Kann ich das Hausgeld steuerlich absetzen? Diese Frage stellen sich Eigentümer einer Eigentumswohnung jedes Jahr bei der Steuererklärung. Dieser Ratgeber richtet sich an Eigentümer, die selbst wohnen, und an Eigentümer, die ihre Immobilie vermieten. Er gibt einen Überblick und Informationen zu den Regeln des Einkommensteuergesetzes, ersetzt aber keine Steuerberatung im Einzelfall.
Das Wichtigste in Kürze
- Vermietende Eigentümer setzen das Hausgeld im Jahr der Zahlung als Werbungskosten in der Anlage V an (§§ 9, 11 Abs. 2 EStG).
- Der Anteil für die Erhaltungsrücklage zählt erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt (BFH, IX R 19/24).
- Eigennutzer erhalten nach § 35a EStG 20 Prozent für haushaltsnahe Dienstleistungen (bis 4.000 Euro) und 20 Prozent der Arbeitskosten für Handwerkerleistungen (bis 1.200 Euro).
- Nachweis sind Jahresabrechnung oder Bescheinigung des Verwalters; im Einzelfall hilft ein Steuerberater.
Hausgeld steuerlich absetzen: Was gilt für welche Eigentümer?
Das Hausgeld, oft auch Wohngeld genannt (nicht zu verwechseln mit der Sozialleistung), zahlen Wohnungseigentümer als Vorschusszahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht an die Hausverwaltung. Über das Hausgeld beschließen die Eigentümer im Rahmen des Wirtschaftsplans, den der Verwalter für jedes Kalenderjahr aufstellt (§ 28 Abs. 1 WEG).
Das Hausgeld enthält als Bestandteile unter anderem die Kosten der Verwaltung, Versicherungen, Reinigung, Heizung, Wasser, Wartung, Instandhaltung und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum sowie die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Diese Kosten trägt jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich nach dem Verhältnis seines Anteils (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG).
Ob das Hausgeld steuerlich absetzbar ist, hängt von der Art der Nutzung ab. Wer seine Wohnung vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG); das Hausgeld ist dann Teil der Werbungskosten. Wer selbst wohnt, kann das laufende Hausgeld nicht als Werbungskosten ansetzen, weil es zur privaten Lebensführung gehört (§ 12 Nr. 1 EStG). Eigennutzer können nur bestimmte Posten über § 35a EStG von der Steuer absetzen.
| Vermieter | Eigennutzer |
|---|---|
| Hausgeld als Werbungskosten im Jahr der Zahlung; Rücklage erst bei Verwendung | § 35a EStG: 20 % bis 4.000 € und 20 % der Arbeitskosten bis 1.200 € |
Vermieter: Hausgeld als Werbungskosten in der Anlage V
Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Bei einer vermieteten Eigentumswohnung ist deshalb fast das gesamte Hausgeld steuerlich absetzbar: Verwaltungskosten wie die Vergütung der Hausverwaltung und die Kontoführung, Kosten für Hausmeister, Reinigung und Gartenpflege, Heizung, Wasser, Allgemeinstrom, Wartung und Reparaturen. Versicherungen für das Gebäude nennt das Gesetz ausdrücklich (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG).
Eingetragen wird das Hausgeld in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) bei den Werbungskosten. Die Umlagen, die der Mieter mit den Nebenkosten für Betriebskosten zahlt, gehören dort zu den Einnahmen. Falsch ist deshalb die Aussage, Vermieter könnten nur nicht umlegbare Kosten steuerlich absetzen: Das gezahlte Hausgeld ohne Rücklagenanteil wird als Werbungskosten geltend gemacht, die umgelegten Betriebskosten werden als Einnahmen versteuert.
Welche Kosten aus dem Hausgeld auf den Mieter umlegbar sind, regelt die Betriebskostenverordnung; Kosten der Verwaltung sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören nicht zu den Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Die Fristen gegenüber dem Mieter nennt der Artikel zur Betriebskostenabrechnung.
Hausgeld in der Steuererklärung: Das Jahr der Zahlung zählt
Für vermietende Eigentümer gilt das Abflussprinzip: Ausgaben sind für das Kalenderjahr abzusetzen, in dem sie geleistet worden sind (§ 11 Abs. 2 Satz 1 EStG). Maßgeblich sind die im Jahr überwiesenen Zahlungen laut Kontoauszug, nicht die Jahresabrechnung, die oft erst Monate später in der Eigentümerversammlung beschlossen wird.
Für regelmäßig wiederkehrende Ausgaben gilt eine Ausnahme: Werden sie kurze Zeit vor oder nach dem Jahreswechsel gezahlt, zählen sie zu dem Jahr, zu dem sie wirtschaftlich gehören (§ 11 Abs. 2 Satz 2 EStG). Als kurze Zeit sieht die Finanzverwaltung in der Regel bis zu zehn Tage an; innerhalb dieses Zeitraums muss die Zahlung fällig und geleistet sein (H 11 EStH). Eine Nachzahlung von Hausgeld aus der Jahresabrechnung wird im Jahr der Überweisung steuerlich geltend gemacht, ein Guthaben im Jahr der Erstattung erfasst.
Beispiel: Ein Eigentümer zahlt 2026 für seine vermietete Eigentumswohnung zwölfmal 400 Euro Hausgeld, zusammen 4.800 Euro. Laut Wirtschaftsplan fließen davon monatlich 100 Euro in die Erhaltungsrücklage. In der Steuererklärung 2026 werden 3.600 Euro als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht, der Betrag von 1.200 Euro für die Rücklage noch nicht.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Ausgaben sind für das Kalenderjahr abzusetzen, in dem sie geleistet worden sind. Für regelmäßig wiederkehrende Ausgaben gilt Absatz 1 Satz 2 entsprechend.
Erhaltungsrücklage: Erst bei Verwendung steuerlich absetzbar
Die Erhaltungsrücklage regelt das Wohnungseigentumsgesetz in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG; der ältere Begriff Instandhaltungsrücklage ist noch verbreitet. Der Teil des Hausgeldes für diese Rücklage ist bei der Einzahlung nicht steuerlich absetzbar. Der Bundesfinanzhof hat das 2025 auch für die Rechtslage nach der WEG-Reform bestätigt: Der erforderliche Zusammenhang mit der Vermietung besteht erst, wenn und soweit die Gemeinschaft „die zurückgelegten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt“ (BFH, Urteil vom 14. Januar 2025, Az. IX R 19/24).
Im entschiedenen Fall hatten Eheleute 1.326 Euro aus ihren Hausgeldzahlungen für 2021 angesetzt, weil die Rücklage seit der WEG-Reform allein der rechtsfähigen Gemeinschaft gehört. Der BFH hielt das steuerlich nicht für entscheidend: Bei der Einzahlung ist offen, ob, wann und wofür die Gemeinschaft das Hausgeld aus der Rücklage ausgibt und ob Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten vorliegen. Der Abzug geht nicht verloren, er verschiebt sich in das Jahr der Ausgabe.
Welche Beträge aus der Erhaltungsrücklage entnommen wurden, zeigen Jahresabrechnung und Vermögensbericht (§ 28 Abs. 2 und 4 WEG); erst dann wird der eigene Anteil steuerlich geltend gemacht. Wem die Rücklage gehört, erklärt der Beitrag Erhaltungsrücklage: Wem sie gehört; zur Höhe siehe Höhe der Erhaltungsrücklage.
Reparaturen und Sonderumlage: Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten
Bezahlt die Gemeinschaft aus dem Hausgeld oder der Rücklage Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, ist der Anteil des vermietenden Eigentümers Erhaltungsaufwand und sofort steuerlich absetzbar. Herstellungskosten sind dagegen Kosten für eine Erweiterung oder eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung (§ 255 Abs. 2 HGB); sie wirken nur über die Abschreibung der Immobilie.
Für Käufer einer Immobilie gilt in den ersten drei Jahren nach dem Kauf die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG); auch Ausgaben aus der Rücklage können darunter fallen. Größere Kosten für die Erhaltung dürfen auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden (§ 82b Abs. 1 EStDV).
Für die Sonderumlage gibt es keine eigene Vorschrift; nach den Grundsätzen der BFH-Entscheidung liegt es nach unserer Auslegung nahe, auf die Ausgabe durch die Gemeinschaft abzustellen. Liegt ein Jahreswechsel dazwischen, sollte das ein Steuerberater prüfen.
Eigennutzer: Haushaltsnahe Dienstleistungen von der Steuer absetzen
Wer selbst in der Eigentumswohnung lebt, kann Teile aus dem Hausgeld über § 35a EStG steuerlich absetzen. Die Steuerermäßigung mindert die Steuerschuld direkt, nicht das zu versteuernde Einkommen. Für haushaltsnahe Dienstleistungen wie Hausmeister, Treppenhausreinigung, Gartenpflege und Winterdienst auf dem Grundstück der Wohnanlage ermäßigt sich die Steuer um 20 Prozent der Kosten, höchstens 4.000 Euro im Jahr (§ 35a Abs. 2 Satz 1 EStG).
Für Handwerkerleistungen bei Renovierung, Erhaltung und Modernisierung, etwa Wartung von Heizung und Aufzug oder Reparaturen am Dach, sind es 20 Prozent, höchstens 1.200 Euro (§ 35a Abs. 3 Satz 1 EStG). Begünstigt sind nur Arbeitskosten einschließlich Maschinen- und Fahrtkosten, keine Materialkosten (§ 35a Abs. 5 Satz 2 EStG; BMF-Schreiben, Rdnr. 39). Nicht begünstigt sind laut Anlage 1 des BMF-Schreibens unter anderem die Kosten der Hausverwaltung, Ablesedienste und Verbrauchskosten.
Für vermietende Eigentümer scheiden haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen aus, soweit die Kosten Werbungskosten sind (§ 35a Abs. 5 Satz 1 EStG); den Steuerbonus kann stattdessen der Mieter für seinen Anteil an den Nebenkosten nutzen (Rdnr. 27). Die Bundesregierung plant ab 2027 eine Senkung für Handwerkerleistungen auf 15 Prozent, höchstens 900 Euro; Stand Oktober 2026 ist das ein Regierungsentwurf (Kabinettsbeschluss vom 2. September 2026).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(3) Für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen ermäßigt sich die tarifliche Einkommensteuer, vermindert um die sonstigen Steuerermäßigungen, auf Antrag um 20 Prozent der Aufwendungen des Steuerpflichtigen, höchstens jedoch um 1 200 Euro.
Nachweis: Jahresabrechnung, Bescheinigung und Überweisung
Voraussetzung für § 35a EStG sind eine Rechnung und die Zahlung auf das Konto des Leistungserbringers (§ 35a Abs. 5 Satz 3 EStG); Barzahlungen erkennt das Finanzamt nicht an (Rdnr. 50). In der WEG genügen unbare Zahlungen über das Gemeinschaftskonto. Der Anteil des einzelnen Wohnungseigentümers muss in der Jahresabrechnung gesondert ausgewiesen oder durch eine Bescheinigung des Verwalters nachgewiesen sein; ein Muster enthält Anlage 2 des BMF-Schreibens (Rdnr. 26).
Laufende Dienstleistungen zählen für Eigennutzer grundsätzlich im Jahr der Vorauszahlungen, Handwerkerrechnungen erst im Jahr der Genehmigung der Jahresabrechnung (Rdnr. 47). Alternativ dürfen Eigentümer alles einheitlich im Jahr des Beschlusses ansetzen (Rdnr. 48).
In der Praxis legt die Hausverwaltung die Bescheinigung der Abrechnung über das Hausgeld bei. Als WEG-Verwaltung erstellen wir sie für jede Wohnung; für vermietete Einheiten übernimmt unsere Mietverwaltung die Abrechnung mit dem Mieter.
Tipp: Unterlagen sammeln Kontoauszüge mit dem Hausgeld, Jahresabrechnung, Vermögensbericht und Bescheinigung nach § 35a EStG zusammen ablegen.
Häufige Fragen
Kann ich als Eigentümer Hausgeld steuerlich absetzen?
Ja, aber unterschiedlich: Vermieter setzen das Hausgeld als Werbungskosten an, ohne die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Eigennutzer können nur die Arbeitskosten für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen nach § 35a EStG von der Steuer absetzen.
Rechtsgrundlage: §§ 9, 12, 35a EStG
Wo trage ich Hausgeld in der Steuererklärung ein?
Vermieter in der Anlage V bei den Werbungskosten, Eigennutzer die begünstigten Kosten aus der Bescheinigung bei den Steuerermäßigungen nach § 35a EStG.
Rechtsgrundlage: §§ 9, 35a EStG
Was ist nach § 35a absetzbarer Anteil?
Der Anteil der Arbeitskosten einschließlich Maschinen- und Fahrtkosten an begünstigten Leistungen im Hausgeld, umgerechnet auf die eigene Wohnung. Davon werden 20 Prozent von der Steuer abgezogen.
Rechtsgrundlage: § 35a Abs. 5 Satz 2 EStG; BMF Rdnr. 26, 39
Sind die Kosten für die Hausverwaltung steuerlich absetzbar?
Für vermietende Eigentümer ja, als Werbungskosten. Für Eigennutzer nicht: Die Verwaltergebühr ist nach dem BMF-Schreiben keine haushaltsnahe Dienstleistung.
Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 EStG; BMF Anlage 1
Ist die Erhaltungsrücklage steuerlich absetzbar?
Nicht bei der Einzahlung mit dem Hausgeld. Eigentümer, die vermieten, können ihren Anteil erst ansetzen, wenn die Gemeinschaft die Mittel für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt.
Rechtsgrundlage: BFH IX R 19/24
Wer zahlt das Hausgeld, wenn die Eigentumswohnung vermietet wird?
Der Eigentümer zahlt das Hausgeld an die Gemeinschaft. Umlagefähige Betriebskosten kann er nach dem Mietvertrag über die Nebenkosten an den Mieter weitergeben, Kosten der Verwaltung und die Rücklage nicht.
Rechtsgrundlage: § 28 WEG; § 1 Abs. 2 BetrKV
Rechtsgrundlage: §§ 6 Abs. 1 Nr. 1a, 9 Abs. 1, 11, 12 Nr. 1, 21 Abs. 1, 35a EStG; § 82b EStDV; § 255 Abs. 2 HGB; §§ 16 Abs. 2, 19 Abs. 2 Nr. 4, 28 WEG; § 1 Abs. 2 BetrKV; BFH, Urteil vom 14.01.2025 – IX R 19/24; BMF-Schreiben vom 09.11.2016 (BStBl I S. 1213)
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
