WEG-Kredit aus Bankensicht: So prüft die Bank die Gemeinschaft

Reicht die Rücklage für eine Sanierung nicht aus, steht die Wohnungseigentümergemeinschaft vor der Wahl zwischen Sonderumlage und WEG-Kredit. Auf der anderen Seite des Tisches sitzt dann eine Bank, die eine Frage beantworten muss: Wird das Darlehen über viele Jahre zuverlässig zurückgezahlt? Anders als bei einem Privatkredit gibt es keinen einzelnen Kreditnehmer mit Gehaltsnachweis, sondern eine Gemeinschaft aus vielen Wohnungseigentümern, einer Verwaltung und einem Wirtschaftsplan. Dieser Beitrag zeigt die Kreditwürdigkeit der Eigentümergemeinschaft aus Sicht der Bank: die Haftung der Eigentümer nach § 9a Abs. 4 WEG, die Rolle von Hausgeldrückständen, die Sicherheiten, die Zinsbindung und die Unterlagen, die Verwalter und Beirat bereithalten sollten.

WEG-Finanzierung und WEG-Kredit: Wer ist aus Sicht der Bank der Kreditnehmer?

Kreditnehmerin ist die Wohnungseigentümergemeinschaft, also die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht der einzelne Eigentümer. Sie ist rechtsfähig und kann Verbindlichkeiten eingehen, also auch ein Darlehen aufnehmen (§ 9a Abs. 1 WEG).

Vertreten wird die Gemeinschaft vom Verwalter. Beim Abschluss eines Darlehensvertrags darf er das aber nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer tun (§ 9b Abs. 1 WEG). Genau diesen Beschluss prüft die Bank später sehr genau.

Dass die Eigentümer eine Kreditaufnahme beschließen dürfen, hat der Bundesgerichtshof bestätigt: Es liegt in der Kompetenz der Wohnungseigentümer, die Aufnahme eines Kredites zur Deckung des Finanzbedarfs der Gemeinschaft zu beschließen (BGH, Urteil vom 28. September 2012, Az. V ZR 251/11).

Im entschiedenen Fall ging es um die Gesamtsanierung einer Anlage für 550.000 Euro, finanziert mit Zuschüssen und KfW-Darlehen bei zehn Jahren Zinsbindung und 20 Jahren Laufzeit. Der Beschluss kam mit 14 von 17 Stimmen zustande. Das Urteil erging noch zum früheren Gesetzestext; nach der aktuellen Rechtslage regeln Vertretung und Haftung die §§ 9a und 9b des Wohnungseigentumsgesetzes. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) hat seine letzte große Reform am 1. Dezember 2020 erfahren.

Auf dieser Grundlage prüft die Bank vier Dinge: wer wie weit haftet, ob die Gemeinschaft das Hausgeld zuverlässig einnimmt, welche Sicherheiten es gibt und wie Laufzeit und Zinsbindung zur Gemeinschaft passen. Die Grundlagen zu Konto und Bank der Gemeinschaft finden Sie im Beitrag WEG-Konto und WEG-Eigenkonto.

WEG-Finanzierung bei der Gabler-Saliter Bank: Privatbank mit eigenem Verwalterkontor

Die Gabler-Saliter Bank ist auf Hausverwaltungen spezialisiert und finanziert WEG-Maßnahmen bis zu 100 Prozent, ohne Grundschulden der Miteigentümer und ohne Bonitätsprüfung der einzelnen Miteigentümer.

Die Bank beschreibt sich als Bayerns älteste inhabergeführte Privatbank und ist seit 1828 im Bankgeschäft tätig. Sitz ist Obergünzburg im Allgäu, hinzu kommen Standorte in Kempten und Babenhausen. Mit dem Verwalterkontor hat sie einen eigenen Bereich für Hausverwaltungen und Immobilienunternehmen aufgebaut. Sie ist Partnerunternehmen des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) und arbeitet nach eigenen Angaben auch mit IVD, BVI und BFW Bayern zusammen.

Für Hausverwaltungen bündelt das Verwalterkontor WEG-Konten, Kautionskonten und die WEG-Finanzierung, im Detail beschrieben auf der Seite WEG-Kredit der Gabler-Saliter Bank. Gemeinsam mit dem IVD gibt es außerdem eine Finanzierungshotline für Verbandsmitglieder, die von der Angebotserstellung bis zur Auszahlung des Darlehens an die Gemeinschaft begleitet. Nach eigener Darstellung der Bank zählen persönliche Ansprechpartner auf Augenhöhe, schnelle und pragmatische Entscheidungen und die Erfahrung eines Hauses, das seit fast 200 Jahren als Privatbank arbeitet.

Quelle: Verwalterkontor der Gabler-Saliter Bank (Abschnitt WEG-Kredit) und VDIV-Partnerprofil, abgerufen am 7. Oktober 2026. Konditionen ändern sich; verbindlich ist das Angebot der Bank.

WEG-Finanzierung: Wofür Gemeinschaften einen Kredit aufnehmen

Typische Anlässe sind Sanierung, Modernisierung und größere Instandhaltung am gemeinschaftlichen Eigentum, wenn die Erhaltungsrücklage nicht ausreicht.

Bei jedem Haus fallen irgendwann größere Arbeiten an. Dazu zählen etwa Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Aufzug oder Leitungen und Sanitäranlagen. Als Verwendungszwecke nennt die BfW Bank für Wohnungswirtschaft Instandhaltungen, Modernisierungen, energetische Sanierungen, Brandschutzmaßnahmen und altersgerechte Umbauten. Eine Immobilie mit Instandhaltungsstau verliert an Wert; ein Kredit erlaubt es, die Maßnahme jetzt auszuführen, statt sie zu verschieben. Wie die Rücklage dafür aufgebaut wird, zeigt der Beitrag zur angemessenen Erhaltungsrücklage weiter unten.

Zurückgezahlt wird der WEG-Kredit in der Regel über das laufende Hausgeld. Es deckt die laufenden Kosten für Betrieb und Instandhaltung; der Verwalter stellt dafür jährlich einen Wirtschaftsplan auf (§ 28 Abs. 1 WEG). Die Kosten der Gemeinschaft, also auch Zins und Tilgung, werden nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile auf die Eigentümer verteilt (§ 16 Abs. 2 WEG). Die Gemeinschaft kann für einzelne Kosten eine abweichende Verteilung beschließen. Kosten, die nur das Sondereigentum betreffen, trägt der jeweilige Eigentümer allein.

Für energetische Sanierungen kommen Förderkredite hinzu. Die KfW vergibt ihre Kredite nicht direkt an die Gemeinschaft, sondern über eine Bank, die den Antrag stellt und das Darlehen durchleitet. Welche Voraussetzungen das jeweilige Programm stellt, prüft die Bank gemeinsam mit der Verwaltung und dem Energieberater.

Haftung der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 4 WEG: Das Risiko der Bank

Jeder Wohnungseigentümer haftet der Bank nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils, nicht für die ganze Darlehenssumme (§ 9a Abs. 4 WEG).

Maßgeblich ist der im Grundbuch eingetragene Anteil (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG). Ein Eigentümer mit 100 von 1.000 Miteigentumsanteilen haftet der Bank also für zehn Prozent der Darlehensschuld, nicht mehr. Juristen sprechen von einer teilschuldnerischen Haftung; die Bank hat gegen den einzelnen Eigentümer keinen Anspruch über seinen Anteil hinaus.

Eine gesamtschuldnerische Haftung, bei der jeder Eigentümer für die ganze Summe einstehen müsste, können die Eigentümer nicht mit Mehrheit beschließen. Dann wäre jeder Eigentümer Gesamtschuldner. Dazu müsste sich jeder Eigentümer selbst neben der Gemeinschaft klar und eindeutig auch persönlich verpflichten, denn dem Mehrheitsbeschluss fehlt dafür die Kompetenz (BGH, Urteil vom 28. September 2012, Az. V ZR 251/11).

Für die Bank heißt das: Fällt ein Eigentümer aus, kann sie seinen Anteil nicht ohne Weiteres von den übrigen Eigentümern verlangen. Dieses Ausfallrisiko prüft sie deshalb besonders sorgfältig.

Im Innenverhältnis liegt die Lösung im Wirtschaftsplan: Die Eigentümer beschließen die Vorschüsse zur Kostentragung (§ 28 Abs. 1 WEG), und die Kosten der Gemeinschaft trägt jeder nach dem Verhältnis seines Anteils (§ 16 Abs. 2 WEG). Zins und Tilgung gehören deshalb in den Wirtschaftsplan; der Beschluss im BGH-Fall sah das ausdrücklich vor.

Kreditwürdigkeit der Eigentümergemeinschaft: Das prüft die Bank

Die Bank prüft die Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft anhand von Wirtschaftsplänen, Abrechnungen, Rücklage, Hausgeldrückständen, Eigentümerstruktur und Verwalter.

Wie eine Bank vorgeht, zeigt ein Beispiel aus der Praxis: Die Saarländische Investitionskreditbank (SIKB) verlangt im Kreditantrag für eine Wohnungseigentümergemeinschaft (Fassung 01/2025) Angaben und die folgenden Unterlagen. Jede Bank hat eigene Checklisten, die Richtung ist aber überall ähnlich.

Auch die Eigentümerstruktur zählt. Förderbanken ziehen teils feste Grenzen: Das Programm WEG-Kredit der NRW.BANK richtete sich nach dem Merkblatt der Verbraucherzentrale NRW (Stand 1. November 2020) an Gemeinschaften, die mindestens drei Jahre bestehen, aus mindestens fünf Eigentümern bestehen und in denen kein Eigentümer mehr als 20 Prozent der Miteigentumsanteile hält. Solche Konditionen ändern sich; sie zeigen aber, wie die Bank denkt: Je breiter das Risiko verteilt ist, desto weniger hängt die Rückzahlung von einem einzelnen Eigentümer ab.

Hausgeldrückstände: Das größte Risiko beim WEG-Kredit

Die Wohnungseigentümergemeinschaft zahlt die Kreditraten aus dem Hausgeld. Jeder Rückstand eines Eigentümers fehlt deshalb bei der Rate, und die Bank schaut genau darauf.

Das Hausgeld ist die einzige laufende Einnahmequelle der Gemeinschaft. Die Bank fordert deshalb eine Übersicht der Rückstände und beurteilt deren Entwicklung: Sind es wenige, kurzzeitige Rückstände, oder gibt es einzelne Eigentümer, die über Jahre nicht zahlen? Hohe oder wachsende Rückstände sprechen aus Bankensicht gegen eine Finanzierung oder führen zu Auflagen.

Für Verwalter und Beirat folgt daraus eine klare Reihenfolge: Rückstände zuerst klären, dann die Finanzierung anfragen. Wie die Gemeinschaft Rückstände durchsetzt, erklärt der Beitrag Hausgeld-Rückstand.

Ein Rücklagenkonto, das regelmäßig bedient wird, wirkt auf die Bank zusätzlich beruhigend. Was eine angemessene Rücklage ist, zeigt der Beitrag Erhaltungsrücklage: Wie viel ist angemessen?.

Grundschuld und Sicherheiten: Wie sichert die Bank den WEG-Kredit?

Bei der WEG-Finanzierung steht selten eine Grundschuld im Mittelpunkt. Die Bank stützt sich vor allem auf die laufende Zahlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Bei einem normalen Immobiliendarlehen sichert sich die Bank durch eine Grundschuld, die mit der Eintragung im Grundbuch am Grundstück entsteht. Die Gemeinschaft ist aber nicht Eigentümerin der einzelnen Wohnungen, und eine Grundschuld an einer Wohnung kann nur deren Eigentümer bestellen. Die Bank müsste dafür mit jedem Eigentümer einzeln einen Vertrag schließen. Deshalb verzichten viele WEG-Kreditprogramme auf Grundschulden; die Bank stützt sich auf Hausgeld, Wirtschaftsplan und Rücklage. Die Gabler-Saliter Bank geht diesen Weg konsequent: Sie verlangt nach eigener Angabe weder Grundschulden der Miteigentümer noch eine Bonitätsprüfung der einzelnen Miteigentümer.

Ein Teil der Absicherung liegt im Beschluss selbst: Die SIKB verlangt eine notariell beglaubigte Abschrift der Beschlüsse über die Baumaßnahme und die Darlehensaufnahme nebst Sicherheitenstellung, die Ermächtigung des Verwalters zum Abschluss des Darlehensvertrags und die Anwesenheitsliste der Versammlung.

Bei Förderkrediten kommt häufig eine Haftungsfreistellung der Förderbank hinzu. Beim NRW.BANK-Programm war nach dem genannten Merkblatt (Stand 2020) eine obligatorische Haftungsfreistellung in Höhe von 50 Prozent vorgesehen, die kreditgebende Bank trug also nur die andere Hälfte des Ausfallrisikos.

Zinsbindung und Laufzeit: Was die Bank festlegt und was die Gemeinschaft beachten muss

Laufzeit und Zinsbindung bestimmen die monatliche Belastung und wie lange die Gemeinschaft gebunden ist. Nach Ablauf der Zinsbindung ist der Zins für die Restschuld neu zu vereinbaren.

Im BGH-Fall betrug die Laufzeit 20 Jahre bei einer Zinsbindung von zehn Jahren. Bis zum Ende der Zinsbindung kennt die Gemeinschaft ihre Rate; danach trägt sie das Zinsänderungsrisiko einer Anschlussfinanzierung oder Umschuldung.

Die Gabler-Saliter Bank bietet Annuitätendarlehen mit festem Zins und bis zu zehn Jahren Laufzeit an. Andere Programme arbeiten ebenfalls mit einem festen Zinssatz über die gesamte Laufzeit. Beim NRW.BANK WEG-Kredit waren es nach dem Merkblatt (Stand 2020) zehn Jahre Laufzeit mit einem tilgungsfreien Jahr und höchstens 30.000 Euro je Wohneinheit. Die ergänzende WEG-Garantie der NRW.BANK sah bis zu 15 Jahre Laufzeit mit bis zu drei tilgungsfreien Jahren und bis zu 100.000 Euro je Wohneinheit vor.

Für die Gemeinschaft heißt das: Der Wirtschaftsplan braucht einen Puffer. Eine Rate, die gerade so passt, belastet jeden Eigentümer mit dem Risiko, dass ein einziger Ausfall oder ein höherer Anschlusszins die Planung sprengt. Je länger die Laufzeit, desto stärker wirkt sich außerdem aus, dass Eigentümer verkaufen und die Zusammensetzung der Gemeinschaft wechselt.

Wer das Darlehen sorgfältig plant, vergleicht deshalb die Konditionen mehrerer Banken und rechnet mit der Gesamtbelastung über die Laufzeit statt nur mit der ersten Rate.

WEG-Finanzierung im Vergleich: Gabler-Saliter Bank, Hausbank München und weitere Programme

Neben der Gabler-Saliter Bank bieten auch die Hausbank München und mehrere Förderinstitute Kredite für Wohnungseigentümergemeinschaften an. Voraussetzungen und Konditionen unterscheiden sich je nach Programm und Bank.

Für Gemeinschaften in München ist die Hausbank München eG ein weiterer Anbieter: Sie bietet WEG-Darlehen für Sanierungen, Modernisierungen und größere Instandhaltungsmaßnahmen an und begleitet die Gemeinschaft bis in die Eigentümerversammlung. Die Übersicht zeigt zum Vergleich, welche Besonderheiten einzelne Programme haben. Sie nennt den Stand der jeweiligen Quelle und ersetzt kein Angebot. Maßgeblich bleibt immer die konkrete Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Rahmen, den die Bank setzt.

Unabhängig vom Programm gelten die Rechte und Pflichten aus dem Gesetz und die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs: Die Haftung richtet sich nach § 9a Abs. 4 WEG, und der Beschluss muss wirksam sein. Welche Voraussetzungen ein Unternehmen oder eine Förderbank im Einzelnen stellt, hängt von den Umständen ab; in der Praxis zählen die Zahl der Eigentümer, die Zahlungsmoral, die Berücksichtigung der Rücklage und der Zustand des Gebäudes.

Beschluss zur Kreditaufnahme: Mehrheit, Inhalt und Anfechtungsfrist

Die Eigentümer entscheiden mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG), sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt. Ein gesetzliches Sonderquorum für Kredite gibt es nicht.

Die Teilungserklärung sollte vor der Abstimmung trotzdem auf abweichende Regelungen geprüft werden. Der Beschluss sollte die Maßnahme, den Höchstbetrag, die Laufzeit, die Sicherheiten und die Ermächtigung des Verwalters zum Vertragsabschluss enthalten und festlegen, dass Zins und Tilgung in den Wirtschaftsplan eingestellt werden.

Die Bank will sicher sein, dass der Beschluss Bestand hat. Ein fehlerhafter Beschluss wird nur auf eine fristgerecht erhobene Anfechtungsklage hin beanstandet (BGH V ZR 251/11); die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden (§ 45 WEG).

Ein bestandskräftiger Beschluss bleibt grundsätzlich bindend: Ein Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch darauf, dass seine Ausführung unterbleibt, es sei denn, schwerwiegende Gründe wie eine erhebliche Änderung der tatsächlichen Verhältnisse lassen die Durchführung treuwidrig erscheinen (BGH V ZR 251/11).

Die SIKB verlangt deshalb eine Bestätigung des Verwalters, dass keine Anfechtungsklage gegen die beschlossenen Baumaßnahmen und insbesondere die Darlehensaufnahme erhoben wurde und ihm keine Anfechtungsabsichten bekannt sind. Der Vertrag wird daher in der Regel erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist unterschrieben.

WEG-Kredit: Vorteile und Nachteile

Reicht die Rücklage für eine große Maßnahme nicht, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft statt einer Sonderumlage einen Kredit aufnehmen. Die Belastung verteilt sich dann über mehrere Jahre.

Der Nachteil: Der Kredit begründet Schulden der Gemeinschaft. Zinsen machen die Maßnahme teurer, und für die Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft haften die Eigentümer anteilig nach ihren Miteigentumsanteilen (§ 9a Abs. 4 WEG). Die Gesamtkosten des Kredits bestehen aus Zinsen und Tilgung über die Laufzeit; sie fallen zusätzlich zu den Kosten der Maßnahme an. Fällt ein Miteigentümer aus, muss die Gemeinschaft den Fehlbetrag über den Wirtschaftsplan ausgleichen; in solchen Fällen kann die übrige Gemeinschaft wirtschaftlich unter Druck geraten. Über einen WEG-Kredit entscheidet deshalb in der Regel die Eigentümerversammlung per Beschluss.

Eine Insolvenz der Gemeinschaft selbst ist ausgeschlossen: Ein Insolvenzverfahren über das Gemeinschaftsvermögen findet nicht statt (§ 9a Abs. 5 WEG). Was das für die Eigentümer bedeutet, erklärt der Beitrag Eigentümergemeinschaft Insolvenz. Wer eine nötige Instandhaltung aufschiebt, zahlt später meist mehr, zeigt der Beitrag Sanierung aufschieben: Was es kostet.

So bereiten Verwalter und Beirat die Kreditanfrage vor

Wer die Anfrage gut vorbereitet, verkürzt die Prüfung der Bank und verbessert die Konditionen. Die Reihenfolge ist wichtig, denn Förderprogramme müssen in der Regel vor Beginn des Vorhabens beantragt werden.

Die SIKB lässt sich bestätigen, dass mit der Ausführung der Maßnahmen noch nicht begonnen wurde; auch das NRW.BANK-Darlehen war vor Vorhabenbeginn zu beantragen. Kostenvoranschläge, Beschlussunterlagen und Wirtschaftsplan sollten deshalb fertig sein, bevor Aufträge vergeben werden. Die Verwaltung holt die Angebote mehrerer Banken ein und stellt den Kreditantrag für die Gemeinschaft.

Wie LIKKA als WEG-Verwaltung Gemeinschaften bei der Finanzierung begleitet

Eine Verwaltung, die Wirtschaftsplan, Abrechnungen und Hausgeldrückstände aktuell führt, kann die Unterlagen für die Bank kurzfristig bereitstellen. Das beschleunigt die Prüfung der Bank.

Unsere zertifizierten Verwalter führen für jede Gemeinschaft ein eigenes Konto, arbeiten mit digitaler Belegprüfung und Kundenportal und sind persönliche Ansprechpartner für Eigentümer und Beirat. Mehr zur WEG-Verwaltung finden Sie auf unserer Leistungsseite.

Transparenzhinweis: LIKKA arbeitet für die Konten der Gemeinschaften seit Anfang 2026 mit der Gabler-Saliter Bank zusammen und schätzt dort den direkten Service: persönliche Ansprechpartner, schnelle Antworten und kurze Wege. Mehr dazu im Beitrag WEG-Konto und WEG-Eigenkonto. Dieser Beitrag wurde von Lars Marten, Berater im Verwalterkontor der Gabler-Saliter Bankgeschäft AG, fachlich geprüft. Die genannten Konditionen anderer Banken sind Beispiele mit dem Stand der jeweiligen Quelle; verbindliche Angebote geben nur die Banken selbst ab. Der Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 9a, 9b, 16, 25, 28, 45 WEG, § 728b BGB; BGH, Urteil vom 28.09.2012 – V ZR 251/11

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.