Teileigentum: Gewerbe, Büro und Praxis in der WEG

In vielen Gebäuden gibt es im Erdgeschoss einen Laden, eine Arztpraxis oder ein Büro, in der Tiefgarage Garagen und Stellplätze und im Keller Lagerräume. Rechtlich ist das meist Teileigentum. Für Teileigentum gelten dieselben Regeln wie für Wohnungseigentum, mit einem Unterschied: Die Räumlichkeiten dienen nicht zu Wohnzwecken.

Teileigentum: Definition und Begriffe

Dieser Ratgeber richtet sich an Eigentümer von Gewerbeeinheiten, an Wohnungseigentümer in gemischten Anlagen und an Käufer vor dem Erwerb. Er erklärt die Begriffe rund um Teileigentum und die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH).

Definition. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kennt zwei Formen von Sondereigentum. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung, Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes, jeweils in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 2 WEG und § 1 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz).

Gemeinschaftseigentum sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum stehen (§ 1 Abs. 5 WEG). Der Miteigentumsanteil ist ein ideeller Anteil an diesem Gemeinschaftseigentum, also Miteigentum am Grundstück. Teileigentum besteht damit immer aus zwei Teilen: den eigenen Räumen innerhalb eines Gebäudes und dem Anteil am Gemeinschaftseigentum wie Dach, Fassade und Treppenhaus.

Beispiele. Typisches Teileigentum sind Läden, Büros, Praxen, Gaststätten, Lagerräume, Keller und Hobbyräume. Auch Garagen und Stellplätze können Teileigentum sein; Stellplätze gelten seit der WEG-Reform 2020 ausdrücklich als Räume (§ 3 Abs. 1 Satz 2 WEG); das Sondereigentum kann zudem auf Flächen außerhalb des Gebäudes erstreckt werden, zum Beispiel auf eine Terrasse (§ 3 Abs. 2 WEG).

Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend (§ 1 Abs. 6 WEG). Wer Teileigentum besitzt, ist vollwertiges Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) und hat dieselben Rechte und Pflichten wie der Eigentümer einer Eigentumswohnung.

Wohnungseigentum und Teileigentum: Unterschiede und Abgrenzung

Die Unterschiede zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum liegen allein im Zweck der Räume: Wohnungseigentum dient Wohnzwecken, Teileigentum anderen Zwecken als Wohnzwecken. Ob ein Sondereigentum Wohnung oder Teileigentum ist, bestimmt die Teilungserklärung, nicht die Ausstattung. Ein Beispiel: Ein ausgebauter Speicher mit Bad und Wohnzimmer bleibt Teileigentum, wenn er in der Teilungserklärung als Hobbyraum ausgewiesen ist.

Für jede Einheit wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Bei Wohnungseigentum heißt es Wohnungsgrundbuch, bei Teileigentum Teileigentumsgrundbuch (§ 7 Abs. 1 WEG); für beide gelten dieselben Vorschriften (§ 7 Abs. 5 WEG). Teileigentum und Wohnungseigentum unterscheiden sich also nicht in Rechten und Pflichten, sondern nur in der erlaubten Nutzung.

Im Alltag sprechen viele statt von Wohnungseigentum von Wohneigentum. Rechtlich ist Wohneigentum kein eigener Begriff; gemeint ist meist die Eigentumswohnung. Die Unterschiede zwischen Wohneigentum und Teileigentum zeigen sich vor allem im Mehrfamilienhaus mit Gewerbe: Teileigentum ist dort zum Teil der Laden im Erdgeschoss, zum Teil die Garagen in der Tiefgarage.

Teilungserklärung und Grundbuch: Wie Teileigentum entsteht

Teileigentum entsteht durch Vertrag der Miteigentümer (§ 3 WEG) oder, in der Praxis häufiger, durch Teilung, die der Eigentümer für sein Grundstück gegenüber dem Grundbuchamt erklärt (§ 8 WEG). Grundlage ist die Teilungserklärung mit dem Aufteilungsplan, der die Räume, Flächen und Einheiten im Gebäude zeigt. Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Räume in sich abgeschlossen sind (§ 3 Abs. 3 WEG).

Miteigentumsanteil. Wie groß der Miteigentumsanteil an Wohnung oder Teileigentum ist, legt der teilende Eigentümer fest. Eine gesetzliche Berechnungsformel gibt es nicht; in der Praxis werden die Anteile meist in Tausendsteln angegeben und grob an den Flächen ausgerichtet. Der Miteigentumsanteil ist deshalb nicht gleich der Wohnfläche. Sondereigentum kann ohne seinen Miteigentumsanteil weder verkauft noch belastet werden (§ 6 Abs. 1 WEG); ein Miteigentümer kann seinen Anteil also nicht getrennt veräußern.

Vorrang. Das Verhältnis der Eigentümer bestimmt sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz; die Eigentümer können davon abweichende Vereinbarungen treffen, soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt (§ 10 Abs. 1 WEG). Zwingendes Recht geht der Teilungserklärung also vor. So können Teile des Gebäudes, die für Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, nicht Sondereigentum sein (§ 5 Abs. 2 WEG); Fenster gehören nach herrschender Meinung deshalb zwingend zum Gemeinschaftseigentum, auch im Teileigentum.

Die Zweckbestimmung in der Teilungserklärung hat Vereinbarungscharakter. Sie steht im Grundbuch und bindet auch spätere Käufer (§ 10 Abs. 3 WEG). Vor dem Erwerb von Teileigentum lohnt deshalb der Blick in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung; was sie typischerweise enthalten, erklärt der LIKKA-Magazinbeitrag „Teilungserklärung: Inhalt, Gemeinschaftsordnung, Vorrang“.

Zweckbestimmung im Teileigentum: Laden, Büro, Praxis

Viele Teilungserklärungen beschreiben das Teileigentum genauer, zum Beispiel als „Büro“, „Praxis“ oder „Laden mit Lager“. Ausgelegt wird eine solche Bezeichnung in der Teilungserklärung wie eine Grundbucheintragung: nach der nächstliegenden Bedeutung aus unbefangener Sicht.

Laden ist keine Gaststätte. Nach dem BGH-Urteil vom 10. Juli 2015 (Az. V ZR 169/14) sind Ladenräume Geschäftsräume, in denen ständig Waren zum Verkauf angeboten werden und der Charakter einer bloßen Verkaufsstätte im Vordergrund steht. Die Nutzung als Gaststätte umfasst das regelmäßig nicht, jedenfalls nicht mit nächtlichen Öffnungszeiten, wenn Verkaufsstellen nach Landesrecht nachts schließen müssen.

Typisierende Betrachtung. Eine vom Zweck nicht gedeckte Nutzung kann trotzdem zulässig sein, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene. Maßgeblich sind typische Öffnungszeiten, Publikumsverkehr, Lärm und Gerüche, nicht der konkrete Fall im Gebäude. Für ein Eltern-Kind-Zentrum in einem als „Laden mit Lager“ ausgewiesenen Teileigentum hat der BGH am 13. Dezember 2019 (Az. V ZR 203/18) entschieden, dass dabei regelmäßig die Privilegierung von Kinderlärm nach § 22 Abs. 1a BImSchG zu berücksichtigen ist.

Ist unklar, ob die Teilungserklärung überhaupt eine Zweckbestimmung enthält, gibt sie im Zweifel keine Einschränkung vor (BGH, Urteil vom 16. Juli 2021, Az. V ZR 284/19). Eigentümer von Teileigentum sollten die Teilungserklärung deshalb vor jeder Neuvermietung der Immobilie genau prüfen.

Wohnen im Teileigentum: Wann ist das zulässig?

Teileigentum darf grundsätzlich nur zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden (§ 1 Abs. 3 WEG). Wer sein Teileigentum, zum Beispiel ein Büro oder einen Raum im Keller, als Wohnraum nutzt oder vermietet, handelt deshalb in der Regel zweckwidrig. Ob die Gemeinschaft diese Nutzung untersagen kann, hängt aber vom Charakter der Immobilie ab.

Reines Gewerbeobjekt. In einem Gebäude mit Praxen wie einem Ärztehaus, das nur aus Teileigentum besteht und nach der Teilungserklärung ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dient, stört eine Wohnnutzung bei typisierender Betrachtung regelmäßig mehr als die vorgesehene Nutzung. Wohnen bringt typische Immissionen mit sich und findet ganztägig und am Wochenende statt; die Eigentümer dürfen den professionellen Charakter im Gebäude erhalten (BGH, Urteil vom 23. März 2018, Az. V ZR 307/16).

Wohnanlage mit einzelnem Teileigentum. Anders kann es in einem Gebäude sein, das im Übrigen nur aus Wohneinheiten besteht. Es gibt keinen Erfahrungssatz, dass Wohnen die intensivste Nutzung ist; zum Beispiel kann eine Gaststätte oder ein Sportstudio genauso oder mehr stören. Im Fall V ZR 284/19 war das Wohnen im Teileigentum zulässig, weil eine einschränkende Zweckbestimmung fehlte, das Teileigentum in einem separaten Gebäude mit getrennter Kostenregelung lag und alle übrigen Einheiten Wohnungen waren.

Ferienwohnung. Ob Teileigentum kurzzeitig an Gäste vermietet werden darf, richtet sich nach dem Zweck in der Teilungserklärung und der typisierenden Betrachtung. Für Wohnraum in München gelten zusätzlich die Regeln zur Zweckentfremdung; dazu der Beitrag Ferienwohnung in München.

Zweckwidrige Nutzung von Teileigentum: Unterlassungsanspruch

Jeder Eigentümer ist gegenüber der GdWE verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Dazu gehört der vereinbarte Zweck. Eine Nutzung, die ihm widerspricht und mehr stört als die vorgesehene, verletzt zugleich Sondereigentum und Rechte der übrigen Eigentümer und begründet einen Unterlassungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB.

Diesen Anspruch macht seit der WEG-Reform zwingend die Eigentümergemeinschaft geltend, nicht der einzelne Nachbar (§ 9a Abs. 2 WEG; BGH, V ZR 284/19). In der Praxis beschließt die Versammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft, den Eigentümer abzumahnen und notfalls zu verklagen. Der betroffene Eigentümer ist dabei nicht stimmberechtigt (§ 25 Abs. 4 WEG). Ist das Teileigentum vermietet, richtet sich der Anspruch gegen den Eigentümer, der auf seinen Mieter einwirken muss, und auch unmittelbar gegen den Mieter (BGH, Urteil vom 25. Oktober 2019, Az. V ZR 271/18).

Duldung ist keine Erlaubnis. Wer eine zweckwidrige Nutzung von Teileigentum jahrelang hinnimmt, ändert damit nicht die Teilungserklärung. Eine Verwirkung schützt den Eigentümer nur davor, das bisher geduldete Verhalten aufgeben zu müssen; sie stellt ihn nicht so, als sei die Nutzung erlaubt (BGH, V ZR 169/14). Für eine verbindliche Änderung müssen alle Eigentümer die Rechtslage kennen und die Änderung wollen.

Wer einen Anspruch auf Änderung der Nutzungsregel zu haben meint (§ 10 Abs. 2 WEG), muss auf Anpassung klagen und darf erst nach einem rechtskräftigen Urteil anders nutzen (BGH, V ZR 307/16).

Umwandlung von Wohnungseigentum in Teileigentum und zurück

Soll Teileigentum in Wohnungseigentum umgewandelt werden, etwa ein leer stehender Laden in eine Wohnung, oder umgekehrt Wohnungseigentum in Teileigentum, etwa eine Wohnung in eine Praxis, ist grundsätzlich eine Änderung der Gemeinschaftsordnung nötig; für die Umwandlung von Wohnungseigentum in Teileigentum gilt dasselbe wie für den umgekehrten Weg. Sie erfolgt durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer; für das Grundbuch braucht es eine Bewilligung (BGH, V ZR 284/19, Rn. 22). Die Bewilligung muss in der Form öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Urkunden nachgewiesen werden (§ 29 Abs. 1 GBO); eine notarielle Beglaubigung der Unterschriften genügt dieser Form.

Eine Ausnahme gilt für den Fall, dass die Gemeinschaftsordnung einen Änderungsvorbehalt enthält, der den Eigentümer zur Umwandlung berechtigt; dann ist die Mitwirkung der anderen nicht nötig (BGH, V ZR 284/19, Rn. 23). Eine allgemeine Öffnungsklausel hilft dagegen meist nicht: Die Zweckbestimmung gehört zu den mehrheitsfesten Rechten und darf durch Mehrheitsbeschluss nur mit Zustimmung des betroffenen Eigentümers geändert oder eingeschränkt werden (BGH, Urteil vom 12. April 2019, Az. V ZR 112/18). Wann eine Öffnungsklausel trägt und wie eine Teilungserklärung geändert wird, behandeln eigene LIKKA-Beiträge.

Hinzu kommt das Baurecht. Die Nutzungsänderung von Anlagen bedarf in Bayern der Baugenehmigung, soweit sie nicht verfahrensfrei ist (Art. 55 Abs. 1 BayBO). Verfahrensfrei ist sie nach Art. 57 Abs. 4 BayBO unter anderem, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten als für die bisherige oder wenn sie im Baugebiet gebietstypisch allgemein zulässig ist und kein Sonderbau betroffen ist; die öffentlich-rechtlichen Anforderungen bleiben auch dann einzuhalten (Art. 55 Abs. 2 BayBO). In der Praxis prüft die Bauaufsicht im Fall einer neuen Wohnung zum Beispiel Stellplätze, Brandschutz und Belichtung. Zustimmung nach Wohnungseigentumsrecht und baurechtliche Zulässigkeit sind zwei getrennte Schritte, wenn Teileigentum künftig zu Wohnzwecken dienen soll.

Tipp: Vor dem Umbau beides klären Wer Teileigentum wie einen Laden zur Wohnung machen will, braucht die Zustimmung der Gemeinschaft oder einen Änderungsvorbehalt und zusätzlich die baurechtliche Zulässigkeit, meist durch eine Baugenehmigung. Erst beides zusammen schafft Sicherheit, auch für den späteren Erwerb und finanzierende Banken.

Rechte und Pflichten: Stimmrecht und Kosten bei Teileigentum und Gewerbe

Rechte. Innerhalb des vereinbarten Zwecks darf jeder Eigentümer mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, es also selbst nutzen, vermieten oder verpachten (§ 13 Abs. 1 WEG); Verkauf und Vererbung sind wie bei jeder Immobilie möglich, auch bei Teileigentum. Die Gemeinschaftsordnung kann vorsehen, dass ein Verkauf der Zustimmung anderer bedarf, die nur aus wichtigem Grund versagt werden darf (§ 12 WEG). Zu den Pflichten gehört, das Sondereigentum der anderen nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus zu beeinträchtigen (§ 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG).

Stimmrecht. Nach dem Gesetz hat jeder Eigentümer eine Stimme, unabhängig von Zahl und Größe seiner Einheiten (§ 25 Abs. 2 WEG). Die Gemeinschaftsordnung kann stattdessen ein Stimmrecht nach Einheiten oder nach Miteigentumsanteilen vorsehen (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Für Garagen und Stellplätze gilt das ebenso.

Kosten. Ohne abweichende Regelung trägt jeder Eigentümer die Kosten der Gemeinschaft und für das Gemeinschaftseigentum nach seinem im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteil (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Für Teileigentum mit Gewerbe sehen viele Teilungserklärungen Sonderregeln vor, etwa getrennte Kostenkreise oder die Befreiung von Aufzugskosten. Seit der Reform können die Eigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten mit Mehrheit eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).

Kein Bestandsschutz für ein grundloses Privileg. Im BGH-Urteil vom 14. Februar 2025 (Az. V ZR 128/23) waren die Miteigentumsanteile der Gewerbeeinheiten gemessen an der Fläche etwa viermal kleiner als die der Wohnungen: Ein Hundertstel entsprach bei den Wohnungen etwa 25 m², beim Teileigentum etwa 100 m². Die Eigentümer beschlossen, die Kosten künftig nach beheizbarer Fläche zu verteilen. Der BGH bestätigte das: Fehlt für die Privilegierung ein sachlicher Grund, entspricht ihre Änderung ordnungsmäßiger Verwaltung.

Dass die Gewerbeeinheiten Haupteingang, Treppenhaus und Keller der Wohnungen nicht nutzten, half nicht, weil die Kosten bisher nicht nach Gebäudeteilen getrennt waren; die Aufzugskosten erfasste der neue Schlüssel ohnehin nicht. Höherer Verschleiß in den Gewerberäumen betrifft das Sondereigentum, nicht das Gemeinschaftseigentum.

Steuern nur kurz. Leistungen der GdWE an Wohnungs- und Teileigentümer sind umsatzsteuerfrei, soweit sie in der Überlassung, Instandhaltung und sonstigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums oder der Lieferung von Wärme bestehen (§ 4 Nr. 13 UStG). Wird die Leistung an einen Unternehmer für dessen Unternehmen erbracht, kann die Gemeinschaft sie als steuerpflichtig behandeln (§ 9 Abs. 1 UStG). Ob und wie das für Gewerbe im Gebäude passt, ist im Einzelfall steuerlich zu prüfen.

Tipps für gemischte Anlagen. In der Praxis entstehen Konflikte vor allem bei Mieterwechseln, Lieferverkehr und Werbeanlagen oder Lüftungsanlagen am Gemeinschaftseigentum. Es hilft, die erlaubte Nutzung vor jeder Neuvermietung zu prüfen und getrennte Kostenkreise sauber abzurechnen. Wir betreuen als Hausverwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg gemischte Anlagen in der WEG-Verwaltung; für reine Gewerbeobjekte gibt es unsere Gewerbeverwaltung.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 1, 3, 5, 6, 7, 8, 9a, 10, 12, 13, 14, 16, 25 WEG; § 1004 BGB; § 29 GBO; § 4 Nr. 13, § 9 UStG; Art. 55, 57 BayBO; BGH, Urteile vom 10.07.2015 – V ZR 169/14, 23.03.2018 – V ZR 307/16, 12.04.2019 – V ZR 112/18, 13.12.2019 – V ZR 203/18, 25.10.2019 – V ZR 271/18, 16.07.2021 – V ZR 284/19 und 14.02.2025 – V ZR 128/23

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