Viele ältere Mietverträge verpflichten den Mieter, regelmäßig zu renovieren. Ob diese Pflicht wirksam ist, hängt oft vom Zustand der Wohnung beim Einzug ab. Der Bundesgerichtshof hat dazu 2015 und 2020 grundlegend entschieden. Für Vermieter im Raum München lohnt es sich, bestehende Verträge und die Übergabe zu überprüfen.
Der gesetzliche Ausgangspunkt
Nach dem Gesetz hat der Vermieter die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dazu gehören grundsätzlich auch die Schönheitsreparaturen. Der Mietvertrag kann diese Pflicht auf den Mieter übertragen. Bei Formularverträgen werden solche Klauseln an § 307 BGB gemessen.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
Unrenoviert übergeben: Klausel unwirksam
Der BGH hat am 18.03.2015 entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt, unwirksam ist, wenn der Vermieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (VIII ZR 185/14). Der Ausgleich muss den Mieter so stellen, als hätte er eine renovierte Wohnung erhalten. Sonst müsste der Mieter unter Umständen auch Abnutzung aus der Zeit vor seinem Einzug beseitigen.
Ob eine Wohnung unrenoviert übergeben wurde, ist eine Frage des Einzelfalls. Ein Übergabeprotokoll mit Fotos hilft, diese Frage später zu beantworten. Das gilt für beide Seiten.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung 1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder 2. wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
Die Urteile von 2020: Anspruch des Mieters auf Renovierung
Ist die Klausel unwirksam, bleibt es bei der Erhaltungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 BGB. Der BGH hat am 08.07.2020 entschieden, dass der Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung Schönheitsreparaturen verlangen kann, wenn sich der Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat (VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18). Weil die Renovierung die Wohnung über den Zustand bei Mietbeginn hinaus verbessert, muss sich der Mieter an den Kosten angemessen beteiligen. In der Regel trägt er die Hälfte.
Für Vermieter bedeutet das: Eine unwirksame Klausel entlastet nicht, sondern kann zu eigenen Renovierungspflichten führen. Beim Auszug kann der Vermieter aus einer unwirksamen Klausel keine Renovierung verlangen. Diese Folgen sollten bei der Planung von Rücklagen berücksichtigt werden.
Übertragung der Schönheitsreparaturen per Formularklausel möglich, sofern die Klausel im Übrigen wirksam ist
Klausel ohne angemessenen Ausgleich unwirksam; Pflicht bleibt beim Vermieter, der Mieter trägt bei Renovierung auf sein Verlangen in der Regel die Hälfte
Was Vermieter bei der Neuvermietung tun können
Wer die Wohnung renoviert übergibt und dies im Protokoll festhält, schafft eine klare Ausgangslage. Wird unrenoviert vermietet und sollen die Schönheitsreparaturen trotzdem übertragen werden, ist ein angemessener Ausgleich für den Mieter erforderlich. Wie hoch dieser Ausgleich sein muss, hängt vom Zustand der Wohnung ab. Mietvertragsmuster sollten vor der Verwendung auf den aktuellen Stand der Rechtsprechung geprüft werden.
- Vor dem EinzugZustand von Wänden, Decken, Türen und Böden prüfen
- ProtokollZustand beschreiben und fotografieren
- UnterschriftProtokoll von beiden Seiten unterzeichnen
- AblageProtokoll mit dem Mietvertrag aufbewahren
- Formularklauseln zu Schönheitsreparaturen sind bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne angemessenen Ausgleich unwirksam.
- Dann bleibt die Pflicht zu Schönheitsreparaturen beim Vermieter.
- Bei wesentlicher Verschlechterung kann der Mieter Renovierung verlangen, trägt aber in der Regel die Hälfte der Kosten.
- Ein Übergabeprotokoll mit Fotos ist die wichtigste Grundlage.
Häufige Fragen
Muss mein Mieter beim Auszug streichen?
Nur wenn eine wirksame Vereinbarung besteht. Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben und kein angemessener Ausgleich gewährt, ist eine Formularklausel zu Schönheitsreparaturen unwirksam.
Rechtsgrundlage: BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14
Kann der Mieter von mir verlangen, die Wohnung zu streichen?
Ja, wenn die Klausel unwirksam ist und sich der Zustand wesentlich verschlechtert hat. Bei unrenoviert übergebener Wohnung muss er sich angemessen an den Kosten beteiligen, in der Regel zur Hälfte.
Rechtsgrundlage: BGH, Urteile vom 08.07.2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18
Rechtsgrundlage: §§ 307, 535 BGB; BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14; BGH, Urteile vom 08.07.2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
