WEG ohne Verwalter: Wer vertritt die Gemeinschaft und wer handelt jetzt?

Der Verwalter hat sein Amt niedergelegt oder wurde abberufen, ein Nachfolger fehlt: Eine WEG ohne Verwalter bleibt handlungsfähig, auch wenn die Hausverwaltung ausfällt. Dann vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Das ist mühsam, denn Verträge, Bankgeschäfte und Aufträge brauchen dann die Mitwirkung aller. Dieser Beitrag zeigt, wer in der verwalterlosen WEG was darf, wie die Eigentümerversammlung zustande kommt und wie die Gemeinschaft schnell wieder zu einem Verwalter findet.

Wer vertritt die WEG, wenn es keinen Verwalter gibt?

Ohne Verwalter wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich vertreten (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Verträge, Bankgeschäfte oder Aufträge an Handwerker brauchen dann grundsätzlich die Mitwirkung aller Eigentümer.

Schon in mittleren Anlagen führt das schnell zum Stillstand: Wer soll den Vertrag mit dem Aufzugswartungsdienst unterschreiben, wer die Versicherung kündigen oder verlängern? Solange kein Verwalter bestellt ist, braucht die Wohnungseigentümergemeinschaft dafür Vollmachten oder Beschlüsse.

Das Gesetz setzt die Vertretung durch alle Eigentümer als Auffanglösung ein. Auf Dauer ist sie keine gute Verwaltung. Die Lücke sollte deshalb schnell geschlossen werden.

Ist ein WEG-Verwalter Pflicht?

Das Wohnungseigentumsgesetz verlangt nicht ausdrücklich, dass immer ein Verwalter bestellt ist. Jeder Eigentümer kann aber eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG), und bei größeren Anlagen gehört dazu in der Regel ein Verwalter.

Kleine Gemeinschaften verwalten sich teils selbst. Diese Option heißt Selbstverwaltung: Ein Eigentümer oder mehrere übernehmen die Aufgaben des Verwalters. Das setzt Zeit und Sachkenntnis voraus, und die Herausforderungen wachsen mit der Zahl der Einheiten. Wie sie funktioniert und wo ihre Grenzen liegen, erklärt der Beitrag zur WEG-Selbstverwaltung.

Wer als Eigentümer einen Verwalter bestellen möchte, entscheidet nicht allein: Die Bestellung ist Sache der Eigentümerversammlung (§ 26 Abs. 1 WEG). Seit dem 1. Dezember 2023 können Eigentümer außerdem verlangen, dass der Verwalter zertifiziert ist (§ 19 Abs. 2 Nr. 6, § 26a WEG); Ausnahmen gelten für sehr kleine Gemeinschaften. Mehr dazu im Beitrag zum zertifizierten Verwalter.

Welche Gründe führen zur verwalterlosen WEG?

Eine verwalterlose WEG entsteht, wenn die Bestellung endet und kein Nachfolger bereitsteht: durch Amtsniederlegung, Abberufung oder Ablauf der Amtszeit.

Typische Gründe sind eine Pflichtverletzung des Verwalters, die zur Abberufung führt, ein ausgelaufener Verwaltervertrag oder eine Hausverwaltung, die ihre Tätigkeit beendet. Seit der WEG-Reform (1. Dezember 2020) gilt eine neue Rechtslage: Die Gemeinschaft braucht für die Abberufung keinen wichtigen Grund mehr.

Bei der Amtsniederlegung erklärt der Verwalter, sein Amt nicht länger auszuüben. Ab wann das wirkt und ob der Verwalter dabei Rücksicht auf die Gemeinschaft nehmen muss, hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie solche Fälle am besten rechtlich prüfen.

Die Eigentümerversammlung kann den Verwalter jederzeit abberufen (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG). Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG). Die Bestellung selbst gilt höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Details zur Abberufung stehen im Beitrag Abberufung des Verwalters.

Besser ist es deshalb, einen Nachfolger zu suchen, bevor der alte Verwalter ausscheidet.

Was dürfen Wohnungseigentümer ohne Verwalter allein tun?

Droht dem gemeinschaftlichen Eigentum ein unmittelbarer Schaden, etwa bei einem Rohrbruch, darf jeder Eigentümer ohne Zustimmung der anderen die notwendigen Maßnahmen treffen (§ 18 Abs. 3 WEG). Für alles andere braucht es Beschlüsse oder einen neuen Verwalter.

Notmaßnahmen sind auf das beschränkt, was zur Schadensabwehr nötig ist: das Wasser abstellen, einen Notdienst rufen, ein Loch provisorisch sichern. Größere Reparaturen oder Verträge gehören nicht dazu. Ein Hinweis für die Praxis: Dokumentieren Sie den Schaden mit Fotos und informieren Sie die anderen Eigentümer und den Beirat.

Jeder Eigentümer hat außerdem Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen (§ 18 Abs. 4 WEG). Wollen die Eigentümer wissen, wie es um Konto, Verträge und Rücklage steht, sollten sie sich die Unterlagen vom bisherigen Verwalter geben lassen. Wie die Gemeinschaft das durchsetzt, wenn er sich weigert, zeigt der Beitrag zur Herausgabe der Unterlagen.

Ist ein WEG-Konto ohne Verwalter möglich?

Ja, das Konto gehört der Gemeinschaft und bleibt bestehen. Ohne Verwalter brauchen Bankgeschäfte aber grundsätzlich die Mitwirkung aller Eigentümer oder deren Vollmacht.

Der Verwalter war bisher die Person, die über das Konto verfügt hat. Fällt er weg, müssen die Eigentümer die Verfügungsbefugnis neu regeln. Praktisch helfen Vollmachten, die alle Eigentümer unterschreiben. Ob die Bank sie akzeptiert, klären Sie vorher mit der Bank.

Zahlen Sie das Hausgeld in der Zwischenzeit wie beschlossen weiter. Rückstände verschärfen die Lage, denn laufende Kosten wie Versicherung, Energie und Wartung müssen aus dem Konto bezahlt werden. Wem das Geld gehört und worauf es beim Konto ankommt, steht im Beitrag zum WEG-Konto bei der Bank.

Wer lädt zur Eigentümerversammlung ein, wenn kein Verwalter da ist?

Fehlt ein Verwalter, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer die Versammlung einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG).

Die Wohnungseigentümerversammlung ist der Ort, an dem die Gemeinschaft wieder handlungsfähig wird. Die Einberufung erfolgt in Textform, also zum Beispiel per Brief oder E-Mail. Die Frist soll in der Regel mindestens drei Wochen betragen, außer es liegt ein Fall besonderer Dringlichkeit vor (§ 24 Abs. 4 WEG).

Wichtig ist die Tagesordnung: Der Wortlaut der Beschlussvorlagen sollte vorab feststehen, und die Einladung sollte an die zuletzt bekannte Adresse jedes Eigentümers gehen. Die Bestellung des neuen Verwalters und der Verwaltervertrag müssen als Punkte angekündigt sein. Gibt es weder einen Beirat noch eine Ermächtigung, ist die Lage schwieriger; dann lohnt sich rechtlicher Rat. Wie die Einladung Schritt für Schritt gelingt, zeigt der Beitrag Wenn der Verwalter nicht einlädt.

Verwalterbestellung: Wie kommt die Gemeinschaft schnell zu einem neuen Verwalter?

Die Eigentümerversammlung bestellt den neuen Verwalter mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 26 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG). Findet sich keine Mehrheit, kann jeder Eigentümer die Bestellung gerichtlich durchsetzen.

Der neue Verwalter übernimmt dann die Aufgaben der Verwaltung: Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung (§ 28 WEG), die Durchführung der Beschlüsse, die Einberufung der Versammlung, die Führung der Beschluss-Sammlung und die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Die Inhalte des Verwaltervertrags und die Anforderungen an den Verwalter sind von großer Bedeutung: Aufgaben, Vergütung und Laufzeit sollten klar geregelt sein. Der Weg in vier Schritten: Angebote einholen, Versammlung einberufen, Bestellung und Verwaltervertrag beschließen, Übergabe organisieren.

Scheitert der Beschluss, weil keine Mehrheit zustande kommt, kann ein Eigentümer eine Beschlussersetzungsklage erheben: Das Gericht fasst dann den fehlenden Beschluss (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft (§ 44 Abs. 2 Satz 1 WEG), und die Entscheidung trifft das Gericht. Parteien des Verfahrens sind der klagende Eigentümer und die Gemeinschaft. Die Klage hat in der Regel Erfolg, wenn die Bestellung eines Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. In erster Instanz entscheidet das Amtsgericht; gegen das Urteil ist Berufung möglich, über die eine Kammer des Landgerichts entscheidet. Für eine solche Klage empfiehlt sich in der Regel ein Rechtsanwalt. Der Rechtsstreit dauert in der Regel länger als ein Versammlungsbeschluss und verursacht Kosten für Gericht und Anwalt. Wie das Verfahren abläuft, erklärt der Beitrag Verwalterbestellung durch das Gericht.

Welche Voraussetzungen gelten für Beschlüsse in der verwalterlosen WEG?

Für die Wirksamkeit eines Beschlusses kommt es auf eine ordnungsgemäße Einladung und eine Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung an. Dass kein Verwalter da ist, ändert daran nichts.

Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen. Sie unterschreiben der Vorsitzende der Versammlung, ein Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, dessen Vorsitzender oder sein Vertreter (§ 24 Abs. 6 WEG). Den Vorsitz führt der Verwalter, sofern die Versammlung nichts anderes beschließt (§ 24 Abs. 5 WEG). Ohne Verwalter sollte die Versammlung deshalb zu Beginn einen Versammlungsleiter wählen.

Die Beschluss-Sammlung führt nach dem Gesetz der Verwalter (§ 24 Abs. 7 WEG). Fehlt er, bleibt diese Aufgabe liegen, bis ein neuer Verwalter sie übernimmt. Halten Sie Beschlüsse bis dahin sorgfältig fest.

Ein gefasster Beschluss gilt, bis ein Gericht ihn für ungültig erklärt. Wer einen Beschluss anfechten will, muss die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erheben (§ 45 WEG). Formfehler bei der Einladung sind deshalb ein typischer Angriffspunkt.

Gerade bei der Bestellung des neuen Verwalters lohnt es sich daher, Frist, Textform und Tagesordnung sauber einzuhalten.

Welche Risiken hat eine WEG ohne Verwalter?

Das größte Risiko ist Stillstand: Aufgaben, die sonst der Verwalter erledigt, bleiben liegen, wenn niemand sie übernimmt.

Die Übersicht zeigt, wo es in der verwalterlosen WEG am häufigsten hakt.

Je länger die Vakanz dauert, desto größer werden die Folgen: verspätete Abrechnungen, aufgeschobene Reparaturen und Streit unter den Eigentümern. Die Kosten für Notmaßnahmen trägt in der Regel die Gemeinschaft.

Welche Rolle spielt der Verwaltungsbeirat?

Der Verwaltungsbeirat unterstützt die Gemeinschaft, ersetzt den Verwalter aber nicht. Er vertritt die WEG nach außen nicht automatisch, und seine Mitglieder handeln ohne Beschluss nicht für alle Eigentümer.

Der Beiratsvorsitz hat eine feste Aufgabe: Er kann die Versammlung einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG). Darüber hinaus kann die Eigentümerversammlung dem Beirat oder einzelnen Eigentümern Aufgaben und Vollmachten übertragen, etwa für die Suche nach einem Verwalter.

Die Eigentümer sollten klar festlegen, wer für die Übergangszeit welche Aufgabe übernimmt und wie lange.

Wie LIKKA bei der WEG ohne Verwalter begleitet

LIKKA übernimmt die WEG-Verwaltung für Eigentümergemeinschaften in Oberbayern und Schwaben und unterstützt Gemeinschaften, die ohne Verwalter dastehen, bei der Rückkehr zu einer geordneten Verwaltung.

Im Erstgespräch klären wir mit Eigentümern oder Beirat, welche Beschlüsse nötig sind, und bereiten die Eigentümerversammlung mit der Bestellung vor. Unser Team aus zertifizierten Verwaltern stellt persönliche Ansprechpartner für Eigentümer und Beirat.

Für die WEG-Verwaltung berechnet LIKKA je nach Objektgröße rund 30 bis 70 € netto je Einheit und Monat. Mehr zum Ablauf finden Sie unter Verwaltung wechseln.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: § 9b Abs. 1 WEG, § 18 Abs. 2 bis 4 WEG, § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG, § 24 Abs. 3 und 4 WEG, § 25 Abs. 1 WEG, § 26 WEG, § 44 Abs. 1 WEG

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.