Ein undichtes Flachdach, eine alte Heizung, schadhafte Balkone: In vielen Gemeinschaften werden solche Themen Jahr für Jahr vertagt. Das wirkt wie Sparen, ist aber meist das Gegenteil. Die Preise steigen weiter, Schäden breiten sich aus, und Käufer ziehen den Rückstand vom Kaufpreis ab.
Was ein Instandhaltungsstau ist
Von einem Instandhaltungsstau spricht man, wenn notwendige Erhaltungsmaßnahmen über längere Zeit unterbleiben. Das Gebäude verliert an Substanz, obwohl die Buchhaltung scheinbar in Ordnung ist. Die Rücklage wächst, der Wert des Hauses sinkt.
Für Eigentümer ist das schwer zu erkennen, weil der Verlust auf keinem Kontoauszug erscheint. Er zeigt sich erst bei der nächsten großen Reparatur oder beim Verkauf.
Warten wird teurer
Das Statistische Bundesamt erhebt einen Preisindex für die Instandhaltung von Wohngebäuden ohne Schönheitsreparaturen. Im Mai 2026 lagen die Preise um 5,6 Prozent über dem Vorjahresmonat, im Februar 2026 um 4,1 Prozent.
Über fünf Jahre ist der Unterschied noch deutlicher. Von Mai 2021 bis Mai 2026 stieg der Index von 98,7 auf 144,0 Punkte, also um rund 46 Prozent. Eine Maßnahme, die im Mai 2021 rund 100.000 Euro gekostet hätte, läge rechnerisch heute bei rund 146.000 Euro.
Folgeschäden
Viele Schäden wachsen mit der Zeit. Dringt Wasser durch eine undichte Abdichtung, leiden Dämmung, Decken und die Wohnungen darunter. Aus einer Reparatur der Abdichtung wird dann eine Sanierung des ganzen Dachaufbaus. Korrodierte Leitungen führen zu Wasserschäden im Sondereigentum und im gemeinschaftlichen Eigentum.
Hinzu kommt der Zeitdruck. Wer erst handelt, wenn ein Bauteil ausfällt, kann Angebote nicht in Ruhe vergleichen und oft keine Förderung mehr beantragen. Notmaßnahmen sind in aller Regel teurer als geplante Arbeiten.
Sonderumlagen und Kaufpreis
Reicht die Rücklage für eine aufgeschobene Maßnahme nicht aus, muss die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen. Das trifft viele Eigentümer unvorbereitet und oft in erheblicher Höhe.
Beim Verkauf prüfen Käufer und Banken Protokolle, Rücklage und anstehende Maßnahmen. Ein erkennbarer Stau führt zu Preisabschlägen, weil der Käufer die künftigen Kosten einpreist. Der Wert, den die Eigentümer durch Aufschieben erhalten wollten, geht so beim Verkauf verloren.
Die Pflicht zur Erhaltung
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG). Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG).
Der Verwalter muss den Zustand des Hauses kennen und die Eigentümer rechtzeitig informieren. Er bereitet die Entscheidungen vor, die Versammlung trifft sie. Eine gute Verwaltung legt deshalb nicht nur Angebote vor, sondern auch die Folgen, wenn nichts geschieht.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer 1. eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie 2. eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen.
§ 26a WEG regelt den zertifizierten Verwalter, § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG die Vorschüsse und § 25 Abs. 2 WEG das Stimmrecht nach Köpfen. Zur Anwendung von Nummer 6 enthält § 48 Abs. 4 WEG eine Übergangsvorschrift.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere 1. die Aufstellung einer Hausordnung, 2. die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, 3. die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, 4. die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage, 5. die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Absatz 1 Satz 1 sowie 6. die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.
Rechtzeitig entscheiden
Wie sich Warten konkret rechnet, zeigt auch der Beitrag „Was Warten kostet“ in diesem Magazin. Grundlage jeder Entscheidung ist ein aktueller Überblick über Zustand, Kosten und Rücklage. Wir legen den Eigentümern Maßnahmen gern mit Zeitplan und Kostenrahmen vor, damit die Versammlung rechtzeitig entscheiden kann.
- Instandhaltung von Wohngebäuden: Mai 2026 plus 5,6 Prozent gegenüber Mai 2025.
- Von Mai 2021 bis Mai 2026 stieg der Preisindex um rund 46 Prozent.
- Aufgeschobene Schäden wachsen und führen zu Notmaßnahmen und Sonderumlagen.
- Käufer ziehen einen erkennbaren Instandhaltungsstau vom Kaufpreis ab.
- Jeder Eigentümer kann die ordnungsmäßige Erhaltung verlangen, notfalls per Beschlussersetzungsklage.
Häufige Fragen
Kann ein einzelner Eigentümer eine notwendige Sanierung verlangen?
Ja. Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen. Dazu gehört die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Rechtsgrundlage: § 18 Abs. 2, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG
Was tun, wenn die Versammlung eine notwendige Maßnahme nicht beschließt?
Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann ein Wohnungseigentümer klagen. Das Gericht kann den Beschluss dann selbst fassen (Beschlussersetzungsklage).
Rechtsgrundlage: § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG
Was darf ein Eigentümer bei einem akuten Schaden selbst tun?
Er darf ohne Zustimmung der anderen die Maßnahmen treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
Rechtsgrundlage: § 18 Abs. 3 WEG
Rechtsgrundlage: §§ 18, 19, 44 WEG
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
