Sonderumlage nicht zahlen: Folgen und was die Gemeinschaft tun kann

Eine Sonderumlage ist schnell beschlossen, wenn das Dach undicht ist oder die Heizung ausfällt. Schwierig wird die Situation, wenn ein Eigentümer seinen Anteil nicht überweist: Dann fehlt der Eigentümergemeinschaft das Geld für den Auftrag, und die übrigen Wohnungseigentümer müssen die Lücke überbrücken. Dieser Ratgeber richtet sich an Wohnungseigentümer, Verwaltungsbeiräte und Verwalter, die mit einem säumigen Eigentümer umgehen müssen, und an Eigentümer, die selbst Zahlungsschwierigkeiten haben. Er erklärt Schritt für Schritt Rechtslage, Fälligkeit, Einwände, Mahnverfahren, Vollstreckung, Ratenzahlung und den Fall des Verkaufs.

Sonderumlage nicht zahlen: Was bei einer WEG Sonderumlage gilt

Die Sonderumlage ist ein zusätzlicher Vorschuss neben dem Hausgeld für einen konkreten Finanzbedarf, den der Wirtschaftsplan nicht deckt, etwa eine Sanierung des Gemeinschaftseigentums oder größere Reparaturen. Die Wohnungseigentümer beschließen die Sonderumlage nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG in der Eigentümerversammlung mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).

Die Zahlungspflicht für die Sonderumlage entsteht durch den Beschluss. Wie die Kosten verteilt werden, regelt § 16 Abs. 2 WEG: in der Regel nach Miteigentumsanteilen, soweit kein anderer Verteilungsschlüssel beschlossen oder vereinbart ist. Gerade ältere Gemeinschaftsordnungen enthalten in der Praxis oft abweichende Kostenregelungen. Eine feste gesetzliche Obergrenze für die Höhe der Sonderumlage gibt es nicht; sie muss dem Bedarf entsprechen und ordnungsmäßiger Verwaltung genügen (§ 19 Abs. 1 WEG).

Gläubiger der Forderung ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), nicht der einzelne Eigentümer nebenan (§ 9a Abs. 1 WEG). Sie wird gerichtlich und außergerichtlich durch den Verwalter vertreten (§ 9b Abs. 1 WEG), in der Praxis also durch die Hausverwaltung.

Damit der Anspruch durchsetzbar ist, muss der Betrag für jeden Eigentümer aus dem Beschluss bestimmbar sein. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23. Februar 2024 (Az. V ZR 132/23) genügt es, wenn er objektiv eindeutig bestimmbar ist und von den Wohnungseigentümern ohne Weiteres errechnet werden kann. Ein unbestimmter Einzelbetrag ist deshalb ein möglicher Anfechtungsgrund. Was der Beschluss sonst enthalten muss, erklärt unser Beitrag „Sonderumlage in der WEG“.

Sonderumlage beschlossen: Zeitpunkt der Fälligkeit

Wann die Zahlung der Sonderumlage fällig wird, legt die Eigentümerversammlung selbst fest: § 28 Abs. 3 WEG erlaubt einen Beschluss darüber, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind. Üblich ist ein fester Termin oder eine Zahlung in Raten gleicher Höhe.

Für den Fall, dass eine solche Regelung fehlt, wird die Sonderumlage nach der Rechtsprechung erst mit dem Abruf durch den Verwalter fällig. Der BGH hat das im Urteil vom 15. Dezember 2017 (Az. V ZR 257/16) zum damaligen Recht entschieden; soll sie sofort fällig sein, braucht es eine ausdrückliche Regelung im Beschluss.

In der Praxis empfiehlt sich, den Zeitpunkt der Fälligkeit schon bei der Beschlussfassung kalendermäßig festzulegen. Dann kommt der Eigentümer ohne Mahnung in Verzug.

Wenn Eigentümer die Sonderumlage nicht zahlen: Anfechtung und Einwände

Viele Eigentümer zahlen die Sonderumlage nicht, weil sie die Maßnahme für überflüssig halten, die Höhe der Kosten oder den Verteilungsschlüssel kritisieren, die Wirtschaftlichkeit bezweifeln oder dagegen gestimmt haben. An der Zahlungspflicht ändert das nichts; die Regel schützt die übrigen Wohnungseigentümer, die pünktlich zahlen. Ein Beschluss ist gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Auch eine Beschwerde beim Verwalter ändert daran nichts.

Wer den Beschluss angreifen will, muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung Klage beim Gericht gegen die GdWE erheben und sie innerhalb von zwei Monaten begründen (§ 44 Abs. 2, § 45 WEG). Die Anfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung; bis zum Urteil bleibt die Pflicht zur Zahlung bestehen. Nur ein nichtiger Beschluss begründet keine Pflicht (§ 23 Abs. 4 Satz 1 WEG).

Auch ein eigener Anspruch gegen die Eigentümergemeinschaft hilft nicht. Gegenüber beschlossenen Vorschüssen ist ein Zurückbehaltungsrecht generell ausgeschlossen, selbst bei anerkannten oder rechtskräftig zuerkannten Ansprüchen (BGH, Urteil vom 14. November 2025, Az. V ZR 190/24). Der Bundesgerichtshof begründet das mit der laufenden Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Zahlungsschwierigkeiten entschuldigen nach herrschender Meinung ebenfalls nicht: Für eine Geldschuld muss der Eigentümer als Schuldner einstehen. Ein Eigentümer, der die Sonderumlage nicht zahlen kann, sollte deshalb früh das Gespräch mit Verwalter und Verwaltungsbeirat suchen, statt die Zahlung der Sonderumlage einzustellen. Ein frühes Gespräch klärt viele Fragen, bevor ein Streit entsteht.

Mahnung, Mahnbescheid, Zahlungsklage: Schritte zum Titel

Ist für die Zahlung der Sonderumlage ein Termin nach dem Kalender bestimmt, gerät der Eigentümer mit Ablauf des Tages ohne Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Im anderen Fall setzt erst eine Mahnung nach Fälligkeit den Verzug in Gang (§ 286 Abs. 1 BGB). Ab dann ist die Forderung mit fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu verzinsen (§ 288 Abs. 1 BGB). Daneben kann die Gemeinschaft einen weiteren Verzugsschaden verlangen, etwa die Kosten eines Anwalts (§ 288 Abs. 4 BGB).

In der Praxis schickt die Hausverwaltung im Fall eines Zahlungsrückstands eine Zahlungserinnerung, sucht das Gespräch und schickt danach eine Mahnung mit kurzer Frist. Für alle säumigen Eigentümer gilt das Gebot der Gleichbehandlung, und alle Schritte werden dokumentiert.

Zahlt der Eigentümer die Sonderumlage weiter nicht, braucht die Eigentümergemeinschaft für ihre Forderung einen Titel. Der übliche Weg ist der Mahnbescheid für eine bestimmte Geldsumme (§ 688 Abs. 1 ZPO); er ist in der Praxis meist schneller und kostengünstiger als eine Klage. Legt der Eigentümer Widerspruch ein, gibt das Mahngericht den Rechtsstreit auf Antrag an das Streitgericht ab (§ 696 ZPO). Im Fall einer direkten Klage beginnt der Rechtsstreit gleich dort.

Für eine Klage auf Zahlung (Zahlungsklage) ist ausschließlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG), unabhängig vom Streitwert (§ 23 Nr. 2 Buchst. c GVG). Ob der Hausverwalter ohne Einzelbeschluss Klage erheben darf, regeln in der Praxis ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung nach § 27 Abs. 2 WEG oder der Verwaltervertrag. Viele Hausverwalter haben das Mahnwesen im Verwaltervertrag übernommen. Mehr zum Ablauf beim laufenden Hausgeld steht im Beitrag Hausgeld nicht gezahlt.

Zwangsvollstreckung und Zwangsversteigerung: Rangklasse 2

Mit dem Titel kann die Gemeinschaft ihre Forderung vollstrecken, etwa durch Pfändung von Konto, Lohn oder Mieteinnahmen. In die Eigentumswohnung selbst wird durch Sicherungshypothek, Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung vollstreckt (§ 866 Abs. 1 ZPO); eine Sicherungshypothek ist erst ab einem Betrag von mehr als 750 Euro möglich (§ 866 Abs. 3 ZPO).

Im Rahmen der Zwangsversteigerung ist die Wohnungseigentümergemeinschaft gut gestellt. Ihre Forderungen auf Hausgeld, Sonderumlage, Vorschüsse und Rückstellungen nach § 16 Abs. 2 und § 28 Abs. 1 und 2 WEG stehen in Rangklasse 2 und damit vor den Grundpfandrechten der Bank (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG).

Das Vorrecht erfasst die laufenden und rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren, begrenzt auf 5 Prozent des vom Gericht nach § 74a Abs. 5 ZVG festgesetzten Verkehrswerts (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 3 ZVG). Gegen die Festsetzung ist die sofortige Beschwerde möglich. Die Anmeldung übernimmt der Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Eine Grenze gibt es: Das Vorrecht ist kein dingliches Recht an der Immobilie (BGH, Urteil vom 13. September 2013, Az. V ZR 209/12). Verkauft der Eigentümer freihändig, haftet der neue Eigentümer nicht für die alten Rückstände.

Versorgungssperre und Entziehung: Druckmittel bei hohen Rückständen

Im Fall nachhaltiger Rückstände kommt als Druckmittel eine Sperre der Versorgung mit Heizwärme oder Wasser aus gemeinschaftlichen Anlagen der Wohnungseigentümer in Betracht. Der BGH hat eine solche Sperre im Urteil vom 10. Juni 2005 (Az. V ZR 235/04) zum damaligen Recht für eine Gemeinschaft mit gemeinsamer Heizversorgung gebilligt, wenn ein Beschluss der Gemeinschaft vorliegt, der Rückstand mehr als sechs Monatsbeträge des Hausgelds erreicht und die Sperre vorher angedroht wurde.

Welche Rolle eine offene Sonderumlage dabei spielt und wo die Grenzen liegen, zeigt der Beitrag Versorgungssperre in der WEG.

Als letztes Mittel bleibt die Entziehung nach § 17 WEG: Die Gemeinschaft kann die Veräußerung verlangen, wenn ein Eigentümer seine Pflichten so schwer verletzt, dass den übrigen Wohnungseigentümern die Fortsetzung nicht mehr zuzumuten ist. Die frühere feste Rückstandsgrenze aus § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG a. F. gilt seit dem 1. Dezember 2020 nicht mehr; im Fall eines dauerhaften, erheblichen Zahlungsverzugs kann die Entziehung nach herrschender Meinung aber begründet sein. Über die Klage entscheidet das Amtsgericht in einem eigenen Rechtsstreit; das Urteil berechtigt zur Zwangsversteigerung (§ 17 Abs. 4 WEG).

Ratenzahlung und Stundung: Lösungen für WEG Eigentümer in Geldnot

Nicht jeder säumige Eigentümer will sich drücken, und jede Situation ist anders. Häufig reichen die Finanzen schlicht nicht, vor allem bei hohen Kosten für Dach, Fassade oder Heizung. Die Eigentümerversammlung kann per Beschluss regeln, wann und wie Forderungen zu erfüllen sind (§ 28 Abs. 3 WEG), also auch Raten oder eine Stundung für einzelne Eigentümer.

Eine solche Lösung muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen; den Ratenplan bereitet in der Regel der Verwalter vor. Wichtige Punkte sind die Schriftform, eine Verfallklausel für den Fall weiterer Rückstände und bei größeren Summen eine Sicherheit.

Für die Eigentümergemeinschaft stellen sich in diesem Fall praktische Fragen: Wie schließt sie die Lücke in den Finanzen? Im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung kommen eine Entnahme aus den Rücklagen, also der Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG), früher meist Instandhaltungsrücklage genannt, eine weitere Sonderumlage der übrigen Eigentümer oder ein Darlehen in Betracht. Einen Darlehensvertrag schließt der Verwalter nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG).

Angemessene Rücklagen und eine Planung der Instandhaltungsmaßnahmen nach Bauteilen und deren Lebensdauer zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums helfen, hohe Sonderumlagen zu vermeiden: Wer Ausgaben für jede Maßnahme früh kennt, kann die Kosten über Jahre verteilen. Als Hausverwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg begleiten wir Gemeinschaften durch alle Schritte, von der Mahnung bis zum Ratenplan; mehr zur Verwaltung auf der Seite WEG-Verwaltung.

Tipp: Ratenplan sauber beschließen Legen Sie Raten, Termine und eine Verfallklausel im Beschluss fest: Bleibt die Zahlung einer Rate aus, ist der Rest sofort fällig. So weiß der Eigentümer, woran er ist.

Eigentümerwechsel: Wer schuldet die Sonderumlage nach dem Verkauf?

Wird die Eigentumswohnung verkauft, kommt es auf die Fälligkeit an. Nach der Fälligkeitstheorie schuldet jeder Eigentümer die Beiträge, die fällig werden, solange er Wohnungseigentümer ist. Der neue Eigentümer haftet deshalb auch für eine Sonderumlage, die vor seinem Erwerb beschlossen wurde, aber erst danach fällig wird (BGH, V ZR 257/16).

Für Beträge, die vor dem Eigentumswechsel fällig waren, haftet der neue Eigentümer nicht; die Zahlungspflicht bleibt beim bisherigen Eigentümer. Abreden im Kaufvertrag über die Forderung wirken nur zwischen Käufer und Verkäufer. Einzelheiten zur Abrechnung beim Verkauf stehen im Beitrag Abrechnungsspitze beim Eigentümerwechsel.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 9a, 9b, 16, 17, 23, 28, 43, 45 WEG; §§ 286, 288 BGB; §§ 688, 696 ZPO; § 10 ZVG; § 35a EStG

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