Die Eigentümerliste ist ein unscheinbares Dokument, um das trotzdem oft Streit entsteht. Eigentümer fordern sie an, wenn sie eine Eigentümerversammlung erzwingen, Mitstreiter für Beschlüsse suchen oder einen Verwalterwechsel vorbereiten. Die Verwaltung zögert dann gern mit Hinweis auf den Datenschutz. Dieser Ratgeber richtet sich an Wohnungseigentümer, Verwaltungsbeiräte und Verwaltungen: Er erklärt den Anspruch auf die Liste, die Rechtslage nach der DSGVO, den Umgang mit E-Mail-Adressen und weiteren Kontaktdaten und die Herausgabe beim Verwalterwechsel.
Das Wichtigste in Kürze
- Jeder Eigentümer kann von der GdWE die Einsichtnahme in die Eigentümerliste mit Namen und ladungsfähigen Anschriften verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG).
- Die DSGVO steht der Weitergabe innerhalb der WEG nicht entgegen; das BayLDA hält sie grundsätzlich für zulässig.
- Auf E-Mail-Adressen und Rufnummern besteht nach LG Düsseldorf und Datenschutzaufsicht kein Anspruch; weitergegeben werden sie nur mit Zustimmung der Betroffenen.
- Beim Verwalterwechsel gibt der alte Verwalter die Liste an die GdWE heraus; der neue braucht sie für die erste Einladung.
Eigentümerliste WEG: Inhalt und Führung
Die Eigentümerliste nennt für jede Wohnung die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer mit Namen und ladungsfähigen Anschriften. Gehört eine Einheit mehreren Personen, stehen alle Eigentümer darin. Kontaktdaten wie E-Mail-Adressen oder Bankdaten gehören nicht zum Pflichtinhalt.
Die Führung der Eigentümerliste gehört nach allgemeiner Auffassung zu den Aufgaben der WEG-Verwaltung. Der Bundesgerichtshof hat, bezogen auf das Vorlegen der Liste im Anfechtungsprozess alten Rechts, betont, dass der Verwalter die für eine korrekte Liste nötigen Ermittlungen selbst anstellen muss (Urteil vom 4. Mai 2018, Az. V ZR 266/16). Eigentümerwechsel in der Anlage sind also zeitnah nachzutragen.
Ein öffentliches Eigentümerverzeichnis gibt es nicht. Rechtlich verbindliche Quelle ist das Grundbuch beim Grundbuchamt. Einsehen darf es nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 Abs. 1 GBO); wer das nicht kann, erhält auch keine Abschrift (§ 12 Abs. 2 GBO). In Bayern lässt sich der Antrag schriftlich oder elektronisch über das BayernPortal mit BayernID stellen; eine einfache E-Mail genügt nicht. Notare können zum elektronischen Grundbuchabruf zugelassen werden (§ 133 Abs. 2 GBO) und dürfen den Inhalt unter denselben Voraussetzungen mitteilen, auch als Grundbuchabdruck (§ 133a Abs. 1 GBO).
Herausgabe der Eigentümerliste: Anspruch nach § 18 Abs. 4 WEG
Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG). Dazu gehört das Dokument Eigentümerliste. Der Wortlaut nennt nur die Einsichtnahme; dass darüber hinaus Namen und Anschriften mitzuteilen sind, folgt nach herrschender Meinung aus der Zugehörigkeit zur Gemeinschaft. Das Recht richtet sich gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft; erfüllt wird es durch den Verwalter, der sie vertritt (§ 9b Abs. 1 WEG).
Ältere Urteile sehen den Herausgabeanspruch noch unmittelbar gegen den Verwalter. Das Landgericht Düsseldorf hielt 2018 fest, der Verwalter müsse auf Verlangen die Namen aller Miteigentümer und ihre ladungsfähigen Anschriften mitteilen; wer eine Wohnung kaufe, habe keinen schützenswerten Anspruch, dies namenlos zu tun (Az. 25 S 22/18). Nach herrschender Meinung gilt das nach der WEG-Reform fort, nur der Anspruchsgegner hat gewechselt.
Darlegen, wofür er die Liste braucht, muss kein Eigentümer. Grenzen des Einsichtsrechts ziehen nur Rechtsmissbrauch und Schikane (§§ 242, 226 BGB; Bundesgerichtshof, Az. V ZR 66/10, noch zum alten Recht).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(4) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.
Einsichtnahme oder Übersendung: Was der WEG-Verwalter schuldet
Gesichert ist die Einsichtnahme. Sie findet grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters statt; dort darf der Eigentümer auf eigene Kosten Kopien anfertigen. Eine Pflicht zur Übersendung hat der Verwalter nur, wenn Treu und Glauben es gebieten, etwa wenn der Eigentümer die Informationen sonst nicht rechtzeitig vor einer Eigentümerversammlung erhält (Urteil vom 11. Februar 2011, Az. V ZR 66/10, zum alten Recht).
Ob die Übersendung seit der Reform verlangt werden kann, ist höchstrichterlich nicht geklärt; § 18 Abs. 4 WEG sieht nur die Einsichtnahme vor. In der Praxis stellen viele Verwaltungen das Dokument auf schriftliche Anforderung zur Verfügung, per Post oder im Eigentümerportal. Solange die Liste nur an Eigentümer geht, ist das datenschutzrechtlich nicht heikler als die Einsichtnahme vor Ort.
Tipp: Anfrage richtig stellen Fordern Sie die Eigentümerliste schriftlich an, nennen Sie den Zweck (zum Beispiel ein Einberufungsverlangen) und bieten Sie alternativ einen Termin zur Einsichtnahme an.
Datenschutz: Warum die DSGVO Namen und Adressen nicht sperrt
Die DSGVO gilt auch in der Eigentümergemeinschaft. Jede Weitergabe personenbezogener Daten braucht eine Rechtsgrundlage nach Art. 6 Abs. 1 DSGVO. In Betracht kommen die Erfüllung einer rechtlichen Verpflichtung (lit. c, hier § 18 Abs. 4 WEG) und berechtigte Interessen (lit. f). Welcher Buchstabe greift, ist nicht abschließend geklärt; im Ergebnis ist die Offenlegung von Namen und Anschriften innerhalb der WEG zulässig.
Das Bayerische Landesamt für Datenschutzaufsicht (BayLDA) hält es grundsätzlich für zulässig, wenn die Hausverwaltung Namen und Adressen der Eigentümer innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft offenbart: Die WEG sei keine anonyme Gemeinschaft (Tätigkeitsbericht 2024, Ziff. 8.3). Auch Einzelabrechnungen dürfen danach bereitgestellt werden, wenn ein Eigentümer Einsicht verlangt. Der Landesdatenschutzbeauftragte Rheinland-Pfalz begrenzt den Anspruch ausdrücklich auf Namen und Anschriften, ohne E-Mail-Adresse und Telefonnummer; seine Themenseite verweist allerdings noch auf das WEG alter Fassung.
Die DSGVO ist also kein Grund, die Herausgabe der Adressen zu verweigern. Wie mit Zahlungsdaten umzugehen ist, zeigt unser Beitrag zu Hausgeldrückständen und Datenschutz.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(c) die Verarbeitung ist zur Erfüllung einer rechtlichen Verpflichtung erforderlich, der der Verantwortliche unterliegt;
(f) die Verarbeitung ist zur Wahrung der berechtigten Interessen des Verantwortlichen oder eines Dritten erforderlich, sofern nicht die Interessen oder Grundrechte und Grundfreiheiten der betroffenen Person, die den Schutz personenbezogener Daten erfordern, überwiegen, insbesondere dann, wenn es sich bei der betroffenen Person um ein Kind handelt.
E-Mail-Adressen und Telefonnummern: E-Mails nur mit Einwilligung
Anders liegt es bei E-Mail-Adressen. Das Landgericht Düsseldorf hat einen Herausgabeanspruch für alle E-Mail-Adressen verneint, auch für den Beiratsvorsitzenden. E-Mails würden in Art, Sorgfalt und Intensität anders genutzt als Briefpost, und einzelne Eigentümer könnten gewichtige Gründe haben, keine E-Mails von Miteigentümern zu bekommen (25 S 22/18). Zu Telefonnummern äußerte sich das Gericht nicht; die Datenschutzaufsicht in Rheinland-Pfalz behandelt sie wie E-Mail-Adressen.
Das BayLDA sieht ebenfalls keine Notwendigkeit: Die Offenlegung von E-Mail-Adressen, etwa durch E-Mails mit offenem Verteiler, ist grundsätzlich nur mit Einwilligung der betroffenen Personen zulässig. In der Praxis fragt die Verwaltung deshalb einmal ab, wer seine Kontaktdaten freigibt, und verschickt Rundschreiben sonst als E-Mails im Blindverteiler.
Offen ist, ob sich das ändert. Der Bundesgerichtshof hat am 10. Dezember 2025 für einen Verein entschieden, dass ein Mitglied die E-Mail-Adressen der anderen verlangen kann, um vor einer Mitgliederversammlung auf deren Abstimmungsverhalten Einfluss zu nehmen (Az. II ZR 132/24). Ob der für Wohnungseigentum zuständige V. Zivilsenat das überträgt, ist nicht entschieden.
| Namen und Adressen | E-Mail und Telefon |
|---|---|
| Anspruch auf Einsicht (§ 18 Abs. 4 WEG); Weitergabe in der WEG laut BayLDA zulässig | Kein Herausgabeanspruch; Weitergabe nur mit Einwilligung |
Zweck der Eigentümerliste: Einberufung und Kontakt
Der wichtigste Zweck ist die Einberufung einer Eigentümerversammlung. Verlangen mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen eine Versammlung, muss der Verwalter einladen (§ 24 Abs. 2 WEG). Um das nötige Viertel zusammenzubringen, muss man wissen, welche Eigentümer zur Eigentümergemeinschaft gehören und unter welchen Adressen sie erreichbar sind.
Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig oder fehlt er, kann der Beiratsvorsitzende, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG). Ohne Liste erreicht die Einladung nicht alle Eigentümer, und Beschlüsse werden angreifbar. Mehr dazu im Beitrag Eigentümerversammlung einberufen.
Für eine Anfechtungsklage gegen Beschlüsse ist die Liste kaum noch nötig. Früher richtete sich die Klage gegen alle übrigen Eigentümer, und das Gericht musste der Verwaltung auf Anregung des Klägers die Vorlage einer aktuellen Liste aufgeben (BGH, Az. V ZR 162/11). Heute ist die Klage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten (§ 44 Abs. 2 Satz 1 WEG); zugestellt wird dem Verwalter als ihrem Vertreter, und er muss die Eigentümer unverzüglich unterrichten (§ 44 Abs. 2 Satz 2 WEG).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Die Versammlung der Wohnungseigentümer muss von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im Übrigen dann einberufen werden, wenn dies in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.
(3) Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden.
Verwalterwechsel: Eigentümerliste an den neuen Verwalter
Beim Verwalterwechsel muss der bisherige Verwalter die Eigentümerliste mit allen Unterlagen an die Gemeinschaft herausgeben (§§ 675, 667 BGB in Verbindung mit dem Verwaltervertrag). Der neue Verwalter braucht sie sofort für die erste Einladung (§ 24 Abs. 1 WEG) und für Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung (§ 28 WEG). Eine Einwilligung der Eigentümer ist nach herrschender Meinung nicht nötig, weil die Daten bei der Gemeinschaft bleiben und nur die Verwaltung wechselt.
Nach dem Landgericht Düsseldorf kann die Mitteilungspflicht als nachvertragliche Nebenpflicht auch den ausgeschiedenen Verwalter treffen. Wie die WEG ihre Forderung auf Herausgabe durchsetzt, erklärt der Beitrag Verwalter gibt Unterlagen nicht heraus. In der Praxis gleicht die neue Verwaltung die übernommene Liste mit Grundbuchdaten ab; den ganzen Ablauf zeigt der Fahrplan zum Verwalterwechsel.
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Herausgabe | Alter Verwalter übergibt Liste und Unterlagen |
| Abgleich | Liste mit Grundbuchdaten abgleichen |
| Einladung | Erste Versammlung in Textform an alle Eigentümer |
Grenzen und Missbrauch: Wann die Liste tabu ist
Die Eigentümerliste dient Zwecken der WEG; Daten, die für festgelegte Zwecke erhoben wurden, dürfen nicht in einer damit unvereinbaren Weise weiterverarbeitet werden (Zweckbindung, Art. 5 Abs. 1 lit. b DSGVO). Wer sie für Werbung, Maklergeschäfte oder an Dritte weitergibt, handelt nach herrschender Meinung rechtswidrig und riskiert Unterlassungsansprüche.
Ein Aushang im Treppenhaus ist nach herrschender Meinung in der Regel unzulässig, weil Mieter und Besucher mitlesen; das widerspricht der Datenminimierung (Art. 5 Abs. 1 lit. c DSGVO). Mieter und Kaufinteressenten haben keinen Herausgabeanspruch und kein Einsichtsrecht, denn § 18 Abs. 4 WEG gilt nur für Wohnungseigentümer. Den Umfang der Informationsrechte bei allen übrigen Unterlagen erklärt der Beitrag Einsichtsrecht in Verwaltungsunterlagen. Planen Sie einen Wechsel, finden Sie unseren Ablauf unter Verwaltung wechseln; unsere Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg beraten Sie.
Häufige Fragen
Muss der Hausverwalter die Eigentümerliste herausgeben?
Der Anspruch richtet sich seit der WEG-Reform gegen die Gemeinschaft, die durch den Verwalter handelt. Gesichert ist das Einsichtsrecht mit Kopien; viele Verwaltungen übersenden die Liste auf schriftliche Anfrage.
Rechtsgrundlage: § 18 Abs. 4, § 9b Abs. 1 WEG
Was steht in der Eigentümerliste einer WEG?
Die Namen der im Grundbuch eingetragenen Eigentümer je Einheit und ihre ladungsfähigen Anschriften. Der Umfang endet dort: keine Rufnummern oder E-Mail-Adressen.
Rechtsgrundlage: § 18 Abs. 4 WEG
Gibt es einen Anspruch auf E-Mail-Adressen der Miteigentümer?
Nach der bisher veröffentlichten Rechtsprechung (LG Düsseldorf) nein. Die Verwaltung gibt sie nur weiter, wenn die Betroffenen zugestimmt haben. Ob die Vereinsentscheidung des BGH auf die WEG übertragen wird, ist offen.
Rechtsgrundlage: Art. 6 Abs. 1 DSGVO
Darf die Verwaltung nur Einsicht vor Ort gewähren?
Grundsätzlich ja, in den Geschäftsräumen der Hausverwaltung. Zu übersenden ist die Liste nach der BGH-Rechtsprechung zum alten Recht, wenn der Eigentümer sie sonst nicht rechtzeitig vor einer Versammlung erhält.
Rechtsgrundlage: § 18 Abs. 4 WEG
Wofür brauchen Eigentümer die Eigentümerliste?
Vor allem für ein Einberufungsverlangen von mehr als einem Viertel der Eigentümer, um Beschlüsse vorzubereiten, für die Einladung durch den Beiratsvorsitzenden und für Anliegen wie einen Verwalterwechsel.
Rechtsgrundlage: § 24 Abs. 2 und 3 WEG
Wie finde ich heraus, wer der Eigentümer einer Wohnung ist?
Als Miteigentümer über die Eigentümerliste. Außenstehende beantragen beim Grundbuchamt die Einsichtnahme und müssen ein berechtigtes Interesse darlegen.
Rechtsgrundlage: § 12 Abs. 1 GBO
Rechtsgrundlage: §§ 9b, 18, 24, 28, 44 WEG; §§ 12, 133, 133a GBO; §§ 226, 242, 667, 675 BGB; Art. 5, 6 DSGVO
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
