Ein Tiefgaragenstellplatz gehört in vielen Wohnanlagen zur Eigentumswohnung dazu, rechtlich ist er aber oft etwas ganz anderes als die Wohnung. Dieser Artikel richtet sich an Wohnungseigentümer, Käufer einer Eigentumswohnung mit Stellplatz, Vermieter und Beiräte. Er beantwortet die wichtigste Frage zum Thema zuerst: Wem gehört der Stellplatz? Danach geht es um die Kosten der Tiefgarage, die Nutzung, die Vermietung und den Verkauf. Die Antwort steht fast immer in der Teilungserklärung; das Wohnungseigentumsrecht gibt den Rahmen vor.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Tiefgaragenstellplatz ist Teileigentum, ein Sondernutzungsrecht oder ein Bruchteil an einer Sammelgarage; maßgeblich ist die Teilungserklärung.
- Seit der WEG-Reform gelten Stellplätze als Räume (§ 3 Abs. 1 Satz 2 WEG) und können Sondereigentum sein.
- Bodenplatte, Decke, Tor und Lüftung sind Gemeinschaftseigentum; ohne andere Regelung zahlen alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen.
- Per Mehrheitsbeschluss können die Kosten der Tiefgarage den Inhabern der Tiefgaragenplätze auferlegt werden (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, BGH V ZR 81/23).
Pkw Stellplätze in der WEG: drei Eigentumsformen
Wer in einer Wohnanlage für seinen Pkw Stellplätze sucht, trifft auf drei Modelle. Erstens kann der Stellplatz Teileigentum sein, also Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil (§ 1 Abs. 3 WEG). Zweitens kann der Stellplatz im Gemeinschaftseigentum stehen und einem Eigentümer per Sondernutzungsrecht zur alleinigen Nutzung zugewiesen sein.
Drittens bilden viele ältere Wohnungseigentümergemeinschaften die ganze Tiefgarage als eine Teileigentumseinheit, an der mehrere Personen Bruchteile halten. Wem welcher Stellplatz zusteht, regelt dann eine Benutzungsregelung; gegenüber einem Käufer wirkt sie nur mit Grundbucheintrag (§ 1010 Abs. 1 BGB).
Die Frage, welche Zuordnung gilt, beantworten Teilungserklärung und Aufteilungsplan; einsehen lassen sie sich über die Verwaltung (Einsicht in Verwaltungsunterlagen). Die Unterscheidung ist kein theoretisches Thema: Von ihr hängen Verkauf, Vermietung und Kostenverteilung ab. Den Unterschied zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht zeigt die folgende Übersicht.
| Teileigentum | Sondernutzungsrecht |
|---|---|
| Eigenes Grundbuchblatt; einzeln verkäuflich und vermietbar; Stimmrecht und Hausgeld nach Gemeinschaftsordnung | Stellplatz bleibt Gemeinschaftseigentum; hängt an der Wohnung; Übertragung nur innerhalb der Gemeinschaft |
Tiefgaragenstellplatz als Sondereigentum: Was die WEG Reform geändert hat
Seit der WEG Reform zum 1. Dezember 2020 heißt es in § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG: Stellplätze gelten als Räume. Damit kann an jedem Stellplatz Sondereigentum begründet werden, in Garagen und Tiefgaragen ebenso wie im Freien. Bis zur Reform war Sondereigentum nach herrschender Meinung nur an Stellplätzen in Garagen möglich; Stellplätze im Freien wurden über ein Sondernutzungsrecht zugeordnet.
Voraussetzung ist grundsätzlich, dass der Stellplatz durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt ist (§ 3 Abs. 3 WEG). Nach § 3 Abs. 2 WEG kann das Sondereigentum zudem auf Flächen außerhalb des Gebäudes erstreckt werden, etwa auf einen Platz im Hof. Grenze nach § 3 Abs. 2 WEG: Die Wohnung muss wirtschaftlich die Hauptsache bleiben.
Der Sondereigentümer eines Stellplatzes ist vollwertiges Mitglied der Eigentümergemeinschaft, mit allen Rechten und Pflichten: Er hat Stimmrecht nach der Teilungserklärung, zahlt Hausgeld und kann seinen Stellplatz nutzen, vermieten (§ 13 Abs. 1 WEG) oder verkaufen, soweit nicht Gesetz oder Vereinbarung entgegenstehen.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) […] Stellplätze gelten als Räume im Sinne des Satzes 1.
(2) Das Sondereigentum kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache.
(3) Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind.
Tiefgaragenstellplatz Sondernutzungsrecht: Nutzung ohne Eigentum
Der Unterschied zum Sondereigentum: Beim Sondernutzungsrecht bleibt der Stellplatz Gemeinschaftseigentum. Dem Nutzungsberechtigten steht der Stellplatz allein zu, alle anderen Eigentümer sind ausgeschlossen. Ein Sondernutzungsrecht entsteht durch Vereinbarung, meist schon in der Teilungserklärung; ein einfacher Beschluss genügt nicht. Es wirkt gegenüber einem Käufer nur, wenn es im Grundbuch eingetragen ist (§ 10 Abs. 3 WEG).
Das Sondernutzungsrecht hängt am Wohnungseigentum. Nach herrschender Meinung kann es auf einen anderen Wohnungseigentümer derselben Gemeinschaft übertragen werden, nicht aber an Außenstehende. Ist die Wohnung mit einer Grundschuld belastet, braucht die Übertragung die Zustimmung der Bank (§ 5 Abs. 4 Satz 2 WEG).
Mit dem Recht gehen oft Pflichten einher: In vielen Fällen überträgt die Gemeinschaftsordnung dem Berechtigten die Instandhaltung, etwa Reinigung und Markierung am Stellplatz. Fehlt eine solche Vereinbarung, bleibt die Instandhaltung Sache der Gemeinschaft. Ein solches Nutzungsrecht gibt es auch an Garten und Terrasse.
Gemeinschaftseigentum in der Tiefgarage: Wem gehört was?
Auch wenn der Stellplatz im Sondereigentum steht oder ein Sondernutzungsrecht besteht, gehört die Tiefgarage als Bauwerk der ganzen Eigentümergemeinschaft (§ 5 Abs. 2 WEG).
Zum Gemeinschaftseigentum zählen deshalb in der Regel Bauteile wie Bodenplatte, Decke, Stützen, Zufahrt, Tor, Lüftung und Beleuchtung. Bei Doppelparkern, die zwei Pkw Stellplätze übereinander bieten, kommt es auf die Teilungserklärung an; in dem 2024 vom BGH entschiedenen Fall (V ZR 81/23) stand die hydraulische Hebeanlage im Gemeinschaftseigentum.
Eigentümer sollten Schäden am Stellplatz wie Risse, Rost oder Feuchtigkeit fotografieren und der Verwaltung melden. Für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums ist die Gemeinschaft zuständig (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden.
Tiefgarage WEG Kosten: Wer zahlt die Sanierung?
Die Frage, wer zahlt, beantwortet zunächst das Gesetz: Ohne abweichende Regelung tragen alle Eigentümer die Kosten der Gemeinschaft nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Das gilt auch für Eigentümer ohne Stellplatz. In vielen Fällen bildet die Gemeinschaftsordnung für die Tiefgarage aber eine eigene Kostengruppe.
Seit der WEG Reform können die Eigentümer per Mehrheitsbeschluss für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung festlegen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 22. März 2024 (Az. V ZR 81/23) entschieden: Das gilt auch dann, wenn Eigentümer ganz befreit oder erstmals belastet werden.
Der BGH hat 2024 also entschieden, dass die Gemeinschaft beschließen darf, dass nur die Stellplatzinhaber die Kosten zahlen: Im Fall sollten allein die Teileigentümer der Doppelparker deren Erhaltung bezahlen. Ein solcher Mehrheitsbeschluss entspricht nach dieser Rechtsprechung jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Verteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt. Eine Vergleichsberechnung vorab ist grundsätzlich nicht nötig, und der Beschluss wirkt nur für die Zukunft.
Zudem kann kein Eigentümer verlangen, dass die Erhaltungsrücklage für eine bestimmte Maßnahme verwendet wird. In der Praxis wird der Rücklagenbedarf von Tiefgaragen in vielen Wohnungseigentümergemeinschaften unterschätzt; wie eine angemessene Rücklage aussieht, zeigt unser Artikel Erhaltungsrücklage angemessen bemessen.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
Tipp: Kostenbeschluss sauber vorbereiten Soll die Tiefgarage künftig nur von Eigentümern mit Stellplatz bezahlt werden, im Antrag genau benennen, welche Kostenarten erfasst sind und ab wann der neue Schlüssel gilt. Anfechten lässt sich der Beschluss nur innerhalb eines Monats.
Nutzung und Vermietung: Was darf auf dem Stellplatz stehen?
Was erlaubt ist, regeln Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Hausordnung (§ 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Typisch ist die Zweckbestimmung für Pkw Stellplätze, also das Abstellen von Fahrzeugen. Hausordnungen untersagen in vielen Fällen das Lagern von Reifen, Möbeln oder Kanistern auf dem Stellplatz, schon wegen des Brandschutzes in Garagen.
Jeder Eigentümer darf seinen Stellplatz grundsätzlich vermieten, beim Teileigentum nach § 13 Abs. 1 WEG, beim Sondernutzungsrecht im Rahmen der Vereinbarung. Wem der Stellplatz vermietet werden darf, etwa auch Außenstehenden, kann die Gemeinschaftsordnung einschränken. Für den Mietvertrag gilt das Mietrecht, auch für die Kündigungsfrist (§ 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB).
Werden Wohnungen und Garagen oder Stellplätze getrennt vermietet, spricht nach dem BGH eine Vermutung für zwei selbständige Verträge. Liegen beide auf demselben Grundstück, ist in der Regel aber ein einheitliches Mietverhältnis anzunehmen; eine Teilkündigung nur der Garage ist dann unzulässig (Urteil vom 12.10.2011, VIII ZR 251/10).
Ein Recht auf eine Wallbox am Stellplatz hat jeder Eigentümer: Er kann die Gestattung verlangen (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG); die Kosten trägt er selbst (§ 21 Abs. 1 WEG). Andere bauliche Veränderungen am Stellplatz wie ein Gitterabteil oder ein Regal brauchen in der Regel einen Beschluss (§ 20 Abs. 1 WEG).
Mehr als eine einzelne Wallbox, also mehrere Ladepunkte in einer Tiefgarage, ist technisch anspruchsvoll: Der Netzanschluss des Hauses muss reichen, und ein Lastmanagement verteilt die Leistung. In der Praxis empfiehlt sich deshalb ein Gesamtkonzept, über das die Eigentümergemeinschaft beschließt.
Praxis: Sicherheit, Maße und Nebenkosten der Tiefgarage
Sicherheit ist ein Vorteil der Tiefgarage: Fahrzeuge stehen dort besser geschützt vor Witterung und Vandalismus als im Freien. Am meisten tragen ein verschlossenes Tor mit Zugangskontrolle und eine gute Beleuchtung dazu bei. Eine Videoüberwachung ist möglich, braucht aber in der Regel einen Beschluss der Gemeinschaft und muss die Vorgaben des Datenschutzes einhalten.
Eine gute Lüftung schützt erfahrungsgemäß nicht nur vor Abgasen, sondern auch vor Feuchtigkeit und damit vor Korrosion am Stahlbeton und an den Fahrzeugen. In Bayern müssen Lüftungsöffnungen und -schächte frei bleiben, und maschinelle Lüftungsanlagen und CO-Warnanlagen sind so zu warten, dass sie ständig betriebsbereit sind (§ 17 Abs. 3 GaStellV).
In der Praxis haben ältere Tiefgaragen oft kleinere Stellplätze. Die Mindestmaße regeln die Garagenverordnungen der Länder. In Bayern muss ein notwendiger Einstellplatz mindestens 5 m lang und je nach seitlicher Begrenzung mindestens 2,30 m bis 2,50 m breit sein (§ 4 Abs. 1 GaStellV).
Auch das Lagern ist nicht nur eine Frage der Hausordnung: In Mittel- und Großgaragen dürfen brennbare Stoffe außerhalb von Kraftfahrzeugen nur in unerheblichen Mengen aufbewahrt werden; Mittelgaragen haben mehr als 100 m² Nutzfläche (§ 17 Abs. 4 Satz 1, § 1 Abs. 7 GaStellV).
Laufend fallen in der Tiefgarage Reinigung, Wartung von Toranlage und Abluftanlage sowie Strom für die Beleuchtung an. Diese Nebenkosten laufen über das Hausgeld nach dem geltenden Verteilungsschlüssel (§ 16 Abs. 2 WEG). Wer seinen Stellplatz vermietet, kann sie in der Praxis nur weitergeben, wenn der Mietvertrag es vorsieht.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Ein notwendiger Einstellplatz muß mindestens 5 m lang sein. Die lichte Breite eines Einstellplatzes muß mindestens betragen 1. 2,30 m, wenn keine Längsseite, 2. 2,40 m, wenn eine Längsseite, 3. 2,50 m, wenn jede Längsseite des Einstellplatzes durch Wände, Stützen, andere Bauteile oder Einrichtungen begrenzt ist, 4. 3,50 m, wenn der Einstellplatz für Behinderte bestimmt ist.
Verkauf: Tiefgaragenstellplatz kaufen oder verkaufen
Ein Stellplatz im Teileigentum ist ein eigenes Grundstücksrecht. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB), und der Kauf unterliegt grundsätzlich der Grunderwerbsteuer (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Sieht die Gemeinschaftsordnung eine Veräußerungsbeschränkung vor, braucht der Verkauf eine Zustimmung, die nur aus wichtigem Grund versagt werden darf (§ 12 WEG).
Ein Sondernutzungsrecht wird dagegen mit der Wohnung verkauft oder innerhalb der Gemeinschaft übertragen; beim Bruchteil an einer Sammelgarage wird der Miteigentumsanteil veräußert. Vor dem Kauf einer Wohnung mit Stellplatz lohnt ein Blick in Grundbuch, Teilungserklärung und Beschluss-Sammlung: Ist der Platz als Teileigentum im Grundbuch eingetragen, und wie sind die Kosten verteilt?
Als Hausverwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg betreuen wir Eigentümergemeinschaften mit Tiefgarage und bereiten Kostenbeschlüsse und Sanierungen vor; mehr dazu auf der Seite WEG-Verwaltung.
Häufige Fragen
Ist ein Tiefgaragenstellplatz Sondereigentum?
Nur wenn die Teilungserklärung es so vorsieht. Seit der WEG-Reform gelten Stellplätze als Räume und können Sondereigentum sein; in vielen Fällen ist der Stellplatz aber nur per Sondernutzungsrecht zugewiesen.
Rechtsgrundlage: § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG
Müssen Eigentümer ohne Stellplatz die Tiefgaragensanierung mitbezahlen?
Grundsätzlich ja, nach Miteigentumsanteilen, wenn die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt. Die Eigentümer können aber beschließen, dass nur die Inhaber der Tiefgaragenplätze zahlen.
Rechtsgrundlage: § 16 Abs. 2 WEG; BGH, Urteil vom 22.03.2024, V ZR 81/23
Kann man einen Tiefgaragenstellplatz vermieten?
Ja, einen Stellplatz darf man grundsätzlich vermieten. Die Teilungserklärung kann die Vermietung an Personen außerhalb der Gemeinschaft einschränken. Für den Mietvertrag gilt das Mietrecht; bei monatlicher Miete ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats möglich.
Rechtsgrundlage: § 13 Abs. 1 WEG; § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB
Kann ich einen Stellplatz mit Sondernutzungsrecht einzeln verkaufen?
An Außenstehende nicht, das Recht hängt an der Wohnung. Nach herrschender Meinung kann das Sondernutzungsrecht aber auf einen anderen Eigentümer derselben Gemeinschaft übertragen werden; die Bank muss gegebenenfalls zustimmen.
Rechtsgrundlage: § 5 Abs. 4 Satz 2, § 10 Abs. 3 WEG
Ist die Tiefgarage Gemeinschaftseigentum?
Das Bauwerk ja: tragende Teile, Decke, Bodenplatte, Tor und Lüftungsanlage sind Gemeinschaftseigentum, auch wenn einzelne Tiefgaragenstellplätze im Sondereigentum stehen.
Rechtsgrundlage: § 5 Abs. 2 WEG
Was darf auf dem Tiefgaragenstellplatz stehen?
Auf dem Stellplatz steht in der Regel ein Pkw, je nach Zweckbestimmung auch ein Motorrad oder Fahrrad. Das Lagern von Gegenständen schließen Hausordnungen häufig aus.
Rechtsgrundlage: § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG
Rechtsgrundlage: §§ 1, 3, 5, 10, 12, 13, 16, 19, 20, 21, 45 WEG; §§ 311b, 580a, 1010 BGB; § 1 GrEStG; §§ 1, 4, 17 GaStellV (Bayern); BGH, Urteile vom 12.10.2011 – VIII ZR 251/10 und 22.03.2024 – V ZR 81/23
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
