Ferienwohnung in München: Genehmigung, Registrierung und Zweckentfremdung

Wer in München eine Ferienwohnung anbieten will, braucht ab mehr als acht Wochen im Kalenderjahr eine Genehmigung nach der Zweckentfremdungssatzung. Seit dem 1. August 2026 gilt eine neue Fassung der Satzung, dazu kommt eine Registrierungspflicht für Online-Angebote. Dieser Beitrag zeigt, was für Eigentümer, Vermieter und Untermieter gilt, wo die Grenzen liegen und welche Folgen ein Verstoß haben kann.

Ferienwohnung München Genehmigung: Wann ist sie nötig?

Für eine Ferienwohnung in München ist eine Genehmigung nötig, sobald Wohnraum insgesamt mehr als acht Wochen im Kalenderjahr zur Fremdenbeherbergung genutzt wird. Grundlage ist die Zweckentfremdungssatzung der Landeshauptstadt München (ZeS).

Die Satzung stützt sich auf das bayerische Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum. Sie schützt Wohnraum vor fremden Nutzungen, damit Münchner Wohnungen für Mieter zur Verfügung stehen. Zweckentfremdung liegt nach § 4 Abs. 1 der Satzung unter anderem vor, wenn mehr als 50 Prozent der Fläche gewerblich oder beruflich genutzt werden, die Wohnung länger als drei Monate leer steht oder mehr als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr der Fremdenbeherbergung dient. Auch der Abbruch von Wohnraum zählt dazu (§ 4 Abs. 1 Nr. 5 der Satzung); für den Abbruch gilt eine Sonderregel bei Ersatzwohnraum (§ 5 Abs. 1a der Satzung).

Wohnraum ist nach § 3 der Satzung jeder Raum, der objektiv zum Wohnen geeignet und subjektiv dazu bestimmt ist. Zuständig ist das Sozialreferat, Amt für Wohnen und Migration (§ 2 der Satzung). Diese Stelle ist auch die Anlaufstelle für Einzelfälle.

Die aktuelle Fassung vom 9. Juli 2026 gilt seit dem 1. August 2026. Sie endet nach dem Satzungstext am 31. Juli 2031. Wer als Eigentümer oder Anbieter an Touristen vermieten oder Gäste zur Wiesn aufnehmen will, sollte deshalb zuerst die Dauer und die Art der Nutzung klären.

Wie funktioniert die Acht-Wochen-Regel für Ferienwohnungen?

Bis zu acht Wochen im Jahr dürfen Sie Ihre eigene Wohnung während Ihrer Abwesenheit als Ferienwohnung anbieten. Voraussetzung ist, dass Sie die Wohnung sonst selbst bewohnen.

Die Stadt nennt acht Wochen mit 56 Kalendertagen insgesamt pro Kalenderjahr. Die Tage können auf mehrere kürzere Zeiträume verteilt sein. Zählen Sie deshalb die Anzahl der vermieteten Tage, nicht die der Buchungen. Die Lage der Wohnung spielt keine Rolle, die Satzung gilt im gesamten Münchner Stadtgebiet, und auch die Art des Aufenthalts ändert daran nichts. Maßgeblich ist die Summe aller Vermietungen an Gäste in diesem Jahr, auch bei Plattformen wie Airbnb.

Ein einzelnes Zimmer in der selbst bewohnten Wohnung dürfen Sie nach Angaben der Stadt vermieten, etwa ein Zimmer in einer großen Familienwohnung, wenn Gäste Bad und Küche mitnutzen. Dann bleibt die Wohnung Ihr Zuhause und wird nicht zur Ferienunterkunft.

Nach dem Informationsblatt der Stadt ist eine Genehmigung stets nötig, wenn eine komplette Wohnung für mehr als acht Wochen nur kurzfristig zur Fremdenbeherbergung genutzt wird. Möglicherweise sind zusätzlich baurechtliche oder gewerberechtliche Genehmigungen sowie eine Anzeige beim Finanzamt nötig. Das klärt das Ferienwohnungsteam der Stadt im Einzelfall (ferienwohnungen.soz@muenchen.de).

Registrierungspflicht und Registrierungsnummer: Was gilt für Online-Inserate?

Jede möblierte Unterkunft, die online zur kurzfristigen Vermietung angeboten wird, muss vorher bei der Stadt registriert werden. Die erhaltene Registrierungsnummer müssen Sie im Inserat angeben.

Die Registrierungspflicht beruht auf der EU-Verordnung 2024/1028 und ist in § 5a der Satzung geregelt. Die EU-Verordnung gilt in allen Mitgliedstaaten, auch in Deutschland. Auf die Dauer der Vermietung kommt es für die Registrierung nicht an. Gastgeber ist jeder, der gegen Entgelt kurzfristig vermietet, gewerblich oder nicht gewerblich. Hotels, Gasthöfe, Pensionen und Campingplätze müssen sich nicht registrieren. Jede andere Unterkunft braucht eine Registrierungsnummer.

Die Portale melden der Stadt regelmäßig Daten zu den Vermietungen, etwa zur Dauer. So kann das Sozialreferat der Stadt Angebote und Nutzungsdauer abgleichen. Im Informationsblatt vom Juli 2026 war der Link zum Registrierungsportal noch nicht bekannt. Prüfen Sie deshalb den aktuellen Stand auf der Seite der Stadt München, bevor Sie inserieren.

Leerstand und Zweckentfremdung: Ab wann wird es kritisch?

Wohnraum, der ohne zulässigen Grund länger als drei Monate leer steht, gilt in der Stadt München als zweckentfremdet (§ 4 Abs. 1 Nr. 4 der Satzung). Auch Leerstand kann also eine Genehmigung erfordern.

Ausnahmen nennt § 4 Abs. 2 der Satzung, etwa wenn die Wohnung trotz geeigneter Vermietungsbemühungen leer bleibt oder zügig umgebaut oder modernisiert wird. Nach Angaben der Stadt kommen auch ein geplanter Verkauf oder ungeklärte Eigentumsverhältnisse in Betracht.

Wer zwischen zwei Mietverhältnissen renoviert, sollte Aufträge, Zeitplan und Vermietungsbemühungen dokumentieren. Hilfe bei der Neuvermietung finden Sie auf der Seite Wohnung vermieten.

Ferienwohnung anbieten: Schritt für Schritt zur rechtssicheren Vermietung

Prüfen Sie zuerst, wie viele Tage Sie vermieten, dann die Genehmigung und zuletzt die Registrierung. Erst danach sollten Sie das Inserat veröffentlichen.

Welche Folgen hat eine Zweckentfremdung ohne Genehmigung?

Wer ohne Genehmigung zweckentfremdet, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Die Geldbuße kann nach § 14 der Satzung bis zu 500.000 Euro betragen.

Eine nachträglich erteilte Genehmigung heilt die Ordnungswidrigkeit nicht (§ 14 Abs. 3 der Satzung). Klagen gegen die Anordnungen haben keine aufschiebende Wirkung (§ 13 Abs. 4 der Satzung). Die 500.000 Euro sind ein Höchstbetrag; über die Höhe entscheidet die Behörde im Einzelfall.

Darf der Mieter die Wohnung an Touristen untervermieten?

Nur mit Erlaubnis des Vermieters. Ohne sie darf der Mieter den Gebrauch der Wohnung keinem Dritten überlassen (§ 540 Abs. 1 BGB). Die Miete schuldet er dem Vermieter weiterhin.

Entsteht nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse, einen Teil der Wohnung einem Dritten zu überlassen, kann der Mieter die Erlaubnis verlangen (§ 553 Abs. 1 BGB). Das gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund liegt, die Wohnung übermäßig belegt würde oder die Überlassung dem Vermieter sonst nicht zuzumuten ist. Ist sie nur bei einer angemessenen Mieterhöhung zumutbar, kann er die Erlaubnis davon abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB).

Eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung umfasst nach dem BGH nicht ohne Weiteres die tageweise Vermietung an Touristen (Urteil vom 8. Januar 2014, VIII ZR 210/13). Vermieter sollten Erlaubnisse deshalb schriftlich erteilen und den Umfang klar benennen.

Stellt der Vermieter eine ungenehmigte Kurzzeitvermietung fest, kommen eine Abmahnung und im Einzelfall eine Kündigung in Betracht (§ 541, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB). Ob sie wirksam ist, hängt vom Einzelfall ab. Mehr zur Prüfung künftiger Mieter finden Sie unter Mieterauswahl und Datenschutz.

Ferienvermietung in der Eigentümergemeinschaft: Was sagt die Teilungserklärung?

Ob ein Wohnungseigentümer an wechselnde Feriengäste vermieten darf, richtet sich zuerst nach der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung. Zusätzlich gilt das öffentliche Zweckentfremdungsrecht.

Nach dem BGH gehört die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste zur zulässigen Wohnnutzung, wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Eigentümer nichts anderes vereinbart haben (Urteil vom 15. Januar 2010, V ZR 72/09). Ein Verbot der Kurzzeitvermietung per Mehrheitsbeschluss aufgrund einer Öffnungsklausel lehnte der BGH ab; dafür sei die Zustimmung aller Eigentümer nötig (Urteil vom 12. April 2019, V ZR 112/18).

Die Verwaltung setzt Beschlüsse der Gemeinschaft um und kennt die Teilungserklärung. Eine Rechtsberatung ersetzt das nicht. Mehr zur Rolle der Verwaltung lesen Sie unter WEG-Verwaltung.

Kurzzeitmietverträge: Was plant der Gesetzgeber?

Der Bund will Mietverträge über „vorübergehenden Gebrauch“ zeitlich begrenzen. Der Regierungsentwurf vom 29. April 2026 sieht höchstens sechs Monate vor; die Regeln sind noch kein geltendes Recht.

Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, ist heute unter anderem von der Mietpreisbremse und vom Kündigungsschutz ausgenommen (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Nach dem Entwurf soll eine einmalige Verlängerung auf insgesamt bis zu acht Monate möglich sein, wenn sich nach Mietbeginn ein unvorhergesehen längerer Bedarf ergibt.

Für möblierte Wohnungen in angespannten Wohnungsmärkten soll der Möblierungszuschlag gesondert auszuweisen sein. Der Entwurf befindet sich im parlamentarischen Verfahren und kann sich noch ändern. Zur Mietpreisbremse lesen Sie Mietpreisbremse in Bayern.

Wie LIKKA Vermieter begleitet

LIKKA übernimmt die Verwaltung von Mietobjekten und kennt die Abläufe rund um Vermietung und Mietverhältnis. Zur Zweckentfremdung im Einzelfall berät die Stadt München.

Wenn Sie Ihre Wohnung dauerhaft vermieten statt kurzzeitig, übernehmen unsere Verwalter die laufende Betreuung. Mehr dazu finden Sie unter Mietverwaltung. Ein Angebot erstellen wir individuell nach Besichtigung.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: Zweckentfremdungssatzung der Landeshauptstadt München (§§ 3, 4, 5, 5a, 13, 14); Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG); Verordnung (EU) 2024/1028; §§ 540, 541, 543, 549, 553 BGB; BGH VIII ZR 210/13; BGH V ZR 72/09; BGH V ZR 112/18

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.