Heizung und CO2-Kosten: Was das GModG für Vermieter ändert

Die CO2-Kosten der Heizung teilen sich Vermieter und Mieter nach einem Stufenmodell, und bei neuen Gas- und Ölheizungen kommt ab 2028 eine hälftige Teilung hinzu. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet und gilt in wesentlichen Teilen seit dem 29. Juli 2026. Dieser Beitrag erklärt, wie die CO2-Kostenaufteilung funktioniert, was die Bio-Treppe für neue Heizungen bedeutet, wann ein Heizungstausch die Miete erhöhen darf und was in einer Eigentümergemeinschaft gilt.

Was bedeutet das Gebäudemodernisierungsgesetz für Vermieter?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ersetzt das Gebäudeenergiegesetz, im Alltag oft Heizungsgesetz oder Heizgesetz genannt. Es wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet und gilt in wesentlichen Teilen seit dem 29. Juli 2026.

Für Vermieter sind seit der Einführung des GModG drei Bereiche wichtig: die Pflicht zu biogenen Brennstoffen bei neuen Gas- und Ölheizungen, die Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mieter und Vermieter und die Mieterhöhung nach dem Einbau einer neuen Heizungsanlage. Die Auswirkungen betreffen Mieterinnen und Mieter ebenso wie Vermieter.

Die starre 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien beim Einbau einer Heizung ist entfallen. An ihre Stelle tritt mehr Technologieoffenheit und damit mehr Freiheit bei der Wahl der Heiztechnik: Eine Wärmepumpe ist nicht mehr der einzige Weg. Wer eine Gas- oder Ölheizung neu einbaut, muss dafür die Bio-Treppe beachten, und diese Entscheidung wirkt sich direkt auf die Kosten der Mieter aus.

Dieser Artikel gibt einen Überblick über das Thema aus Sicht von Vermietern und Mietern in Deutschland. Weitere Informationen finden Sie in den verlinkten Beiträgen. Wie sich die Heizkosten in der Eigentümergemeinschaft verteilen, steht im Beitrag zur Fußbodenheizung in der WEG.

Wie kam das Gesetz zustande und welche Kritik gibt es?

Der Bundestag hat das Gebäudemodernisierungsgesetz am 10. Juli 2026 beschlossen, der Bundesrat hat es gebilligt; eine Einigung der Koalition ging voraus. Es setzt ein Vorhaben aus dem Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD um.

Die Bundesregierung wollte das bisherige Heizungsgesetz vereinfachen und mehr Wahlfreiheit bei der Heiztechnik schaffen. Die hälftige Kostenteilung für neue Gas- und Ölheizungen wird in der Debatte oft als Kostenbremse für Mieter bezeichnet.

Kritik kommt vor allem aus dem Klimaschutz: Kritiker wie die Denkfabrik Agora Energiewende bemängeln, dass das Gesetz die Planbarkeit für die Wärmewende verringere. Befürworter verweisen auf die Technologieoffenheit. Für Vermieter zählt vor allem die Kostenplanung.

Wie werden die CO2-Kosten zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt?

Seit dem 1. Januar 2023 werden die CO2-Kosten der Heizung bei Wohngebäuden nach einem Stufenmodell zwischen Mietern und Vermietern aufgeteilt. Je höher der CO2-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, desto höher der Anteil des Vermieters.

Grundlage ist das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Der Vermieter ermittelt den jährlichen Ausstoß in Kilogramm CO2 pro Quadratmeter Wohnfläche, rundet auf eine Nachkommastelle und ordnet den Wert der Tabelle in der Anlage zum Gesetz zu (§ 5 CO2KostAufG). Das Gesetz ist das zentrale Instrument für die Aufteilung der CO2-Kosten und soll Vermieter zu Investitionen in die Energieeffizienz bewegen und Mieter entlasten.

Ein Beispiel: Liegt ein Gebäude bei 40 Kilogramm CO2 pro Quadratmeter und Jahr, zahlt der Vermieter 60 Prozent der CO2-Kosten und der Mieter 40 Prozent. Der CO2-Preis je Tonne ergibt sich aus dem nationalen Emissionshandel und steckt in der Rechnung des Energieversorgers für Erdgas oder Heizöl. Die CO2-Kosten betreffen die Brennstoffe für Heizung und Warmwasser und damit auch die Warmwasserkosten. Versorgen sich Mieter selbst mit Wärme, etwa über eine Gasetagenheizung, ermitteln sie den CO2-Ausstoß ihrer Wohnung selbst und ordnen ihn der Tabelle zu (§ 5 Abs. 3 CO2KostAufG).

Was muss in der Heizkostenabrechnung zur CO2-Kostenaufteilung stehen?

Der Vermieter muss in der Heizkostenabrechnung den Mieteranteil an den CO2-Kosten, die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlagen ausweisen (§ 7 Abs. 3 CO2KostAufG). Fehlen diese Angaben, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent kürzen.

Der Vermieter zieht von den CO2-Kosten zunächst seinen Anteil ab. Den verbleibenden Mieteranteil verteilt er nach den Regeln der Heizkostenverordnung auf die einzelnen Mieter (§ 7 Abs. 1 CO2KostAufG). In der Nebenkostenabrechnung ist das ein eigener Posten, der klar erkennbar sein sollte. Mehr zu Fristen und Belegeinsicht steht im Beitrag zur Betriebskostenabrechnung.

Vermietet ein Eigentümer eine Wohnung in einer Wohnungseigentumsanlage mit Zentralheizung, kommen die Daten in der Regel aus der Heizkostenabrechnung der Gemeinschaft. Prüfen Sie dort, ob der CO2-Ausstoß je Quadratmeter und die Stufe nachvollziehbar angegeben sind. Ohne diese Werte können Sie die Abrechnung gegenüber Ihrem Mieter nicht korrekt erstellen.

Was ändert sich ab 2028 bei neuen Gas- und Ölheizungen?

Für Heizungen, die nach dem 29. Juli 2026 neu in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden und unter § 43 Abs. 1 GModG fallen, gilt eine eigene Kostenverteilung: Ab dem 1. Januar 2028 tragen Vermieter und Mieter die CO2-Kosten und die Gasnetzentgelte, etwa für Erdgas, jeweils zur Hälfte (§ 5a Abs. 3 CO2KostAufG).

Diese Regelung gilt nur für Heizungen nach § 43 Abs. 1 GModG und ist eine der wichtigsten Änderungen gegenüber dem bisherigen Recht. Sie gilt statt des Stufenmodells, auch wenn das Gebäude energetisch gut dasteht; bei neuen fossilen Heizungen steigen damit ab 2028 die Kostenrisiken. Ab dem 1. Januar 2029 kommen die Mehrkosten der verpflichtend zu nutzenden Brennstoffe hinzu, bezogen auf einen Brennstoffanteil von höchstens 30 Prozent. Der Vermieter ermittelt diese Kosten in der jährlichen Heizkostenabrechnung. Für ihn ist das ein finanzielles Risiko, das sich vor dem Einbau kalkulieren lässt. Für Anlagen, die kurz vor dem 1. Januar 2028 wegen eines nicht reparablen Defekts eingebaut wurden, enthält § 5a Abs. 4 Sonderregeln.

Dasselbe gilt für Neubauten, die bis Ende 2029 errichtet und erstmals genutzt werden (§ 5b CO2KostAufG). Ausgenommen sind Gebäude, für die der Bauantrag, der Antrag auf Zustimmung oder die Bauanzeige vor dem 13. Mai 2026 erfolgte.

Was ist die Bio-Treppe und wie lässt sie sich erfüllen?

Die Bio-Treppe verpflichtet Eigentümer, die nach dem 29. Juli 2026 eine Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Gebäude einbauen, zu steigenden Anteilen klimafreundlicher Brennstoffe (§ 43 Abs. 1 GModG).

Der Anteil der bereitgestellten Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff samt Derivaten steigt in vier Stufen. Die Pflicht kann auch durch Solarthermie, eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung erfüllt werden (§ 43 Abs. 3 bis 5 GModG), jeweils unter eigenen Voraussetzungen.

Wer den Einbau plant, sollte die Kosten der Bio-Brennstoffe von Anfang an in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einbeziehen, denn der Vermieter trägt einen Teil davon. Zudem sollten Vermieter verschiedene Lösungen vergleichen, bevor sie sich festlegen.

CO2-Kosten Vermieter: Wann gilt die Härtefallregel?

Die Härtefallregel entlastet nur Vermieter in engen Grenzen: Sie müssen dann nur die CO2-Kosten nach dem Stufenmodell tragen, nicht die hälftigen Kosten (§ 5d CO2KostAufG). Mehrere Voraussetzungen müssen gleichzeitig vorliegen.

Nach § 5d Abs. 1 CO2KostAufG zählen dazu unter anderem: Der Vermieter vermietet nicht mehr als sechs Wohnungen, das Gebäude gehört zur Effizienzklasse G oder H, die vereinbarte Miete liegt unter 85 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, und die hälftige Kostenbeteiligung bedeutet für ihn eine persönliche Härte. Die Vermietung darf zudem nicht in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegen.

Für solche Gebiete gelten engere Voraussetzungen, unter anderem eine Miete unter 70 Prozent der Vergleichsmiete. In Bayern ist die Mietpreisbremse ab Januar 2026 in 285 Städten und Gemeinden in Kraft, darunter München (Mietpreisbremse in Bayern). Vermieter im Raum München sollten deshalb in der Regel mit der hälftigen Kostenteilung rechnen.

Der Vermieter muss den Mieter über die Voraussetzungen des Härtefalls in Textform informieren (§ 5d Abs. 4 CO2KostAufG); die engen Voraussetzungen dienen auch dem Mieterschutz.

Muss der Vermieter die Heizung tauschen?

Ein Austausch ist in der Regel nur nötig, wenn die Heizung defekt ist oder besondere Austauschpflichten für alte Anlagen greifen. Der Vermieter muss die Mietsache in einem gebrauchstauglichen Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB), eine defekte Heizung also instand setzen.

Wer tauscht, hat mehr Wahlfreiheit als früher. Möglich sind unter anderem eine Wärmepumpe, ein Fernwärmeanschluss oder eine neue Gas- oder Ölheizung mit Bio-Treppe. Wirtschaftlich zählt nicht nur der Anschaffungspreis: Eine neue fossile Heizung belastet den Vermieter ab 2028 über die hälftige Kostenteilung, bei einer Wärmepumpe oder Fernwärme gilt diese Regel nicht. Zu den CO2-Zahlen der Fernwärme lesen Sie Ist Fernwärme CO2-neutral?.

Eine bessere Effizienzklasse wirkt sich zugleich auf den Wert aus; mehr dazu im Beitrag Energieeffizienz und Kaufpreis. Förderungen für den Heizungstausch ändern sich häufig. Prüfen Sie den aktuellen Stand der Förderung für die Wärmepumpe oder andere Anlagen bei der zuständigen Förderstelle, bevor Sie einen Auftrag erteilen.

Wie wirkt sich der Heizungstausch auf die Miete aus?

Baut der Vermieter eine neue Heizungsanlage ein, ist das eine Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1a BGB). Er kann die Miete dann nach § 559 BGB um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten pro Jahr erhöhen. Für geförderte Heizungsanlagen gilt mit § 559e BGB eine Sonderregel.

Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen ohnehin angefallen wären, sind abzuziehen. Innerhalb von sechs Jahren darf die Monatsmiete wegen einer Modernisierung höchstens um 3 Euro je Quadratmeter steigen, bei einer Miete unter 7 Euro um höchstens 2 Euro (§ 559 Abs. 3a BGB). Wegen der Heizungsanlage selbst gilt eine Kappung von 0,50 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren.

Hat der Vermieter Drittmittel in Anspruch genommen und erfüllt die Maßnahme die Förderfähigkeit dem Grunde nach, beträgt die Erhöhung 10 Prozent der Kosten abzüglich der Fördermittel (§ 559e Abs. 1 BGB). Wird trotz bestehender Voraussetzungen keine Förderung gewährt, richtet sich die Erhöhung nach § 559 BGB.

Die Erhöhung muss in Textform erklärt und anhand der entstandenen Kosten berechnet und erläutert werden (§ 559b Abs. 1 BGB). Wer die Maßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt hat, verlängert die Frist bis zur erhöhten Miete um sechs Monate (§ 559b Abs. 2 BGB). Alle Einzelheiten stehen im Beitrag zur Mieterhöhung nach Modernisierung; für kleinere Maßnahmen gibt es das vereinfachte Verfahren.

Was gilt für vermietete Eigentumswohnungen in der WEG?

Bei einer Zentralheizung entscheidet die Eigentümergemeinschaft per Beschluss über Austausch und Technik, nicht der einzelne vermietende Eigentümer. Dessen Mieter tragen die Folgen trotzdem mit.

Vermietende Eigentümer sollten die Folgen für ihre Mietverhältnisse deshalb vor der Beschlussfassung einbringen, etwa die hälftige Kostenteilung ab 2028. Die Härtefallregel berücksichtigt ausdrücklich, ob sich der vermietende Eigentümer in der Gemeinschaft für eine andere Heizung eingesetzt hat und überstimmt wurde (§ 5d Abs. 2 Nr. 4 CO2KostAufG). Es lohnt sich daher, die eigene Position in der Versammlung zu Protokoll zu geben.

Die Verwaltung stellt der Gemeinschaft die Verbrauchs- und Kostendaten bereit, aus denen der einzelne Vermieter seine Abrechnung ableitet. Wie die Gemeinschaft rechtssicher beschließt, regelt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Für Eigentümergemeinschaften bietet LIKKA die WEG-Verwaltung.

Was sollten Vermieter jetzt prüfen?

Vermieter sollten zuerst klären, in welcher CO2-Stufe das Gebäude liegt und ob eine neue Heizung geplant ist. Davon hängt ab, welche Kosten sie ab 2028 tragen.

Die folgenden Schritte helfen bei der Einordnung. Beratungsbedarf im Einzelfall, etwa bei Härtefall oder Förderung, bleibt davon unberührt. Als Quelle der Rechtsangaben dienen die Gesetzestexte auf gesetze-im-internet.de, Stand Oktober 2026.

Wie LIKKA Vermieter bei Heizung und CO2-Kosten begleitet

LIKKA übernimmt für Vermieter die Mietverwaltung. Sie erhalten ein individuelles Angebot nach einer Besichtigung der Immobilie.

Unsere zertifizierten Verwalter sind persönliche Ansprechpartner für Eigentümer und Beirat. In Eigentümergemeinschaften mit vermieteten Wohnungen bringen sie die Folgen für Mietverhältnisse in die Beratung ein. Mehr zur Mietverwaltung finden Sie auf der Leistungsseite, und wer die Verwaltung wechseln möchte, findet den Ablauf unter Verwaltung wechseln.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: § 43 GModG; §§ 5, 5a, 5b, 5d, 7 CO2KostAufG; §§ 535, 555b, 559, 559b, 559e BGB

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.