Haustiere in der Mietwohnung: Was Vermieter regeln dürfen

Der Mieter fragt nach einer Katze, ein Interessent möchte mit seinem Hund einziehen, oder im Haus taucht plötzlich ein Terrarium auf: Haustiere in der Mietwohnung sind ein Dauerthema für Vermieter. Viele glauben, sie dürften Tiere im Mietvertrag einfach verbieten. Das stimmt nur eingeschränkt. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein formularmäßiges Haustierverbot den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 BGB), und verlangt stattdessen eine Abwägung im Einzelfall. Dieser Ratgeber zeigt, was die Rechtsprechung für Vermieter bedeutet, welche Klauseln im Mietvertrag halten, wann Sie Hunde und Katzen ablehnen dürfen und wie Sie bei einem Verstoß vorgehen. Er geht auch kurz darauf ein, wie sich die Hausordnung einer Eigentümergemeinschaft zum Mietvertrag verhält.

Darf der Vermieter Haustiere in der Mietwohnung verbieten? Die Rechtslage

Im Mietrecht sagt das Gesetz zur Haustierhaltung in der Mietwohnung nichts; ein gesetzliches Haustierverbot gibt es nicht. Maßgeblich ist § 535 Abs. 1 BGB: Der Vermieter muss dem Mieter den Gebrauch der Mietsache gewähren, und zwar den vertragsgemäßen Gebrauch. Ob die Haltung eines Haustiers dazugehört, hängt davon ab, was im Mietvertrag steht und was ohne Regelung als üblich gilt. Die Hundehaltung und Katzenhaltung ist damit weder generell erlaubt noch generell verboten. Die Rechtslage lässt sich in drei Sätze fassen: Kleintiere dürfen Mieter ohne Erlaubnis halten, bei Hunden und Katzen kommt es auf den Einzelfall an, und pauschale Verbote im Formularvertrag sind unwirksam.

Der Bundesgerichtshof hat das 2007 so beschrieben: Fehlt eine wirksame mietvertragliche Regelung, erfordert die Frage, ob Haustiere zum vertragsgemäßen Gebrauch gehören, eine umfassende Abwägung der Interessen von Vermieter, Mieter und weiteren Beteiligten. Weil die Umstände so vielgestaltig sind, verbietet sich jede schematische Lösung (BGH, Urteil vom 14. November 2007, Az. VIII ZR 340/06). Die Zustimmung des Vermieters zur Haltung von Hunden kann also nicht nach Belieben verweigert werden. Für Vermieter heißt das: Ein „Nein“ ohne Begründung ist riskant, ein „Ja“ ohne Bedingungen ebenfalls.

Mietvertrag: Welche Klauseln zur Tierhaltung wirksam sind

Die meisten Mietverträge sind Formularverträge, ihre Klauseln also Allgemeine Geschäftsbedingungen. Sie unterliegen der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB: Eine Bestimmung ist unwirksam, wenn sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, etwa weil sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren ist. Für Tierhaltungsklauseln hat der Bundesgerichtshof zwei Grundsatzentscheidungen getroffen.

Erstens: Die Klausel „Jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustimmung des Vermieters“ hält der Inhaltskontrolle nicht stand. Sie nimmt andere Kleintiere wie Hamster und Schildkröten nicht aus, von denen in der Regel keine Beeinträchtigung der Mietsache oder Störung Dritter ausgeht (BGH, VIII ZR 340/06). Zweitens: Eine Formularklausel, die „keine Hunde und Katzen zu halten“ verbietet, ist unwirksam, weil sie die Haltung in jeder denkbaren Fallkonstellation versagt, auch bei Blinden-, Behindertenbegleit- oder Therapiehunden und selbst dann, wenn auf Vermieterseite kein berechtigtes Interesse am Verbot erkennbar ist (BGH, Urteil vom 20. März 2013, Az. VIII ZR 168/12).

Wichtig ist die Folge: Ist die Klausel unwirksam, gilt nicht „alles ist erlaubt“. Es greift die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 BGB, also die Abwägung im Einzelfall (BGH, VIII ZR 168/12). Der Bundesgerichtshof hat außerdem klargestellt, dass schon ein schrankenloser Erlaubnisvorbehalt, der die Haustierhaltung mit Ausnahme von Kleintieren ins freie Ermessen des Vermieters stellt, als Formularklausel unwirksam ist. Ein Tierhaltungsverbot im Mietvertrag, das Sie aus einem alten Muster übernommen haben, schützt Sie also in aller Regel nicht.

Kleintiere: Hamster, Meerschweinchen und Fische ohne Erlaubnis

Die Haltung von Kleintieren gehört nach der Rechtsprechung grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung (§ 535 Abs. 1 BGB); Mieter brauchen dafür in der Regel keine Erlaubnis des Vermieters. Gemeint sind Tiere, die in geschlossenen Behältnissen gehalten werden, wie Zierfische im Aquarium, Ziervögel im Käfig, Hamster oder Schildkröten. Von ihnen gehen nach Auffassung des Bundesgerichtshofs in der Regel keine Beeinträchtigungen der Mietsache und keine Störungen Dritter aus; deshalb kann der Vermieter die Haltung von Kleintieren nicht formularmäßig von seiner Zustimmung abhängig machen; eine Zustimmung dürfte er für solche Kleintiere auch nicht versagen (BGH, VIII ZR 340/06, Rn. 15 und 16).

Das Urteil nennt Hamster und Schildkröten, aber nicht jede Art von Meerschweinchen oder Kaninchen oder eine Höchstzahl. Nach herrschender Meinung kommt es auch bei Kleintieren auf Zahl und Haltung an. Wer in der Wohnung dutzende Tiere hält oder Tiere, von denen Gefahren ausgehen, etwa Giftschlangen, überschreitet den vertragsgemäßen Gebrauch. Dann kann der Vermieter nach § 541 BGB vorgehen, wie das Urteil in Ausnahmefällen ausdrücklich vorsieht.

Hunde und Katzen: Die Interessenabwägung im Einzelfall

Bei Hunden und Katzen gilt: Wer ein Hundeverbot oder Katzenverbot im Formularmietvertrag vereinbart, ist nicht auf der sicheren Seite. Der Bundesgerichtshof hält fest, dass bei Hunden und Katzen anders als bei Kleintieren eine Beeinträchtigung der Vermieterbelange oder eine Störung anderer Hausbewohner nicht grundsätzlich ausgeschlossen ist. Daraus folgt aber nur, dass der Vermieter nicht in jedem Fall verpflichtet ist, die Haltung zu erlauben (BGH, VIII ZR 168/12). Er darf also im Einzelfall Nein sagen, aber nicht pauschal.

Welche Umstände in die Abwägung einfließen, hat der Bundesgerichtshof aufgezählt: Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere; Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung und des Hauses; Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn; Anzahl und Art anderer Tiere im Haus; die bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters (BGH, VIII ZR 340/06, Rn. 19). Daraus ergeben sich typische Fragen, die Vermieter vor einer Entscheidung klären sollten:

Handelt es sich um einen kleinen Hund oder eine Wohnungskatze, bei denen konkrete Störungen nicht zu erwarten sind? Wie viele Tiere sind es? Leben bereits andere Tiere im Haus, und wie wurde das bisher gehandhabt? Gibt es Nachbarn, die berechtigt Bedenken haben, etwa wegen Allergien? Hat der Mieter ein besonderes Bedürfnis, zum Beispiel einen Assistenz- oder Therapiehund? Lehnt der Vermieter nach einer Erlaubnis für einen Hund im Haus die nächste ohne neuen Grund ab, kann das ein Widerspruch zur bisherigen Handhabung sein.

In dem Fall, der 2013 entschieden wurde, hielt die Mieterfamilie einen kleinen Hund (Schulterhöhe 20 cm), von dem keine Störungen ausgingen; der Bundesgerichtshof beanstandete die Interessenabwägung der Vorinstanz nicht, die eine Zustimmungspflicht des Vermieters bejaht hatte (BGH, VIII ZR 168/12). Das Urteil von 2007 zur Haltung von zwei Britisch-Kurzhaar-Katzen hob die Vorinstanz auf und verwies die Sache zurück, weil die Klausel unwirksam war; eine Entscheidung, dass die Katzen gehalten werden dürfen, hat der Bundesgerichtshof damit nicht getroffen (VIII ZR 340/06).

Ohne Erlaubnis: Abmahnung, Unterlassung und Kündigung

Zieht ein Tier ohne Zustimmung ein, sollten Vermieter nicht sofort kündigen. Der erste Schritt ist ein Gespräch, der zweite eine Abmahnung in Textform, in der Sie das Tier und die Pflichtverletzung benennen und eine Frist setzen. Ist die Tierhaltung nach der Interessenabwägung ohnehin vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt, fehlt Ihnen die Grundlage für ein Verbot. Dann bleibt nur, Bedingungen zu vereinbaren, etwa zur Sauberkeit oder zum Anleinen im Haus.

Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz Abmahnung fort, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB). Eine Kündigung kommt nur bei einer erheblichen Pflichtverletzung in Betracht: Die ordentliche Kündigung setzt voraus, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), die fristlose Kündigung einen wichtigen Grund (§ 543 Abs. 1 BGB) und in der Regel eine erfolglose Abmahnung (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB). Hält der Mieter ein Tier, dessen Haltung vertragsgemäß war, scheidet sowohl die Unterlassungsklage als auch die Kündigung aus; ein Beseitigungsanspruch ist nach § 1004 Abs. 2 BGB ausgeschlossen (BGH, VIII ZR 168/12).

Ob ein Verstoß gegen eine Tierhaltungsklausel für eine Kündigung genügt, hängt vom Einzelfall ab. Bei einer unwirksamen Klausel entfällt die Pflichtverletzung, bei wiederholten Störungen der Nachbarn oder erheblichen Schäden kann dagegen ein Kündigungsgrund bestehen. Bei Schäden an der Wohnung und bei Konflikten im Haus gilt: Dokumentieren Sie Beschwerden, Fotos und Abmahnungen, und lassen Sie eine Kündigung vorab rechtlich prüfen. Störungen durch Tiere können außerdem Mieter anderer Wohnungen zu einer Mietminderung berechtigen.

Haustiere im Mietvertrag: Was Vermieter wirksam regeln können

Wollen Vermieter Tierhaltung steuern, haben sie wirksame Möglichkeiten. Die sicherste ist eine Regelung im Einzelfall: Wird die Zustimmung zu einem bestimmten Tier erteilt, geschieht das durch eine individuelle Vereinbarung, die nicht an § 307 BGB gemessen wird. Bewährt hat sich eine schriftliche Erlaubnis mit Angaben zu Tierart, Rasse, Name und gegebenenfalls Alter. Sie kann Bedingungen enthalten, etwa dass keine Störungen entstehen, Gemeinschaftsflächen sauber gehalten werden und das Tier nicht ohne Weiteres durch weitere ersetzt wird.

Sinnvoll sind außerdem klare Haftungsregeln. Der Mieter haftet für Schäden, die sein Tier in der Wohnung verursacht, etwa an Parkett oder Türen; dafür kommt die Mietkaution in Betracht, die allerdings nach dem Mietende nur nach den allgemeinen Regeln verwertet werden darf. Eine Pflicht zur Haftpflichtversicherung für Hunde kann nach herrschender Meinung im Einzelfall vereinbart werden. Eine Pauschale oder eine zusätzliche Miete für ein Haustier sehen Fachliteratur und Instanzgerichte nach herrschender Meinung dagegen kritisch, vor allem als Formularklausel; eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs dazu ist hier nicht zitiert, rechtliche Prüfung ist angezeigt.

Als Alternative wird in der Fachliteratur eine Formularklausel diskutiert, nach der Hunde und Katzen der Zustimmung bedürfen und der Vermieter sie nur aus sachlichem Grund versagen darf. Ob eine solche Klausel wirksam ist, hat der Bundesgerichtshof offen gelassen (VIII ZR 340/06, Rn. 14); er hat aber betont, dass sie klar zum Ausdruck bringen muss, dass die Zustimmung für Kleintiere nicht versagt werden darf, sonst ist sie intransparent und nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam (Rn. 16). Ein Haustierverbot für Kleintiere in Käfigen oder Aquarien sollten Sie nie aufnehmen.

Tipp: Erlaubnis schriftlich festhalten Halten Sie jede Zustimmung zu einem Tier schriftlich fest: Tierart, Name, gegebenenfalls Rasse und Bedingungen. Das verhindert späteren Streit.

Eigentümergemeinschaft: Hausordnung und Mietvertrag

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung kommt eine zweite Ebene hinzu: die Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach § 19 Abs. 1 und 2 Nr. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer die Aufstellung einer Hausordnung, soweit die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung geregelt ist. Eine Hausordnung oder Teilungserklärung kann deshalb Regeln zur Tierhaltung enthalten, etwa zur Leinenpflicht im Garten oder zur Sauberkeit des Treppenhauses. Der vermietende Eigentümer ist nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG an Beschlüsse und Vereinbarungen gebunden.

Der Mieter ist an die Hausordnung der Gemeinschaft aber nur gebunden, wenn sie Teil seines Mietvertrags geworden ist. Ein Tierhaltungsverbot im Beschluss der Eigentümer kann deshalb gegenüber dem Mieter nicht ohne Weiteres durchgesetzt werden; das Mietverhältnis richtet sich nach § 535 BGB und den dargestellten Grundsätzen. Der Vermieter steht dann zwischen zwei Anforderungen: Er schuldet dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch und muss zugleich Regelungen der Gemeinschaft beachten. Nach herrschender Meinung sollten Vermieter deshalb schon vor Vertragsschluss prüfen, ob in der Gemeinschaftsordnung oder Hausordnung etwas zur Tierhaltung steht, und den Mieter über die Regeln informieren.

Eine laufende Abstimmung zwischen Gemeinschaft und Mietverhältnis erleichtert eine professionelle Verwaltung. Unsere Mietverwaltung begleitet vermietende Eigentümer in solchen Fällen; wie Verwaltung und Gemeinschaft zusammenarbeiten, zeigt die Seite zur WEG-Verwaltung.

So gehen Vermieter richtig vor

Wer Haustiere in der Mietwohnung sicher handhaben will, folgt einem festen Ablauf. Bei Anfragen von Interessenten oder Mietern gilt: erst prüfen, dann entscheiden, die Entscheidung schriftlich festhalten. So verhindern Sie Konflikte und können Ihre Entscheidung später begründen. Viele Streitigkeiten entstehen nicht durch das Tier, sondern durch unklare Absprachen. Zum Hausfrieden gehört, dass Nachbarn und Mitbewohner nicht dauerhaft durch Lärm oder Gerüche belastet werden; das ist der eigentliche Maßstab der Abwägung. Auch beim Umzug in die Wohnung lohnt sich die Klärung vorab: Wer mit Hund oder Katze einzieht, sollte die Tierhaltung vor Vertragsschluss ansprechen. Ein kurzer Hundebesuch ist dagegen eine Frage des Einzelfalls, ein generelles Besuchsverbot für Tiere nach herrschender Meinung kritisch.

Prüfen Sie außerdem, ob Ihre Mietvertragsmuster noch aktuell sind. Klauseln, die Hunde und Katzen pauschal ausschließen oder jede Tierhaltung außer Fischen und Vögeln an die Zustimmung binden, sind nach den beiden Urteilen unwirksam. Ersetzen Sie sie durch eine einzelfallbezogene Regelung. Das ist keine Rechtsberatung, sondern eine Orientierung; bei konkreten Streitfällen empfiehlt sich anwaltlicher Rat. Für vermietende Eigentümer in der Region bietet die Hausverwaltung München Unterstützung bei Abstimmungen mit der Gemeinschaft.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 307, 535, 541, 543 Abs. 1 und 3, 573 Abs. 2 Nr. 1, 1004 BGB; §§ 14, 19 WEG; BGH, Urteile vom 14.11.2007 – VIII ZR 340/06 und 20.03.2013 – VIII ZR 168/12

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.