München schützt Wohnraum mit einer Zweckentfremdungssatzung auf Grundlage des bayerischen Zweckentfremdungsgesetzes. Eine neue Fassung der Satzung gilt seit August 2026. Zugleich verlangt eine EU-Verordnung für Kurzzeitvermietungen über Online-Plattformen eine Registrierung. Für Vermieter und für Mieter, die untervermieten wollen, gelten klare Grenzen.
Wann eine Zweckentfremdung vorliegt
Nach Art. 1 ZwEWG liegt eine Zweckentfremdung insbesondere vor, wenn Wohnraum mehr als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr für Fremdenbeherbergung genutzt wird. Gleiches gilt, wenn er länger als drei Monate leer steht oder zu mehr als 50 Prozent der Fläche gewerblich oder beruflich genutzt wird. In Städten mit Satzung wie München braucht eine solche Nutzung eine Genehmigung. Ohne Genehmigung droht ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro (Art. 4 Abs. 1 ZwEWG).
Auch Leerstand zählt: Eine Wohnung, die ohne zulässigen Grund länger als drei Monate leer steht, ist nach Angaben der Stadt zweckentfremdet. Als Gründe nennt die Stadt etwa einen laufenden Verkauf, eine Modernisierung oder ungeklärte Eigentumsverhältnisse. Wer zwischen zwei Mietverhältnissen renoviert, sollte Zeitplan und Aufträge dokumentieren.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz() Gemeinden können für Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, durch Satzung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren bestimmen, dass Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf, wenn sie dem Wohnraummangel nicht auf andere Weise mit zumutbaren Mitteln und in angemessener Zeit abhelfen können. Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, wenn der Wohnraum 1. zu mehr als 50 % der Gesamtfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird, 2. baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist, 3. mehr als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird, 4. länger als drei Monate leer steht oder 5. beseitigt wird.
Nach Art. 4 Abs. 2 ZwEWG kann unter anderem mit bis zu 50.000 Euro belegt werden, wer eine Einheit entgegen Art. 2a Abs. 2 ZwEWG nicht registriert, bevor er sie über eine Online-Plattform anbietet.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Mit Geldbuße bis zu fünfhunderttausend Euro kann belegt werden, wer ohne die erforderliche Genehmigung Wohnraum für andere als Wohnzwecke verwendet oder überlässt.
Die eigene Wohnung im Urlaub vermieten
Die Stadt erlaubt, die eigene Wohnung während des Urlaubs oder einer anderen Abwesenheit für insgesamt bis zu acht Wochen im Kalenderjahr als Ferienwohnung anzubieten. Das sind 56 Kalendertage, die auch auf mehrere Zeiträume verteilt werden können. Voraussetzung ist, dass die Wohnung ansonsten selbst bewohnt wird. Wird eine ganze Wohnung länger als acht Wochen kurzfristig an Touristen vermietet, ist nach dem Informationsblatt der Stadt stets eine Genehmigung nötig.
Eigene, sonst selbst bewohnte Wohnung während der Abwesenheit, insgesamt bis zu acht Wochen im Kalenderjahr
Fremdenbeherbergung von insgesamt mehr als acht Wochen im Kalenderjahr
Registrierungspflicht für Online-Angebote
Grundlage ist die EU-Verordnung 2024/1028 über Kurzzeitvermietungen; das Registrierungsverfahren regelt Art. 2a ZwEWG. Nach dem Informationsblatt der Stadt vom Juli 2026 muss jede möblierte Unterkunft, die online zur kurzfristigen Vermietung angeboten wird, vorher registriert werden. Die Registrierungsnummer ist im Inserat anzugeben. Sie ersetzt keine Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsrecht. Wer ohne Registrierung anbietet oder die Nummer nicht angibt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro (Art. 4 Abs. 2 ZwEWG).
Untervermietung durch den Mieter
Ohne Erlaubnis des Vermieters darf der Mieter den Gebrauch der Wohnung keinem Dritten überlassen (§ 540 Abs. 1 BGB). Entsteht nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse, einen Teil der Wohnung einem Dritten zu überlassen, kann der Mieter die Erlaubnis verlangen (§ 553 Abs. 1 BGB). Das gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, die Wohnung übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung sonst nicht zuzumuten ist. Ist sie ihm nur bei einer angemessenen Mieterhöhung zuzumuten, kann er die Erlaubnis davon abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB).
Eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung umfasst nach dem BGH nicht ohne Weiteres die tageweise Vermietung an Touristen (Urteil vom 08.01.2014 – VIII ZR 210/13). Vermieter sollten Erlaubnisse deshalb schriftlich und mit klarem Umfang erteilen. Stellt der Vermieter eine ungenehmigte Kurzzeitvermietung fest, kommen eine Abmahnung und unter Umständen eine Kündigung in Betracht.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
(2) Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.
Geplante Grenze für Kurzzeitmietverträge
Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, ist heute unter anderem von der Mietpreisbremse und vom Kündigungsschutz ausgenommen (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Der Regierungsentwurf vom 29. April 2026 sieht vor, dass solche Kurzzeitmietverträge höchstens sechs Monate dauern dürfen, unter bestimmten Voraussetzungen insgesamt acht Monate. Für möblierte Wohnungen in angespannten Wohnungsmärkten soll der Möblierungszuschlag gesondert auszuweisen sein. Stand Ende September 2026 ist das Gesetz nicht beschlossen.
- Eigene Wohnung: bis zu acht Wochen im Jahr als Ferienwohnung ohne Genehmigung, wenn sie sonst selbst bewohnt wird.
- Mehr als acht Wochen Fremdenbeherbergung oder mehr als drei Monate Leerstand ohne zulässigen Grund sind Zweckentfremdung.
- Online-Angebote brauchen eine Registrierungsnummer; sie ersetzt keine Genehmigung.
- Bußgeld bis 500.000 Euro für eine Zweckentfremdung ohne Genehmigung.
Häufige Fragen
Darf ich meine Münchner Zweitwohnung über ein Online-Portal an Touristen vermieten?
Eine Nutzung zur Fremdenbeherbergung von insgesamt mehr als acht Wochen im Kalenderjahr ist eine Zweckentfremdung und braucht in München eine Genehmigung. Unabhängig davon ist vor dem Inserieren eine Registrierung nötig.
Rechtsgrundlage: Art. 1 Satz 2 Nr. 3, Art. 2a Abs. 2 ZwEWG
Mein Mieter vermietet die Wohnung über ein Portal unter. Ist das erlaubt?
Nur mit Ihrer Erlaubnis. Eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung deckt nach dem BGH nicht ohne Weiteres die tageweise Vermietung an Touristen.
Rechtsgrundlage: § 540 Abs. 1 BGB; BGH, Urteil vom 08.01.2014 – VIII ZR 210/13
Rechtsgrundlage: Art. 1, 2a, 4 ZwEWG; Zweckentfremdungssatzung der Landeshauptstadt München; Verordnung (EU) 2024/1028; §§ 540, 549, 553 BGB; BGH, Urteil vom 08.01.2014 – VIII ZR 210/13
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
