Mehrheiten Eigentümerversammlung: einfach, qualifiziert, allstimmig

Ob neue Heizung, Verwalterwahl oder Hausordnung: In der Eigentümerversammlung einer Eigentümergemeinschaft entscheidet am Ende die Abstimmung. Welche Mehrheit ein Beschluss braucht, regelt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 deutlich einfacher als früher. Im Regelfall genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG), und jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig. Für Eigentümerversammlungen gilt damit in der Regel: Wer kommt, entscheidet.

Mehrheiten Eigentümerversammlung: Überblick und Tabelle

Dieser Ratgeber richtet sich an Eigentümer, Verwaltungsbeiräte und alle, die Eigentümerversammlungen in Wohnungseigentümergemeinschaften leiten. Er erklärt, welche Mehrheit wofür gilt, wie Stimmen gezählt werden und wann ein Beschluss trotz Mehrheit scheitert. Er zeigt außerdem, welche Ausnahmen die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung einer Eigentümergemeinschaft vorsehen kann.

Das Wohnungseigentumsgesetz kennt im Kern drei Stufen. Die einfache Mehrheit ist der gesetzliche Regelfall für fast alle Entscheidungen der Eigentümerversammlung. Eine qualifizierte Mehrheit verlangt das Gesetz nur an wenigen Stellen, vor allem die doppelt qualifizierte Mehrheit nach § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG für die Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen.

Die dritte Stufe ist die Allstimmigkeit: Alle Eigentümer müssen zustimmen, nicht nur die Anwesenden. Sie gilt für Vereinbarungen nach § 10 Abs. 1 Satz 2 und für den Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG. Die Tabelle unten fasst die Mehrheitsverhältnisse zusammen.

Wichtig ist eine Unterscheidung: Die Mehrheit, mit der ein Beschluss zustande kommt, sagt noch nichts darüber, wer die Kosten trägt. Für eine bauliche Veränderung genügt ein Beschluss mit einfacher Mehrheit (§ 20 Abs. 1 WEG); ob alle Eigentümer zahlen, hängt aber davon ab, ob zusätzlich die doppelt qualifizierte Mehrheit erreicht wurde.

Einfache Mehrheit: mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen

§ 25 Abs. 1 WEG lautet knapp: „Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.“ Eine einfache Mehrheit liegt vor, wenn mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen abgegeben werden. Kurz gesagt: mehr Ja als Nein. Maßgeblich ist allein die Zahl der Stimmen, nicht die Zahl der Eigentümer in der Gemeinschaft.

Enthaltungen zählen bei der Abstimmung nicht mit. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass allein entscheidend ist, ob die abgegebenen Ja-Stimmen die Nein-Stimmen überwiegen; wer sich enthält, will auf die Beschlussfassung nicht anders einwirken, als wenn er der Versammlung ferngeblieben wäre (BGH, Urteil vom 18. Januar 2019, Az. V ZR 324/17, Rn. 8). Ungültige Stimmen bleiben nach herrschender Meinung ebenfalls außer Betracht.

Ein Beispiel: In einer Gemeinschaft mit 20 Wohneinheiten erscheinen zwölf Eigentümer. Sieben Eigentümer stimmen mit Ja, vier mit Nein, einer enthält sich. Bei dieser Abstimmung ist der Beschluss mit sieben zu vier Stimmen gefasst, obwohl weniger als die Hälfte aller Eigentümer zugestimmt hat. Zur Eigentümerversammlung nicht erschienene Eigentümer zählen ebenso wenig wie Enthaltungen.

Bei Stimmengleichheit ist ein Antrag abgelehnt, denn eine Mehrheit liegt dann nicht vor. Auch die Ablehnung ist ein Beschluss: Nach dem BGH hat ein formal einwandfrei zustande gekommener Negativbeschluss Beschlussqualität (BGH, Beschluss vom 23. August 2001, Az. V ZB 10/01). Auch dieser Beschluss kann angefochten werden.

Die einfache Mehrheit gilt heute in der Regel für Entscheidungen der Wohnungseigentümergemeinschaften: ordnungsmäßige Verwaltung und Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, Bestellung und Abberufung des Verwalters (§ 26 Abs. 1), bauliche Veränderungen (§ 20 Abs. 1) und die abweichende Verteilung einzelner Kosten (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Selbst eine Veräußerungsbeschränkung kann die Gemeinschaft per Mehrheitsbeschluss aufheben (§ 12 Abs. 4 WEG). Mehrheitsbeschlüssen sind nur dort Grenzen gesetzt, wo das Gesetz eine Vereinbarung verlangt.

Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung: seit der Reform kein Quorum

Bis zum 30. November 2020 war eine Eigentümerversammlung nur beschlussfähig, wenn die erschienenen Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertraten (§ 25 Abs. 3 WEG alter Fassung). Wurde dieses Quorum verfehlt, musste der Verwalter zu einer zweiten Versammlung einladen.

Mit der WEG-Reform ist diese Regelung ersatzlos entfallen. Nach der Gesetzesbegründung ist jede Eigentümerversammlung beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Eigentümer an ihr teilnehmen (BT-Drucksache 19/18791, S. 73). Erscheint nur ein Eigentümer, kann er allein einen Beschluss fassen, sofern der Verwalter ordnungsgemäß eingeladen hat. Wer als Eigentümer fernbleibt, kann Entscheidungen also nicht mehr verhindern.

Der Gesetzgeber schätzte, dass vor der Reform rund 8 Prozent der Versammlungen gewerblich verwalteter Wohnungseigentümergemeinschaften, etwa 27.000 im Jahr, mangels Beschlussfähigkeit wiederholt werden mussten (BT-Drucksache 19/18791, S. 37). Diese zweiten Eigentümerversammlungen sind entfallen.

Umso wichtiger ist die ordnungsgemäße Einberufung durch die Verwaltung: in Textform, mit einer Frist von mindestens drei Wochen (§ 24 Abs. 4) und mit allen Gegenständen in der Tagesordnung (§ 23 Abs. 2 WEG). Wie das geht, zeigt der Beitrag Eigentümerversammlung einberufen. Hält eine ältere Gemeinschaftsordnung noch ein Quorum fest, gilt es seit der Reform in der Regel nicht mehr, sofern sich kein anderer Wille ergibt (§ 47 WEG).

Stimmrecht und Stimmprinzipien: Kopfprinzip, Wertprinzip, Objektprinzip

Wie viel Stimmrecht ein Eigentümer bei der Abstimmung hat, hängt vom Stimmprinzip ab. Das Gesetz sieht das Kopfprinzip vor: „Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme“ (§ 25 Abs. 2 WEG). Auf die Größe der Wohnung oder die Höhe der Miteigentumsanteile kommt es dabei nicht an.

Ein Eigentümer mit mehr als einer Wohneinheit hat beim Kopfprinzip trotzdem nur ein Stimmrecht (BGH, Urteil vom 20. November 2020, Az. V ZR 64/20, Rn. 16). Gehört ein Wohnungseigentum mehreren Personen, etwa einem Ehepaar, können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben (§ 25 Abs. 2 Satz 2 WEG). Gehören mehrere Wohnungen teilweise unterschiedlichen Eigentümern, hat jede Eigentümergruppe eine eigene Stimme (BGH, V ZR 64/20, Leitsatz).

Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung können ein anderes Stimmprinzip festlegen, denn § 25 Abs. 2 ist abdingbar (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Verbreitet sind zwei Alternativen: Beim Wertprinzip richten sich die Stimmanteile und damit das Stimmrecht nach den Miteigentumsanteilen. Beim Objektprinzip hat jede Wohneinheit, also jedes Objekt, ein Stimmrecht, sodass ein Eigentümer mit drei Wohnungen im selben Objekt drei Stimmen hat.

Welches der drei Stimmprinzipien gilt, steht in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung; fehlt eine Regelung, gilt das Kopfprinzip. Beim Wertprinzip kann ein Mehrheitseigentümer jeden Beschluss allein durchsetzen oder verhindern. Missbraucht er seine Stimmanteile, helfen Anfechtungs- und Beschlussersetzungsklage (BGH, Urteil vom 18. Januar 2019, Az. V ZR 72/18).

Das Stimmrecht hängt am Eigentum: Stimmberechtigt ist, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist (BGH, V ZR 64/20, Rn. 17). Mieter haben in der Eigentümerversammlung kein Stimmrecht, und ein Käufer wird grundsätzlich erst mit seiner Eintragung stimmberechtigter Eigentümer. Eine Ausnahme gilt beim Ersterwerb vom Bauträger: Wer durch Vormerkung gesichert ist und die Wohnung übergeben bekommen hat, gilt bereits als Wohnungseigentümer (§ 8 Abs. 3 WEG).

Qualifizierte Mehrheit und doppelt qualifizierte Mehrheit: die Ausnahmen

Eine qualifizierte Mehrheit ist jede Mehrheit, die über die einfache Mehrheit hinausgeht, etwa eine 2/3-Mehrheit oder eine Dreiviertelmehrheit. Seit der Reform kennt das Wohnungseigentumsgesetz für Entscheidungen der Wohnungseigentümergemeinschaften nur noch wenige solcher Ausnahmen.

Doppelt qualifizierte Mehrheit (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG): Eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, bezahlen alle Eigentümer nach ihren Anteilen. Das gilt nicht, wenn die Maßnahme mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist.

Die doppelt qualifizierte Mehrheit ist keine Voraussetzung dafür, dass ein Beschluss über die Maßnahme überhaupt zulässig ist; dafür genügt die einfache Mehrheit nach § 20 Abs. 1. Sie entscheidet nur darüber, wer zahlt. Wird sie verfehlt und amortisiert sich die Maßnahme nicht in angemessener Zeit, zahlen nur die Eigentümer, die zugestimmt haben (§ 21 Abs. 3 WEG).

Achtung beim Rechnen: Die 2/3-Mehrheit bezieht sich auf die abgegebenen Stimmen, die Hälfte dagegen auf alle Miteigentumsanteile der Gemeinschaft, nicht nur auf die anwesenden. Ein Beispiel: Bei 1.000/1.000 Miteigentumsanteilen müssen die Ja-Stimmen mindestens 500/1.000 repräsentieren, auch wenn bei der Abstimmung nur Eigentümer mit 600/1.000 anwesend sind.

Dreiviertelmehrheit (§ 23 Abs. 1a WEG): Eine rein virtuelle Wohnungseigentümerversammlung ohne Versammlungsort können die Eigentümer nur mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, und zwar für längstens drei Jahre. Einzelheiten stehen im Beitrag Virtuelle Eigentümerversammlung.

Daneben kann die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung selbst eine qualifizierte Mehrheit vorsehen, etwa für eine Öffnungsklausel. Ältere Mehrheitsklauseln, die von Vorschriften abweichen, deren Änderung die Reform gebracht hat, gelten nach § 47 WEG in der Regel nicht mehr.

Einstimmigkeit und Allstimmigkeit: Vereinbarung, Öffnungsklausel, Umlaufbeschluss

Einstimmigkeit bedeutet, dass alle Anwesenden zustimmen; Allstimmigkeit verlangt die Zustimmung aller Eigentümer der Gemeinschaft. Das Gesetz verlangt Allstimmigkeit nur für wenige Entscheidungen; bloße Einstimmigkeit der Anwesenden genügt dafür nicht.

Vereinbarung: Jede Änderung der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung oder einer anderen Regelung des Gesetzes braucht eine Vereinbarung aller Eigentümer (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Gegen Erwerber wirkt sie nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist (§ 10 Abs. 3). Ist ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig, kann jeder Eigentümer eine Anpassung verlangen (§ 10 Abs. 2 WEG).

Ein Mehrheitsbeschluss in einer Angelegenheit, die nur durch Vereinbarung geregelt werden kann, ist nichtig. Der Versammlung fehlt dann die Beschlusskompetenz (BGH, Beschluss vom 20. September 2000, Az. V ZB 58/99).

Öffnungsklausel: Die Gemeinschaftsordnung kann die Änderung von Vereinbarungen per Mehrheitsbeschluss erlauben, zum Beispiel mit einer qualifizierten Mehrheit. Ein Beschluss, der aufgrund einer solchen Klausel gefasst wird, wirkt gegen Sondernachfolger nur nach Eintragung im Grundbuch (§ 10 Abs. 3 Satz 1).

Umlaufbeschluss: Bei einer Abstimmung ohne Versammlung ist ein Beschluss nur gültig, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 Satz 1), zum Beispiel per E-Mail. Schon eine Enthaltung oder fehlende Antwort lässt ihn scheitern. Die Eigentümer können aber in der Eigentümerversammlung beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG). Bei Umlaufbeschlüssen sollte die Verwaltung das Ergebnis allen mitteilen.

Stimmverbot und Vollmacht: wer bei der Abstimmung mitzählt

Nicht jeder Eigentümer hat in der Eigentümerversammlung bei jedem Tagesordnungspunkt ein Stimmrecht. Nach § 25 Abs. 4 WEG hat ein Eigentümer kein Stimmrecht, wenn es um ein Rechtsgeschäft mit ihm zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, um einen Rechtsstreit gegen ihn geht oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.

Ein Beispiel: Soll die Gemeinschaft den Handwerksbetrieb eines Eigentümers beauftragen oder gegen einen Eigentümer auf Zahlung von Hausgeld klagen, nimmt dieser Eigentümer an der Abstimmung nicht teil. Seine Stimme zählt bei diesem Beschluss nicht.

Ein Eigentümer, der nicht selbst kommen kann, darf sein Stimmrecht durch einen Vertreter ausüben lassen. Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform (§ 25 Abs. 3 WEG), also einer lesbaren Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger mit Namen des Erklärenden (§ 126b BGB). Eine E-Mail genügt. Was in die Vollmacht gehört, erklärt der Beitrag „Vollmacht für die Eigentümerversammlung“ in unserem Magazin.

Für das Abstimmungsverfahren selbst macht das Gesetz kaum Vorgaben. Handzeichen, Stimmkarten oder eine elektronische Abstimmung sind zulässig. In der Praxis wird in der Regel offen abgestimmt, und der Versammlungsleiter, meist die Verwaltung, zählt Ja-Stimmen, Nein-Stimmen und Enthaltungen getrennt aus. Eine Anwesenheitsliste schreibt das Wohnungseigentumsgesetz nicht vor; auf Eigentümerversammlungen ist sie aber üblich, weil sie die Mehrheit belegt.

Beschlussergebnis: Feststellung, Verkündung und Protokoll

Ein Beschluss entsteht nicht schon mit der Auszählung der Abstimmung. Nach dem BGH kommt der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Vorsitzenden grundsätzlich konstitutive Bedeutung zu; sie ist im Regelfall Voraussetzung für das Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses (BGH, Beschluss vom 23. August 2001, Az. V ZB 10/01).

Den Vorsitz in der Eigentümerversammlung führt der Verwalter, sofern die Versammlung nichts anderes beschließt (§ 24 Abs. 5). Über die gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen (§ 24 Abs. 6). Die Hausverwaltung führt zudem die Beschluss-Sammlung mit dem Wortlaut der verkündeten Beschlüsse (§ 24 Abs. 7 und 8 WEG).

Verkündet der Verwalter als Versammlungsleiter ein falsches Ergebnis der Abstimmung, etwa weil er Enthaltungen als Nein-Stimmen gewertet hat, gilt der Beschluss trotzdem mit dem verkündeten Inhalt. Er ist nur anfechtbar: Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden (§ 45 WEG); Einzelheiten stehen im Magazinbeitrag „Beschluss anfechten“. Wird die Frist versäumt, wird der Beschluss bestandskräftig (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG).

Nichtig ist ein Beschluss dagegen, wenn er gegen eine Vorschrift verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann (§ 23 Abs. 4 Satz 1 WEG), oder wenn der Versammlung die Beschlusskompetenz fehlt. Auf die Nichtigkeit kann sich jeder ohne Frist berufen.

Damit Entscheidungen halten, kommt es auf einen klaren Beschlussantrag an: konkreter Gegenstand, Finanzierung und Verteilungsschlüssel. Als Hausverwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg bereiten wir Beschlussanträge für Wohnungseigentümergemeinschaften so vor, dass Mehrheiten eindeutig festgestellt werden können; mehr dazu auf der Seite WEG-Verwaltung.

Tipp: Ergebnis immer ausdrücklich verkünden Bitten Sie den Verwalter, das Abstimmungsergebnis mit Ja-Stimmen, Nein-Stimmen und Enthaltungen sowie die Verkündung „Beschluss angenommen“ oder „Beschluss abgelehnt“ im Protokoll festzuhalten. Das beugt Streit über die Mehrheit vor.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 10, 12, 16, 20, 21, 23, 24, 25, 26, 45, 47 WEG; § 126b BGB; BGH, Beschlüsse vom 20.09.2000 – V ZB 58/99 und 23.08.2001 – V ZB 10/01; BGH, Urteile vom 18.01.2019 – V ZR 324/17 und V ZR 72/18, 20.11.2020 – V ZR 64/20

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