Fenster: Eigentümergemeinschaft oder Eigentümer – wer ist zuständig?

Undichte Dichtungen, beschlagene Scheiben, morsche Fensterrahmen: Früher oder später steht in jeder Wohnanlage der Austausch der Fenster an. Dann stellt sich die Frage, wer zuständig ist und wer die Kosten trägt. Kaum ein Thema führt in der Eigentümerversammlung so oft zu Streitigkeiten. Dieser Ratgeber richtet sich an Wohnungseigentümer, Beiräte und Käufer einer Eigentumswohnung. Er erklärt die Rechtslage nach dem Wohnungseigentumsgesetz seit der WEG Reform 2020, die wichtigste Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und ihre Auswirkungen auf die Praxis.

Eigentumszuordnung: Sind Fenster Gemeinschaftseigentum?

Ja. Für die Eigentumsverhältnisse gilt: Außenfenster gehören nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie im Bereich einer Wohnung liegen. Sie sind für den Bestand des Gebäudes erforderlich und prägen seine äußere Gestaltung. Sondereigentum können nur Bestandteile sein, deren Veränderung niemanden über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt und die äußere Gestaltung nicht verändert (§ 5 Abs. 1 WEG).

Der Bundesgerichtshof hat diese Einordnung bestätigt: Die Fenster nebst Rahmen stehen gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum (BGH, Urteil vom 2. März 2012, V ZR 174/11). Auch Teilungserklärungen, die Fenster dem Sondereigentum zuweisen, ändern daran nichts.

Die Eigentumszuordnung regelt aber nur, was Gemeinschaftseigentum und was Sondereigentum ist, nicht automatisch Rechte und Pflichten. Die Wohnungseigentümer können Erhaltung und Kostentragung durch Vereinbarung abweichend regeln (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Für die Abgrenzung lautet die erste Frage also: Wem gehört das Fenster? Die zweite: Wer muss sich darum kümmern?

Abgrenzung: Fensterrahmen, Glas, Fensterbänke und Rollläden

Zum Gemeinschaftseigentum gehört das Fenster als Ganzes: Fensterrahmen, Verglasung, Beschläge und Dichtungen. Ein Fenster lässt sich nach herrschender Meinung für die Eigentumszuordnung nicht in Teile aufspalten, die teils der Gemeinschaft und teils dem Sondereigentum zugeordnet sind. Das gilt auch für Dachflächenfenster, über die der BGH 2012 entschieden hat.

Für die Einordnung angrenzender Bauteile gilt nach herrschender Meinung: Außen liegende Fensterbänke, Rollläden, Rollladenkästen und Fensterläden prägen die Fassade des Gebäudes und sind Gemeinschaftseigentum. Innere Fensterbänke und der Anstrich innen können Sondereigentum sein, weil ihre Veränderung keine Rechte anderer beeinträchtigt.

Innen liegende Jalousien und Vorhänge gehören dem Eigentümer der Wohnung. Wohnungseingangstüren und andere Türen nach außen werden nach herrschender Meinung wie Außenfenster behandelt. Markisen an der Fassade greifen in das Gemeinschaftseigentum ein, sind eine bauliche Veränderung und brauchen einen Beschluss (§ 20 Abs. 1 WEG).

Teilungserklärung: Wann gelten abweichende Regelungen?

Viele ältere Teilungserklärungen enthalten Klauseln wie: „Jeder Wohnungseigentümer hat die Fenster seiner Wohnung auf eigene Kosten instand zu halten.“ Solche Regelungen sind zulässig. Sie ändern nichts an der Eigentumszuordnung, verlagern aber Pflichten zur Instandhaltung und Instandsetzung sowie die Kosten auf den Sondereigentümer.

Abweichende Regelungen müssen aber klar und eindeutig sein; im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit der Gemeinschaft (BGH, V ZR 174/11, Rn. 7). Weist die Gemeinschaftsordnung die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster dem Eigentümer zu und nimmt den Anstrich der Außenseite aus, ist die vollständige Erneuerung im Zweifel Sache der Gemeinschaft.

Für die Frage der Kosten ist der genaue Wortlaut also das Wichtigste. Nennt eine Klausel ausdrücklich auch die Erneuerung oder den Austausch, kann sie die Kosten wirksam auf einzelne Eigentümer verlagern. Für Klarheit sorgt ein Blick in die eigene Teilungserklärung vor jeder Beschlussfassung; wie dieselbe Abgrenzung bei anderen Bauteilen ausfällt, zeigt der Beitrag Fußbodenheizung in der WEG.

Fenster Instandhaltung: Wer ist zuständig?

Ohne abweichende Vereinbarung ist die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig, rechtlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Ihr obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums (§ 18 Abs. 1 WEG), wozu die ordnungsmäßige Erhaltung gehört (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Seit der WEG Reform durch das WEMoG spricht das Wohnungseigentumsgesetz von Erhaltung statt von Instandhaltung und Instandsetzung.

Über Erhaltungsmaßnahmen wie Reparatur oder Erneuerung der Fenster entscheidet die Eigentümerversammlung durch Beschluss mit einfacher Mehrheit. Die Verwaltung holt Angebote ein und setzt den Beschluss um. Jeder Eigentümer kann eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG), also auch die Reparatur defekter Außenfenster.

Hat die Gemeinschaftsordnung die Erhaltung auf die Eigentümer übertragen, bleibt die Gemeinschaft trotzdem entscheidungsbefugt. Der BGH hat 2026 für Balkone entschieden, dass eine solche Übertragung nichts an der Beschlusskompetenz der GdWE ändert; die vereinbarte Kostenlast bleibt aber bestehen (BGH, Urteil vom 24. April 2026, V ZR 102/24). Die ersten beiden Leitsätze sind allgemein für Teile des Gemeinschaftseigentums formuliert, sodass eine einheitliche Fenstersanierung nach herrschender Meinung auch dann beschlossen werden kann.

Kostenverteilung: Wer trägt die Kosten beim Austausch?

Das Wichtigste vorweg: Nach dem Gesetz trägt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten für das Gemeinschaftseigentum. Jeder Wohnungseigentümer zahlt nach seinen Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Der Austausch der Fenster im Bereich eines Sondereigentums wird also grundsätzlich von allen bezahlt.

Anders ist die Kostenverteilung, wenn die Teilungserklärung die Kosten klar dem Sondereigentümer zuweist oder die Gemeinschaft per Beschluss eine abweichende Kostentragung festgelegt hat. Dann zahlt der Eigentümer seine Fenster auf eigene Kosten, obwohl sie Gemeinschaftseigentum und nicht Sondereigentum sind.

Eine Ausnahme gilt für Änderungen, die über die Erhaltung hinausgehen. Wünscht ein Eigentümer größere Fenster oder eine bodentiefe Verglasung, ist das eine bauliche Veränderung. Wird sie ihm per Beschluss gestattet, trägt er die Kosten allein (§ 21 Abs. 1 WEG).

Beschluss nach § 16 Abs. 2 WEG: Kostenverteilung ändern

Seit der WEG Reform (WEMoG) können die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Für diese Beschlussfassung genügt die einfache Mehrheit; eine Vereinbarung aller ist nicht mehr nötig.

Die Rechtsprechung hat das bestätigt: Der BGH hat 2024 klargestellt, dass ein solcher Beschluss auch den Kreis der Kostenschuldner ändern darf. Erhaltungskosten, die bisher alle getragen haben, können einzelnen Eigentümern auferlegt werden, wenn die neue Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt (BGH, Urteil vom 22. März 2024, V ZR 81/23). Die Auswirkungen: Die Gemeinschaft könnte beschließen, dass jeder Sondereigentümer den Austausch seiner Außenfenster selbst bezahlt.

Solche Änderungen dürfen aber niemanden ungerechtfertigt benachteiligen. Problematisch kann nach verbreiteter Ansicht etwa ein Wechsel sein, kurz nachdem die Gemeinschaft die Fenster einiger Einheiten noch aus der Rücklage bezahlt hat. Die Erhaltungspflicht selbst lässt sich nach herrschender Meinung nur durch Vereinbarung übertragen, nicht durch Beschluss mit Mehrheit. Wer seine Rechte verletzt sieht, kann den Beschluss binnen eines Monats anfechten (§§ 44, 45 WEG).

Eigenmächtiger Austausch: Fenster ohne Beschluss erneuern?

Wer die Fenster ohne Beschluss austauschen lässt, greift in das Gemeinschaftseigentum und die Rechte der anderen Eigentümer ein. Ist die Gemeinschaft zuständig, bekommt er die Kosten in aller Regel nicht erstattet. So entschied der BGH, noch zum früheren Recht, im Fall eines Eigentümers, der seine Holzfenster für rund 5.500 € durch Kunststofffenster ersetzt hatte (BGH, Urteil vom 14. Juni 2019, V ZR 254/17).

Nach dem Urteil gibt es keinen Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht, selbst wenn die Maßnahme ohnehin nötig war. Das gilt auch, wenn der Eigentümer irrig glaubte, als Sondereigentümer selbst zuständig zu sein. Der Grund: Die Gemeinschaft hat einen Gestaltungsspielraum, etwa bei der Auswahl der Handwerker und der Frage, ob die Maßnahme mit anderen Arbeiten gebündelt wird.

Eigenmächtig handeln darf ein Eigentümer nur bei einem unmittelbar drohenden Schaden am Gemeinschaftseigentum, etwa wenn ein Fenster nach einem Sturm nicht mehr schließt (§ 18 Abs. 3 WEG). Sonst führt der Weg über einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Lehnt die Mehrheit bei der Beschlussfassung eine notwendige Reparatur ab, bleibt die Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG).

Auch optisch abweichende Fenster sind ein Risiko. Änderungen an Farbe, Profil oder Sprossen verändern die äußere Gestaltung des Gebäudes und sind eine bauliche Veränderung (§ 20 Abs. 1 WEG). Ohne gestattenden Beschluss kann die Gemeinschaft den Rückbau verlangen. Einen Anspruch auf eine angemessene bauliche Veränderung hat der Eigentümer etwa beim Einbruchsschutz, zum Beispiel durch einbruchhemmende Fenster (§ 20 Abs. 2 Nr. 3 WEG); über die Durchführung beschließt die Gemeinschaft, die Kosten trägt er selbst (§ 21 Abs. 1 WEG).

Tipp: Erst Beschluss, dann Handwerker Holen Sie vor jedem Austausch einen Beschluss ein. Ein vorschneller Auftrag kann bedeuten, dass Sie die Kosten allein tragen.

Fenstertausch in der WEG: Praxis, Förderung und Wartung

In der Praxis ist ein gemeinsamer Austausch für das ganze Haus meist günstiger und einheitlicher als viele Einzelmaßnahmen und vermeidet Streitigkeiten. Die Verwaltung holt Angebote ein, die Eigentümerversammlung fasst einen Beschluss über Umfang, Ausführung und Finanzierung. Bezahlt wird nach der geltenden Kostenverteilung aus der Erhaltungsrücklage oder per Sonderumlage; ob die Rücklage reicht, zeigt der Beitrag Erhaltungsrücklage angemessen.

Förderung 2026. Neue Fenster sind über die Bundesförderung für effiziente Gebäude als Einzelmaßnahme an der Gebäudehülle förderfähig. Nach Angaben des BAFA beträgt der Grundfördersatz 15 % der förderfähigen Ausgaben; ein Energieeffizienz-Experte muss eingebunden werden. Der iSFP-Bonus von 5 % setzt einen individuellen Sanierungsfahrplan und ein Mindestvolumen voraus; weitere Programme nennt unser Förderkatalog.

Wartung. Eine ausdrückliche gesetzliche Wartungspflicht gibt es nicht. Die Pflege von Beschlägen und Dichtungen gehört aber zur ordnungsmäßigen Instandhaltung und verlängert die Lebensdauer. Viele Gemeinschaftsordnungen enthalten Regelungen, die kleine Arbeiten wie das Ölen der Beschläge oder den Ersatz gesprungener Scheiben auf die Eigentümer übertragen.

Für den Austausch muss jeder Eigentümer das Betreten seines Sondereigentums dulden (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG); Vermieter sollten ihre Mieter rechtzeitig informieren. Als WEG-Verwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg begleiten wir solche Maßnahmen von der Bestandsaufnahme bis zur Abnahme.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 5, 10, 14, 16, 18, 19, 20, 21, 44, 45 WEG; BGH, Urteile vom 02.03.2012 – V ZR 174/11, 14.06.2019 – V ZR 254/17, 22.03.2024 – V ZR 81/23 und 24.04.2026 – V ZR 102/24

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.