Wer eine Eigentumswohnung verkauft, hat über Jahre mit dem Hausgeld in die Erhaltungsrücklage seiner Eigentümergemeinschaft eingezahlt, früher Instandhaltungsrücklage genannt. Beim Immobilienverkauf stellt sich deshalb fast immer die Frage, was mit diesem Anteil an der Erhaltungsrücklage passiert. Dieser Ratgeber richtet sich an Verkäufer und Käufer von Eigentumswohnungen, an Vermieter und an Beiräte. Er erklärt das Thema anhand von Gesetz und Rechtsprechung. Die wichtigsten Antworten vorab: Die Instandhaltungsrücklage wird nicht ausgezahlt, sie mindert die Grunderwerbsteuer nicht, und beim Hausgeld entscheidet die Fälligkeit. Eine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall ersetzt der Beitrag nicht.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Erhaltungsrücklage ist Gemeinschaftsvermögen (§ 9a Abs. 3 WEG); beim Verkauf hat der Verkäufer keinen Anspruch auf Auszahlung seines Anteils.
- Wirtschaftlich geht der Anteil mit der Wohnung über und wird in der Praxis im Kaufpreis berücksichtigt; die Grunderwerbsteuer mindert er nicht (BFH, II R 49/17).
- Vermieter können Zuführungen zur Rücklage erst bei Verwendung für Erhaltungsmaßnahmen als Werbungskosten abziehen (BFH, IX R 19/24).
- Beim Hausgeld entscheidet die Fälligkeit: Der Käufer zahlt, was nach dem Eigentumswechsel fällig wird, nicht die Rückstände des Verkäufers (BGH, V ZR 257/16).
Erhaltungsrücklage Verkauf: Wem die Rücklage gehört
Die Erhaltungsrücklage ist das Geld, das die Wohnungseigentümergemeinschaft, rechtlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), für künftige Reparaturen, Instandhaltungsmaßnahmen und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum ansammelt, etwa für das Dach, die Fassade oder die Heizungsanlage. Ihre Ansammlung in angemessener Höhe gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) und sichert die Instandhaltung im Haus.
Seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), das am 1. Dezember 2020 in Kraft trat, heißt die frühere Instandhaltungsrücklage Erhaltungsrücklage; ältere Teilungserklärungen und Urteile sprechen noch von Instandhaltungsrückstellung. Gemeint ist in allen Fällen derselbe Topf: ein finanzieller Puffer für größere Reparaturkosten am Haus.
Entscheidend für den Wohnungsverkauf ist, wem das Geld gehört. Die Erhaltungsrücklage ist Vermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, also Gemeinschaftsvermögen im Sinne von § 9a Abs. 3 WEG. Sie gehört nicht dem einzelnen Eigentümer und auch nicht der Verwaltung. Der BFH hat die anteilige Instandhaltungsrückstellung schon 2020 als Vermögen eines anderen Rechtssubjekts bezeichnet, nicht als Vermögen des Wohnungseigentümers (BFH, II R 49/17).
Der BFH bestätigt das im Urteil vom 14. Januar 2025 (Az. IX R 19/24): Zivilrechtlich steht das der Rücklage zugeführte Vermögen nur der Gemeinschaft zu, und der einzelne Wohnungseigentümer hat daran keinen rechtlich anzuerkennenden, frei veräußerbaren Anteil.
Wie die Gemeinschaft die Rücklage anlegt und auf welchem Konto sie liegt, erklärt der Beitrag Erhaltungsrücklage anlegen: Wem sie gehört.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(3) Für das Vermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Gemeinschaftsvermögen) gelten § 18, § 19 Absatz 1 und § 27 entsprechend.
Beim Verkauf: Keine Auszahlung an den Verkäufer
Aus der Zuordnung zum Gemeinschaftsvermögen folgt die wichtigste Regel: Der Verkäufer hat bei der Veräußerung keinen Anspruch auf Auszahlung seines Anteils an der Erhaltungsrücklage. Die Rücklage bleibt auf dem Konto der Eigentümergemeinschaft, und die Verwaltung darf sie nicht an den ausscheidenden Eigentümer auszahlen.
Mit der Eintragung im Grundbuch wird der Käufer Eigentümer der Wohnung und kraft Gesetzes Mitglied der Gemeinschaft. Der BFH beschreibt das im Urteil vom 16. September 2020 (Az. II R 49/17) so: Die Mitgliedschaft kann für sich allein nicht Gegenstand einer gesonderten Veräußerung sein.
Oft heißt es, die Instandhaltungsrücklage gehe auf den Käufer über. Rechtlich ist das ungenau: Die Instandhaltungsrücklage bleibt bei der Eigentümergemeinschaft, der Käufer tritt an die Stelle des Verkäufers und profitiert über seine Mitgliedschaft mittelbar vom vorhandenen Bestand. Wirtschaftlich geht der Anteil damit faktisch mit der Immobilie über.
Nach dem BFH vermittelt die Mitgliedschaft im Regelfall einen Anspruch darauf, dass künftige Reparaturen und Erhaltungsaufwendungen aus den Mitteln der Rücklage bezahlt werden (BFH, IX R 19/24). Eine gut gefüllte Erhaltungsrücklage ist für den Käufer deshalb ein echter Vorteil, eine leere ein Risiko für künftige Reparaturen.
Auch das Hausgeldkonto und ein Guthaben der Wohnungseigentümergemeinschaft werden nicht aufgeteilt. Eine Verteilung käme allenfalls bei einer Aufhebung der Gemeinschaft in Betracht, und die kann kein Wohnungseigentümer verlangen (§ 11 Abs. 1 WEG).
| Rechtlich | Wirtschaftlich |
|---|---|
| Rücklage bleibt Gemeinschaftsvermögen; keine Auszahlung an den Verkäufer, kein Übergang auf den Käufer | Käufer profitiert als neues Mitglied vom Bestand; der Anteil wird in der Praxis im Kaufpreis berücksichtigt |
Instandhaltungsrücklage: Höhe, Zweck und Sonderumlage
Eine gesetzlich festgelegte Höhe der Instandhaltungsrücklage gibt es nicht. Die Eigentümer beschließen die Vorschüsse zur Erhaltungsrücklage jedes Jahr im Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG); angemessen muss die Höhe sein, eine Pflichtsumme nennt das Gesetz nicht. Die Kosten der Instandhaltung tragen alle Eigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Abs. 2 WEG).
Welche Höhe der Instandhaltungsrücklage angemessen ist, hängt vom Alter, vom Zustand und von der Ausstattung des Hauses ab. Ein Altbau mit altem Dach braucht in der Regel mehr als ein Neubau. Faustformeln und eine Berechnung nach Bauteilen stellt der Beitrag Erhaltungsrücklage: Reicht die Höhe? vor.
Verwendet wird die Erhaltungsrücklage für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, also für Reparaturen und Instandhaltung. Über größere Entnahmen entscheiden die Eigentümer durch Beschluss in der Eigentümerversammlung; dabei soll eine angemessene Reserve erhalten bleiben. Ein eigener Beitrag zur Entnahme aus der Erhaltungsrücklage ist in Vorbereitung.
Reicht die Instandhaltungsrücklage für die Kosten einer notwendigen Maßnahme nicht aus, beschließt die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage. Der BGH sieht die Sonderumlage als Ergänzung des geltenden Wirtschaftsplans (BGH, Urteil vom 15. Dezember 2017, Az. V ZR 257/16). Für Käufer heißt das: Eine niedrige Rücklage bei anstehenden Sanierungen kündigt oft eine Sonderumlage an.
Für Hauseigentümer, die bisher ein Eigenheim allein bewirtschaftet haben, ist das ungewohnt: In Eigentümergemeinschaften entscheidet die Eigentümerversammlung über Maßnahmen und ihre Finanzierung, nicht der Einzelne. Streit über die Höhe der Rücklage ist deshalb keine Seltenheit.
Kaufpreis und Kaufvertrag: Rücklage beim Verkauf berücksichtigen
Weil der Verkäufer seinen Anteil nicht zurückbekommt, spiegelt sich die Erhaltungsrücklage in der Praxis im Kaufpreis wider. Käufer und Makler fragen deshalb früh nach dem Stand der Rücklage, denn er verrät etwas über den Zustand des Hauses und beeinflusst den Preis. Auch der BFH geht davon aus, dass der Verkäufer im Regelfall über einen Kaufpreisaufschlag einen Ausgleich vom Erwerber erhält (BFH, IX R 19/24).
Verkäufer und Käufer handeln den Preis frei aus; einen eigenen Kaufpreis für den Anteil an der Rücklage sieht das Recht nicht vor. Viele notarielle Verträge nennen den Anteil dennoch mit Betrag und Stichtag, damit beide Seiten wissen, welcher Stand bei der Preisfindung zugrunde lag. Eine Pflicht zur gesonderten Ausweisung gibt es nicht.
Der Vertrag über den Kauf einer Eigentumswohnung muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). In der Praxis sollte er zur Instandhaltungsrücklage und zum Eigentümerwechsel mindestens diese Punkte regeln, um späteren Streit zu vermeiden:
Stichtag: Ab der Übergabe trägt der Käufer die Lasten der Eigentumswohnung (§ 446 BGB). Üblich ist, Hausgeld, Guthaben und Nachzahlungen im Innenverhältnis ab diesem Tag dem Käufer zuzuordnen.
Beschlossene Maßnahmen: Wer trägt eine bereits beschlossene, aber noch nicht abgerufene Sonderumlage? Der BGH weist darauf hin, dass sich dieses Risiko des Käufers im Kaufvertrag regeln lässt (V ZR 257/16). Hilfreich ist auch eine Liste der Maßnahmen, die die Eigentümerversammlung bereits beschlossen hat.
Angaben des Verkäufers: Stand der Erhaltungsrücklage laut letztem Vermögensbericht, bekannte Schäden am Gemeinschaftseigentum, anstehende Reparaturen und geplante Sanierungen. Falsche oder verschwiegene Angaben können zu Ansprüchen des Käufers führen.
Ist in der Teilungserklärung eine Veräußerungszustimmung des Verwalters vereinbart, ist der Vertrag bis zur Zustimmung unwirksam (§ 12 Abs. 3 WEG). Welche Unterlagen der Verwalter zum Wohnungsverkauf bereitstellt, zeigt der Beitrag Wohnung verkaufen: Diese Verwalterunterlagen brauchen Sie.
Grunderwerbsteuer: Warum die Rücklage nicht abgezogen wird
Früher war es verbreitet, den Anteil an der Instandhaltungsrücklage im Vertrag gesondert auszuweisen und von der Grunderwerbsteuer auszunehmen. Das funktioniert nicht mehr. Die Steuer fällt auf den Erwerb von Grundstücken an, und Wohnungseigentum gilt dabei als Grundstück. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG), beim Kauf also nach dem Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG).
Der BFH hat mit Urteil vom 16. September 2020 (Az. II R 49/17) entschieden: Beim rechtsgeschäftlichen Erwerb von Teileigentum ist der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern. Für Wohnungseigentum gilt dieselbe Begründung.
Die Begründung: Die Instandhaltungsrücklage ist Vermögen der Gemeinschaft und kann auch bei einer Einigung von Verkäufer und Käufer nicht auf den Erwerber übergehen. Ein Rechtsträgerwechsel findet insoweit nicht statt, und auch das Entgelt, das der Käufer wirtschaftlich für die Rücklage aufwendet, zahlt er, um das Grundstück zu erwerben. Wie die Rücklage ertragsteuerlich zu behandeln ist, spielt für die Grunderwerbsteuer keine Rolle.
Das Bayerische Landesamt für Steuern weist darauf hin, dass Rücklagen nach geänderter Rechtsprechung bei Notarverträgen nach dem 20. Mai 2021 nicht mehr abzugsfähig sind. Anders ist es bei miterworbenem Inventar wie einer Einbauküche: Darauf entfallende Kaufpreisanteile unterliegen nach dem Landesamt nicht der Grunderwerbsteuer.
In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent (§ 11 Abs. 1 GrEStG). Ein Blick auf ein Beispiel mit fiktiven Zahlen: Kaufpreis 450.000 Euro, davon entfällt laut Vertrag ein Betrag von 9.000 Euro auf die Rücklage. Die Höhe der Steuer: 3,5 Prozent von 450.000 Euro, also 15.750 Euro; der Anteil an der Rücklage wird nicht abgezogen. Einen Überblick über alle Kaufnebenkosten in Bayern bereiten wir in einem eigenen Beitrag vor.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Als Gegenleistung gelten 1. bei einem Kauf: der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen;
Tipp: Rücklage im Kaufvertrag nennen Nennen Sie den Rücklagenanteil mit Betrag und Stichtag laut letztem Vermögensbericht im Kaufvertrag, damit die Preisfindung nachvollziehbar ist. Grunderwerbsteuer spart das nicht.
Vermieter: Rücklage als Werbungskosten erst bei Verwendung
Ein eigenes Thema ist die steuerliche Behandlung bei vermieteten Wohnungen. Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Der Teil des Hausgelds, der in die Erhaltungsrücklage fließt, gehört nach dem BFH aber noch nicht dazu, auch wenn das Geld das Konto des Eigentümers verlassen hat.
Im Urteil IX R 19/24 vom 14. Januar 2025 hat der BFH entschieden, dass die Zuführung zur Erhaltungsrücklage auch nach der WEG-Reform keinen Werbungskostenabzug rechtfertigt. Der nötige Zusammenhang mit der Vermietung besteht erst, wenn und soweit die Gemeinschaft die Mittel für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum verausgabt. Erst dann entsteht abziehbarer Aufwand.
Für den Verkauf hat das eine klare Folge, die der BFH selbst beschreibt: Verkauft der einzahlende Eigentümer die Eigentumswohnung vor der Maßnahme, bleibt ihm der Werbungskostenabzug endgültig verwehrt. Im Regelfall erhält er dafür aber einen Ausgleich über den Kaufpreis.
Für den Käufer gilt umgekehrt: Vermietet er die Eigentumswohnung, wenn die Eigentümergemeinschaft Mittel aus der Erhaltungsrücklage für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt, ist der auf ihn entfallende Betrag nach dem BFH in diesem Jahr als Werbungskosten abziehbar. Nutzt er die Wohnung selbst, scheidet ein Abzug aus.
Den Einzelfall, etwa die Abgrenzung von Erhaltungsaufwand zu Herstellungskosten oder die Aufteilung der Anschaffungskosten bei der Anschaffung einer vermieteten Wohnung, sollte ein Steuerberater prüfen.
Hausgeld beim Eigentümerwechsel: Die Fälligkeit entscheidet
Neben der Instandhaltungsrücklage stellt sich beim Eigentümerwechsel die Frage, wer das laufende Hausgeld, eine Nachzahlung aus der Jahresabrechnung und eine Sonderumlage zahlt. Das Hausgeld ist für Käufer ein wichtiger laufender Posten und eine monatliche Belastung. Gegenüber der Gemeinschaft gilt die sogenannte Fälligkeitstheorie des BGH: Jeder Eigentümer schuldet die Beiträge, die während seiner Mitgliedschaft fällig werden.
Im Urteil V ZR 257/16 hat der BGH entschieden, dass der Erwerber als neuer Eigentümer für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage haftet, auch wenn sie vor dem Wechsel beschlossen wurde. Die Beiträge zu einer Sonderumlage werden nach dieser zum früheren Recht ergangenen Entscheidung erst mit Abruf durch den Verwalter fällig, wenn der Beschluss nichts anderes ausdrücklich bestimmt; heute können die Eigentümer die Fälligkeit ausdrücklich beschließen (§ 28 Abs. 3 WEG).
Umgekehrt haftet der Erwerber nach derselben Entscheidung nicht für Verbindlichkeiten, die noch vor seinem Eigentumserwerb begründet und fällig geworden sind. Hausgeldrückstände des Verkäufers muss die Gemeinschaft deshalb beim Verkäufer einfordern; Ausnahmen kann nach herrschender Meinung allenfalls die Gemeinschaftsordnung vorsehen.
Beschlüsse der Gemeinschaft gelten gegenüber dem Käufer grundsätzlich ohne Eintragung im Grundbuch (§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG); nur Beschlüsse aufgrund einer Vereinbarung (Öffnungsklausel) müssen eingetragen sein (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG). Wer eine Immobilie kauft, ist also an Wirtschaftsplan, Zuführung zur Erhaltungsrücklage und Sonderumlagen gebunden, die vor dem Kauf beschlossen wurden. Ein Blick in die Beschlüsse vor der Unterschrift lohnt sich daher.
Maßgeblich gegenüber der Gemeinschaft ist die Eintragung im Grundbuch, nicht die Übergabe. Den Ausgleich zwischen Übergabe und Eintragung handeln Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag aus. Wer die Nachzahlung oder das Guthaben aus der Jahresabrechnung erhält, erklärt der Beitrag Abrechnungsspitze beim Eigentümerwechsel.
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Vor Eintragung fällig | Hausgeld und Rückstände schuldet der Verkäufer |
| Eintragung im Grundbuch | Käufer wird Mitglied der Gemeinschaft |
| Nach Eintragung fällig | Hausgeld und abgerufene Sonderumlagen schuldet der Käufer |
| Innenausgleich | Kaufvertrag verteilt die Lasten ab Übergabe |
Vermögensbericht: Den Stand der Rücklage beim Verkauf prüfen
Welcher Betrag in der Erhaltungsrücklage liegt, steht im Vermögensbericht. Der Verwalter muss ihn nach Ablauf eines Kalenderjahres erstellen; er enthält den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens und ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen (§ 28 Abs. 4 WEG).
Für Käufer ist der Vermögensbericht die wichtigste Informationsquelle zur Instandhaltungsrücklage; ein Blick auf den Betrag allein genügt aber nicht. Entscheidend ist, ob die Höhe zu den anstehenden Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum passt. Er zeigt auch offene Forderungen der Gemeinschaft, etwa Hausgeldrückstände anderer Eigentümer, die das Vermögen schmälern können. Einen ausführlichen Beitrag zum Vermögensbericht bereiten wir vor.
Das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen hat der Eigentümer der Wohnung (§ 18 Abs. 4 WEG). Kaufinteressenten erhalten die Unterlagen zur Rücklage vor dem Erwerb deshalb in der Regel über den Verkäufer. Zum Vermögensbericht gehören in der Praxis diese Dokumente:
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung: Höhe des Hausgelds, Zuführung zur Erhaltungsrücklage und Entnahmen im letzten Jahr (§ 28 Abs. 1 und 2 WEG).
Beschluss-Sammlung und Protokolle: beschlossene Sanierungen, Sonderumlagen und Kreditaufnahmen der letzten Jahre (§ 24 Abs. 7 WEG).
Hausgeldbestätigung: eine Bestätigung der Verwaltung, dass für die verkaufte Eigentumswohnung keine Rückstände bestehen.
Offene Fragen: Welche Reparaturen stehen am Haus an, etwa am Dach, an der Fassade oder an der Heizung, und wie hoch sind die geschätzten Kosten? Die Antworten zeigen, ob es sich um eine solide Rücklage handelt oder ob eine Sonderumlage droht.
Als WEG-Verwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg stellen wir Eigentümern beim Verkauf einer Immobilie die Unterlagen zur Erhaltungsrücklage geordnet bereit und beantworten Fragen von Käufern. Wer selbst verkaufen möchte, findet auf der Seite Immobilie verkaufen unsere Begleitung von der Einschätzung bis zum Notartermin.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(4) Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.
Häufige Fragen
Was passiert mit der Instandhaltungsrücklage bei Verkauf?
Sie bleibt bei der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Verkäufer bekommt keinen Betrag ausgezahlt; der Käufer wird mit der Eintragung im Grundbuch Mitglied der Gemeinschaft und profitiert so vom vorhandenen Bestand für künftige Reparaturen.
Rechtsgrundlage: § 9a Abs. 3, § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG
Ist die Instandhaltungsrücklage im Kaufpreis enthalten?
Rechtlich wird die Rücklage nicht verkauft. Wirtschaftlich fließt ihr Stand in der Praxis in den Kaufpreis ein, und viele Kaufverträge nennen den Anteil mit Betrag und Stichtag. Eine Pflicht dazu gibt es nicht.
Rechtsgrundlage: § 311b Abs. 1 BGB; BFH, IX R 19/24
Wie wirkt sich die Instandhaltungsrücklage auf die Grunderwerbsteuer aus?
An der Bemessungsgrundlage ändert sie nichts. Nach dem BFH ist der Kaufpreis nicht um die anteilige Rücklage zu kürzen, auch wenn sie im Vertrag gesondert ausgewiesen ist. Steuerpflichtig ist der volle Kaufpreis; in Bayern beträgt der Satz 3,5 Prozent.
Rechtsgrundlage: §§ 8, 9, 11 GrEStG; BFH, II R 49/17
Wie wird das Hausgeld bei einem Eigentümerwechsel abgerechnet?
Gegenüber der Gemeinschaft schuldet jeder Eigentümer die Beiträge, die während seiner Eigentumszeit fällig werden; maßgeblich ist die Eintragung im Grundbuch. Den Ausgleich ab der Übergabe handeln Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag aus.
Rechtsgrundlage: § 16 Abs. 2, § 28 WEG; § 446 BGB; BGH, V ZR 257/16
Haftet ein neuer Eigentümer für Hausgeldrückstände?
Nein, nicht für Rückstände der Wohnung, die vor seinem Eigentumserwerb entstanden und fällig geworden sind. Für Beiträge zu einer Sonderumlage, die erst nach dem Wechsel fällig werden, haftet er dagegen, auch wenn sie vorher beschlossen wurde.
Rechtsgrundlage: BGH, V ZR 257/16
Ist die Instandhaltungsrücklage absetzbar?
Bei vermieteten Wohnungen erst, wenn die Gemeinschaft die Mittel der Rücklage für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt, nicht schon bei der Einzahlung. Wer vorher verkauft, kann die Zahlungen nicht mehr abziehen. Den Einzelfall klärt ein Steuerberater.
Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 EStG; BFH, IX R 19/24
Ist eine Instandhaltungsrücklage Pflicht?
Die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung, die jeder Eigentümer verlangen kann. Eine feste Höhe schreibt das Gesetz nicht vor; die Eigentümer beschließen die Zuführung im Wirtschaftsplan.
Rechtsgrundlage: § 18 Abs. 2, § 19 Abs. 2 Nr. 4, § 28 Abs. 1 WEG
Wie lange haftet der Verkäufer einer Immobilie?
Für Schulden der Gemeinschaft, die während seiner Eigentumszeit entstanden oder fällig geworden sind, haftet der Verkäufer Gläubigern nach seinem Miteigentumsanteil (§ 9a Abs. 4 WEG). Nach dem Verkauf gilt § 728b BGB entsprechend: Er haftet für bis dahin begründete Verbindlichkeiten, die innerhalb von fünf Jahren fällig und gegen ihn festgestellt oder vollstreckt werden. Die Haftung für Mängel der Wohnung richtet sich nach dem Kaufvertrag.
Rechtsgrundlage: § 9a Abs. 4 WEG; § 728b BGB
Rechtsgrundlage: §§ 9a, 10, 11, 12, 16, 18, 19, 24, 28 WEG; §§ 8, 9, 11 GrEStG; §§ 311b, 446, 728b BGB; § 9 EStG; BFH, Urteile vom 16.09.2020 – II R 49/17 und 14.01.2025 – IX R 19/24; BGH, Urteil vom 15.12.2017 – V ZR 257/16
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
