Spekulationsfrist bei Immobilien (§ 23 EStG)

Verkaufen Sie eine Eigentumswohnung oder ein Haus, stellt sich früh die Frage nach der Steuer. Maßgeblich ist die Spekulationsfrist bei Immobilien: Liegen zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, gilt der Verkauf als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG), und der Gewinn ist steuerpflichtig. Wer länger wartet, verkauft steuerfrei. Eine wichtige Ausnahme gilt für Eigennutzung: Auch innerhalb der zehn Jahre bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn die Wohnung selbst bewohnt wurde. Dieser Ratgeber richtet sich an Eigentümer, Vermieter, Erben und alle, die eine Wohnung oder ein Haus in München und im Umland verkaufen wollen. Er zeigt den Gesetzestext, rechnet die Frist an Beispielen nach, erklärt die Eigennutzungsausnahme anhand der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) und behandelt Schenkung und Erbe. Er ersetzt keine steuerliche Beratung, denn Fristen und Ausnahmen hängen vom Einzelfall ab.

Spekulationsfrist Immobilien: Was § 23 EStG regelt

Die Spekulationsfrist von zehn Jahren, kurz 10-Jahres-Frist, ist der Kern der Regelung: Wer innerhalb der Spekulationsfrist verkauft, muss mit Steuern auf den Verkaufsgewinn rechnen, wer erst nach 10 Jahren verkauft, kann die Immobilie steuerfrei verkaufen. Das Gesetz kennt den Begriff „Spekulationsfrist“ nicht, es spricht von privaten Veräußerungsgeschäften. Gemeint sind Verkäufe von Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume, etwa eine Garage in der Tiefgarage, sind ausdrücklich einbezogen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 2 EStG). Wer eine vermietete Wohnung nach acht Jahren verkauft, erzielt deshalb steuerpflichtige Einkünfte, wer sie nach elf Jahren verkauft, nicht.

Der Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft gehört zu den sonstigen Einkünften (§ 22 Nr. 2 EStG) und unterliegt der Einkommensteuer (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7 EStG). Daher wird oft von „Spekulationssteuer“ gesprochen, obwohl es keine eigene Steuer ist: Der Gewinn erhöht das zu versteuernde Einkommen des Jahres, und es gilt der persönliche Steuersatz. Wie hoch die Steuer bei einem Verkaufspreis von 200.000 Euro ausfällt, lässt sich deshalb nicht pauschal sagen. Entscheidend ist der Gewinn, also der Unterschied zwischen Verkaufspreis und Kosten, nicht der Verkaufspreis selbst.

Die Regelung gilt für Privatpersonen. Wer Immobilien gewerblich handelt, etwa weil er in kurzer Zeit mehrere Objekte kauft und verkauft, kann einen gewerblichen Grundstückshandel betreiben; dann sind die Gewinne Einkünfte aus Gewerbebetrieb, und es kann Gewerbesteuer anfallen. Das ist eine Frage des Einzelfalls und gehört in die Hände eines Steuerberaters. Dieser Beitrag behandelt den Normalfall: den privaten Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Eigenheims. Über eine Abschaffung oder Verlängerung der Spekulationsfrist wird gelegentlich diskutiert; Stand dieses Beitrags ist der Gesetzestext vom Oktober 2026. Mit Spekulation im Wortsinn hat die Regel wenig zu tun, sie knüpft nur an die Haltedauer an.

10-Jahres-Frist berechnen: Beginn, Ende und Beispiel

Die Frist beginnt mit der Anschaffung und endet mit der Veräußerung. Nach ständiger Rechtsprechung des BFH sind dafür grundsätzlich die Zeitpunkte maßgebend, in denen die obligatorischen Verträge abgeschlossen wurden (BFH, Urteil vom 10.02.2015, IX R 23/13). Bei einer Eigentumswohnung zählt also das Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht der Tag der Schlüsselübergabe und nicht die Eintragung im Grundbuch. Das gilt für den Kauf und für den Verkauf gleichermaßen. Eine Veräußerung liegt vor, wenn die rechtsgeschäftlichen Erklärungen beider Vertragspartner innerhalb der Frist bindend abgegeben worden sind; ein aufschiebend bedingter Verkauf ist bindend, sodass es auf den späteren Eintritt der Bedingung nicht ankommt (ebenda, Leitsatz 1 und 2).

Für die Berechnung gelten die allgemeinen Regeln: Die Abgabenordnung verweist für Fristen auf die §§ 187 bis 193 BGB (§ 108 Abs. 1 AO). Der Tag des Kaufvertrags wird nicht mitgerechnet, und die Frist endet mit dem Ablauf des Tages, der durch seine Zahl dem Tag des Kaufs entspricht. Ein Beispiel: Wurde der Kaufvertrag am 15. März 2016 beurkundet, endet die Zehn-Jahres-Frist mit Ablauf des 15. März 2026. Ein Verkaufsvertrag, der am 16. März 2026 beurkundet wird, liegt außerhalb der Frist; der Gewinn ist steuerfrei. Wird der Verkauf schon am 15. März 2026 beurkundet, ist er noch innerhalb der Frist. Fällt der letzte Tag auf ein Wochenende oder einen Feiertag, sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären, ob sich die Frist verschiebt (vgl. § 108 Abs. 3 AO); im Zweifel planen Sie den Notartermin erst einen Werktag nach dem Fristende.

Wichtig: Vermietung verkürzt die Frist nicht. Auch wer die Wohnung ununterbrochen vermietet hat, muss die zehn Jahre abwarten, es sei denn, die Eigennutzungsausnahme greift. Bei Gebäuden, die Sie selbst errichten, ausbauen oder erweitern, sind die Baumaßnahmen einbezogen, soweit sie innerhalb des Zeitraums erfolgen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 2 EStG).

Eigennutzung: Wann Sie die Immobilie steuerfrei verkaufen

Ausgenommen sind Immobilien, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, oder die im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Aus der ersten Alternative folgt: Wer die Wohnung vom Kauf bis zum Verkauf selbst bewohnt, verkauft jederzeit steuerfrei, auch schon nach zwei Jahren. Die zweite Alternative ist die „Drei-Jahres-Regel“ für Wohnungen, die zeitweise vermietet waren.

Was die zweite Alternative verlangt, hat der BFH präzisiert. Es genügt ein zusammenhängender Zeitraum der Eigennutzung, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, ohne sie, mit Ausnahme des mittleren Kalenderjahrs, voll auszufüllen (BFH, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16, Leitsatz 2). In der Praxis reicht damit eine zusammenhängende Nutzung von einem Jahr und zwei Tagen: Das mittlere Jahr muss vollständig mit Eigennutzung ausgefüllt sein, im Jahr der Veräußerung und im zweiten Jahr davor genügt je ein Tag (BFH, Urteil vom 03.09.2019, IX R 10/19). Ein Beispiel: Sie ziehen am 15. Dezember 2024 in die Wohnung ein, wohnen das gesamte Jahr 2025 dort, ziehen am 2. Januar 2026 aus und verkaufen im Februar 2026. Dann erstreckt sich die Eigennutzung zusammenhängend über die Kalenderjahre 2024, 2025 und 2026 und füllt das mittlere Jahr 2025 vollständig aus.

Die Nutzung muss „zu eigenen Wohnzwecken“ erfolgen. Das setzt nach dem BFH voraus, dass die Immobilie zum Bewohnen geeignet ist und vom Steuerpflichtigen auch bewohnt wird. Es genügt, wenn er sie nur zeitweilig bewohnt, solange sie ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht; deshalb können auch Zweitwohnungen, nicht vermietete Ferienwohnungen und Wohnungen bei doppelter Haushaltsführung begünstigt sein (BFH, IX R 37/16, Leitsatz 1). Wer die Wohnung dagegen entgeltlich oder unentgeltlich an einen Dritten überlässt, ohne sie zugleich selbst zu bewohnen, nutzt sie nicht zu eigenen Wohnzwecken. Eine Wohnung, die dauerhaft leer steht, ohne dass der Eigentümer sie bewohnt, wird nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Ob ein kurzer Leerstand unmittelbar vor dem Einzug oder zwischen Auszug und Verkauf unschädlich ist, hängt vom Einzelfall ab und sollte steuerlich geprüft werden.

Zwei weitere Entscheidungen des BFH sind für Eigentümer wichtig. Wird die Wohnung im Jahr der Veräußerung kurzzeitig vermietet, schadet das nicht, wenn die Eigennutzung im Veräußerungsjahr zumindest an einem Tag, im Vorjahr durchgehend und im zweiten Jahr vor der Veräußerung zumindest einen Tag lang vorlag (BFH, Urteil vom 03.09.2019, IX R 10/19). Und wer in der selbst bewohnten Wohnung ein häusliches Arbeitszimmer nutzt, versteuert den auf dieses Zimmer entfallenden Gewinn nicht: Er ist nach dem BFH ebenfalls von der Besteuerung ausgenommen (BFH, Urteil vom 01.03.2021, IX R 27/19, Leitsatz).

Spekulationssteuer bei Immobilien berechnen: Gewinn, Freigrenze und Verluste

Gewinn oder Verlust ist der Unterschied zwischen dem Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG). Zu den Anschaffungskosten gehören neben dem Kaufpreis die Nebenkosten des Kaufs wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie nachträgliche Herstellungskosten. Werbungskosten sind vor allem die Kosten des Verkaufs, etwa die Provision für den Makler. Hat der Eigentümer das Objekt vermietet und AfA geltend gemacht, mindern diese Abschreibungen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Wie die Abschreibung berechnet wird, zeigt der Beitrag „AfA bei Vermietung“ in unserem Magazin.

Ein Rechenbeispiel mit frei gewählten Zahlen: Eine Eigentumswohnung wurde für 400.000 Euro gekauft; mit Nebenkosten betragen die Anschaffungskosten 430.000 Euro. In acht Jahren Vermietung wurden 20.000 Euro AfA abgezogen, die Anschaffungskosten mindern sich also auf 410.000 Euro. Verkauft wird für 520.000 Euro, die Maklerprovision beträgt 15.000 Euro. Gewinn: 520.000 minus 410.000 minus 15.000 gleich 95.000 Euro. Dieser Betrag erhöht das zu versteuernde Einkommen des Verkaufsjahres. Der Verkaufserlös von 520.000 Euro ist also nicht der steuerpflichtige Betrag; maßgeblich ist der Veräußerungsgewinn von 95.000 Euro. Hätte der Eigentümer den Verkaufsvertrag erst beurkunden lassen, nachdem seit dem Kaufvertrag mehr als zehn Jahre vergangen sind, wäre der Gewinn steuerfrei.

Gewinne bleiben steuerfrei, wenn der aus den privaten Veräußerungsgeschäften erzielte Gesamtgewinn im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro betragen hat (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Es handelt sich um eine Freigrenze: Wird sie erreicht, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der Teil darüber. Verluste dürfen nur bis zur Höhe des Gewinns ausgeglichen werden, den der Steuerpflichtige im gleichen Kalenderjahr aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat; sie lassen sich aber nach Maßgabe des § 10d EStG im Vorjahr und in den Folgejahren mit Gewinnen aus solchen Geschäften verrechnen (§ 23 Abs. 3 Satz 7 und 8 EStG). Ein Verlust beim Verkauf einer vermieteten Wohnung innerhalb der Frist mindert also nicht Einkünfte wie Gehalt oder Miete, sondern nur andere Spekulationsgewinne.

Tipp: Belege früh sammeln Legen Sie Kaufvertrag, Nebenkostenbelege, Steuerbescheide mit der AfA und Nachweise über Eigennutzung in einer Akte ab. Den Termin beim Notar legen Sie erst fest, wenn Sie die Frist mit Ihrem Steuerberater nachgerechnet haben.

Schenkung und Erbe: Wer die Frist des Vorbesitzers übernimmt

Wer eine Immobilie geschenkt oder geerbt hat, hat sie nicht gekauft. Trotzdem beginnt die Frist nicht neu: Bei unentgeltlichem Erwerb ist dem Einzelrechtsnachfolger für Zwecke des § 23 EStG die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Ein Beschenkter übernimmt also die Frist des Schenkers, ein Erbe die Frist des Erblassers. Hat der Erblasser die Wohnung im Jahr 2020 gekauft und verkauft der Erbe 2025, ist der Verkauf innerhalb der zehn Jahre steuerpflichtig, sofern keine Ausnahme greift, obwohl der Erbfall erst kurz zurückliegt. Verkauft der Erbe ab 2031, ist der Verkauf steuerfrei.

Eine Schenkung ist deshalb kein Mittel, die Frist zu „umgehen“: Wer die Wohnung kurz vor dem Verkauf an ein Familienmitglied verschenkt, das sie anschließend veräußert, ändert an der Anschaffungszeit nichts. Auch für die Eigennutzungsausnahme gilt der Grundsatz, dass es auf die tatsächliche Nutzung ankommt. Wer eine geerbte Wohnung selbst bewohnt, sollte die Nutzungszeiten sorgfältig dokumentieren und mit dem Steuerberater abstimmen, ob die Voraussetzungen des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG im konkreten Fall erfüllt sind.

Die Erbschaft- und Schenkungsteuer ist eine eigene Steuer mit eigenen Regeln und wird durch die Frist nach § 23 EStG weder ersetzt noch berührt. Bei größeren Vermögen und bei Übertragungen innerhalb der Familie lohnt es sich, beide Steuern gemeinsam zu betrachten, bevor ein Notartermin vereinbart wird.

Beim Immobilienverkauf: Fristen, Unterlagen und Steuerfallen

Wer innerhalb der Frist verkaufen muss, etwa wegen eines Umzugs oder einer Trennung, sollte den Gewinn vorab überschlagen. Dazu brauchen Sie den Kaufvertrag mit Datum, die Belege der Anschaffungsnebenkosten, die Abrechnungen der AfA aus den Steuerbescheiden und die Rechnungen größerer Instandsetzungen. Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft sollten außerdem die Unterlagen der Verwaltung früh anfordern, damit der Verkauf nicht an Fristen der Käufer scheitert; welche das sind, steht im Beitrag Wohnung verkaufen: Verwalterunterlagen.

Ein Verkauf kann sich auch bei Steuerpflicht lohnen, denn die Steuer ist nur ein Posten neben Finanzierung, Vorfälligkeitsentschädigung und Instandhaltungsbedarf. Eine Gegenüberstellung der Netto-Erlöse mit und ohne Wartezeit zeigt, ob es sinnvoll ist, den Verkauf um einige Monate zu verschieben. Auch Sanierungen vor dem Verkauf wollen geplant sein; Fragen zur Rücklage und zum Zustand des Gemeinschaftseigentums beantwortet der Beitrag zur Erhaltungsrücklage. Typische Steuerfallen beim Immobilienverkauf sind ein falsch berechnetes Fristende, eine nicht belegte Eigennutzung und ein Kaufvertrag, der erst nach dem geplanten Verkaufsdatum beurkundet wird. Auch wer häufig kauft und verkauft, kann als Immobilienhändler gelten. Als Richtwert für die Planung gilt: Immobilieneigentümer sollten Fristen, Eigennutzung und Gewinn mit dem Makler und dem Steuerberater abstimmen, bevor sie einen Verkaufspreis nennen.

Praxis-Tipp: Lassen Sie vor dem Verkauf einer Immobilie eine Immobilienbewertung erstellen und halten Sie fest, ob und wann Sie die Wohnung selbst bewohnt haben. Beim Verkauf von Immobilien aus dem Immobilienvermögen, etwa von Erben oder Vermietern, hängt die Steuer von den Umständen des Einzelfalls ab. Immobilienverkäufer, die ihr Immobilieneigentum innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen müssen, sparen durch einen späteren Notartermin oft die Immobilien-Spekulationssteuer. Für andere Wirtschaftsgüter gelten kürzere Fristen: Bei Spekulationsgeschäften mit ihnen beträgt der Zeitraum grundsätzlich nicht mehr als ein Jahr (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG). Eine Beratung durch einen Steuerberater ist bei einem Verkauf einer Immobilie in jedem Fall sinnvoll, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird.

Als Hausverwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg begleiten wir Eigentümer auch beim Verkauf: von den Verwaltungsunterlagen über die Einschätzung eines realistischen Preises bis zum Notartermin. Die steuerliche Beurteilung bleibt dabei Sache Ihres Steuerberaters; wir sorgen dafür, dass Termine, Unterlagen und Daten stimmen. Mehr dazu auf der Seite Immobilie verkaufen.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: § 23 EStG (Private Veräußerungsgeschäfte); § 22 Nr. 2, § 2 Abs. 1 EStG; § 108 AO; §§ 187, 188 BGB; BFH, Urteile IX R 23/13, IX R 37/16, IX R 10/19, IX R 27/19

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