Am 31. Dezember 2026 endet die Übergangsfrist: Ab dann müssen fernablesbare Zähler in fast jedem Haus mit Zentralheizung oder Fernwärme Standard sein. Dieser Beitrag richtet sich an Vermieter, Wohnungseigentümer, Beiräte und Mieter in Mehrfamilienhäusern. Er erklärt, welche Pflicht Vermieter und Eigentümer trifft und was Mieter tun können.
Das Wichtigste in Kürze
- Nicht fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler müssen grundsätzlich bis 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder durch fernablesbare Geräte ersetzt werden.
- Ausnahmen von der Frist gelten nur bei technischer Unmöglichkeit oder unbilliger Härte; § 11 HeizkostenV nimmt einzelne Gebäude ganz aus.
- Mit fernablesbaren Geräten sind monatliche Verbrauchsinformationen Pflicht; fehlen Geräte oder Informationen, dürfen Mieter um 3 Prozent kürzen.
- Mietkosten der Messgeräte sind umlagefähige Betriebskosten; in der WEG entscheidet die Mehrheit.
Fernablesbare Zähler: Was die Heizkostenverordnung 2026 verlangt
Der Gebäudeeigentümer muss den Verbrauch an Wärme und Warmwasser jeder Wohnung erfassen und die Räume mit Messgeräten ausstatten; die Nutzer müssen das dulden (§ 4 Abs. 1 und 2 HeizkostenV). Ohne Erfassung im Gebäude gibt es keine verbrauchsabhängige Abrechnung.
Erlaubt sind Wärmemengenzähler (im Gesetz: Wärmezähler) oder Heizkostenverteiler für die Heizung und Warmwasserzähler für das Warmwasser (§ 5 Abs. 1). Kaltwasserzähler regelt die Heizkostenverordnung nicht. Fernablesbare Zähler gibt es für alle drei Arten: fernablesbare Heizkostenverteiler, Wärmemengenzähler und Warmwasserzähler.
Was „fernablesbar“ heißt. Fernablesbar ist ein Messgerät, wenn es ohne Zugang zu einzelnen Nutzeinheiten abgelesen werden kann (§ 5 Abs. 2 Satz 2). In der Praxis senden die Messgeräte ihre Verbrauchsdaten per Funk; niemand muss dafür die Wohnung betreten, Ablesetermine entfallen. Der Ableser kann die Werte per Funk von außen ablesen, oder ein Gateway im Haus sammelt sie.
Drei Stichtage. Seit 1. Dezember 2021 dürfen neue Messgeräte nur fernablesbar, also in der Praxis per Funk ablesbar, eingebaut werden. Seit 1. Dezember 2022 müssen sie zusätzlich an ein Smart Meter Gateway anbindbar und interoperabel sein. Bis 31. Dezember 2026 müssen ältere Geräte nachgerüstet oder durch fernablesbare Geräte ersetzt werden (§ 5 Abs. 2, 3 und 5). Ohne Ausnahmegrund entspricht ein nicht fernablesbares Gerät ab 2027 nicht mehr den Vorgaben.
Die Vorgaben setzen die europäische Energieeffizienz Richtlinie um. Ziel ist, dass Nutzer ihren Verbrauch an Energie häufiger sehen und gezielter sparen. In der Praxis fallen durch die regelmäßige Übertragung auch ungewöhnliche Verbrauchsmuster und Fehlermeldungen schneller auf.
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| 1.12.2021 | Neue Messgeräte nur fernablesbar |
| 1.12.2022 | Zusätzlich gatewayfähig und interoperabel |
| 31.12.2026 | Alte Geräte nachgerüstet oder getauscht |
| 31.12.2031 | Frühe Funkgeräte gatewayfähig |
Nachrüstpflicht fernablesbar: Frist 31.12.2026 und Ausnahmen
Die Pflicht zur Umrüstung betrifft alle nicht fernablesbaren Messgeräte, die bis zum 1. Dezember 2021 eingebaut wurden. Sie müssen bis zur Frist die Anforderungen an Fernablesung, Gateway-Anbindung und Interoperabilität erfüllen (§ 5 Abs. 3 Satz 1). Diese Pflicht trifft den Eigentümer, im Mietverhältnis also den Vermieter.
Dazu zählen auch Wärmemengenzähler und andere Zähler, die später als Einzelersatz in ein altes System kamen: Wird nur ein Gerät eines nicht fernablesbaren Gesamtsystems ersetzt, gilt die Pflicht zur Ablesung per Funk für dieses Gerät zunächst nicht (§ 5 Abs. 2 Satz 4).
Zwei Ausnahmen. Die Frist gilt nicht, wenn die Nachrüstung im Einzelfall technisch nicht möglich ist oder zu einer unbilligen Härte führen würde (§ 5 Abs. 3 Satz 2). In der Praxis kommt das etwa in Betracht, wenn kein Funksignal aus einem Schacht dringt oder die Heizung kurz darauf ohnehin erneuert wird.
Fernablesbare Zähler, deren Einbau bis zum 1. Dezember 2022 erfolgte, haben länger Zeit: Sie müssen erst nach dem 31. Dezember 2031 gatewayfähig und interoperabel sein (§ 5 Abs. 4). Ganz ausgenommen sind etwa Gebäude mit einem Heizwärmebedarf unter 15 kWh je Quadratmeter und Jahr (§ 11 Abs. 1).
Für Wärmepumpen galt eine eigene Frist: Wurde der Verbrauch am 1. Oktober 2024 noch nicht erfasst, musste bis 30. September 2025 eine Ausstattung installiert werden (§ 12 Abs. 3).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(3) Nicht fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, die bis zum 1. Dezember 2021 oder nach Maßgabe des Absatzes 2 Satz 4 nach dem 1. Dezember 2021 installiert wurden, müssen bis zum 31. Dezember 2026 die Anforderungen nach den Absätzen 2 und 5 durch Nachrüstung oder Austausch erfüllen. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn dies im Einzelfall wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist oder durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen würde.
Smart Meter Gateway: Fernablesbare Geräte zwischen Funk, Gateway und Portal
Neue Messgeräte müssen sicher an ein Smart Meter Gateway nach dem Messstellenbetriebsgesetz angebunden werden können und den Datenschutz nach dem Stand der Technik wahren (§ 5 Abs. 2 Satz 1 und 3). In der Praxis werden die Verbrauchsdaten dabei verschlüsselt per Funk übertragen. Über ein solches Gateway lassen sich neben Strom auch Gas, Wasser, Fernwärme oder Heizwärme bündeln (§ 6 Abs. 1 Nr. 2 Messstellenbetriebsgesetz).
Verlangt ist Anbindbarkeit, nicht Anbindung: Ein Smart Meter Gateway muss nicht eingebaut werden. Nur wenn der Eigentümer die Heizwärme nach § 6 Abs. 1 Messstellenbetriebsgesetz gebündelt hat, sind die Zähler anzubinden (§ 5 Abs. 6 Satz 2).
Interoperabilität. Übernimmt ein anderer Anbieter die Ablesung, muss er die Geräte selbst fernablesen können; das Schlüsselmaterial erhält der Eigentümer kostenfrei (§ 5 Abs. 5). So kann das Haus später den Messdienstleister wechseln, ohne alle Messgeräte erneut zu tauschen. Diese Vorgaben verhindern Insellösungen einzelner Anbieter.
Verbrauchsinformation: Monatlich für Heizung und Warmwasser
Sind fernablesbare Geräte eingebaut, muss der Eigentümer den Nutzern monatlich Verbrauchsinformationen für Heizung und Warmwasser mitteilen (§ 6a Abs. 1 Nr. 2). Die Verbrauchsinformationen sollen helfen, Energie zu sparen. Pflicht sind der Verbrauch des Vormonats in Kilowattstunden sowie Vergleiche mit dem Vormonat, dem Vorjahresmonat und einem Durchschnittsnutzer (§ 6a Abs. 2).
Die Form der Übermittlung schreibt die Verordnung nicht vor.
Die Kosten der Verbrauchsinformationen gehören zu den Heizkosten (§ 7 Abs. 2) und landen damit in der jährlichen Heizkostenabrechnung. Diese muss zusätzlich Angaben zu Energieträgern und Entgelten für die Verbrauchserfassung enthalten (§ 6a Abs. 3).
Verbrauchsabhängige Abrechnung: 3 Prozent Kürzung für Mieter
Fehlt die Fernablesung, bleibt die verbrauchsabhängige Abrechnung zulässig; der Mieter erhält aber ein Kürzungsrecht. Hat der Eigentümer entgegen § 5 Abs. 2 oder 3 keine fernablesbaren Zähler installiert, darf der Nutzer seinen Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 3 Prozent kürzen. Dasselbe gilt, wenn die Verbrauchsinformationen nach § 6a fehlen (§ 12 Abs. 1 Satz 2 und 3).
Beispiel: Bei 1.400 Euro Heizkostenanteil beträgt die Kürzung 42 Euro. Für Abrechnungszeiträume ab 2027 gilt das für alle alten Geräte ohne Ausnahmegrund. Für den Vermieter heißt das: Jede verbrauchsabhängige Abrechnung mit alten Zählern kostet dann Geld. Mieter erklären die Kürzung in der Praxis innerhalb der Einwendungsfrist von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) und können die Umrüstung verlangen (§ 4 Abs. 4).
Die höhere Kürzung von 15 Prozent greift nur, soweit keine verbrauchsabhängige Abrechnung erfolgt (§ 12 Abs. 1 Satz 1). Sie und die Regeln zur Schätzung erklärt unser Beitrag „Heizkostenabrechnung: Schätzung und falsche Zählerwerte“. Wer die CO2-Kosten trägt, steht im Beitrag CO2-Kosten für Vermieter.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Wenn der Gebäudeeigentümer entgegen § 5 Absatz 2 oder Absatz 3 keine fernablesbare Ausstattung zur Verbrauchserfassung installiert hat, hat der Nutzer das Recht, bei der Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 3 vom Hundert zu kürzen. Dasselbe ist anzuwenden, wenn der Gebäudeeigentümer die Informationen nach § 6a nicht oder nicht vollständig mitteilt.
Kosten: Zähler und Heizkostenverteiler mieten oder kaufen
Die Miete für Messgeräte und die Kosten für Ablesung, Eichung und Abrechnung gehören zu den Heizkosten (§ 7 Abs. 2) und sind im Mietverhältnis Betriebskosten (§ 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV). Sie werden umgelegt, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Ob gemietet oder gekauft: Fernablesbare Geräte müssen dieselben Anforderungen erfüllen.
Den Kaufpreis eigener Geräte nennen beide Vorschriften nicht; als einmalige Anschaffungskosten ist er nicht als Betriebskosten umlagefähig, denn Betriebskosten entstehen laufend (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Mehr zu den übrigen Posten erklärt der Beitrag zur Betriebskostenabrechnung.
Mitteilung vor der Anmietung. Will der Eigentümer die Geräte mieten, muss er das den Nutzern vorher mit den Kosten mitteilen. Widerspricht die Mehrheit innerhalb eines Monats, ist die Anmietung unzulässig (§ 4 Abs. 2 Satz 2).
Wohnungseigentümergemeinschaften: Beschluss über die Umrüstung
In Wohnungseigentümergemeinschaften entscheiden die Eigentümer über Auswahl und Einbau nach den Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes (§ 3 Satz 2 HeizkostenV), also mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen, nach herrschender Meinung als ordnungsmäßige Verwaltung (§ 19 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG). Weil die Umrüstung eine gesetzliche Pflicht erfüllt, kann jeder Eigentümer sie verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG).
In Wohnungseigentümergemeinschaften regelt der Beschluss in der Praxis Kauf oder Miete, Laufzeit, Kosten je Gerät, Interoperabilität, Schlüsselmaterial und die Vollmacht der Hausverwaltung. Vergleichsangebote gehören zur Einladung; wie diese richtig erfolgt, steht im Beitrag Versammlung einberufen.
Die Kosten der Installation werden wie Verwaltungskosten verteilt (§ 3 Satz 3), ohne andere Regel nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG). Ein Kürzungsrecht gegenüber der Gemeinschaft gibt es nicht (§ 12 Abs. 1 Satz 4), der Mieter eines vermietenden Eigentümers kann aber kürzen.
Unsere WEG-Verwaltung stimmt den Austausch der Geräte mit dem Messdienstleister MEVIO ab und prüft die erste Abrechnung mit Werten per Funk. Vermietete Wohnungen betreut die Mietverwaltung.
Tipp: Tipp für Eigentümer Für Wohnungseigentümergemeinschaften gilt: Fehlt der Beschluss noch, gehört die Umrüstung vor Jahresende auf die Tagesordnung. Achten Sie im Vertrag auf das kostenfreie Schlüsselmaterial der Geräte.
Häufige Fragen
Sind Funkzähler ab 2027 Pflicht?
Grundsätzlich ja: Für Heizung und Warmwasser ist Fernablesbarkeit Pflicht, in der Praxis per Funk. Ältere Zähler müssen bis 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder durch fernablesbare Zähler ersetzt sein, außer bei technischer Unmöglichkeit oder unbilliger Härte.
Rechtsgrundlage: § 5 Abs. 3 HeizkostenV
Ist die monatliche Verbrauchsinformation verpflichtend?
Ja, die Pflicht gilt, sobald fernablesbare Geräte eingebaut sind. Fehlt sie oder ist sie unvollständig, darf der Mieter um 3 Prozent kürzen.
Rechtsgrundlage: §§ 6a, 12 Abs. 1 HeizkostenV
Wer trägt die Kosten für die monatliche Verbrauchsinformation?
Sie gehören zu den Heizkosten und können im Mietverhältnis als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden.
Rechtsgrundlage: § 7 Abs. 2 HeizkostenV; § 2 Nr. 4 BetrKV
Für wen gilt die Heizkostenverordnung nicht?
Etwa für sehr sparsame Gebäude unter 15 kWh Heizwärmebedarf je Quadratmeter und Jahr, für Alters-, Pflege- und Studentenheime und wenn die Erfassung unverhältnismäßig teuer wäre.
Rechtsgrundlage: § 11 Abs. 1 HeizkostenV
Wie funktionieren fernablesbare Heizkostenverteiler?
Sie senden ihre Werte per Funk an einen Empfänger im Haus oder davor. Die Wohnung muss zum Ablesen nicht betreten werden; in Mehrfamilienhäusern entfallen so die Ablesetermine.
Rechtsgrundlage: § 5 Abs. 2 HeizkostenV
Muss ein Smart Meter Gateway eingebaut werden?
Nein. Neue fernablesbare Zähler müssen nur anbindbar sein. Angebunden werden müssen sie erst, wenn ein Gateway für die Heizwärme bereits genutzt wird.
Rechtsgrundlage: § 5 Abs. 2 und 6 HeizkostenV
Rechtsgrundlage: §§ 3, 4, 5, 6a, 7, 11, 12 HeizkostenV; §§ 1, 2 Nr. 4 BetrKV; §§ 16, 18, 19, 25 WEG; § 556 BGB; § 6 MsbG
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
