Pflichten Wohnungseigentümer: Hausgeld, Duldung, Rücksichtnahme

Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt man Sondereigentum an der eigenen Wohnung und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Zugleich wird man Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft, rechtlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Diese Mitgliedschaft bringt Rechte, aber auch Pflichten mit sich. Dieser Überblick richtet sich an Wohnungseigentümer, Käufer einer Immobilie in einer Wohnanlage oder einem anderen Objekt, Vermieter und Verwaltungsbeiräte. Er erklärt Rechte und Pflichten nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in der Fassung seit dem 1. Dezember 2020 und gibt Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Pflichten Wohnungseigentümer: Was § 14 WEG regelt

Die zentrale Vorschrift im Wohnungseigentumsrecht ist § 14 des Wohnungseigentumsgesetzes. Sie unterscheidet zwei Richtungen: Pflichten gegenüber der Eigentümergemeinschaft (Absatz 1) und Pflichten gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern (Absatz 2).

Gegenüber der Eigentümergemeinschaft muss jeder Eigentümer die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einhalten. Außerdem muss er Einwirkungen auf seine Einheit und das Gemeinschaftseigentum dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder nicht über das unvermeidliche Maß hinausgehen.

Gegenüber jedem Miteigentümer gilt ein Gebot der Rücksichtnahme: Deren Sondereigentum darf nicht über dieses Maß hinaus beeinträchtigt werden. Wer eine Einwirkung dulden muss, die über das zumutbare Maß hinausgeht, erhält einen angemessenen Ausgleich in Geld (§ 14 Abs. 3 WEG).

Hinzu kommt die wichtigste finanzielle Pflicht: die Kosten nach der gesetzlichen oder vereinbarten Verteilung zu tragen (§ 16 Abs. 2). Ob Mehrfamilienhaus oder Reihenhaus in einer Wohneigentumsanlage: Diese Regeln gelten in jeder Eigentümergemeinschaft, für Wohneigentum ebenso wie gegenüber Teileigentümern (§ 1 Abs. 6 WEG).

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Welche Pflichten für welche Bereiche gelten, hängt von dieser Unterscheidung ab. Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 5 WEG). Teile des Gebäudes, die für Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, gehören nie zum Sondereigentum, auch wenn sie im Bereich einer Wohnung liegen (§ 5 Abs. 2 WEG).

Welche Räume zu einer Wohneinheit gehören, regelt die Teilungserklärung für das jeweilige Objekt. Im Zusammenhang mit Pflichten lohnt deshalb vor jedem Streit ein Blick in Teilungserklärung und Aufteilungsplan: Erst dann steht fest, ob eine Maßnahme die eigene Wohnung, das Gebäude oder die Gemeinschaftsimmobilie betrifft.

Wichtigste Grundpflicht: Gesetz, Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse einhalten

Zu den Vereinbarungen gehört vor allem die Gemeinschaftsordnung, die meist Teil der Teilungserklärung ist. Die Teilungserklärung legt fest, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist; die Gemeinschaftsordnung regelt Nutzung, Kostenverteilung, bauliche Veränderungen und Sondernutzungsrechte.

Entscheidungen der Eigentümerversammlung binden alle Eigentümer, auch Eigentümer, die dagegen gestimmt haben oder nicht da waren. Gegen spätere Käufer wirken Beschlüsse ohne Eintragung ins Grundbuch, Vereinbarungen und Beschlüsse aufgrund einer Vereinbarung (Öffnungsklausel) dagegen nur, wenn sie eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 WEG).

Hält ein Eigentümer eine Entscheidung der Eigentümerversammlung für falsch, darf er sie nicht ignorieren. Der richtige Weg ist die Anfechtungsklage binnen eines Monats; bis zum Urteil bleibt der Beschluss gültig (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Einzelheiten stehen im Beitrag „Beschluss anfechten WEG“.

Zweckbestimmung beachten. Ob eine Einheit als Wohnung, Laden oder Büro genutzt werden darf, steht in der Regel in der Teilungserklärung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Unterlassung einer Nutzung durchsetzen, die gegen die Gemeinschaftsordnung verstößt (BGH, Urteil vom 16. Juli 2021, Az. V ZR 284/19). Maßstab ist eine typisierende Betrachtung: Eine andere Nutzung ist nur zulässig, wenn sie nicht mehr stört als die vorgesehene (BGH, Urteil vom 23. März 2018, Az. V ZR 307/16).

Duldungspflicht: Handwerker, Zähler und Erhaltung

Leitungen, tragende Wände, die Fassade und Fenster gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie in der Eigentumswohnung liegen. Damit die Eigentümergemeinschaft ihre Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung am Gebäude erfüllen kann, muss jeder Eigentümer das Betreten seiner Wohnung im Rahmen des § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG dulden.

Typische Fälle in der Wohnung sind Zählertausch, Strangsanierung oder die Suche nach einem Wasserschaden. In der Praxis kündigt die Hausverwaltung solche Termine rechtzeitig an und stimmt sie mit dem Eigentümer ab. Verweigert der Eigentümer den Zugang zur Wohnung, kann die Eigentümergemeinschaft die Duldung gerichtlich durchsetzen; Folgeschäden durch verzögerte Instandhaltung können zu Schadensersatz führen.

Die Duldungspflicht trifft auch jeden Miteigentümer (§ 14 Abs. 2 Nr. 2), etwa wenn ein Nachbar für eine genehmigte Maßnahme vorübergehend Lärm und Staub verursacht.

Ausgleich in Geld. Ist die Nutzung einer Wohnung wegen einer Strangsanierung wochenlang unmöglich, kann der Eigentümer nach § 14 Abs. 3 WEG einen angemessenen Ausgleich verlangen. Schuldner ist nach herrschender Meinung, wem die Maßnahme dient, bei Erhaltungsmaßnahmen also in der Regel die Eigentümergemeinschaft.

Rücksichtnahme: Rechte und Grenzen in der eigenen Wohnung

„Kann ich in meiner Eigentumswohnung machen, was ich will?“ Weitgehend ja: Jeder Wohnungseigentümer kann mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, die Wohnung bewohnen, vermieten oder anders nutzen und andere von Einwirkungen ausschließen (§ 13 Abs. 1 WEG). Renovieren, Böden tauschen oder Küche erneuern innerhalb der Eigentumswohnung ist in der Regel ohne Zustimmung möglich. Die Grenze liegt dort, wo Miteigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 14 Abs. 2 Nr. 1).

In jeder Wohnanlage gilt: Normale Wohngeräusche oder Kinderlärm müssen Eigentümer hinnehmen; dauerhafter Lärm in der Nacht, starke Gerüche oder Feuchtigkeit aus einer undichten Dusche gehen in der Regel darüber hinaus. Konkrete Regelungen für Bereiche wie Treppenhaus, Keller und Müllplatz sowie Ruhezeiten stehen meist in der Hausordnung, die die Eigentümerversammlung beschließt (§ 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG).

Bauliche Veränderungen. Die wichtigste Grenze: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum, etwa an der Fassade, am Balkon oder an anderen Teilen am Gebäude, brauchen einen Beschluss der Eigentümerversammlung (§ 20 Abs. 1 WEG). Bestimmte bauliche Veränderungen kann jeder Eigentümer verlangen: Barrierefreiheit, Laden von Elektrofahrzeugen, Einbruchsschutz, schnelles Internet und Steckersolargeräte (§ 20 Abs. 2). Die Kosten trägt dann grundsätzlich er selbst (§ 21 Abs. 1 WEG).

Wer gestört wird, kann vom Störer Beseitigung und Unterlassung verlangen (§ 1004 Abs. 1 BGB). Bei Störungen des Gemeinschaftseigentums übt die Wohnungseigentümergemeinschaft diese Rechte aus (§ 9a Abs. 2 WEG).

Hausgeld und Finanzen: die wichtigste Zahlungspflicht

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz trägt jeder Eigentümer die Kosten der Eigentümergemeinschaft nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils, insbesondere die Kosten der Verwaltung und des gemeinsamen Gebrauchs (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Für einzelne Kosten oder Kostenarten kann die Eigentümerversammlung mit Mehrheit eine andere Verteilung beschließen (Satz 2).

Grundlage der Zahlungspflicht ist ein Beschluss: Die Eigentümer beschließen über die Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan, den der Verwalter für jedes Kalenderjahr aufstellt (§ 28 Abs. 1 WEG). Nach Jahresende beschließt die Eigentümerversammlung auf Grundlage der Jahresabrechnung über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse (Abs. 2).

Wann das Hausgeld fällig wird, kann die Eigentümergemeinschaft beschließen (Abs. 3); in der Regel wird monatlich gezahlt, gesetzlich vorgeschrieben ist das nicht. Ein Teil des Hausgelds fließt in die Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Reicht beides nicht, etwa bei einer Sanierung der Fassade, kann eine Sonderumlage beschlossen werden.

Das Hausgeld ist auch bei leerstehender Wohnung (§ 16 Abs. 2 WEG) und bei Streit mit der Hausverwaltung zu zahlen; ein eigenmächtiger Einbehalt führt in der Praxis zu Mahnung und Klage. Was die Eigentümergemeinschaft bei Rückständen tun kann, zeigt der Beitrag Hausgeld nicht gezahlt.

Grundsteuer und Haftung. Die Grundsteuer für die Immobilie ist nicht Teil des Hausgelds: Jedes Wohnungseigentum gilt steuerlich als eigenes Grundstück (§ 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG; in Bayern über Art. 10 Abs. 1 BayGrStG ebenso), der Eigentümer erhält einen eigenen Bescheid. Für Schulden der Gemeinschaft haftet jeder Eigentümer Gläubigern im Verhältnis seiner Eigentumsanteile (§ 9a Abs. 4 WEG). Solide Finanzen der Eigentümergemeinschaft schützen also jeden Einzelnen.

Rechte und Pflichten: Mitwirkung, Treuepflicht, Einsicht

Rechte und Pflichten gehören im Wohnungseigentumsrecht zusammen. Zu den Rechten zählt der Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums (§ 16 Abs. 1 Satz 3 WEG), dazu die Rechte, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen, Anträge zu stellen und über Entscheidungen abzustimmen. Dort entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1).

Zudem hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, eine ordnungsmäßige Verwaltung zu verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG) und Einsicht in die Verwaltungsunterlagen der Hausverwaltung zu nehmen (Abs. 4). Grundlage ist § 19 Abs. 2 WEG: Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehören unter anderem die Erhaltung, eine angemessene Versicherung und eine angemessene Erhaltungsrücklage.

Aus der Zugehörigkeit zur Gemeinschaft leitet die herrschende Meinung eine Treuepflicht ab: Bei Entscheidungen müssen Eigentümer ihre Rechte so ausüben, dass sie auf die Interessen der anderen Rücksicht nehmen. Eine Pflicht, jede Versammlung zu besuchen, folgt daraus nicht.

Keine Opfergrenze. Ist eine sofortige Instandhaltung oder Instandsetzung zwingend erforderlich, etwa bei durchfeuchteten Wänden, können einzelne Eigentümer sie verlangen. Eine „Opfergrenze“, ab der Eigentümer wegen hoher Kosten nicht mehr mitwirken müssen, hat der BGH nicht anerkannt (Urteil vom 4. Mai 2018, Az. V ZR 203/17, noch zu § 21 WEG alter Fassung).

Nicht eigenmächtig handeln. Wer Arbeiten am Gemeinschaftseigentum selbst beauftragt, hat keinen Ersatzanspruch, auch wenn die Maßnahme ohnehin nötig war (BGH, Urteil vom 14. Juni 2019, Az. V ZR 254/17). Ohne Beschluss erlaubt sind nur Notmaßnahmen gegen einen unmittelbar drohenden Schaden (§ 18 Abs. 3 WEG), etwa bei einem Rohrbruch; in der Regel informiert man zugleich die Hausverwaltung. Lehnt die Eigentümerversammlung notwendige Instandhaltung ab, hilft die Beschlussersetzungsklage, erklärt im Beitrag „Streit in der Eigentümergemeinschaft“.

Pflichten bei Vermietung: Mieter einbinden

Wer seine Eigentumswohnung vermietet, bleibt gegenüber der Eigentümergemeinschaft verantwortlich, denn Rechte und Pflichten nach dem Wohnungseigentumsgesetz treffen den Eigentümer, nicht den Mieter. Der Mieter leitet seine Rechte zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums vom Vermieter ab und kann nicht mehr Rechte haben als dieser.

Verstößt ein Mieter gegen eine vereinbarte oder beschlossene Gebrauchsregelung oder gegen die Zweckbestimmung der Teilungserklärung, haben die Wohnungseigentümer gegen ihn direkt einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB, selbst wenn der Vermieter die Nutzung gestattet hat (BGH, Urteil vom 25. Oktober 2019, Az. V ZR 271/18).

Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes regelt § 15, was Mieter und andere Nutzer der Wohnung dulden müssen: rechtzeitig angekündigte Erhaltungsmaßnahmen und weitergehende Maßnahmen, die spätestens drei Monate vorher in Textform angekündigt wurden.

Die wichtigste Regel für Vermieter gegenüber der Eigentümergemeinschaft: Hausordnung und Gebrauchsregelungen in den Mietvertrag aufnehmen, Beschlüsse zeitnah weitergeben und bei Störungen selbst einschreiten. Regeln zur Untervermietung erklärt der Beitrag „Untervermietung: Erlaubnis und Grenzen für Vermieter“.

Tipp: Hausordnung in den Mietvertrag Nehmen Sie Hausordnung und wichtige Beschlüsse als Anlage in den Mietvertrag auf und geben Sie Änderungen schriftlich weiter.

Pflichten der Wohnungseigentümer durchsetzen: Versammlung, WEG Verwaltung, Entziehung

Verletzt ein Eigentümer seine Pflichten, setzt die Eigentümergemeinschaft ihre Rechte durch: Sie macht die Ansprüche geltend (§ 9a Abs. 2 WEG): Unterlassung, Beseitigung, Duldung und bei Verschulden Schadensersatz. Über einen Rechtsstreit gegen ihn darf der betroffene Eigentümer nicht mitstimmen (§ 25 Abs. 4 WEG).

Als letztes Mittel sieht das Wohnungseigentumsrecht die Entziehung vor: Die Eigentümergemeinschaft kann verlangen, dass er sein Wohnungseigentum veräußert (§ 17 WEG), insbesondere bei wiederholten groben Verstößen gegen § 14 Abs. 1 und 2 trotz Abmahnung. Das Urteil berechtigt zur Zwangsversteigerung; in der Regel genügen aber Abmahnung und Unterlassungsklage.

Die wichtigste Rolle hat die Eigentümerversammlung: Sie trifft die Entscheidungen der Gemeinschaft, jedes Mitglied hat dort eine Stimme, und sie wird vom Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen (§ 24 Abs. 1 WEG). Der Hausverwalter erstellt Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht (§ 28), setzt Beschlüsse um und trifft selbst nur Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung oder in dringenden Fällen (§ 27 Abs. 1 WEG).

Für Eigentümergemeinschaften heißt das: Wer Rechte und Pflichten klar kommuniziert, vermeidet Streit in der Wohnanlage und in den eigenen Reihen. Die Verwaltung der Immobilie bereitet Entscheidungen vor, die Gemeinschaft trifft sie, und jeder Eigentümer kennt so seine Rechte und die Regeln für seine Wohnung in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Wird ein gefasster Beschluss nicht ausgeführt, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Durchführung verpflichtet; dazu folgt ein eigener Beitrag. Ein guter Hausverwalter erinnert an Fristen und Pflichten, bevor Streit entsteht. Wie wir die WEG Verwaltung mit persönlichen Ansprechpartnern aus Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg umsetzen, steht auf der Seite WEG-Verwaltung.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 1, 9a, 10, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 23, 24, 25, 27, 28 WEG; § 1004 BGB; § 244 BewG; Art. 10 BayGrStG; BGH, Urteile vom 23.03.2018 – V ZR 307/16, 04.05.2018 – V ZR 203/17, 14.06.2019 – V ZR 254/17, 25.10.2019 – V ZR 271/18 und 16.07.2021 – V ZR 284/19

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