Heizungstausch im Bestand nach dem GModG

Seit dem 29. Juli 2026 heißt das frühere Heizungsrecht Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG); die Änderungen sind an diesem Tag in Kraft getreten. Für den Heizungstausch im Bestand hat das sogenannte Heizungsgesetz die Regelungen deutlich verändert: Die frühere Pflicht, beim Einbau einer neuen Heizung mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien zu nutzen, steht nicht mehr im Gesetz, und auch die Austauschpflicht für alte Heizkessel ist gestrichen. Wer heute eine alte Heizung ersetzt, wählt aus zehn gesetzlich genannten Optionen. Für neue Heizungen mit Gas, Öl oder Flüssiggas gilt dafür ab 2029 eine Pflicht zu steigenden Anteilen von biogenen oder wasserstoffbasierten Brennstoffen. Dieser Ratgeber richtet sich an Eigentümer von Häusern und Eigentumswohnungen, Wohnungseigentümergemeinschaften und Vermieter. Er erklärt nach dem aktuellen Gesetzestext (Stand 16.10.2026), wann ein Heizungstausch Pflicht ist, welche Vorgaben für die Heizsysteme von Wärmepumpen bis zur Gasheizung gelten, was bei einem Ausfall passiert und wie sich Kosten und Förderung einordnen lassen.

Pflicht zum Heizungstausch: Seit Juli 2026 entfallen, auch die 65-Prozent-Pflicht

Eine allgemeine Pflicht, eine funktionierende Heizung, etwa mit Gas oder Öl, auszutauschen, enthält das Gebäudemodernisierungsgesetz nicht. Das Änderungsgesetz vom 23. Juli 2026 hat die bisherigen §§ 71 bis 73 gestrichen (Art. 1 Nr. 32, BGBl. 2026 I Nr. 226).

Damit ist die 65-Prozent-Pflicht entfallen, also die frühere Anforderung, beim Heizungseinbau mindestens 65 Prozent der Wärme mit erneuerbaren Energien zu erzeugen, und ebenso das Betriebsverbot für alte Heizkessel (früher § 72): Danach durften Öl- und Gaskessel außer Niedertemperatur- und Brennwertkesseln, also vor allem Konstanttemperaturkessel, nach 30 Jahren nicht mehr betrieben werden. Weggefallen ist mit dem Gesetz auch die Beratungspflicht vor dem Heizungstausch, also die Pflicht zur Beratung vor dem Einbau einer Heizung mit festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen.

Alte Gasheizungen und Ölheizungen dürfen also weiterhin mit fossilen Brennstoffen laufen, solange sie funktionieren und die Betreiberpflichten erfüllt sind.

Die Regelungen greifen erst, wenn eine alte Heizung in einem bestehenden Gebäude oder Gebäudenetz durch eine neue Heizung ersetzt wird: Dann sind nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz für die gewählte gesetzliche Option oder Kombination die Maßgaben der §§ 43 bis 46 zu beachten (§ 42 Abs. 1). Verantwortlich für die Einhaltung der Vorgaben ist der Eigentümer; Handwerker und Planer sind es im Rahmen ihres Auftrags ebenfalls (§ 8 GModG).

Auch der kommunale Wärmeplan erzwingt keinen Heizungstausch: Er hat keine rechtliche Außenwirkung und begründet keine einklagbaren Rechte oder Pflichten (§ 23 Abs. 4 WPG).

Neue Heizung: Zehn Optionen nach § 42

Das Gebäudemodernisierungsgesetz zählt in § 42 Abs. 2 zehn Optionen für den Ersatz einer alten Heizung auf: die Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung, die elektrisch angetriebene Wärmepumpe, die solarthermische Anlage, die Heizung mit Biomasse oder Wasserstoff, die Wärmepumpen-Hybridheizung, die Solarthermie-Hybridheizung, die hocheffiziente KWK-Anlage, die Stromdirektheizung, die Hausübergabestation zum Anschluss an ein Wärmenetz und andere innovative Heizungslösungen. Bei Fernwärme kommt die Wärme über die Leitungen eines Wärmenetzes ins Haus und wird in der Hausübergabestation übergeben.

Für Wärmepumpen, die KWK-Anlage, die Hausübergabestation und andere innovative Heizungslösungen stellt das Heizungsgesetz in den §§ 43 bis 46 keine weiteren Bedingungen auf. Wer auf Wärmepumpen, Fernwärme oder ein Wärmenetz umstellt, muss beim Einbau also keine Quote von biogenen Brennstoffen einhalten.

Wer dagegen eine Gasheizung wählt, muss wie bei Ölheizungen die Biotreppe beachten und erhält in der Regel keine Förderung.

Für einzelne Optionen gibt es technische Anforderungen. Kollektoren für Solarthermie mit Flüssigkeit als Wärmeträger brauchen nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz das Prüfzeichen „Solar Keymark“ (§ 44).

Eine Pelletheizung nutzt Biomasse, also erneuerbare Energie; als Feuerungsanlage für feste Biomasse muss sie ein Biomassekessel oder ein Biomasseofen mit Wasser als Wärmeträger sein und darf nur mit bestimmten Brennstoffen betrieben werden (§ 45 Abs. 1 GModG). Eine Stromdirektheizung darf in ein bestehendes Gebäude mit Wohnungen nur eingebaut werden, wenn das Gebäude die Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz um mindestens 30 Prozent unterschreitet; das gilt nicht für ein Haus mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine selbst bewohnt, und nicht beim Austausch einer bestehenden Einzelraum-Stromdirektheizung (§ 46 GModG).

Welches Heizsystem die alte Heizung mit Gas oder Öl ersetzen kann, hängt vom Gebäude ab. Wärmepumpen arbeiten am effizientesten mit niedrigen Vorlauftemperaturen und eignen sich deshalb besonders für gut gedämmte Häuser; in der Anschaffung sind sie meist teurer als eine Gasheizung, im Betrieb häufig günstiger. Entscheidend sind deshalb die nötige Vorlauftemperatur, der Zustand von Heizkörpern und Gebäudehülle, der Platz für Außeneinheiten von Wärmepumpen, Speicher oder Brennstofflager, die Verfügbarkeit eines Wärmenetzes und die laufenden Heizkosten über die gesamte Nutzungsdauer.

Hybridheizungen kombinieren etwa eine Wärmepumpe mit einem Kessel für Spitzenlasten. Oft lohnt es sich, die neue Heizung mit weiteren Maßnahmen der Sanierung abzustimmen.

Eine Energieberatung vergleicht Kosten und Förderung mehrerer Varianten; für Vermieter fallen Mieterhöhung und Kostenteilung mit dem Mieter je nach Heizungsart unterschiedlich aus.

Neue Gas- und Ölheizungen: Die Bio-Treppe nach § 43

Das Heizungsgesetz verbietet neue Öl- und Gasheizungen nicht: Eine neue Gasheizung bleibt ebenso erlaubt wie neue Ölheizungen oder eine Heizung mit Flüssiggas. Wird sie nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude eingebaut, muss der Eigentümer nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz sicherstellen, dass ab 1. Januar 2029 mindestens 10 Prozent, ab 2030 mindestens 15 Prozent, ab 2035 mindestens 30 Prozent und ab 2040 mindestens 60 Prozent der bereitgestellten Wärme aus biogenen Brennstoffen wie Biomethan, Bioöl oder biogenem Flüssiggas oder aus grünem, blauem, orangenem oder türkisem Wasserstoff einschließlich Derivaten stammen (§ 43 Abs. 1).

Diese stufenweise steigenden Anforderungen werden oft als Biotreppe (auch Bio-Treppe) bezeichnet. Ist der Gebäudeeigentümer nicht selbst Betreiber der Anlage, etwa beim Wärmecontracting, muss der Betreiber die Pflicht erfüllen (§ 43 Abs. 6).

Die Anforderungen der Bio-Treppe lassen sich auch ohne den Einsatz von biogenen Brennstoffen oder Wasserstoff erfüllen. Eine Anlage für Solarthermie erfüllt sie von 2029 bis Ende 2034, wenn sie bei Wohngebäuden mit mehr als zwei Wohnungen mindestens 0,03 Quadratmeter Aperturfläche je Quadratmeter Nutzfläche hat, bei kleineren Wohngebäuden 0,04 Quadratmeter (§ 43 Abs. 3).

Eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung erfüllt die Pflicht im selben Zeitraum ebenfalls, wenn sie einen Wärmerückgewinnungsgrad von mindestens 73 Prozent und eine Leistungszahl von mindestens 10 erreicht und das ganze Gebäude versorgt (§ 43 Abs. 4). Bei einer Wärmepumpen-Hybridheizung gilt die Anforderung als erfüllt, wenn die Wärmepumpe im Teillastpunkt A mindestens 30 Prozent, bei bivalent alternativem Betrieb mindestens 40 Prozent der Leistung des Spitzenlasterzeugers erreicht (§ 43 Abs. 5); bei einer Biomasse-Hybridheizung wird die Pflicht durch die feste Biomasse erfüllt (§ 45 Abs. 2 GModG).

Für die Nachweise gelten eigene Vorgaben. Wird Biomethan oder biogenes Flüssiggas genutzt, müssen die Anforderungen des § 22 an diese Brennstoffe eingehalten werden, ab 1. Januar 2027 auch für Bioöl (§ 43 Abs. 2 GModG; Art. 2 Nr. 23, Art. 9 Abs. 2 BGBl. 2026 I Nr. 226); diese Änderungen treten dann in Kraft.

Soll eine Solaranlage mehr als 15 Prozent der Pflicht abdecken, ist ihr Anteil durch eine fachkundige Person oder eine Unternehmererklärung nachzuweisen (§ 43 Abs. 3 Satz 3). Bei einer Wärmepumpen-Hybridheizung in einem Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen gilt eine solche Nachweispflicht nach dem 31. Dezember 2039, wenn mehr als 30 Prozent angerechnet werden sollen (§ 43 Abs. 5 Satz 2).

Bis zum 1. Dezember 2026 soll die Bundesregierung ein Gesetz vorlegen, das eine Grüngas- und Grünheizölquote für die Inverkehrbringer, also die Anbieter von Gas, Öl und Flüssiggas, einführt; ab 2045 sollen die Brennstoffe für Gebäude vollständig klimaneutral sein (§ 42a GModG). Wie die Bundesregierung das umsetzt, ist offen; Biotreppe und CO2-Preis können den Betrieb neuer Gas- und Ölheizungen langfristig verteuern.

Wer eine neue Gasheizung plant, sollte die Heizkosten mit biogenen Brennstoffen oder Wasserstoff über die Nutzungsdauer deshalb von Anfang an mitrechnen und mit Wärmepumpen vergleichen; eine Förderung gibt es für eine herkömmliche Gasheizung nicht.

Alte Heizung defekt: Was bei einem irreparablen Ausfall gilt

Führt ein Schaden zum irreparablen Ausfall der bisherigen Heizung, sieht das Gesetz besondere Regelungen vor. Wird deshalb zwischen dem 1. Januar und dem 31. Dezember 2028 eine neue Heizung mit fossilen Brennstoffen wie Gas, Öl oder Flüssiggas eingebaut, gilt die Biotreppe erst zwölf Monate nach dem Einbau (§ 43 Abs. 7 Satz 1 GModG).

Bei einem Heizungstausch ab 1. Januar 2029 nach einem Ausfall gilt eine zum Zeitpunkt des Ausfalls etwa bestehende Pflicht für zwölf Monate fort; danach gilt die dann maßgebliche Stufe (§ 43 Abs. 7 Satz 2 und 3). Bestand für die ausgefallene Altanlage keine Quotenpflicht, spricht der Wortlaut nach unserem Verständnis für eine Frist von zwölf Monaten ohne Quote; das sollte im Einzelfall geprüft werden.

Zudem muss die zuständige Landesbehörde auf Antrag von den Anforderungen nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz befreien, wenn sie im Einzelfall wegen besonderer Umstände zu einer unbilligen Härte führen, etwa weil sich die Investition in angemessener Frist nicht durch Einsparungen erwirtschaften lässt oder besondere persönliche Umstände vorliegen (§ 102 Abs. 1).

Bei älteren Ölheizungen oder einer alten Gasheizung lohnt es sich, Angebote für die neue Heizung, etwa für Wärmepumpen oder eine neue Gas- oder Ölheizung, einzuholen und die Förderung zu klären, bevor sie ausfällt.

Nach dem Heizungstausch: Hydraulischer Abgleich und Prüfungen

In Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten ist nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz ein Heizungssystem mit Wasser als Wärmeträger nach dem Einbau einer neuen Heizung hydraulisch abzugleichen, mit raumweiser Heizlastberechnung, Prüfung der Heizflächen, also etwa der Heizkörper, und Anpassung der Vorlauftemperaturregelung (§ 60c Abs. 1 und 2). Neue Wärmepumpen müssen in solchen Gebäuden nach einer vollständigen Heizperiode, spätestens zwei Jahre nach Inbetriebnahme, eine Betriebsprüfung durchlaufen (§ 60a Abs. 1); ab 1. Januar 2027 entfällt sie, wenn die Wärmepumpe fernüberwacht wird oder ein Wartungsvertrag besteht (Art. 2 Nr. 23a, Art. 9 Abs. 2 BGBl. 2026 I Nr. 226).

Verlangt ein Mieter die Nachweise, sind sie ihm vorzulegen (§ 60a, § 60c Abs. 4 GModG).

Auch wer die bisherige Heizung behält, etwa mit Gas oder Öl, muss Vorgaben beachten. Eine Heizung mit Wasser als Wärmeträger, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurde und in einem Gebäude mit mindestens sechs Einheiten läuft, ist bis zum 30. September 2027 einer Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung zu unterziehen (ab 1. Januar 2027 ausdrücklich ohne Wärmepumpen); jüngere Anlagen außer Wärmepumpen innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren (§ 60b Abs. 1 GModG).

Festgestellter Optimierungsbedarf ist innerhalb eines Jahres umzusetzen (§ 60b Abs. 5).

Tipp: Heizungsprüfung bis 30.09.2027 einplanen Bei Häusern ab sechs Einheiten mit einer vor Oktober 2009 eingebauten Heizung die Prüfung nach § 60b rechtzeitig beauftragen und das Ergebnis für Heizungstausch und Förderung nutzen.

Vermieter: Mieterhöhung, Heizkosten und Kostenaufteilung

Der Einbau einer neuen Heizung im Sinne des § 42 GModG ist eine Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1a BGB). Nimmt der Vermieter dabei eine Förderung in Anspruch, etwa aus der Bundesförderung, kann er die jährliche Miete um 10 Prozent der aufgewendeten Kosten abzüglich der Drittmittel erhöhen, wobei die monatliche Miete um höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren steigen darf (§ 559e Abs. 1 und 3 BGB).

Pauschal 15 Prozent der Kosten gelten als Erhaltungsaufwand; das gilt nicht für Kosten einer Gasheizung, Ölheizung oder Flüssiggasheizung nach § 43 GModG (§ 559e Abs. 2 BGB).

Neu ist der mit dem Heizungsgesetz eingeführte § 559f BGB: Bei Wärmepumpen darf der Vermieter die Mieterhöhung nur dann in voller Höhe verlangen, wenn ein Fachunternehmer eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachweist. Der Nachweis entfällt unter anderem bei Gebäuden, die nach 1996 errichtet wurden oder mit höchstens 55 Grad Vorlauftemperatur beheizt werden können.

Ohne Nachweis darf nur die Hälfte der Kosten zugrunde gelegt werden.

Wer eine neue Gasheizung oder andere Heizung für Gas oder Öl nach § 43 GModG in vermietetem Wohnraum betreibt, trägt außerdem einen Teil der laufenden Heizkosten selbst: Vermieter und Mieter teilen sich ab 2028 die Netzentgelte für Gas und die CO2-Kosten hälftig, also 50:50, ab 2029 auch die Kosten der Pflichtbrennstoffe bis zu einem Anteil von 30 Prozent (§ 5a Abs. 3 CO2KostAufG); 2036 wird diese Verteilung evaluiert (§ 5c CO2KostAufG).

Details und Härtefälle: CO2-Kosten der Heizung für Vermieter.

Förderung beim Heizungstausch: Bundesförderung und KfW im Überblick

Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz kann der Bund die Nutzung erneuerbarer Energien für Wärme in bestehenden Gebäuden nach Maßgabe des Haushalts fördern (§ 89 Abs. 1). Für Wohngebäude privater Eigentümer läuft die Heizungsförderung über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) mit dem KfW-Zuschuss 458; die Förderung ist also ein Zuschuss.

Nach den Förderbedingungen auf der Produktseite der KfW (Stand 16.10.2026, Konditionen seit 21.07.2026) beträgt der Fördersatz der Grundförderung 30 Prozent.

Klimageschwindigkeits-Bonus: 16 Prozent für Selbstnutzer

Wer die Immobilie selbst bewohnt, kann zusätzlich den Klimageschwindigkeitsbonus von 16 Prozent beim Austausch einer alten Heizung erhalten. Der Bonus sinkt ab 1. Februar 2027 halbjährlich.

Einkommens-Bonus: weiterer Zuschuss für Selbstnutzer

Selbstnutzer können außerdem einen Einkommensbonus erhalten; je nach Antragstellergruppe ist ein Fördersatz von höchstens 80 Prozent möglich.

Weil sich Förderprogramme und Vorgaben ändern können, sollten die Informationen zur Förderung vor dem Auftrag erneut geprüft werden.

Eine Förderung gibt es unter anderem für Wärmepumpen, Solarthermie, Biomasseheizungen wie die Pelletheizung und den Anschluss an ein Gebäude- oder Wärmenetz, also vor allem, wenn die neue Heizung erneuerbare Energien oder ein Wärmenetz nutzt. Herkömmliche Gasheizungen und Ölheizungen mit fossilen Brennstoffen nennt die KfW nicht als förderfähig, wasserstofffähige Gasheizungen nur unter engen Voraussetzungen (Betrieb mit 100 Prozent grünem oder blauem Wasserstoff oder Umrüstbarkeit in einem Wasserstoffnetzausbaugebiet mit Fahrplan des Netzbetreibers).

Die förderfähigen Kosten sind für die erste Wohneinheit, auch beim Einfamilienhaus, auf 28.000 Euro begrenzt; bis zu den Konditionen vom 21. Juli 2026 waren es 30.000 Euro; im Mehrfamilienhaus kommen je 15.000 Euro für die zweite bis sechste und je 8.000 Euro ab der siebten Wohneinheit hinzu. Der Förderantrag muss vor Beginn des Vorhabens gestellt werden, der Liefer- oder Leistungsvertrag braucht eine aufschiebende oder auflösende Bedingung; ohne rechtzeitigen Antrag entfällt die Förderung.

Bei Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum stellt eine bevollmächtigte Person den Förderantrag für die Eigentümergemeinschaft; Gesellschaften und juristische Personen stellen ihre Anträge im Programm 459. Für das erste Quartal 2027 kündigt die KfW einen Wertschöpfungsbonus an; für Wärmepumpen, die außerhalb der EU und ihrer assoziierten Märkte hergestellt wurden, könnte die Grundförderung dann sinken.

Weitere Förderprogramme für Heizung und Sanierung von Bund, Freistaat und Stadt sammelt unser Förderkatalog.

Ablauf: Heizungstausch in Haus und WEG planen

Ist die Heizung Gemeinschaftseigentum, entscheiden die Wohnungseigentümer per Beschluss. Ein gleichwertiger Ersatz gehört zur ordnungsmäßigen Erhaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG); geht die Maßnahme darüber hinaus, etwa bei einem Umbau auf ein anderes Heizsystem wie Wärmepumpen mit neuen Heizflächen, kann sie nach unserer Einschätzung eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG sein; die Abgrenzung hängt vom Einzelfall ab.

Bei einer Gas-Etagenheizung ergibt sich aus der Teilungserklärung, ob sie Gemeinschafts- oder Sondereigentum ist und wer über den Austausch entscheidet. Für Nichtwohngebäude gelten ab 2027 weitere Pflichten (§ 40 GModG in der Fassung ab 1. Januar 2027).

Bewährt hat sich ein Stufenablauf: Bestandsaufnahme mit den Daten der Heiztechnik, Energieberatung und Variantenvergleich, etwa zwischen Wärmepumpen und Gasheizung, Prüfung der Förderung, Angebote, Beschluss und erst dann der Auftrag. Wer den Heizungstausch in der Instandhaltungsplanung und der Erhaltungsrücklage vorbereitet, hat bei einem Ausfall eine Entscheidungsgrundlage und kann Förderung und spätere Sanierung darauf abstimmen.

Unsere persönlichen Ansprechpartner in der WEG-Verwaltung bereiten Beschlussvorlagen vor und stimmen sie mit Beirat und Fachbetrieben ab.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 8, 42, 42a, 43, 44, 45, 46, 60a, 60b, 60c, 89, 102 GModG; Art. 1 Nr. 32 und Art. 9 des Gesetzes vom 23.07.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226); §§ 555b Nr. 1a, 559e, 559f BGB; § 5a CO2KostAufG; § 23 Abs. 4 WPG; §§ 19, 20 WEG

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.