Warmwasserkosten Heizkostenverordnung: So werden sie aufgeteilt

In den meisten Mehrfamilienhäusern erzeugt dieselbe zentrale Heizungsanlage Heizwärme und Warmwasser. Für die Heizkostenabrechnung müssen die Kosten trotzdem getrennt werden, denn Heizkosten und Warmwasserkosten werden nach eigenen Regeln auf die Nutzer verteilt. Die Heizkostenverordnung legt fest, wie diese Trennung funktioniert, welche Messung Pflicht ist und welche Ersatzverfahren nur ausnahmsweise erlaubt sind. Dieser Ratgeber richtet sich an Vermieter, Mieter, Verwaltungsbeiräte und Wohnungseigentümergemeinschaften, die ihre Warmwasserkosten verstehen oder eine Abrechnung nachvollziehen wollen.

Warmwasserkosten Heizkostenverordnung: Für wen die Regeln gelten

Die Heizkostenverordnung gilt für die Kosten zentraler Heizungsanlagen und zentraler Warmwasserversorgungsanlagen sowie für die gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser, etwa Fernwärme (§ 1 Abs. 1 HeizkostenV). Die Verordnung stammt vom 23. Februar 1981; maßgeblich ist heute die Neufassung vom 5. Oktober 2009, die seitdem mehrfach geändert wurde. Mit der Änderung zum 1. Dezember 2021 sind die Regeln zu fernablesbarer Messtechnik und zur monatlichen Verbrauchsinformation in Kraft getreten.

Die Vorschriften der Verordnung gehen dem Mietvertrag vor. Eine Ausnahme gilt nur für Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt (§ 2 Heizkostenverordnung). Weitere Ausnahmen für Warmwasseranlagen regelt § 11 Abs. 2 in Verbindung mit Abs. 1, etwa für Alters- und Pflegeheime oder wenn die Erfassung nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich wäre.

Wird das Wasser dagegen in der Wohnung selbst erwärmt, etwa mit einem elektrischen Durchlauferhitzer, fehlt die zentrale Anlage. Dann zahlt jeder Mieter den Strom über seinen eigenen Zähler, und die Heizkostenverordnung erfasst das Warmwasser nicht.

In der Eigentümergemeinschaft gilt die Verordnung auch dann, wenn Vereinbarungen oder Beschlüsse etwas anderes vorsehen (§ 3 Satz 1 HeizkostenV). Gegenüber dem einzelnen Eigentümer steht die Gemeinschaft dem Gebäudeeigentümer gleich, bei vermieteten Eigentumswohnungen der Eigentümer als Vermieter gegenüber seinem Mieter (§ 1 Abs. 2 Nr. 3). So entstehen in der Praxis zwei Abrechnungen: die Jahresabrechnung der Gemeinschaft und die Heizkostenabrechnung des Vermieters an den Mieter.

Auch Wärmepumpen sind erfasst; für sie gelten seit dem 1. Oktober 2024 neue Regelungen: Wurde der Verbrauch aus einer Wärmepumpe am 1. Oktober 2024 noch nicht erfasst, war die Messtechnik bis zum 30. September 2025 nachzurüsten (§ 12 Abs. 3 Heizkostenverordnung).

Kosten der Warmwasserversorgung: Energiekosten, Wasser und CO2

Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage gehören nach § 8 Abs. 2 HeizkostenV zwei Blöcke: die Kosten der Wassererwärmung, die wie die Heizkosten nach § 7 Abs. 2 abgegrenzt werden, und die Kosten der Wasserversorgung, soweit sie nicht gesondert abgerechnet werden.

Zur Wassererwärmung zählen Brennstoff oder Strom samt Lieferung, Betriebsstrom, Wartung und Prüfung der Heizanlage durch eine Fachkraft, Reinigung, Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz sowie Miete, Eichung und Ablesung der Messtechnik einschließlich der Kosten der Berechnung, Aufteilung und der Verbrauchsinformation nach § 6a (§ 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung).

Zur Wasserversorgung gehören Wasserverbrauch, Grundgebühren, Zählermiete, Zwischenzähler und eine hauseigene Wasseraufbereitung (§ 8 Abs. 2 Satz 2). In der Praxis verteilt der Vermieter das Wasser meist über die Kaltwasserabrechnung als Teil der Betriebskostenabrechnung, sodass in der Heizkostenabrechnung nur die Energie für das Erwärmen steht.

Bei Warmwasserlieferung, etwa durch einen Fernwärmeversorger, treten das Entgelt für die Lieferung und die Kosten der Hausanlagen an die Stelle (§ 8 Abs. 4). Welche Energieform eingesetzt wird, ob Gas, Öl, Fernwärme oder Strom für eine Wärmepumpe, hat großen Einfluss auf die Energiekosten; steigt der Energiepreis, steigen Heizkosten und Warmwasserkosten gleichermaßen, unabhängig vom Verteilerschlüssel.

Für die Warmwasserkosten zählen damit zwei Größen: der Energieverbrauch der Anlage und der Energiepreis je Kilowattstunde. Der Wasserverbrauch der Bewohner bestimmt, wie viel Energie die Warmwasserbereitung braucht; weniger Wasserverbrauch senkt deshalb auch den Energieverbrauch. Der Energiepreis ergibt sich aus dem Liefervertrag für Brennstoff oder Fernwärme und ist die Grundlage für die Kosten in der Abrechnung. Ein Wechsel des Energieträgers, etwa auf Fernwärme oder eine Wärmepumpe, kann die Energiekosten senken; ob er sich lohnt, hängt vom Gebäude und vom künftigen Energiepreis ab.

Für Brennstoffe wie Gas und Öl kommen die CO2-Kosten hinzu. Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz gilt ausdrücklich auch für Anlagen, die Brennstoffe für Heizung und Warmwasser nutzen (§ 2 Abs. 1 CO2KostAufG). Wie die Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter funktioniert, zeigt unser Beitrag CO2-Kosten der Heizung.

Heizung und Warmwasser: Verbundene Anlagen richtig trennen

Ist die zentrale Heizungsanlage mit der Warmwasserbereitung verbunden, entstehen Brennstoff- oder Wärmekosten gemeinsam. Diese einheitlich entstandenen Kosten des Betriebs sind aufzuteilen (§ 9 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV). Erst danach wird in der Heizkostenabrechnung jeder Block für sich auf die Nutzer verteilt: die Heizkosten nach § 7 Abs. 1, die Warmwasserkosten nach § 8 Abs. 1 Heizkostenverordnung (§ 9 Abs. 4).

Der Maßstab hängt von der Anlage ab. Bei Heizkesseln richtet sich die Aufteilung der einheitlich entstandenen Kosten nach den Anteilen am Brennstoff- oder Energieverbrauch, bei Wärmepumpen und bei gewerblicher Wärmelieferung nach den Anteilen am Wärmeverbrauch (§ 9 Abs. 1 Satz 2). Der Anteil der Heizungsanlage am Wärmeverbrauch ist der Rest: gesamter Verbrauch abzüglich des Verbrauchs der Warmwasserversorgungsanlage (§ 9 Abs. 1 Satz 4).

Kosten, die nicht einheitlich entstanden sind, etwa die Wartung eines separaten Warmwasserspeichers, werden dem jeweiligen Anteil an den einheitlich entstandenen Kosten hinzugerechnet (§ 9 Abs. 1 Satz 3). Bei Anlagen mit mehreren Wärmeerzeugern, zum Beispiel Kessel und Solarthermie, dürfen anerkannte Regeln der Technik zur Aufteilung verwendet werden (§ 9 Abs. 1 Satz 5).

Für die Versorgung mit Wärme und die Versorgung mit Warmwasser entstehen so zwei getrennte Kostenblöcke. Ob die Warmwasseranlagen mit zentralem Speicher oder zentraler Frischwasserstation arbeiten, ändert an dieser Regelung nichts; entscheidend ist, dass Heizanlage und Warmwasserbereitung an derselben Wärmequelle hängen und die Nutzer im Gebäude beide Leistungen beziehen.

Wie hoch der Anteil des Warmwassers am Energieverbrauch ist, legt die Verordnung nicht pauschal fest. Er hängt vom Gebäude, von der Dämmung, von der Zahl der Bewohner und vom Warmwasserverbrauch ab. In gut gedämmten Gebäuden ist er höher, weil weniger Heizenergie gebraucht wird; deshalb hält der Verordnungsgeber die Messung im Regelfall für geboten (BGH, VIII ZR 151/20, Rn. 35).

Wärmemengenzähler: Pflicht nach § 9 Abs. 2 und Messtechnik

Die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge ist mit einem Wärmezähler zu messen (§ 9 Absatz 2 Satz 1 HeizkostenV). In der Praxis heißt das Gerät Wärmemengenzähler; es sitzt im Heizungsraum im Vorlauf zum Warmwasserspeicher und misst, wie viele Kilowattstunden für die Warmwasserbereitung verbraucht werden.

Nach dem Bundesgerichtshof gilt diese Messpflicht seit dem 31. Dezember 2013. Fehlt der Wärmezähler, obwohl die Wohnungen Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler haben, ist die Abrechnung nicht verbrauchsabhängig, und der Mieter darf seinen Anteil an den Kosten für Wärme und Warmwasser um 15 Prozent kürzen (BGH, Versäumnisurteil vom 12. Januar 2022, Az. VIII ZR 151/20).

Auch dieser Zähler unterliegt der Änderung der Verordnung von 2021: Wärmezähler nach § 9 Absatz 2 Satz 1, die nach dem 1. Dezember 2021 installiert werden, müssen fernablesbar sein und Datenschutz und Datensicherheit nach dem Stand der Technik gewährleisten (§ 5 Abs. 2 Heizkostenverordnung). Seit dem 1. Dezember 2022 dürfen nur noch Geräte installiert werden, die sicher an ein Smart Meter Gateway angebunden werden können.

Ein Smart Meter Gateway ist damit keine Pflicht für jedes Haus, wohl aber die Anbindbarkeit neuer Geräte. Nicht fernablesbare Altgeräte sind bis zum 31. Dezember 2026 nachzurüsten oder auszutauschen (§ 5 Abs. 3); was das bedeutet, erklärt unser Magazinbeitrag „Fernablesbare Zähler: Nachrüstpflicht bis 31.12.2026“. Die wichtigste Änderung für 2026 ist damit das Ende der Übergangsfrist für nicht fernablesbare Geräte. Ob ein Smart Meter Gateway im Gebäude sinnvoll ist, entscheidet in der Eigentümergemeinschaft die Eigentümerversammlung.

Den Stand der Technik für die Anbindung an ein Smart Meter Gateway legen Schutzprofile und Technische Richtlinien des Bundesamtes für Sicherheit in der Informationstechnik fest (§ 5 Absatz 2). Für Bestandsgeräte gilt die Frist des § 5 Absatz 3, die am 31. Dezember 2026 abläuft. Danach können Nutzer bei fehlender Fernablesung ihren Anteil um 3 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 2).

Grundlage ist die Pflicht zur Verbrauchserfassung: Der Vermieter als Gebäudeeigentümer ist verpflichtet, den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen und die Räume dazu mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen, beim Warmwasser also Warmwasserzähler zu installieren; die Nutzer müssen den Einbau dulden (§ 4 Abs. 1 und 2 HeizkostenV). Seit der Novelle der Heizkostenverordnung zum 1. Dezember 2021 müssen neu installierte Zähler zudem fernablesbar sein (§ 5 Abs. 2).

Jeder Nutzer, also auch jeder Mieter, kann vom Vermieter als Gebäudeeigentümer verlangen, dass der Verbrauch ordnungsgemäß erfasst wird (§ 4 Abs. 4 HeizkostenV). Will der Eigentümer die Messtechnik mieten statt kaufen, muss er das den Nutzern vorher mit den Kosten mitteilen; widerspricht die Mehrheit binnen eines Monats, ist die Anmietung unzulässig (§ 4 Abs. 2 Satz 2).

Berechnung ohne Zähler: Die Formel nach § 9 Absatz 2

Nur wenn die Wärmemenge mit einem unzumutbar hohen Aufwand gemessen werden könnte, ist eine Berechnung erlaubt: Q = 2,5 × V × (tw − 10) in Kilowattstunden pro Jahr (§ 9 Abs. 2 Satz 2 Heizkostenverordnung). V ist das gemessene Volumen des verbrauchten Warmwassers in Kubikmetern, tw die gemessene oder geschätzte mittlere Warmwassertemperatur in Grad Celsius, 10 die übliche Kaltwassertemperatur.

Der Wert 2,5 deckt nach dem Verordnungstext die Aufwandszahl des Wärmeerzeugers, die Wärmekapazität des Wassers und die Verluste von Speicher, Verteilung und Zirkulation ab. Für die Formel gilt damit: Ein Kubikmeter Warmwasser mit 60 Grad entspricht 2,5 × 50 = 125 Kilowattstunden, ein Liter also 0,125 Kilowattstunden einschließlich Verlusten. Rein physikalisch braucht ein Liter Wasser für 50 Grad Erwärmung rund 0,058 Kilowattstunden.

Können in Ausnahmefällen weder die Wärmemenge noch das Warmwasservolumen gemessen werden, gilt Q = 32 × AWohn, also 32 Kilowattstunden je Quadratmeter der mit Warmwasser versorgten Wohn- oder Nutzfläche (§ 9 Abs. 2 Satz 4). Das Ergebnis beider Formeln ist bei brennwertbezogener Abrechnung von Erdgas mit 1,11 zu multiplizieren, bei gewerblicher Wärmelieferung durch 1,15 zu teilen und bei einer monovalenten Wärmepumpe mit 0,30 zu multiplizieren (§ 9 Abs. 2 Satz 6).

Bei Heizkesseln wird die Wärmemenge anschließend in Brennstoff umgerechnet, indem sie durch den Heizwert geteilt wird. Maßgeblich ist der Heizwert aus den Unterlagen des Lieferanten, hilfsweise zum Beispiel 10 Kilowattstunden je Liter leichtes Heizöl oder je Kubikmeter Erdgas H (§ 9 Absatz 3 HeizkostenV). Wird die Heizkostenabrechnung in Kilowattstunden erstellt, entfällt die Umrechnung.

Wichtig: Die Flächenformel ist kein Wahlrecht. Hat jede Wohnung einen Warmwasserzähler, ist das Volumen messbar, und die Formel nach § 9 Abs. 2 Satz 4 darf nicht angewendet werden; so lag der Fall, den der Bundesgerichtshof mit dem Kürzungsrecht entschieden hat (VIII ZR 151/20, Rn. 28). Eine feste Prozentpauschale für das Warmwasser sieht die geltende Fassung nicht vor. Vermieter sollten in der Abrechnung angeben, welche Formel sie verwendet haben und warum keine Messung möglich war.

Tipp: Wärmezähler in der Abrechnung erkennen Steht beim Warmwasseranteil ein Zählerstand in kWh, wurde gemessen. Steht dort eine Formel mit Wohnfläche, obwohl Warmwasserzähler eingebaut sind, sollte die Gemeinschaft den Einbau eines Wärmezählers beschließen.

Verteilung der Kosten: 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch

Steht der Warmwasseranteil fest, werden mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Warmwasserverbrauch verteilt, die übrigen 30 bis 50 Prozent nach der Wohn- oder Nutzfläche (§ 8 Abs. 1 Heizkostenverordnung). In der Heizkostenabrechnung heißt der verbrauchsabhängige Teil Verbrauchskosten, der Rest Grundkosten.

Für die Heizkosten gilt dieselbe Spanne, dort allerdings nach dem Wärmeverbrauch laut Wärmezählern oder Heizkostenverteilern und mit dem umbauten Raum als weiterem möglichen Maßstab (§ 7 Abs. 1). In älteren Gebäuden mit Öl- oder Gasheizung, die die Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllen und deren freiliegende Leitungen überwiegend gedämmt sind, müssen 70 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch verteilt werden (§ 7 Abs. 1 Satz 2). Für das Warmwasser gibt es diese Pflicht nicht.

Den Warmwasserverbrauch erfassen Zähler in jeder Wohnung (§ 5 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV); die Geräte müssen den anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Welcher Schlüssel innerhalb der Spanne gilt, bestimmt der Gebäudeeigentümer, also meist der Vermieter, in der Eigentümergemeinschaft die Gemeinschaft nach den Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes (§ 6 Abs. 4 Satz 1, § 3 Satz 2).

Eine Änderung des Schlüssels ist nur durch Erklärung gegenüber den Nutzern möglich, und nur aus den Gründen des § 6 Abs. 4 Satz 2, etwa nach baulichen Maßnahmen, die nachhaltig Heizenergie einsparen, oder aus anderen sachgerechten Gründen. Ohne Änderung gilt der einmal gewählte Schlüssel in jeder Abrechnung weiter; eine Änderung wirkt nur zum Beginn eines Abrechnungszeitraums (§ 6 Abs. 4 Satz 3 Heizkostenverordnung).

Für Mieter mit hohem Warmwasserverbrauch lohnt ein hoher Verbrauchsanteil eher nicht, für sparsame Haushalte schon. Vermieter sollten den gewählten Schlüssel in der Heizkostenabrechnung klar ausweisen, damit die Verteilung der Kosten nachvollziehbar bleibt.

Rechenbeispiel: Warmwasserkosten und Heizkosten einer Wohnung

Ein Gebäude mit zehn Wohnungen und 750 Quadratmetern Wohnfläche wird mit Fernwärme versorgt; Heizung und Warmwasser hängen an derselben Übergabestation. Die Wärmelieferung kostet laut Abrechnung des Versorgers im Jahr 24.000 Euro, der Hauptzähler zeigt 150.000 Kilowattstunden.

Der Wärmemengenzähler am Speicher misst 30.000 Kilowattstunden für das Warmwasser. Das sind 20 Prozent, also 4.800 Euro Warmwasserkosten; die übrigen 19.200 Euro sind Heizkosten. Das Wasser selbst wird gesondert über die Kaltwasserzähler abgerechnet.

Bei einem Schlüssel von 70/30 werden 3.360 Euro nach Verbrauch und 1.440 Euro nach Wohnfläche verteilt. Im ganzen Haus wurden 300 Kubikmeter Warmwasser gezapft. Eine Wohnung mit 75 Quadratmetern und 24 Kubikmetern zahlt 144,00 Euro Grundkosten (1.440 × 75/750) und 268,80 Euro Verbrauchskosten (3.360 × 24/300), zusammen 412,80 Euro Warmwasserkosten.

Die Heizkosten von 19.200 Euro werden ebenfalls 70/30 verteilt: 5.760 Euro nach Wohnfläche, davon 576,00 Euro für diese Wohnung, und 13.440 Euro nach dem Wärmeverbrauch laut Heizkostenverteilern. Entfallen auf die Wohnung 8 Prozent der Verbrauchseinheiten, sind das 1.075,20 Euro, zusammen also 1.651,20 Euro Heizkosten. Insgesamt zahlt die Wohnung 2.064,00 Euro Heiz- und Warmwasserkosten.

Hätte das Haus keinen Wärmezähler und wäre die Messung zumutbar gewesen, dürfte der Mieter dieser Wohnung seinen Anteil um 15 Prozent kürzen, also um 309,60 Euro. Zum Vergleich: Die Volumenformel ergäbe bei 60 Grad 2,5 × 300 × 50 = 37.500 Kilowattstunden, wegen der Wärmelieferung geteilt durch 1,15 rund 32.609 Kilowattstunden, also einen anderen Anteil als die Messung. Vermieter sollten diese Rechenschritte in der Abrechnung nachvollziehbar darstellen; der Mieter kann dann jeden Schritt selbst nachprüfen.

Schätzung, Nutzerwechsel und Kürzungsrecht: Was Vermieter und Mieter wissen sollten

Kann der Verbrauch wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, wird er geschätzt: nach dem Verbrauch derselben Räume in vergleichbaren Zeiträumen, nach vergleichbaren Räumen oder nach dem Durchschnitt des Gebäudes oder der Nutzergruppe (§ 9a Abs. 1 HeizkostenV). Betrifft die Verbrauchsermittlung mehr als 25 Prozent der Wohn- oder Nutzfläche, sind die Kosten ausschließlich nach Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen (§ 9a Abs. 2). Einzelheiten zu Ablesefehlern in der Heizkostenabrechnung stehen in unserem Magazinbeitrag zur Schätzung und zu falschen Zählerwerten.

Zieht ein Mieter während des Abrechnungszeitraums aus, ist für die Abrechnung eine Zwischenablesung vorzunehmen. Die Verbrauchskosten werden auf ihrer Grundlage aufgeteilt, die übrigen Kosten des Warmwassers zeitanteilig, die Kosten des Wärmeverbrauchs nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig (§ 9b Abs. 1 und 2 Heizkostenverordnung). Abweichende Regelungen im Mietvertrag bleiben möglich (§ 9b Abs. 4).

Wird entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darf der Nutzer seinen Anteil um 15 Prozent kürzen; fehlt die vorgeschriebene Fernablesung oder die Verbrauchsinformation nach § 6a, um 3 Prozent (§ 12 Abs. 1 Sätze 1 bis 3 HeizkostenV). Im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft gelten diese Kürzungsrechte nicht (§ 12 Abs. 1 Satz 4).

Bei fernablesbarer Messtechnik muss der Gebäudeeigentümer den Nutzern seit dem 1. Januar 2022 monatlich Verbrauchsinformationen für Heizung und Warmwasser zur Verfügung stellen, mit dem Verbrauch des letzten Monats in Kilowattstunden und Vergleichen zum Vormonat, zum Vorjahresmonat und zu einem Durchschnittsnutzer (§ 6a Abs. 1 und 2). Die Kosten dieser Verbrauchsinformation gehören zu den umlagefähigen Kosten (§ 7 Abs. 2).

Für Mieter lohnt der Blick auf drei Stellen der Heizkostenabrechnung: den Gesamtbetrag der verbundenen Anlage laut Abrechnung, die Aufteilung in Wärme und Warmwasser und den eigenen Warmwasserverbrauch laut Zähler. Steht beim Warmwasser eine Formel statt eines gemessenen Werts, sollte der Vermieter erklären, warum kein Wärmezähler misst und ob die Voraussetzungen der Regelung in § 9 Abs. 2 vorliegen.

Vermieter sollten vor dem Versand der Abrechnung prüfen, ob die Vorschriften eingehalten sind: Wärmezähler vorhanden und funktionsfähig, Schlüssel innerhalb der Spanne, Schätzungen unter 25 Prozent der Fläche, Zwischenablesung beim Mieterwechsel und vollständige Verbrauchsdaten aus den Heizkostenverteilern und Warmwasserzählern. Jeder Fehler bei der Berechnung der Warmwasserkosten kann das Recht des Mieters zur Kürzung auslösen oder eine Korrektur der Abrechnung nötig machen.

Über die Heiz- und Warmwasserkosten ist jährlich abzurechnen; die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst ist eine Nachforderung in der Regel ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 BGB). Auf Verlangen muss der Vermieter dem Mieter Einsicht in die Belege der Abrechnung gewähren, etwa in Rechnungen und Ableseprotokolle; er darf sie auch elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB). Das ist die Grundlage, um die Verteilung der Kosten nachzuprüfen.

Mieter haben damit das Recht, die Abrechnungsunterlagen einzusehen, bevor sie die Abrechnung beanstanden. Einwendungen gegen die Abrechnung müssen sie dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang mitteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB).

In der vermieteten Eigentumswohnung übernimmt der Vermieter die Werte aus der Jahresabrechnung der Gemeinschaft, muss die Warmwasserkosten seines Mieters aber selbst nach der Heizkostenverordnung abrechnen. Eine Pauschale nach Wohnfläche im Mietvertrag hilft ihm nicht, denn die Verordnung geht dieser Regelung vor (§ 2 HeizkostenV).

Für vermietende Eigentümer ist das Kürzungsrecht ein Risiko: Der Mieter kürzt, die Gemeinschaft muss dem Vermieter nichts erstatten. Wer die Heizkostenabrechnung insgesamt durchgehen will, findet die Prüfschritte im Magazinbeitrag „Heizkostenabrechnung prüfen: Verteilung, Fristen und typische Fehler“. In unserer Mietverwaltung und WEG-Verwaltung lassen wir Wärmezähler und Wohnungszähler vom Messdienstleister MEVIO erfassen; die Verbrauchsdaten fließen direkt in die Abrechnung.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 6a, 7, 8, 9, 9a, 9b, 11, 12 HeizkostenV; § 2 CO2KostAufG; § 556 Abs. 3 und 4 BGB; BGH, Versäumnisurteil vom 12.01.2022 – VIII ZR 151/20

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.