstück, etwa eines Gartens, einer Terrasse oder eines Stellplatzes. Häufig betrifft es die Terrasse vor einer Erdgeschosswohnung. Es gibt Rechte zur Nutzung, kein Eigentum: Eigentümer bleiben alle Wohnungseigentümer. Das Sondernutzungsrecht entsteht durch Vereinbarung (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG) und wirkt gegen Käufer nur mit Eintragung im Grundbuch (§ 10 Abs. 3). Mehr im Beitrag zum Sondernutzungsrecht.
Kosten, Rechte und Pflichten: Wer zahlt Reparaturen?
Die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, früher Instandhaltung und Instandsetzung, gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Über Maßnahmen wie den Austausch der Fenster beschließen die Wohnungseigentümer mit Mehrheit (§ 19 Abs. 1, § 25 Abs. 1). Kleinere und dringende Maßnahmen trifft der Verwalter ohne Beschluss der Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 1).
Die Kosten des Gemeinschaftseigentums tragen alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen; für einzelne Kosten kann ein anderer Schlüssel beschlossen werden (§ 16 Abs. 2). Reparaturen am Sondereigentum zahlt der Sondereigentümer selbst und erledigt sie in Eigenregie. Schäden am Gemeinschaftseigentum meldet er in der Praxis der Hausverwaltung.
Aus der Mitgliedschaft folgen Rechte und Pflichten. Zu den Rechten gehört, das Sondereigentum frei zu nutzen: bewohnen, vermieten, umbauen (§ 13 Abs. 1). Völlig unabhängig ist die Nutzung aber nicht: Andere Eigentümer dürfen nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, und das Betreten der Wohnung für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum ist zu dulden (§ 14). Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum brauchen einen Beschluss (§ 20 Abs. 1).
Tipps: Vor jeder Reparatur die Abgrenzung klären und prüfen, ob die Gemeinschaftsordnung die Kosten auf einzelne Eigentümer überträgt.
Will ein Eigentümer Räume im Dachboden in Sondereigentum umwandeln, braucht er die Einigung aller Beteiligten in Auflassungsform und die Eintragung im Grundbuch (§ 4). Die WEG-Verwaltung betreut nur das Gemeinschaftseigentum; die Vermietung einer Wohnung ist ein eigener Auftrag, die Mietverwaltung.
Tipp: Tipps vor jeder Reparatur Erst prüfen, wem das Bauteil gehört, dann, ob die Gemeinschaftsordnung Erhaltung oder Kosten ausdrücklich auf einzelne Eigentümer überträgt.
Häufige Fragen
Was gehört nicht zum Sondereigentum?
Alles, was für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient: tragende Wände, Dach, Fenster, Wohnungseingangstüren und Steigleitungen.
Rechtsgrundlage: § 5 Abs. 2 WEG
Sind Fenster in einer Eigentumswohnung Sondereigentum?
Nein. Fenster samt Rahmen sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Die Gemeinschaftsordnung kann aber Instandhaltung und Kosten klar auf einzelne Eigentümer übertragen.
Rechtsgrundlage: BGH, V ZR 174/11
Kann die WEG über Sondereigentum entscheiden?
Grundsätzlich nicht: Über sein Sondereigentum entscheidet jeder Eigentümer selbst. Die Gemeinschaft kann aber die Nutzung regeln, etwa per Hausordnung, und Duldungspflichten durchsetzen.
Wer zahlt Reparaturen am Sondereigentum?
Der jeweilige Eigentümer. Liegt die Ursache im Gemeinschaftseigentum, etwa bei einem undichten Dach, ist die Gemeinschaft zuständig.
Was bedeutet Sondereigentum in der Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung bestimmt mit dem Aufteilungsplan, welche Räume zu welcher Wohnung oder zu welchem Teileigentum gehören. Zwingendes Gemeinschaftseigentum kann sie nicht zu Sondereigentum machen.
Rechtsgrundlage: BGH, V ZR 57/12
Rechtsgrundlage: §§ 1, 3, 4, 5, 10, 13, 14, 16, 19, 20, 27 WEG; BGH-Urteile (siehe Quellen)
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
