Balkon in der WEG: Wer saniert, wer zahlt?

Kaum ein Bauteil sorgt in Wohnungseigentümergemeinschaften so oft für Streit wie der Balkon. Am Balkon treffen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum aufeinander. Bröckelt Beton, rostet das Geländer oder zieht Feuchtigkeit in die Decke darunter, stellen sich drei Fragen: Wem gehören die beschädigten Teile des Balkons, wer gibt die Balkonsanierung in Auftrag, und wer trägt die Sanierungskosten? Die Antwort steht im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im April 2026 eine lange umstrittene Frage geklärt: Über die Balkonsanierung entscheidet die Gemeinschaft, auch wenn die Kosten bei einzelnen Eigentümern liegen. Dieser Artikel gibt einen Überblick über Zuständigkeit, Kostentragung und Ablauf.

Eigentum am Balkon: Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum?

Auf die Frage, ob ein Balkon Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum ist, gibt es keine pauschale Antwort. Entscheidend ist die Unterscheidung der einzelnen Bauteile und Elemente.

Sondereigentum können nach § 5 Abs. 1 WEG nur Bestandteile sein, deren Veränderung weder das Gemeinschaftseigentum oder die Rechte anderer Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt noch die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert. Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, gehören nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend zum Gemeinschaftseigentum, selbst wenn sie im Bereich einer Wohnung liegen.

Nach herrschender Meinung ergibt sich daraus folgende Aufteilung der Elemente: Zum Sondereigentum können der Luftraum über dem Balkon, der Bodenbelag wie Fliesen oder Holzdielen und der Innenanstrich gehören, sofern die Teilungserklärung den Balkon der Wohnung zuordnet. Gemeinschaftseigentum sind die Balkonplatte (auch Bodenplatte genannt), die Kragarme und andere tragende Bauteile, die Abdichtung und Isolierung unter dem Belag sowie Brüstung, Geländer und Außenseite, weil diese Teile des Balkons die Sicherheit und die äußere Gestaltung des Gebäudes betreffen.

Ein Balkon steht deshalb praktisch nie vollständig im Sondereigentum. Für Fenster nebst Rahmen hat der BGH entschieden, dass sie nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen (Urteil vom 14. Juni 2019, Rn. 7); für Balkonfenster und die Balkontür gilt das nach herrschender Meinung ebenso.

Eine Dachterrasse behandelt der BGH ähnlich: Die konstruktiven Teile bleiben trotz Zuordnung zum Sondereigentum Gemeinschaftseigentum (Urteil vom 4. Mai 2018, V ZR 163/17, Rn. 7).

Grundlage für die Zuordnung in der eigenen Wohnanlage sind Teilungserklärung und Aufteilungsplan. Umgekehrt können Eigentümer nach § 5 Abs. 3 WEG vereinbaren, dass Teile, die Sondereigentum sein könnten, zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Ist der Balkon nicht Sondereigentum, sondern einer Wohnung nur zur alleinigen Nutzung zugewiesen, handelt es sich um ein Sondernutzungsrecht; eine Änderung an der Zuordnung von Platte, Abdichtung und Geländer zum Gemeinschaftseigentum bewirkt das nicht.

Kostentragung nach § 16 WEG: Wer den Balkon bezahlt

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), also der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 18 Abs. 1 WEG); die Wohnungseigentümer beschließen eine ordnungsmäßige Verwaltung (§ 19 Abs. 1 WEG). Dazu gehört insbesondere die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG).

Eine Balkonsanierung ist deshalb in der Regel eine Erhaltungsmaßnahme, die einen Beschluss braucht. Ohne abweichende Regelung trägt jeder Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils.

Für den Balkon bedeutet das: Werden Bauteile im Gemeinschaftseigentum saniert, etwa die Balkonplatte, die Abdichtung oder das Geländer, zahlen alle Wohnungseigentümer anteilig, auch wenn ihre Wohnung im Erdgeschoss liegt oder im ersten Stock keinen Balkon zur Nutzung hat.

Für Teile im Sondereigentum, also Elemente wie neue Fliesen, einen Holzbelag oder den Anstrich der Innenseite, zahlt dagegen jeder selbst. Bei Maßnahmen am ganzen Balkon entstehen deshalb häufig zwei Rechnungskreise: Die Gemeinschaft zahlt Tragwerk, Abdichtung und Geländer, jeder sein Sondereigentum, also den neuen Belag.

Wer Sanierungsmaßnahmen vertagt, zahlt oft mehr, wie der Artikel Sanierung aufschieben zeigt. Größere Sanierungsmaßnahmen am Balkon werden meist aus der Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG; Erhaltungsrücklage: Reicht sie?) oder über eine Sonderumlage finanziert.

Instandhaltung und Instandsetzung: Was die Teilungserklärung zum Balkon regeln kann

Ältere Teilungserklärungen sprechen beim Balkon meist von Instandhaltung und Instandsetzung. Seit der Reform 2020 fasst das Gesetz beides unter dem Begriff Erhaltung zusammen (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG): Instandhaltung bewahrt den ordnungsgemäßen Zustand, Instandsetzung stellt ihn nach einem Schaden wieder her.

An der Bedeutung alter Klauseln ändert diese sprachliche Änderung nach herrschender Meinung nichts.

In vielen Wohnanlagen gilt der gesetzliche Grundsatz nicht. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften des WEG abweichende Vereinbarungen treffen (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG), und in vielen Wohnungseigentümergemeinschaften tut die Teilungserklärung das für Balkone.

Typisch ist eine Klausel, nach der Gebäudeteile, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Eigentümer bestimmt sind (zum Beispiel Balkone, Loggien oder Terrassen), von ihm auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen sind. Eine solche Klausel überträgt Instandhaltung und Instandsetzung sowie die Kostentragungspflicht auf den einzelnen Wohnungseigentümer, obwohl die betroffenen Teile Gemeinschaftseigentum und nicht Sondereigentum sind.

Gegenüber einem Käufer wirkt sie nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist (§ 10 Abs. 3 WEG).

Der BGH verlangt, dass eine Abweichung von der gesetzlichen Verteilung der Aufgaben und Kosten klar und eindeutig aus der Teilungserklärung hervorgeht; im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Regelung (Urteil von 2018, Rn. 9).

Ist eine Balkonklausel vorhanden, legt der BGH sie aber weit aus: Der Eigentümer, zu dessen Wohnung der Balkon gehört, trägt dann sämtliche Kosten des Gemeinschaftseigentums an seinem Balkon, etwa auch für Isolierung und Abdichtung (BGH, Urteil vom 24. April 2026, V ZR 102/24, Rn. 10, unter Verweis auf seine ständige Rechtsprechung).

Im Zweifel erfasst die Klausel auch den Fall von Baumängeln aus der Errichtung. Für Fenster hat der BGH entschieden, dass eine Kostenregelung für Teile des Gemeinschaftseigentums im Bereich des Sondereigentums im Zweifel die Kosten für die Beseitigung anfänglicher Mängel umfasst (Urteil vom 23. Mai 2025, Leitsatz); im Urteil von 2026 greift er diesen Gedanken für Balkone auf (Rn. 10).

Wer eine Wohnung mit Balkon kauft, sollte die Teilungserklärung deshalb vorher genau lesen; welche Unterlagen Käufer außerdem prüfen sollten, zeigt der Beitrag Wohnung verkaufen: Diese Verwalterunterlagen brauchen Sie.

Balkonsanierung vor dem BGH: Urteil vom 24. April 2026

Lange war umstritten, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft überhaupt noch über die Sanierung beschließen darf, wenn die Teilungserklärung Instandhaltung, Instandsetzung und Kosten auf die einzelnen Eigentümer übertragen hat. Der Bundesgerichtshof hat die Frage am 24. April 2026 entschieden: Eine solche Vereinbarung ist zwar weit auszulegen, ändert aber nichts an der Beschlusskompetenz der GdWE für Erhaltungsmaßnahmen an den Balkonen (Leitsatz a).

Die Gemeinschaft bleibt für den baulichen Zustand der Anlage und die Verkehrssicherung verantwortlich und muss etwa verhindern, dass Feuchtigkeit von den Balkonen auf andere Gebäudeteile übergreift (Rn. 15).

Beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Sanierung selbst, bleibt es bei der vereinbarten Kostentragung der einzelnen Eigentümer (Leitsatz b). Die Gemeinschaft organisiert dann die Maßnahmen mit Gutachter, Gerüst und Fachfirma, die Sanierungskosten für den jeweiligen Balkon werden aber dem Eigentümer zugeordnet, den die Teilungserklärung dafür bestimmt.

Es genügt ein Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).

Der BGH geht noch weiter: Die Gemeinschaft ist zum Handeln verpflichtet, wenn mehrere Balkone zwingend saniert werden müssen (Leitsatz c). Ist nur ein Balkon betroffen, muss sie tätig werden, wenn es dem einzelnen Eigentümer etwa wegen eines nötigen Gerüsts nicht zuzumuten ist, selbst zu sanieren; drohen Schäden für andere Eigentümer oder Dritte, muss sie ohnehin handeln (Rn. 28).

Im entschiedenen Fall drohten Betonteile abzustürzen, und die Eigentümerversammlung hatte alle drei Sanierungsvarianten eines Sachverständigen abgelehnt. Das Gericht erklärte die Ablehnungen für ungültig und ersetzte einen Grundlagenbeschluss, die Balkone zu erneuern; welche Variante umgesetzt wird, entscheiden weiter die Eigentümer (Rn. 31 bis 36).

Der Anspruch jedes Eigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG) lässt sich so mit der Beschlussersetzungsklage durchsetzen, bei der das Gericht den notwendigen Beschluss fasst (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG).

Kostenverteilung per Mehrheitsbeschluss: Abweichung nach § 16 WEG

Enthält die Teilungserklärung keine Klausel zum Balkon, hat die Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit, von der Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen abzuweichen. Seit der WEG-Reform können die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten mit einfacher Mehrheit per Beschluss eine abweichende Verteilung festlegen, auch abweichend von einer Vereinbarung (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).

Nach dem BGH darf dabei sogar der Kreis der Kostenschuldner verändert werden, indem einzelne Eigentümer erstmals mit Kosten belastet oder von ihnen befreit werden (Urteil vom 22. März 2024, V ZR 81/23, Leitsatz a).

Der gewählte Maßstab muss den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümer angemessen sein und darf Einzelne nicht ungerechtfertigt benachteiligen. Werden Erhaltungskosten, die bisher alle getragen haben, einzelnen Eigentümern auferlegt, entspricht das jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die neue Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt (Urteil von 2024, Leitsatz b).

Ein Beschluss, nach dem jeder mit Balkon die Ausgaben für seinen eigenen Balkon trägt, kann diese Anforderung erfüllen; ob er im konkreten Fall vor Gericht Bestand hat, ist eine Frage der Begründung und der Umstände der Wohnanlage. Wer sich benachteiligt fühlt, muss den Beschluss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung anfechten und die Klage innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründen (§ 45 WEG).

Modernisierung und bauliche Veränderung: Verglasung, Anbau, Balkonkraftwerk

Nicht jede Arbeit am Balkon gehört zu den Erhaltungsmaßnahmen, also zu Instandhaltung oder Instandsetzung. Wer den Balkon verglasen, vergrößern, überdachen oder einen Balkon neu anbauen lassen will, plant eine Modernisierung, die rechtlich eine bauliche Veränderung ist, also eine Maßnahme, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgeht (§ 20 Abs. 1 WEG).

In jedem Fall braucht sie einen Beschluss, der sie für alle beschließt oder einem einzelnen Eigentümer gestattet. Eine gestattete Maßnahme bezahlt dann der Eigentümer, dem sie gestattet wurde (§ 21 Abs. 1 WEG).

Beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft eine bauliche Veränderung für alle, zahlen grundsätzlich nur die Eigentümer, die dafür gestimmt haben (§ 21 Abs. 3 WEG); alle zahlen dagegen, wenn der Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile gefasst wurde und die Kosten nicht unverhältnismäßig sind oder wenn sie sich in angemessener Zeit amortisieren (§ 21 Abs. 2 WEG).

Für ein Steckersolargerät am Balkon hat jeder Eigentümer seit dem 17. Oktober 2024 einen Anspruch auf eine angemessene bauliche Veränderung (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG); über die Durchführung entscheidet die Gemeinschaft per Beschluss im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Wird bei einer ohnehin notwendigen Sanierung ein besseres Geländer oder eine moderne Abdichtung gewählt, bleibt es nach herrschender Meinung bei der Erhaltung, solange die Maßnahme den bisherigen Zustand zeitgemäß ersetzt.

Eine solche Modernisierung ist keine bauliche Veränderung. Die Nutzung des Balkons kann die Hausordnung regeln (§ 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG).

Schwere Lasten wie große Pflanzkübel dürfen die Statik nicht überlasten; Grillen ist nach herrschender Meinung erlaubt, soweit Hausordnung oder Mietvertrag nicht entgegenstehen.

Praxis: Schaden am Balkon, so gehen Wohnungseigentümer vor

Wer Risse, Abplatzungen, Rost oder Feuchtigkeit am Balkon bemerkt, sollte den Schaden dem Verwalter schriftlich mit Fotos melden und nicht selbst zum Handwerker greifen. Im Fall einer vermieteten Wohnung hat der Mieter die Pflicht, den Mangel unverzüglich seinem Vermieter anzuzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB); der Vermieter gibt die Meldung an die Verwaltung weiter.

Der BGH hat zum früheren Recht entschieden, dass ein Eigentümer, der eigenmächtig Gemeinschaftseigentum instand setzt, keinen Ersatz verlangen kann, und zwar auch dann nicht, wenn er irrtümlich glaubte, die Arbeiten selbst bezahlen zu müssen (Urteil vom 14. Juni 2019, Leitsätze a und b). Ausgenommen sind Notmaßnahmen: Jeder Eigentümer darf ohne Zustimmung der anderen die Maßnahmen treffen, die zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens am Gemeinschaftseigentum notwendig sind (§ 18 Abs. 3 WEG), etwa eine provisorische Absicherung.

Schäden am Balkon können ein Sicherheitsrisiko sein; dann hat die Gemeinschaft die Pflicht zu handeln.

In der Praxis prüft der WEG-Verwalter dann anhand von Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschluss-Sammlung, welche Bauteile zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum gehören, verschafft sich bei einer Begehung ein Bild und lässt die Schadensursache durch einen Sachverständigen feststellen. Als Grundlage für die Eigentümerversammlung holt er Vergleichsangebote ein und bereitet eine Beschlussvorlage mit Varianten, etwa mit oder ohne Modernisierung, Sanierungskosten und Kostenverteilung vor.

Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, und Maßnahmen zur Abwendung eines Nachteils trifft er auch ohne Beschluss (§ 27 Abs. 1 WEG). Jeder Eigentümer hat die Pflicht, das Betreten von Wohnung und Balkon sowie ein Gerüst zu dulden, soweit das Beschlüssen entspricht (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG); geht die Einwirkung über das zumutbare Maß hinaus, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen (§ 14 Abs. 3 WEG).

Wie wir als WEG-Verwaltung Balkonsanierungen von der Bestandsaufnahme bis zur Abnahme begleiten, erklären die persönlichen Ansprechpartner in unseren Büros München, Fürstenfeldbruck und Landsberg.

Tipp: Erst melden, dann sanieren Arbeiten am Sondereigentum wie neue Fliesen dürfen Sie selbst beauftragen, Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum am Balkon nur mit Beschluss.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 5, 10, 14, 16, 18, 19, 20, 21, 25, 27, 44, 45 WEG; § 536c BGB; BGH, Urteile vom 04.05.2018 – V ZR 163/17, 14.06.2019 – V ZR 254/17, 22.03.2024 – V ZR 81/23, 23.05.2025 – V ZR 36/24 und 24.04.2026 – V ZR 102/24

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