Dieser Beitrag richtet sich an private Vermieter und Eigentümer vermieteter Immobilien. Die Wohnungsübergabe ist der Termin, an dem Mieter und Vermieter gemeinsam den Zustand der Wohnung festhalten: einmal beim Einzug in die Mietwohnung, einmal beim Auszug nach dem Umzug des Mieters. Der Artikel erklärt den Ablauf, gibt eine Checkliste für das Wohnungsübergabeprotokoll und nennt die Fristen danach. Denn alles, was bei der Übergabe nicht dokumentiert ist, lässt sich im Fall eines Streits vor Gericht kaum beweisen.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Übergabeprotokoll ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber das wichtigste Beweismittel bei Einzug und Auszug.
- Ins Wohnungsübergabeprotokoll gehören der Zustand jedes Raums, Mängel mit Fotos, Zählerstände und Schlüssel; Mieter und Vermieter unterschreiben.
- Normale Gebrauchsspuren trägt der Vermieter (§ 538 BGB), Schäden darüber hinaus der Mieter; Schönheitsreparaturen nur bei wirksamer Klausel.
- Ersatzansprüche des Vermieters verjähren sechs Monate nach Rückerhalt der Wohnung, also in der Regel nach der Wohnungsübergabe (§ 548 BGB).
Wohnungsübergabe: Keine Pflicht, aber das wichtigste Beweismittel
Ein Gesetz, das ein Übergabeprotokoll vorschreibt, gibt es nicht. Weder das Mietrecht im BGB noch der Mietvertrag verpflichten die Mietparteien dazu, eine Wohnungsübergabe schriftlich festzuhalten.
Trotzdem ist das Wohnungsübergabeprotokoll in der Praxis das wichtigste Dokument nach dem Mietvertrag. Schäden muss der Vermieter beweisen. Ohne Dokumentation bei der Wohnungsübergabe zum Einzug lässt sich beim Auszug kaum zeigen, welche Schäden in der Mietzeit entstanden sind und ob Schönheitsreparaturen fällig sind.
Nach herrschender Meinung wirkt ein von beiden Parteien unterschriebenes Protokoll zudem bindend: Was bei der Wohnungsabnahme erkennbar war und nicht notiert wurde, kann der Vermieter später kaum nachfordern. Ein klares Protokoll vermeidet so Streitigkeiten und Unklarheiten über Verantwortlichkeiten. Deshalb gilt für jede Wohnungsübergabe: erst alles prüfen, dann unterschreiben.
Wohnungsübergabe beim Einzug: Zustand der Wohnung festhalten
Bei der Übergabe zum Einzug geht es um zwei Fragen. Erstens: Welche Mängel hat die Wohnung? Nimmt der Mieter die Wohnung trotz bekannter Mängel ohne Vorbehalt an, kann er insoweit später nicht mindern (§ 536b BGB). Vorhandene Mängel und Schäden gehören deshalb schon jetzt ins Wohnungsübergabeprotokoll.
Zweitens: War die Wohnung renoviert? Davon hängt ab, ob der Mieter später eine Renovierung oder Schönheitsreparaturen schuldet. Der Bundesgerichtshof hält eine Formularklausel über laufende Schönheitsreparaturen für unwirksam, wenn die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wurde und der Vermieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (BGH, Urteil vom 18. März 2015, Az. VIII ZR 185/14).
Fotos von Wänden, Decken, Böden und Fenstern dienen als Dokumentation und beweisen den Wohnungszustand. Im Fall eines Streits muss zwar der Mieter den unrenovierten Zustand beweisen, ein genaues Protokoll vermeidet den Streit aber von vornherein. Mehr dazu im Ratgeber Klauseln im Mietvertrag.
Wohnungsgeberbestätigung nicht vergessen
Der Mieter muss sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Umzug anmelden (§ 17 Abs. 1 BMG). Der Vermieter muss den Einzug in dieser Frist als Wohnungsgeber bestätigen (§ 19 Abs. 1 BMG). Ein Verstoß ist eine Ordnungswidrigkeit und kann bis zu 1.000 Euro Bußgeld kosten (§ 54 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 BMG).
Wohnungsübergabe beim Auszug: Vorbesichtigung, Termin und Rückgabe
Endet das Mietverhältnis, muss der Mieter die Wohnung zurückgeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Das heißt: Räume geräumt, Möbel und eigene Einbauten entfernt, alle Schlüssel zur Übergabe bereit, Wohnung besenrein. Besenrein bedeutet nur, dass grobe Verschmutzungen beseitigt sind (BGH, Urteil vom 28. Juni 2006, Az. VIII ZR 124/05).
Eine Vorbesichtigung einige Wochen vor der Wohnungsübergabe ist nicht vorgeschrieben, in der Praxis aber sinnvoll. So weiß der Mieter rechtzeitig, welche Reparaturen, Renovierungsarbeiten oder welches Streichen der Vermieter erwartet. Zutritt muss der Mieter nach Ankündigung gewähren, wenn es einen konkreten sachlichen Grund gibt (BGH, Urteil vom 4. Juni 2014, Az. VIII ZR 289/13), etwa die Weitervermietung.
Den Termin für die Wohnungsabnahme legen die Mietparteien in der Regel auf den letzten Tag der Mietzeit, möglichst bei Tageslicht. Ist eine Seite verhindert, genügt in diesem Fall eine schriftliche Vollmacht, etwa für die Hausverwaltung. Bei der Abnahme gehen beide gemeinsam durch alle Räume der Wohnung.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.
Wohnungsübergabeprotokoll: Inhalt und Checkliste
Ein gutes Wohnungsübergabeprotokoll geht die Mietwohnung Raum für Raum durch, einschließlich Nebenräume wie Keller und Dachboden. Beschrieben werden Wände, Decken, Böden wie Parkett, Türen, Fenster und Einbauten. Mängel und Schäden werden konkret benannt, etwa Kratzer im Parkett, Bohrlöcher oder ein Riss in der Fliese. Allgemeine Punkte wie „gebraucht“ helfen im Fall eines Streits nicht weiter.
Zur Wohnungsübergabe gehören auch die Zählerstände für Strom, Wasser, Gas und Heizung mit Zählernummer. Bei einem Nutzerwechsel im Abrechnungszeitraum muss der Gebäudeeigentümer eine Zwischenablesung vornehmen (§ 9b Abs. 1 HeizkostenV). Die Werte fließen in die Betriebskostenabrechnung ein.
Bei der Übergabe der Schlüssel werden Anzahl und Art festgehalten: Wohnung, Haustür, Briefkasten, Keller. Fehlt ein Schlüssel einer Schließanlage, kann das hohe Kosten verursachen. Auch Vereinbarungen der Mietparteien, etwa über die Übernahme von Einbauten durch den Nachmieter oder offene Reparaturen, gehören in das Dokument, damit alles schriftlich vorliegt.
Zum Abschluss der Wohnungsübergabe unterschreiben beide Parteien jede Seite, und Mieter und Vermieter erhalten je eine Kopie. Fotos mit Datum ergänzen die Dokumentation.
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Vorbereiten | Mietvertrag, Protokoll vom Einzug, Kamera |
| Räume prüfen | Wände, Decken, Böden, Türen, Fenster, Keller |
| Zähler und Schlüssel | Stände mit Zählernummer, Anzahl der Schlüssel |
| Unterschreiben | Jede Seite, Kopie für Mieter und Vermieter |
Gebrauchsspuren oder Schäden: Zustand der Wohnung bewerten
Nicht alles, was bei der Wohnungsübergabe auffällt, muss der Mieter ersetzen. Veränderungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch hat er nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Normale Gebrauchsspuren wie leichte Kratzer, Dübellöcher in üblicher Zahl oder verblasste Wände muss der Vermieter hinnehmen.
Anders bei Schäden darüber hinaus, etwa Brandflecken, zerbrochene Fliesen, ein beschädigtes Fenster oder Schimmel durch falsches Lüften. Stellt der Vermieter sie bei der Wohnungsabnahme fest, kann er nach seiner Wahl Wiederherstellung oder Geld verlangen, ohne vorher eine Frist zu setzen (BGH, Urteil vom 28. Februar 2018, Az. VIII ZR 157/17).
Schönheitsreparaturen wie das Streichen von Wänden und Decken schuldet der Mieter nur bei einer wirksamen Klausel im Mietvertrag. Fehlt sie, bleibt die Renovierung Sache des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wer als Vermieter die Renovierung trotzdem verlangt, riskiert unnötige Streitigkeiten vor Gericht.
Nach der Wohnungsübergabe: Fristen für Mieter und Vermieter
Mit der Wohnungsübergabe beginnt für die Mietparteien eine kurze Frist. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren in sechs Monaten ab Rückerhalt, also in der Regel ab der Übergabe (§ 548 Abs. 1 BGB). Rückerhalt setzt die Übertragung des Besitzes und die Kenntnis des Vermieters davon voraus (BGH, Urteil vom 23. Oktober 2013, Az. VIII ZR 402/12).
Eine vorformulierte Klausel im Mietvertrag, die die Verjährung auf zwölf Monate ab Mietende verlängert, ist unwirksam (BGH, Urteil vom 8. November 2017, Az. VIII ZR 13/17). Erfolgt die Wohnungsübergabe vor dem Mietende, schuldet der Mieter die Miete trotzdem bis zum Ende des Mietverhältnisses. Gibt er die Mietwohnung danach nicht zurück, hat der Vermieter das Recht auf eine Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB).
Mietkaution abrechnen
Die Mietkaution muss der Vermieter nicht am Tag der Wohnungsübergabe auszahlen. Ihm steht eine angemessene Prüffrist zu, die je nach Fall auch mehr als sechs Monate betragen kann. Für eine zu erwartende Nachforderung aus den Nebenkosten darf er einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten (BGH, Urteil vom 18. Januar 2006, Az. VIII ZR 71/05).
Mit Forderungen wegen Beschädigung kann der Vermieter gegen eine Kaution in bar auch noch aufrechnen, wenn sie inzwischen verjährt sind (BGH, Urteil vom 10. Juli 2024, Az. VIII ZR 184/23; § 215 BGB). Verjährte Forderungen aus Betriebskosten sind ausgenommen (BGH, Az. VIII ZR 263/14). Mehr im Ratgeber zur Kautionsabrechnung.
Unsere Mietverwaltung übernimmt für vermietete Immobilien Termin, Protokoll, Kaution und Fristen. Ein anderes Thema ist der Wechsel der WEG-Verwaltung; Informationen zur Übergabe der Unterlagen bietet eine eigene Checkliste zum Verwalterwechsel.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält.
Häufige Fragen
Was muss ich als Vermieter bei der Wohnungsübergabe beachten?
Mietvertrag und altes Protokoll mitbringen, Termin für die Übergabe bei Tageslicht vereinbaren, alle Räume prüfen, alles mit Fotos festhalten, Zählerstände und Schlüssel notieren und das Wohnungsübergabeprotokoll von beiden Parteien unterschreiben lassen.
Rechtsgrundlage: §§ 546, 548 BGB
Ist ein Übergabeprotokoll bei Auszug Pflicht?
Nein. Es gibt keine gesetzliche Pflicht. Ohne Protokoll fehlt aber im Fall eines Streits der Beweis über den Zustand der Wohnung bei der Übergabe.
Rechtsgrundlage: § 546 BGB
Wer erstellt das Übergabeprotokoll, Vermieter oder Mieter?
In der Praxis bringt der Vermieter oder seine Hausverwaltung zur Wohnungsabnahme eine Vorlage mit. Entscheidend ist, dass beide Parteien den Inhalt prüfen und unterschreiben.
Was muss in ein Übergabeprotokoll für eine Wohnung?
Datum der Wohnungsübergabe, Beteiligte, Zustand jedes Raums mit allen Mängeln, Zählerstände mit Zählernummer, Anzahl der Schlüssel, Vereinbarungen über Reparaturen und die Unterschriften.
Rechtsgrundlage: § 9b HeizkostenV
Welche Mängel muss der Vermieter bei Auszug akzeptieren?
Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch, also normale Gebrauchsspuren. Für Schäden und Mängel darüber hinaus haftet der Mieter; sie gehören bei der Wohnungsübergabe ins Protokoll.
Rechtsgrundlage: § 538 BGB
Wie muss der Mieter die Wohnung bei Auszug übergeben?
Bei der Übergabe muss die Wohnung geräumt und besenrein sein, also ohne grobe Verschmutzungen, mit allen Schlüsseln. Schönheitsreparaturen wie Streichen schuldet er nur bei einer wirksamen Klausel im Mietvertrag.
Rechtsgrundlage: § 546 BGB; BGH VIII ZR 124/05
Kann der Vermieter nach der Wohnungsübergabe noch Miete verlangen?
Ja, bis zum Ende des Mietverhältnisses, auch bei früherer Übergabe. Wer danach nicht räumt, schuldet eine Nutzungsentschädigung.
Rechtsgrundlage: §§ 535 Abs. 2, 546a BGB
Ist eine Vorbesichtigung nach der Kündigung notwendig?
Vorgeschrieben ist sie nicht, aber sinnvoll. Der Mieter erfährt rechtzeitig, was bis zur Wohnungsabnahme alles zu tun ist, und der Vermieter kann die Weitervermietung planen.
Rechtsgrundlage: BGH VIII ZR 289/13
Rechtsgrundlage: §§ 215, 535, 536b, 538, 546, 546a, 548, 551 BGB; §§ 17, 19, 54 BMG; § 9b HeizkostenV; BGH VIII ZR 71/05, VIII ZR 124/05, VIII ZR 402/12, VIII ZR 289/13, VIII ZR 185/14, VIII ZR 263/14, VIII ZR 13/17, VIII ZR 157/17, VIII ZR 184/23
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
