Für Immobilienbesitzer und Grundstücksbesitzer hat die Reform viel verändert. Wer in Bayern eine Wohnung oder ein Haus besitzt, hat zuletzt einen Grundsteuerbescheid bekommen, in dem Begriffe wie Äquivalenzbetrag und Grundsteuermessbetrag stehen. Dahinter steckt die Grundsteuerreform, die als Reform der Bemessungsgrundlage angelegt ist: Das Bundesverfassungsgericht hat die alten Einheitswerte als verfassungswidrig eingestuft, und Bayern hat mit dem Bayerischen Grundsteuergesetz (BayGrStG) ein eigenes Landesmodell eingeführt. Es ist wertunabhängig und rechnet mit Flächen. Dieser Ratgeber erklärt das Flächenmodell Schritt für Schritt, zeigt die Berechnung der Grundsteuer an einem fiktiven Beispiel, erläutert die Rolle des Hebesatzes der Gemeinde und beantwortet, was Vermieter und Eigentümergemeinschaften über die Umlage auf Mieter wissen müssen.
Das Wichtigste in Kürze
- In Bayern gilt ab 2025 das wertunabhängige Flächenmodell: 0,04 € je m² Boden und 0,50 € je m² Wohn- oder Nutzfläche, Messzahl bei Wohnnutzung 70 % (Wohnermäßigung 30 %).
- Die Grundsteuer ergibt sich aus Grundsteuermessbetrag mal Hebesatz; den Hebesatz legt die Gemeinde fest, München nennt 824 Prozent seit 1. Januar 2025 (Stand: 10.10.2026).
- Mieter tragen die Grundsteuer nur, wenn der Mietvertrag Betriebskosten vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB, § 2 Nr. 1 BetrKV).
- Flächenänderungen sind dem Finanzamt bis zum 31. März des Folgejahres anzuzeigen (Art. 6 Abs. 5 BayGrStG).
Grundsteuer Bayern ab 2025: das Flächenmodell im Überblick
Bis einschließlich 2024 bemisst sich die Grundsteuer nach den bundesgesetzlichen Regelungen mit den alten Einheitswerten; für die Jahre ab 2025 gilt in Bayern das BayGrStG, und Grundsteuergesetz und Bewertungsgesetz sind nur noch anzuwenden, soweit das Landesgesetz nichts anderes bestimmt (Art. 10 Abs. 1 BayGrStG). Bayern gehört damit zu den Bundesländern, die vom Bundesmodell abweichen. Nach Angaben der Bayerischen Steuerverwaltung ist das bayerische Flächenmodell wertunabhängig: Die Steuer steigt nicht allein deshalb, weil Immobilienpreise steigen.
Steuergegenstand der Grundsteuer B sind die Grundstücke als wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens (Art. 1 Abs. 1 Satz 1 BayGrStG). Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe gilt die Grundsteuer A (Teil 2 des BayGrStG), die in diesem Beitrag nicht behandelt wird. Die neuen Berechnungsgrundlagen stellt das Finanzamt fest, den Bescheid über die Grundsteuer erlässt später die Gemeinde. Grundlage waren die Grundsteuererklärungen, die Eigentümer zwischen dem 1. Juli 2022 und dem 30. April 2023 abgeben mussten (Quelle: Bayerische Steuerverwaltung, grundsteuer.bayern.de). Wer Grundbesitz in mehreren Bundesländern hat, muss beachten, dass dort teils das Bundesmodell mit dem Grundsteuerwert gilt; in Bayern stellt das Finanzamt dagegen Grundsteueräquivalenzbeträge fest (Art. 6 Abs. 1 BayGrStG).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) 1 Steuergegenstand der Grundsteuer B sind die Grundstücke als wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens. 2 Die Grundsteuer ergibt sich durch eine Multiplikation des Grundsteuermessbetrags des Grundstücks und des von der Gemeinde bestimmten jeweiligen Hebesatzes. 3 Sie ist ein Jahresbetrag und auf volle Cent nach unten abzurunden.
(2) 1 Der Grundsteuermessbetrag des Grundstücks ist die Summe aus 1. dem Produkt aus dem Äquivalenzbetrag des Grund und Bodens nach Abs. 3 Satz 1 und der Grundsteuermesszahl nach Art. 4 und 2. dem Produkt aus den Äquivalenzbeträgen von Wohn- und Nutzflächen nach Abs. 3 Satz 2 und der jeweiligen Grundsteuermesszahl nach Art. 4. 2 Der Grundsteuermessbetrag des Grundstücks ist auf volle Cent nach unten abzurunden.
(3) 1 Der Äquivalenzbetrag des Grund und Bodens ergibt sich durch eine Multiplikation der Fläche des Grund und Bodens mit der jeweiligen Äquivalenzzahl nach Art. 3 Abs. 1; er wird auf volle Cent nach unten abgerundet. 2 Die Äquivalenzbeträge von Wohn- und Nutzflächen der Gebäude ergeben sich durch eine Multiplikation der maßgeblichen Gebäudeflächen mit der Äquivalenzzahl nach Art. 3 Abs. 2.
Berechnung der Grundsteuer: Äquivalenzbeträge und Messzahl
Das Flächenmodell rechnet mit drei Schritten. Erstens wird für Grund und Boden und für die Gebäudefläche je ein Äquivalenzbetrag ermittelt. Zweitens wird er mit der Grundsteuermesszahl multipliziert; die Summe ergibt den Grundsteuermessbetrag. Drittens multipliziert die Gemeinde den Messbetrag mit ihrem Hebesatz (Art. 1 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 BayGrStG). Das Ergebnis ist ein Jahresbetrag, der auf volle Cent nach unten abgerundet wird (Art. 1 Abs. 1 Satz 3 BayGrStG).
Die Äquivalenzzahlen sind gesetzlich festgelegt: 0,04 € je Quadratmeter Grund und Boden und 0,50 € je Quadratmeter Gebäudefläche (Art. 3 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 BayGrStG). Dienen die Gebäude mindestens zu 90 % der Wohnnutzung, wird die Zahl für die Bodenfläche, die das Zehnfache der Wohnfläche übersteigt, nur zu 50 % angesetzt (Art. 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BayGrStG). Die Grundsteuermesszahl beträgt 100 %; für den Äquivalenzbetrag der Wohnflächen ist sie auf 70 % ermäßigt (Art. 4 Abs. 1 BayGrStG). Das ist die Wohnermäßigung von 30 %. Zusätzliche Ermäßigungen um 25 % gibt es zum Beispiel für Baudenkmäler und für geförderten Wohnraum (Art. 4 Abs. 3 und 4 BayGrStG).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) 1 Für die Fläche des Grund und Bodens beträgt die Äquivalenzzahl 0,04 € je Quadratmeter. 2 Abweichend von Satz 1 gilt: 1. Dienen die Gebäude mindestens zu 90 % der Wohnnutzung, wird die Äquivalenzzahl für die das Zehnfache der Wohnfläche übersteigende Fläche des Grund und Bodens nur zu 50 % angesetzt. […]
(2) Die Äquivalenzzahl für Gebäudeflächen beträgt stets 0,50 € je Quadratmeter.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) 1 Die Grundsteuermesszahl beträgt 100 %. 2 Für den Äquivalenzbetrag der Wohnflächen wird die Grundsteuermesszahl auf 70 % ermäßigt.
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Flächen | Grund und Boden und Gebäudefläche laut Erklärung |
| Äquivalenzbeträge | 0,04 € je m² Boden, 0,50 € je m² Gebäudefläche |
| Messbetrag | Messzahl 100 %, für Wohnflächen 70 % |
| Hebesatz | Gemeinde multipliziert den Messbetrag |
Maßgebliche Flächen: Wohnfläche, Nutzfläche und Grundstücksgröße
Als Gebäudefläche bei Wohnnutzung gilt die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung; auch ein häusliches Arbeitszimmer zählt zur Wohnnutzung. Im Übrigen ist die Nutzfläche maßgeblich (Art. 2 Abs. 1 BayGrStG). Alle Flächen werden auf volle Quadratmeter abgerundet (Art. 2 Abs. 5 BayGrStG). Für Eigentumswohnungen nennt die Steuerverwaltung als Fundstellen unter anderem die Wohngeldabrechnung und den Katasterauszug mit dem Miteigentumsanteil am Grundstück (Quelle: grundsteuer.bayern.de).
Garagen in räumlichem Zusammenhang mit der Wohnnutzung bleiben bis insgesamt 50 m² außer Ansatz, untergeordnete Nebengebäude wie ein Gartenhaus bis insgesamt 30 m² (Art. 2 Abs. 2 und 3 BayGrStG). Die Grundstücksgröße wirkt dadurch nur begrenzt: Der Boden geht mit 0,04 € je Quadratmeter ein, das Gebäude mit 0,50 €. Deshalb bestimmt bei Wohnungen meist die Gebäudefläche den größten Teil des Messbetrags; sie ist die wichtigste Bemessungsgrundlage.
Rechenbeispiel: Eigentumswohnung mit Hebesatz München
Das folgende Beispiel ist fiktiv und dient nur der Veranschaulichung. Angenommen, eine Eigentumswohnung hat 80 m² Wohnfläche, und auf sie entfallen anteilig 150 m² Grund und Boden. Der Äquivalenzbetrag des Bodens beträgt 150 × 0,04 € = 6,00 €. Der Äquivalenzbetrag der Wohnfläche beträgt 80 × 0,50 € = 40,00 €, mit der ermäßigten Messzahl von 70 % also 28,00 €. Der Grundsteuermessbetrag ist die Summe: 34,00 €.
Die Landeshauptstadt München wendet nach eigener Angabe seit dem 1. Januar 2025 einen Hebesatz von 824 Prozent an (Stand: 10.10.2026; Quelle: Stadt München, stadt.muenchen.de, Seite „Grundsteuer“). Im Beispiel ergibt das 34,00 € × 8,24 = 280,16 € im Jahr. Fällig wird die Grundsteuer zu je einem Viertel am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November (§ 28 Abs. 1 GrStG), im Beispiel also vier Raten zu 70,04 €. Ob und wie sich der Hebesatz Ihrer Gemeinde geändert hat, steht auf deren Internetseite und im Bescheid.
| Äquivalenzbeträge | Grundsteuer im Jahr |
|---|---|
| Boden 150 m² × 0,04 € = 6,00 €; Wohnfläche 80 m² × 0,50 € × 70 % = 28,00 € | Messbetrag 34,00 € × Hebesatz 824 % = 280,16 € |
Hebesatz und Bescheid: Wer legt was fest?
Die Aufgaben sind geteilt. Das Finanzamt stellt die Äquivalenzbeträge sowie die Flächen von Grund und Boden und die Gebäudeflächen fest (Art. 6 Abs. 1 und 2 BayGrStG) und setzt den Grundsteuermessbetrag fest; beide Bescheide können verbunden bekannt gegeben werden (Art. 6 Abs. 2 Satz 4 BayGrStG). Die Gemeinde bestimmt den Hebesatz (§ 25 Abs. 1 GrStG) und erlässt den Grundsteuerbescheid. Auf die Hebesätze der Kommunen haben Landtag, Staatsregierung und Steuerverwaltung nach Angaben der Steuerverwaltung keinen Einfluss. Die Grundstücksdaten wie Flurstück, Fläche, Miteigentumsanteil und Wohnfläche stammen aus der Grundsteuererklärung. Wer die Höhe der Steuer verstehen will, muss zwei Bescheide lesen: den Messbescheid des Finanzamts und den Grundsteuerbescheid der Gemeinde.
Schuldner der Grundsteuer ist derjenige, dem der Steuergegenstand bei der Feststellung zugerechnet ist (§ 10 Abs. 1 GrStG); bei mehreren Eigentümern haften sie als Gesamtschuldner (§ 10 Abs. 2 GrStG). Ändern sich Flächen, etwa durch einen Anbau, sind Änderungen zusammengefasst bis zum 31. März des Folgejahres anzuzeigen (Art. 6 Abs. 5 BayGrStG). Zweifelt jemand an einem Bescheid, sollte er die Einspruchsfrist im Bescheid beachten und die Flächenangaben mit den eigenen Unterlagen vergleichen. Dieser Beitrag ist keine Steuer- oder Rechtsberatung und ersetzt keine steuerliche Prüfung im Einzelfall.
Grundsteuer auf Mieter umlegen: Vereinbarung im Mietvertrag
Der Eigentümer schuldet die Steuer gegenüber der Gemeinde; Mieter zahlen sie nur, wenn es vereinbart ist. Nach § 556 Abs. 1 BGB können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Welche Kosten dazugehören, regelt die Betriebskostenverordnung: Betriebskosten sind unter anderem die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, namentlich die Grundsteuer (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Fehlt im Mietvertrag eine Regelung zu den Betriebskosten oder zur Grundsteuer, bleibt der Vermieter in der Regel auf der Steuer sitzen. Wie Vorauszahlungen und Abrechnung funktionieren, erklärt der Beitrag zu den Betriebskosten für Vermieter.
Die Umstellung auf das Flächenmodell ändert an dieser Rechtslage nichts; sie ändert nur den Betrag. Eine Umlage ist nur in der Höhe möglich, in der die Steuer tatsächlich angefallen ist. Wer die Mietverwaltung nicht selbst übernehmen möchte, findet Informationen zur Mietverwaltung, die Abrechnung der Betriebskosten einschließt. Für Eigentumswohnungen in einer WEG gelten dieselben Regeln der Umlage; die Grundsteuer betrifft den einzelnen Eigentümer, nicht die Gemeinschaft als Ganzes. Mehr zu den Aufgaben der WEG-Verwaltung finden Sie auf der Leistungsseite.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(Nr. 1) Betriebskosten im Sinne von § 1 sind: 1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;
Tipp: Mietvertrag prüfen Prüfen Sie, ob der Mietvertrag die Betriebskostenart Grundsteuer ausdrücklich oder über einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung nennt. Ohne Vereinbarung kann sie nicht umgelegt werden.
Auswirkungen und Handlungsbedarf: Was Eigentümer jetzt prüfen
Hintergrund der Reform ist die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, die alten Einheitswerte seien verfassungswidrig, weil sie veraltet waren und Steuerzahler ungleich behandelten (Quelle: Bayerische Steuerverwaltung, grundsteuer.bayern.de). Die neuen Vorschriften des BayGrStG gelten für die Grundsteuer ab 2025 und lösen die Einheitswerte vollständig ab (Art. 10 Abs. 1 BayGrStG). Für Eigentümer entsteht daraus ein überschaubarer Handlungsbedarf: Bescheide aufbewahren, Flächenangaben mit den eigenen Unterlagen abgleichen und Änderungen am Gebäude rechtzeitig anzeigen.
Die Auswirkungen sind je nach Objekt unterschiedlich. Da der Messbetrag nur von Flächen abhängt, ändert er sich im Rahmen der Fortschreibung nur, wenn sich Flächen ändern (Art. 6 Abs. 3 BayGrStG); eine höhere Steuer in einem späteren Jahr kann dagegen auf einen neuen Hebesatz der Gemeinde zurückgehen. Beispiel, wieder fiktiv: Ein Einfamilienhaus mit 500 m² Grundstück und 120 m² Wohnfläche hat einen Bodenbetrag von 20,00 € (500 × 0,04 €) und einen Wohnflächenbetrag von 42,00 € (120 × 0,50 € × 70 %), also einen Messbetrag von 62,00 €. Bei einem Hebesatz von 824 Prozent (München, Stand: 10.10.2026) wären das 510,88 € im Jahr. Die Ermäßigung für das große Grundstück spielt hier keine Rolle, weil 500 m² unter dem Zehnfachen der Wohnfläche von 1.200 m² liegen.
Grundsteuer im Vermögen: Planung und Verwaltung
Die Grundsteuer ist ein laufender Posten im Wirtschaftsplan einer Immobilie und gehört zu den Zahlen, die Eigentümer im Blick behalten sollten. Wer vermietet, plant sie als Betriebskostenposition; wer selbst nutzt, als Teil der Kosten des Eigentums. Warum die Verwaltung auch hier Vermögen betreut und worauf Eigentümer bei Zahlen und Belegen achten sollten, zeigt der Beitrag Hausverwaltung als Vermögensverwaltung. Für Objekte in der Landeshauptstadt hilft die Hausverwaltung München mit Ansprechpartnern vor Ort, und die Rücklage der Gemeinschaft erklärt der Beitrag zur Erhaltungsrücklage.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Grundsteuer in Bayern?
Das hängt von Fläche und Hebesatz ab. Der Messbetrag ergibt sich aus den gesetzlichen Äquivalenzzahlen, den Betrag bestimmt der Hebesatz der Gemeinde. Es gibt keinen landesweit einheitlichen Betrag.
Rechtsgrundlage: Art. 1 Abs. 1 und 2 BayGrStG; § 25 Abs. 1 GrStG
Wie wird die Grundsteuer in Bayern berechnet?
Boden mal 0,04 € plus Wohn- oder Nutzfläche mal 0,50 €, bei Wohnflächen mit der auf 70 % ermäßigten Messzahl. Die Summe ist der Messbetrag, den die Gemeinde mit dem Hebesatz multipliziert.
Rechtsgrundlage: Art. 1, 3 und 4 Abs. 1 BayGrStG
Welche Flächen werden bei der Grundsteuer berechnet?
Die Grundstücksfläche und die Gebäudefläche, bei Wohnnutzung die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung, sonst die Nutzfläche. Garagen bis 50 m² und Nebengebäude bis 30 m² bleiben außer Ansatz.
Rechtsgrundlage: Art. 2 Abs. 1 bis 3 BayGrStG
Ist die Grundsteuer abhängig von der Grundstücksgröße?
Ja, aber nur begrenzt: Der Boden geht mit 0,04 € je Quadratmeter ein, dienen die Gebäude mindestens zu 90 % Wohnzwecken, wird die Fläche über dem Zehnfachen der Wohnfläche nur zur Hälfte angesetzt.
Rechtsgrundlage: Art. 3 Abs. 1 BayGrStG
Wie oft zahlt man Grundsteuer in Bayern?
In der Regel vierteljährlich am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Auf Antrag ist unter Bedingungen die Zahlung in einem Betrag zum 1. Juli möglich; Gemeinden können Kleinbeträge anders fällig stellen.
Rechtsgrundlage: § 28 GrStG
Kann der Vermieter die Grundsteuer auf den Mieter umlegen?
Ja, wenn der Mietvertrag die Übernahme der Betriebskosten vereinbart. Die Grundsteuer zählt zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks.
Rechtsgrundlage: § 556 Abs. 1 BGB; § 2 Nr. 1 BetrKV
Wie hoch ist die Grundsteuer bei einem Grundstück mit 500 qm?
Das hängt auch von der Wohnfläche und dem Hebesatz ab. Im fiktiven Beispiel mit 120 m² Wohnfläche und Hebesatz 824 Prozent ergeben sich 510,88 € im Jahr.
Rechtsgrundlage: Art. 1, 3 und 4 Abs. 1 BayGrStG
Hat sich die Grundsteuer erhöht?
Das kann am Hebesatz der Gemeinde liegen oder an geänderten Flächen. Den Hebesatz legt die Gemeinde fest; Flächen werden nur bei Änderungen neu festgestellt.
Rechtsgrundlage: § 25 Abs. 1 GrStG; Art. 6 Abs. 3 BayGrStG
Rechtsgrundlage: Art. 1 bis 6 und 10 BayGrStG; §§ 10, 25, 28 GrStG; § 556 BGB; § 2 BetrKV
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
