Untervermietung: Erlaubnis und Grenzen

Eine Mieterin möchte nach dem Auszug ihres Partners ein Zimmer an eine Kollegin abgeben, ein Mieter geht befristet ins Ausland und will seine Mietwohnung behalten, ein anderer bietet die Wohnung heimlich im Internet an: Die Untervermietung gehört zu den häufigsten Anfragen an Vermieter. Ohne Zustimmung des Vermieters darf der Mieter die Wohnung keinem Dritten überlassen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 BGB); bei einem berechtigten Interesse kann er die Erlaubnis aber für einen Teil der Wohnung verlangen (§ 553 Abs. 1 BGB). Dieser Ratgeber zeigt aus Sicht der Vermieter, wann Sie zustimmen müssen, worin der Unterschied zwischen Untermieter und Mitbewohner liegt, was der Bundesgerichtshof 2026 zur Untervermietung mit Gewinn entschieden hat und welche Folgen eine unerlaubte Untervermietung hat.

Erlaubnis des Vermieters: Was § 540 BGB zur Untervermietung regelt

Ausgangspunkt ist § 540 Abs. 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches: Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Die Untervermietung ist also nicht verboten, sie steht aber unter dem Vorbehalt der Zustimmung. Bei Wohnraum gilt das, ob der Hauptmieter die ganze Wohnung oder ein Zimmer einer weiteren Person überlassen will, für einen Untermietvertrag mit Mietzins ebenso wie für eine unentgeltliche Überlassung. Eine Untervermietung ohne Genehmigung verletzt die Pflichten des Mieters aus dem Mietvertrag, und zwar nach der Rechtsprechung unabhängig davon, ob er einen Anspruch auf die Erlaubnis gehabt hätte (BGH, Urteil vom 13. September 2023, Az. VIII ZR 109/22, Rn. 39).

Nicht jeder Mitbewohner ist ein Dritter im Sinne des Gesetzes, und hier liegt der Unterschied zwischen Untermieter und Mitbewohner. Nach herrschender Meinung darf der Mieter seinen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner, seine Kinder und Hausangestellte ohne Erlaubnis aufnehmen, weil die Aufnahme der engsten Familie zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört (§ 535 Abs. 1 BGB). Der Lebensgefährte, Freunde und andere Personen, die auf Dauer in die Wohnung einziehen, gelten dagegen als Dritte; für ihre Aufnahme braucht der Mieter die Zustimmung, auf die er bei einem berechtigten Interesse in der Regel einen Anspruch hat. Einen zweiten Unterschied zeigt die Wohngemeinschaft: Unterschreiben alle Bewohner den Mietvertrag, sind alle Hauptmieter. Schließt nur einer den Mietvertrag und nimmt die anderen per Untermietvertrag auf, sind die übrigen Mitglieder der Wohngemeinschaft seine Untermieter.

Zwei weitere Regeln des Gesetzes sind für Vermieter wichtig. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung, hat der Hauptmieter das Recht, das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB). Und für ein Verschulden, das dem Untermieter bei der Nutzung zur Last fällt, haftet der Hauptmieter wie für eigenes, auch wenn die Erlaubnis erteilt wurde (§ 540 Abs. 2 BGB). Vertragspartner des Vermieters bleibt also der Hauptmieter; mit dem Untermieter hat der Vermieter keinen Vertrag. Den Untermietvertrag schließt allein der Hauptmieter, er regelt nur das Verhältnis zum Untermieter. Darin liegen die Risiken: Der Hauptmieter schuldet die volle Miete auch dann, wenn der Untermieter nicht zahlt (§ 535 Abs. 2 BGB).

Berechtigtes Interesse: Anspruch auf Erlaubnis nach § 553 BGB

Für Wohnraum ergänzt § 553 Abs. 1 BGB die Erlaubnispflicht um einen Anspruch des Mieters. Er hat das Recht, die Erlaubnis zur Untervermietung zu verlangen, wenn drei Voraussetzungen vorliegen: Er will nur einen Teil des Wohnraums einem Untermieter überlassen, er hat ein berechtigtes Interesse daran, und dieses Interesse ist erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden. Ein berechtigtes Interesse liegt nach dem Bundesgerichtshof schon dann vor, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nachvollziehbar erscheinen lassen (BGH, VIII ZR 109/22, Rn. 20).

In der Regel hat sich die Situation des Hauptmieters verändert: eine Trennung, der Tod eines Mitbewohners, ein Jobwechsel, ein befristeter Auslandsaufenthalt oder schlicht der Wunsch, die Kosten für das Wohnen zu senken. Der Wunsch nach geringeren Mietaufwendungen ist grundsätzlich als berechtigtes Interesse anzuerkennen, unabhängig davon, ob der Mieter wirtschaftlich darauf angewiesen ist (BGH, Urteil vom 28. Januar 2026, Az. VIII ZR 228/23, Leitsatz a). Auch ein mehrjähriger berufsbedingter Auslandsaufenthalt kann genügen (BGH, Urteil vom 11. Juni 2014, Az. VIII ZR 349/13).

Für einen Teil der Wohnung genügt es in der Regel, dass der Hauptmieter den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibt, etwa indem er ein Zimmer behält, um dort Möbel zu lagern oder gelegentlich zu übernachten (BGH, VIII ZR 349/13, Leitsatz b). Will der Hauptmieter dagegen die gesamte Wohnung weitergeben, hat er im Rahmen des § 553 BGB kein Recht; in diesem Fall bleibt ihm nur das Sonderkündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB (BGH, VIII ZR 109/22, Rn. 24, 28).

Ablehnung: Wann Vermieter Nein sagen dürfen

Auch wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse hat, darf der Vermieter die Zustimmung in drei Fällen verweigern (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB): wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, wenn der Wohnraum übermäßig belegt würde oder wenn dem Vermieter die Untervermietung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Einen wichtigen Grund nimmt die herrschende Meinung etwa für den Fall an, dass der vorgesehene Untermieter schon früher den Hausfrieden im Haus gestört hat oder mit dem Vermieter oder Nachbarn verfeindet ist. Ob eine Überbelegung droht, hängt von Größe und Zuschnitt der Wohnung und ihrer bisherigen Belegung ab. Damit der Vermieter das prüfen kann, darf er nach herrschender Meinung erfragen, wer der Untermieter ist, welchen Beruf er hat und wann er einziehen soll.

Eine Gewinnerzielung des Mieters durch die Untervermietung, die über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht, ist vom berechtigten Interesse nicht umfasst (BGH, VIII ZR 228/23, Leitsatz b). Im entschiedenen Fall zahlte der Hauptmieter einer Berliner Wohnung mit zwei Zimmern 460 Euro Nettokaltmiete, die zwei Untermieter sollten ihm als Untermiete 962 Euro nettokalt zahlen; zusätzlich gab er die Betriebskosten weiter (Rn. 3, 34). Ein Recht auf die Erlaubnis zur Untervermietung hatte er deshalb nicht. Der Zweck des § 553 BGB sei, dem Mieter die Wohnung auch bei veränderten Lebensumständen zu erhalten, nicht, ihm eine Einnahmequelle zu eröffnen (Rn. 25).

Wer dem Mieter allgemein die Untervermietung gestattet, erlaubt damit ohne besondere Anhaltspunkte keine tageweise Untervermietung an Touristen (BGH, Urteil vom 8. Januar 2014, Az. VIII ZR 210/13). Für Ferienvermietungen in München gelten zusätzlich die Regeln zur Zweckentfremdung, die der Beitrag zur Ferienwohnung in München erklärt. Verweigert der Vermieter die Zustimmung dagegen ohne tragfähigen Grund, obwohl der Mieter einen Anspruch hat, verletzt er eine Pflicht aus dem Mietvertrag. Im Fall des berufsbedingten Auslandsaufenthalts (VIII ZR 349/13) hatte die Vermieterin die Genehmigung verweigert. Der Bundesgerichtshof hat die Vermieterin deshalb zu Schadensersatz in Höhe des entgangenen Untermietzinses verurteilt; auf eine unklare Rechtslage konnte sich die Vermieterin nicht berufen (Rn. 11, 32, 39).

Untermietzuschlag: Mieterhöhung bei Untervermietung

Ist dem Vermieter die Untervermietung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Hauptmieter sich mit einer solchen Mieterhöhung einverstanden erklärt (§ 553 Abs. 2 BGB). Zur Höhe nennt das Gesetz keinen Betrag. Nach herrschender Meinung ist ein Zuschlag vor allem dann gerechtfertigt, wenn die Nutzung durch eine zusätzliche Person in der Wohnung eine stärkere Abnutzung verursacht oder Kosten steigen, die der Vermieter nicht über die Betriebskostenabrechnung umlegen kann, etwa im Fall einer Inklusivmiete. Werden die Betriebskosten nach Personen oder Verbrauch abgerechnet, ist ein Zuschlag in der Regel schwerer zu begründen.

Der Bundesgerichtshof hat 2026 klargestellt, dass sich eine Teilhabe des Vermieters am Gewinn aus der Untervermietung dem Gesetz nicht entnehmen lässt (BGH, VIII ZR 228/23, Rn. 27). Der Untermietzuschlag dient also nicht dazu, mitzuverdienen, sondern gleicht eine zusätzliche Belastung durch den Untermieter aus. Offen gelassen hat das Gericht, ob eine Untermiete, die gegen die Mietpreisbremse verstößt, schon deshalb kein berechtigtes Interesse begründet (Rn. 36). Zur Wiedervermietung siehe Mietpreisbremse in Bayern. Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von § 553 BGB abweichen, sind unwirksam (§ 553 Abs. 3 BGB); ein formularmäßiges Totalverbot der Untervermietung im Mietvertrag über Wohnraum schützt Vermieter deshalb nicht.

Tipp: Zuschlag bei Untervermietung begründen Ein Untermietzuschlag ist nur angemessen, wenn er eine echte Mehrbelastung durch den Untermieter ausgleicht. Notieren Sie in der Erlaubnis kurz, wofür er erhoben wird.

Ohne Erlaubnis: Folgen, Abmahnung und Kündigung

Erfahren Vermieter von einer Untervermietung ohne Erlaubnis, etwa durch Hinweise von Nachbarn oder eine Anzeige der Wohnung im Internet, sollten sie den Sachverhalt dokumentieren und den Mieter in Textform abmahnen. Setzt der Mieter die vertragswidrige Nutzung trotz Abmahnung fort, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB). Die unbefugte Überlassung an einen Dritten ist außerdem ausdrücklich als Beispiel für einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung genannt, wenn der Mieter dadurch die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB); in der Regel ist vorher eine erfolglose Abmahnung nötig (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB).

Bei Wohnraum kommt auch eine ordentliche Kündigung in Betracht, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ob die unerlaubte Untervermietung dieses Gewicht hat, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen (BGH, VIII ZR 228/23, Rn. 17). Im Fall der Berliner Wohnung hielt der Bundesgerichtshof die ordentliche Kündigung für wirksam und bestätigte die Räumung: Der Hauptmieter hatte ohne Erlaubnis gewinnbringend untervermietet und sich nach der Abmahnung geweigert, die Untervermietung zu beenden (Rn. 6, 15).

Vorsicht ist geboten für den Fall, dass der Mieter rechtzeitig um Erlaubnis gebeten hat und die Voraussetzungen für einen Anspruch erfüllt waren. Dann ist es dem Vermieter wegen Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) verwehrt, eine Kündigung auf die fehlende Zustimmung zu stützen, die er hätte erteilen müssen (BGH, VIII ZR 109/22, Rn. 39). Endet das Hauptmietverhältnis, hat der Vermieter nach § 546 Abs. 2 BGB das Recht, die Wohnung auch vom Untermieter zurückzufordern, gleich was im Untermietvertrag steht. Im Zweifel lassen Sie eine Kündigung wegen Untervermietung vorab rechtlich prüfen; dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.

Eigentumswohnung: WEG und Gemeinschaftsordnung

Ist die Mietwohnung eine Eigentumswohnung, hat der Vermieter neben dem Mietvertrag eine zweite Ebene im Blick zu behalten. § 13 Abs. 1 WEG gibt jedem Wohnungseigentümer das Recht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, insbesondere es zu vermieten, soweit nicht das Gesetz entgegensteht. Zugleich ist er gegenüber der Gemeinschaft verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Steht in der Gemeinschaftsordnung zum Beispiel, dass die Wohnung nur zum Wohnen genutzt oder eine Überlassung an Dritte dem Verwalter angezeigt werden muss, gilt das auch für den Untermieter, den Ihr Mieter per Untermietvertrag aufnimmt. Mehr zur Umsetzung: WEG-Verwaltung.

Die Gemeinschaft kann die Vermietung aber nicht beliebig durch Mehrheitsbeschluss einschränken. Zum Wohnungseigentumsgesetz in der Fassung vor der Reform 2020 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein auf eine allgemeine Öffnungsklausel gestützter Beschluss, der die kurzzeitige Vermietung etwa an Feriengäste verbietet, nur rechtmäßig ist, wenn alle Wohnungseigentümer zustimmen; eine Pflicht, die Überlassung einer Wohnung an Dritte der Verwaltung anzuzeigen, kann dagegen mit Mehrheit beschlossen werden (BGH, Urteil vom 12. April 2019, Az. V ZR 112/18, Leitsätze c und d). Nach herrschender Meinung gelten diese Grundsätze auch nach der Reform fort.

Verstößt der Untermieter gegen Regeln der Gemeinschaft, haften Sie als Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG), während Sie sich im Mietverhältnis an den Hauptmieter halten müssen (§ 540 Abs. 2 BGB). Prüfen Sie deshalb vor jeder Erteilung der Erlaubnis, ob die Gemeinschaftsordnung Vorgaben zur Untervermietung enthält, und geben Sie diese an Hauptmieter und Untermieter weiter. Unsere Mietverwaltung übernimmt diese Abstimmung für vermietende Eigentümer.

Praxis: Anfrage prüfen und Erlaubnis formulieren

Lassen Sie sich die Anfrage zur Untervermietung in Textform geben, mit Angaben zum Untermieter, Zeitraum, betroffenen Räumen, Grund der Untervermietung und dem vorgesehenen Mietzins aus dem Untermietvertrag. Prüfen Sie dann die Voraussetzungen: ob ein berechtigtes Interesse besteht und ob einer der Ablehnungsgründe des § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB greift. Liegt die Untermiete deutlich über den Kosten, die der Hauptmieter selbst für die Wohnung trägt, dürfen Vermieter nach dem Urteil vom Januar 2026 nachfragen und im Fall einer Gewinnerzielung ablehnen. Als Vermieter antworten Sie in dieser Situation zügig, damit Sie nicht in die Schadensersatzfalle geraten.

Bei der Erteilung sollte die Genehmigung konkret sein: für einen bestimmten Untermieter, für bestimmte Räume der Wohnung und, wenn gewollt, befristet. Den Untermietvertrag unterschreiben Sie nicht mit; Ihr Vertrag besteht nur mit dem Hauptmieter. Halten Sie fest, dass eine Untervermietung an wechselnde Gäste nicht erfasst ist und dass der Hauptmieter Ihr Ansprechpartner bleibt. Ein vereinbarter Untermietzuschlag gehört ebenfalls in die Genehmigung. Bei einer Eigentumswohnung legen Sie als Vermieter die Vorgaben der Gemeinschaft bei. Ein Beispiel: Eine Mieterin geht für ein Jahr ins Ausland, behält als Hauptmieterin aber ein Zimmer für ihre Möbel. Die Vermieterin prüft die Anfrage der Mieterin und kann der Hauptmieterin etwa schreiben: „Hiermit erteile ich Ihnen die Erlaubnis zur Untervermietung der Wohnung mit Ausnahme des Zimmers … an … (Name des Untermieters) für die Zeit vom … bis …“.

Untermietvertrag: Form, Kaution, Kündigung, Anmeldung

Eine Form schreibt das Gesetz für den Untermietvertrag nicht vor; zum Beweis sollte er aber schriftlich geschlossen werden und festlegen, welche Räume der Untermieter allein und welche er gemeinschaftlich nutzt, etwa Küche und Bad. Als Vermieter von Wohnraum darf der Hauptmieter höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskostenpauschale oder -vorauszahlung als Kaution verlangen (§ 551 Abs. 1 BGB). Gekündigt werden kann spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, Abweichungen zum Nachteil des Untermieters sind unwirksam (§ 573c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB); mit dieser Frist kündigt auch der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter. Anders im Fall eines Zimmers in der vom Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung, das er überwiegend möbliert hat: Dann ist die Kündigung bis zum 15. eines Monats zum Monatsende zulässig, und der Kündigungsschutz der §§ 573, 573a BGB gilt nicht, sofern der Untermieter dort nicht dauerhaft mit seiner Familie oder in einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt lebt (§ 549 Abs. 2 Nr. 2, § 573c Abs. 3 BGB).

Der Untermieter muss sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug bei der Meldebehörde anmelden (§ 17 Abs. 1 BMG). Den Einzug bestätigt der Wohnungsgeber, der nicht Eigentümer sein muss (§ 19 Abs. 1, Abs. 3 Nr. 1 BMG); bei der Untervermietung ist das nach herrschender Meinung der Hauptmieter. Die Untervermietung führt zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG), die in die Steuererklärung des Hauptmieters gehören; ob Steuer anfällt, ist im Einzelfall zu prüfen.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 535, 540, 541, 543 Abs. 2 und 3, 546 Abs. 2, 549 Abs. 2, 551, 553, 573 Abs. 2 Nr. 1, 573c, 573d BGB; §§ 17, 19 BMG; § 21 EStG; §§ 13, 14 WEG; BGH, Urteile vom 08.01.2014 – VIII ZR 210/13, 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, 12.04.2019 – V ZR 112/18, 13.09.2023 – VIII ZR 109/22 und 28.01.2026 – VIII ZR 228/23

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.