Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet und ist in wesentlichen Teilen am 29. Juli 2026 in Kraft getreten. Es ist das geänderte und umbenannte Gebäudeenergiegesetz. Für Vermieter sind drei Punkte wichtig: die Pflicht zu biogenen Brennstoffen bei neuen Gas- und Ölheizungen, die Aufteilung der CO2-Kosten und die Modernisierungsmieterhöhung. In Wohnungseigentumsanlagen mit Zentralheizung entscheidet die Gemeinschaft über die Heizung.
Die Bio-Treppe für neue Gas- und Ölheizungen
Wird nach dem 29. Juli 2026 eine mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickte Heizungsanlage in ein bestehendes Gebäude neu eingebaut, muss der Eigentümer steigende Anteile biogener Brennstoffe oder Wasserstoff sicherstellen (§ 43 Abs. 1 GModG). Ab 2029 sind es mindestens 10 Prozent der bereitgestellten Wärme, ab 2030 mindestens 15 Prozent, ab 2035 mindestens 30 Prozent und ab 2040 mindestens 60 Prozent. Genannt sind unter anderem Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas und Wasserstoff. Die Pflicht kann auch über Solarthermie, eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung erfüllt werden.
Die Absätze 3 bis 5 erlauben, die Pflicht auch durch eine solarthermische Anlage, eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung zu erfüllen.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Wird eine Heizungsanlage, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickt wird, nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude neu eingebaut, hat der Eigentümer des Gebäudes sicherzustellen, dass ab dem 1. Januar 2029 mindestens 10 Prozent, ab dem 1. Januar 2030 mindestens 15 Prozent, ab dem 1. Januar 2035 mindestens 30 Prozent und ab dem 1. Januar 2040 mindestens 60 Prozent der mit der Anlage bereitgestellten Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas, grünem, blauem, orangenem oder türkisem Wasserstoff einschließlich daraus hergestellter Derivate erzeugt wird.
- 2029Mindestens 10 Prozent der Wärme
- 2030Mindestens 15 Prozent der Wärme
- 2035Mindestens 30 Prozent der Wärme
- 2040Mindestens 60 Prozent der Wärme
Das Stufenmodell für CO2-Kosten
Für Abrechnungszeiträume ab 1. Januar 2023 teilen sich Vermieter und Mieter die CO2-Kosten der Heizung nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz. Maßgeblich ist der jährliche CO2-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche (§ 5 CO2KostAufG). Je höher der Ausstoß, desto höher der Anteil des Vermieters: von 0 Prozent unter 12 Kilogramm bis 95 Prozent ab 52 Kilogramm CO2 pro Quadratmeter und Jahr. Der Vermieter muss den Mieteranteil, die Einstufung und die Berechnungsgrundlagen in der Heizkostenabrechnung ausweisen (§ 7 Abs. 3 CO2KostAufG).
Fehlen diese Angaben, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG). Bei vermieteten Eigentumswohnungen stammen die Daten in der Regel aus der Heizkostenabrechnung der Gemeinschaft. Vermieter sollten prüfen, ob die Einstufung dort nachvollziehbar dargestellt ist.
Ab 2028: hälftige Kosten bei neuen Gas- und Ölheizungen
Für Heizungen nach § 43 Abs. 1 GModG gilt eine eigene Kostenverteilung (§ 5a CO2KostAufG). Vermieter und Mieter tragen ab 1. Januar 2028 die Gasnetzentgelte und, abweichend vom Stufenmodell, die CO2-Kosten jeweils zur Hälfte. Ab 1. Januar 2029 kommen die Kosten der verpflichtend anteilig zu nutzenden Brennstoffe hinzu, bezogen auf einen Brennstoffanteil von höchstens 30 Prozent. Für Neubauten, die bis Ende 2029 errichtet und erstmals genutzt werden, gilt das entsprechend (§ 5b CO2KostAufG). Ausgenommen sind Neubauten, für die der Bauantrag, der Antrag auf Zustimmung oder die Bauanzeige vor dem 13. Mai 2026 erfolgte.
Eine Härtefallregel entlastet in engen Grenzen Vermieter mit nicht mehr als sechs Wohnungen in Gebäuden der Effizienzklasse G oder H (§ 5d CO2KostAufG). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt wie München gelten dafür noch engere Voraussetzungen. Vermieter im Raum München sollten deshalb im Regelfall mit der hälftigen Kostenteilung rechnen.
§ 5 Abs. 1 Satz 5 CO2KostAufG regelt die Umrechnung abweichender Abrechnungszeiträume, § 5 Abs. 2 das Stufenmodell. § 3 Abs. 1 Nr. 6 betrifft die Preisangaben des Lieferanten. Für Neubauten gilt § 5b, für Härtefälle § 5d CO2KostAufG.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Bei Einbau und Betrieb einer Heizungsanlage nach § 43 Absatz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes ermittelt der Vermieter für Wohnraummietverhältnisse in Bestandsgebäuden im Zuge der jährlichen Heizkostenabrechnung für die Versorgung der Abrechnungseinheit mit Wärme oder Wärme und Warmwasser unter entsprechender Anwendung von § 5 Absatz 1 Satz 5 1. die im Abrechnungszeitraum ab dem 1. Januar 2028 für die Belieferung mit Gas angefallenen Netzentgelte nach § 40 Absatz 3 Nummer 4 des Energiewirtschaftsgesetzes und 2. die im Abrechnungszeitraum ab dem 1. Januar 2029 für die Belieferung mit den nach § 43 Absatz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes verpflichtend anteilig zu nutzenden Brennstoffen angefallenen Kosten unter Zugrundelegung des nach § 3 Absatz 1 Nummer 6 angegebenen Preisbestandteils.
(3) Vermieter und Mieter tragen jeweils hälftig die durch den Einbau und Betrieb einer Anlage nach § 43 Absatz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes zur Belieferung von Wohnraum mit Wärme oder Wärme und Warmwasser verursachten 1. Kosten nach Absatz 1 Nummer 1 ab dem 1. Januar 2028, 2. Kohlendioxidkosten in Abweichung von § 5 Absatz 2 ab dem 1. Januar 2028 und 3. Kosten nach Absatz 1 Nummer 2 ab dem 1. Januar 2029 bezüglich des Brennstoffanteils von maximal 30 Prozent am insgesamt verbrauchten Brennstoff.
Modernisierungsmieterhöhung: 8 Prozent mit Kappung
Nach einer Modernisierung kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB). Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, sind abzuziehen. Innerhalb von sechs Jahren darf die Monatsmiete dadurch um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter steigen, bei einer Miete unter 7 Euro um höchstens 2 Euro (§ 559 Abs. 3a BGB). Die Erhöhung ist in Textform zu erklären und anhand der entstandenen Kosten zu berechnen und zu erläutern (§ 559b Abs. 1 BGB).
Für den Einbau einer Heizungsanlage gibt es eine Sonderregel (§ 559e BGB). Nimmt der Vermieter dabei eine öffentliche Förderung in Anspruch, kann er die jährliche Miete um 10 Prozent der Kosten abzüglich der Fördermittel erhöhen. Die Monatsmiete darf wegen der Heizung innerhalb von sechs Jahren um höchstens 0,50 Euro pro Quadratmeter steigen. Wird trotz bestehender Fördervoraussetzungen keine Förderung gewährt, richtet sich die Erhöhung nach § 559 BGB.
§ 555b BGB definiert die Modernisierungsmaßnahmen; Nr. 1 betrifft die energetische Modernisierung, Nr. 1a den Einbau einer Heizungsanlage. §§ 558 und 560 BGB betreffen die Vergleichsmiete und Betriebskosten.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Im Fall des § 555b Nummer 4a ist die Erhöhung nur zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschluss frei wählen kann und der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 des Telekommunikationsgesetzes als Betriebskosten umlegt oder umgelegt hat.
(3a) Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach Absatz 1 darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen, nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich abweichend von Satz 1 nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Sind bei einer Modernisierungsmaßnahme, die mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt wird und die zu einer Erhöhung der jährlichen Miete nach Absatz 1 berechtigt, zugleich die Voraussetzungen des § 555b Nummer 1 oder Nummer 1a erfüllt, so darf sich die monatliche Miete insoweit um nicht mehr als 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen; die Sätze 1 und 2 bleiben unberührt.
Was vermietende Wohnungseigentümer jetzt tun sollten
Bei einer Zentralheizung entscheidet die Eigentümergemeinschaft über Austausch und Technik. Vermietende Eigentümer sollten die Folgen für ihre Mietverhältnisse in die Beratung einbringen, etwa die hälftige Kostenteilung ab 2028. Die Härtefallregel berücksichtigt ausdrücklich, ob ein vermietender Eigentümer sich in der Gemeinschaft für eine andere Heizung eingesetzt hat und überstimmt wurde (§ 5d Abs. 2 Nr. 4 CO2KostAufG). Es lohnt sich daher, die eigene Position in der Versammlung zu Protokoll zu geben.
- Die 65-Prozent-Regel ist entfallen; neue Gas- und Ölheizungen brauchen ab 2029 steigende Anteile biogener Brennstoffe oder Wasserstoff.
- CO2-Kosten: Stufenmodell mit einem Vermieteranteil von 0 bis 95 Prozent und Pflichtangaben in der Heizkostenabrechnung.
- Für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen nach § 43 GModG tragen Vermieter ab 2028 die Hälfte von Gasnetzentgelten und CO2-Kosten.
- Modernisierungsmieterhöhung 8 Prozent, gedeckelt auf 3 beziehungsweise 2 Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren.
Häufige Fragen
Wer trägt die CO2-Kosten meiner vermieteten Wohnung?
Das hängt vom CO2-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche ab. Der Vermieteranteil reicht von 0 Prozent bei unter 12 Kilogramm bis 95 Prozent ab 52 Kilogramm CO2 pro Quadratmeter und Jahr.
Rechtsgrundlage: § 5 CO2KostAufG mit Anlage
Was ändert sich 2028 bei einer neu eingebauten Gasheizung?
Fällt die Heizung unter § 43 Abs. 1 GModG, tragen Vermieter und Mieter ab 1. Januar 2028 die Gasnetzentgelte und die CO2-Kosten jeweils zur Hälfte. Ab 2029 kommen die Kosten der beizumischenden Brennstoffe hinzu.
Rechtsgrundlage: § 5a Abs. 3 CO2KostAufG
Rechtsgrundlage: § 43 GModG; §§ 5, 5a, 5b, 5d, 7 CO2KostAufG; §§ 559, 559b, 559e BGB
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
