Schönheitsreparaturen im Mietvertrag: Wann die Klausel unwirksam ist

Viele Mietverträge verpflichten den Mieter, regelmäßig zu renovieren. Ob diese Klausel wirksam ist, hängt vom Wortlaut und vom Zustand der Wohnung beim Einzug ab. Der Bundesgerichtshof hat dazu 2004, 2015, 2018 und 2020 grundlegend entschieden. Dieser Beitrag zeigt, welche Klauseln im Mietvertrag unwirksam sind und was das für Vermieter im Raum München bedeutet.

Wer muss Schönheitsreparaturen im Mietvertrag übernehmen?

Nach dem Gesetz ist der Vermieter zuständig, das Gesetz sieht keine Renovierungspflicht des Mieters vor; eine vertragliche Verpflichtung des Mieters ist nur als Ausnahme von diesem gesetzlichen Leitbild möglich. Der Vermieter muss die Mietwohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand halten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), dazu gehören auch die Schönheitsreparaturen.

Der Mietvertrag kann diese Pflicht auf den Mieter übertragen, auch die Durchführung von Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses. Diese Regelung steht in der Praxis fast immer im Formularvertrag. Solche vorformulierten Klauseln prüfen Gerichte nach § 307 BGB darauf, ob sie den Mieter unangemessen benachteiligen.

Das Mietrecht regelt die Schönheitsreparaturen nur knapp, deshalb entscheidet die Rechtsprechung. Das Ergebnis fällt oft zulasten des Vermieters aus. Viele ältere Mietverträge enthalten Renovierungsverpflichtungen, die nach der heutigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht mehr halten. Auch Altverträge werden nach diesem Maßstab beurteilt.

Was gehört zu den Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen sind optische Renovierungsarbeiten in den Innenräumen und beseitigen die Spuren normaler Abnutzung durch das Wohnen. Eine einzelne Schönheitsreparatur dient der Dekoration, nicht der Reparatur von Schäden an der Mietsache; der Umfang der Arbeiten ist damit auf die reine Dekoration begrenzt. Die Definition steht in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung und wird von der Rechtsprechung für den Mietvertrag herangezogen.

Dazu zählen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Nicht dazu gehören die Beseitigung von Schäden und der Austausch von Bauteilen, etwa von Parkett oder Teppichboden, und das Abschleifen von Parkett. Auch grundlegende Instandsetzungen der Bausubstanz sowie Reparaturen an Boden, Fenstern oder Leitungen sind keine Schönheitsreparaturen. Die Renovierungspflicht betrifft nur den dekorativen Zustand der Sache. Normale Gebrauchsspuren sind der Anlass, Schäden sind es nicht.

Wann ist die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam?

Eine Klausel ist unwirksam, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Das ist vor allem bei starren Fristen, bei Quotenklauseln, bei Farbvorgaben für die Mietzeit und bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung ohne Ausgleich der Fall. Die Verpflichtung des Mieters gilt nur, soweit die Regelung nach Inhalt und Umfang wirksam ist.

Die Gerichte beurteilen jede Klausel nach ihrem Wortlaut. Jedes Urteil betrifft eine konkrete Regelung, deshalb kommt es im Einzelfall auf die genaue Formulierung an. Schon ein unwirksamer Teil macht in der Regel die gesamte Renovierungsklausel unwirksam, weil das Gericht eine Klausel nicht auf das noch zulässige Maß zurückschneidet.

Starre Fristen: Warum der Fristenplan oft nicht trägt

Ein Fristenplan ist unwirksam, wenn er den Mieter an starre Renovierungsfristen bindet, unabhängig vom tatsächlichen Zustand. Der Bundesgerichtshof hat das schon 2004 entschieden (VIII ZR 361/03).

Typisch sind Vorgaben wie „Küche und Bad alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume alle fünf Jahre, Nebenräume alle sieben Jahre“. Das ist als Orientierung üblich. Verbindlich formuliert („spätestens“, „muss“) benachteiligt es den Mieter, denn die Wohnung kann nach drei Jahren noch gut aussehen.

Wirksam kann eine flexible Formulierung sein, die auf den tatsächlichen Bedarf abstellt, zum Beispiel „in der Regel“ oder „üblicherweise“. Dann entscheidet der Zustand der Wohnung, nicht der Kalender. Die Durchführung von Schönheitsreparaturen wird erst fällig, wenn Renovierungsbedarf besteht. Wer also nach zwei Jahren auszieht, muss in der Regel nicht streichen, wenn die Wände keine Renovierung brauchen.

Ebenso unwirksam sind starre Endrenovierungsklauseln, die den Mieter beim Auszug unabhängig vom Zustand zum Streichen verpflichten.

Unrenoviert übergebene Wohnung: Wann ist die Klausel unwirksam?

Wurde die Wohnung als unrenovierte Wohnung oder renovierungsbedürftig übergeben und gibt es keinen angemessenen Ausgleich, ist die Abwälzung der Schönheitsreparaturen per Formularklausel unwirksam. Das ergibt sich aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.03.2015 (VIII ZR 185/14).

Der Grund: Ohne Ausgleich müsste der Mieter am Ende auch Abnutzung aus der Zeit vor seinem Einzug beseitigen, die er nicht verursacht hat. Der Ausgleich muss ihn so stellen, als hätte er eine renovierte Wohnung erhalten. Denkbar ist zum Beispiel ein Nachlass bei der Miete für eine Anfangszeit oder die Übernahme von Renovierungsarbeiten durch den Vermieter. Wie hoch er sein muss, hängt vom Einzelfall ab.

Geringfügige oder normale Gebrauchsspuren machen eine Wohnung in der Regel nicht unrenoviert. Wann eine Wohnung als unrenoviert gilt, ist eine Frage des Einzelfalls und richtet sich danach, ob sie bei der Übergabe im Wesentlichen gepflegt oder bereits deutlich sichtbar abgenutzt war.

Eine Vereinbarung nur zwischen Vor- und Nachmieter ändert daran nichts. Der Vermieter ist daran nicht beteiligt (BGH, 22.08.2018 – VIII ZR 277/16).

Quotenklausel und Abgeltung beim Auszug

Quotenklauseln sind unwirksam. Der Mieter soll bei diesen Klauseln beim Auszug anteilig für Renovierungen zahlen, die laut Fristenplan noch nicht fällig sind. So lautet das Urteil des BGH vom 18.03.2015 (VIII ZR 242/13).

Früher waren solche Abgeltungsklauseln verbreitet: Nach drei Jahren zahlte der Mieter zum Beispiel einen Teil der Kosten, ausgehend von einem fiktiven Fristenplan. Der BGH sieht darin eine unangemessene Benachteiligung, weil der Mieter die künftigen Kosten nicht abschätzen kann.

Die Entscheidung betrifft Quotenabgeltungsklauseln insgesamt. Sie sind deshalb auch kein Ausweg für unrenoviert vermietete Wohnungen.

Renovierung verlangen: Was der Mieter seit 2020 beanspruchen kann

Ist die Klausel unwirksam, kann der Mieter bei wesentlicher Verschlechterung der Dekoration Renovierung vom Vermieter verlangen. In diesem Fall muss er sich in der Regel zur Hälfte an den Kosten beteiligen. Das Urteil des BGH vom 08.07.2020 gilt für beide Verfahren (VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18). Der Anspruch besteht schon während des laufenden Mietverhältnisses.

Der Grund: Die Renovierung verbessert die Wohnung über den Zustand bei Mietbeginn hinaus. Deshalb muss der Mieter einen angemessenen Beitrag zu den Renovierungskosten leisten. Die Kosten teilen sich damit beide Seiten. Der Vermieter kann die Renovierung zurückhalten, bis der Mieter seinen Anteil gezahlt hat.

Für Vermieter folgt daraus: Eine unwirksame Klausel entlastet nicht, sie kann für den Vermieter oder die Vermieterin eigene Pflichten zur Vornahme von Renovierungsarbeiten auslösen. Am Ende des Mietverhältnisses kann der Vermieter aus einer unwirksamen Klausel keine Renovierung verlangen und keinen Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Das sollte bei der Planung der Rücklagen für Renovierungsarbeiten berücksichtigt werden.

Mietvertrag prüfen: Klausel zu Schönheitsreparaturen in fünf Schritten

Vermieter prüfen ihre Schönheitsreparaturklausel am besten in fünf Schritten: Wortlaut lesen, Fristen prüfen, Übergabezustand klären, Ausgleich prüfen und Folgen planen.

Die Prüfung ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Streit oder hohen Summen sollte ein Rechtsanwalt für Mietrecht den Vertrag ansehen.

Neuvermietung: Übergabeprotokoll und saubere Ausgangslage

Wer renoviert übergibt und das im Protokoll mit Fotos festhält, schafft eine klare Ausgangslage für die Mieträume. Das hilft beiden Seiten, denn später lässt sich der Zustand der Mietsache zu Beginn des Mietverhältnisses belegen. In diesem Fall gibt es weniger Streit über Renovierungsfristen und Kosten.

Ins Protokoll gehören Zustand der Wände, Decken, Böden, Fenster und Heizkörper, Mängel und Zählerstände. Beide Seiten unterschreiben, jeder erhält eine Ausfertigung. Mehr zum Ablauf der Vermietung steht im Beitrag Wohnung vermieten.

Soll unrenoviert vermietet und die Renovierung trotzdem übertragen werden, ist ein angemessener Ausgleich erforderlich. Die Regelung im Vertrag muss dann ausdrücklich zum Zustand der Wohnung passen, und die Durchführung der Renovierung vor dem Einzug sollte im Protokoll stehen. Das Vertragsmuster sollte vor dem Einsatz auf den aktuellen Stand der Rechtsprechung geprüft werden. Auch die Auswahl des Mieters gehört zur sauberen Vermietung, siehe Mieterauswahl und Datenschutz.

Beim Auszug rechnet der Vermieter Forderungen gegebenenfalls mit der Kaution auf, mehr dazu unter Mietkaution. Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren sechs Monate nach der Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB). Fragen zur Abrechnung nach dem Auszug behandelt der Beitrag zur Betriebskostenabrechnung.

Wie LIKKA als Mietverwaltung Vermieter begleitet

LIKKA übernimmt für Vermieter im Raum München die Mietverwaltung. Dazu gehört, Mietverhältnisse sauber zu führen und Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis nachvollziehbar zu dokumentieren, damit Fragen zur Übergabe und zum Auszug nachvollziehbar belegt sind.

Welche Leistungen die Mietverwaltung umfasst, finden Sie auf der Seite Mietverwaltung. Das Angebot erstellt LIKKA individuell nach einer Besichtigung der Immobilie. Rechtliche Fragen zu Ihrem Mietvertrag klärt im Einzelfall ein Rechtsanwalt.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 305, 307, 535, 548 BGB; § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV; BGH, 23.06.2004 – VIII ZR 361/03; BGH, 18.03.2015 – VIII ZR 242/13 und VIII ZR 185/14; BGH, 22.08.2018 – VIII ZR 277/16; BGH, 08.07.2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.