Sonderumlage in der WEG: Wann sie kommt, wie hoch sie sein darf und wer zahlt

Ein Dach muss erneuert werden, die Heizungsanlage fällt aus, ein Gutachten zeigt Schäden an der Tiefgarage: Spätestens dann stellt sich in vielen Wohnungseigentümergemeinschaften die Frage, ob die Erhaltungsrücklage reicht. Reicht sie nicht, beschließen die Eigentümer eine Sonderumlage. Für viele Wohnungseigentümer kommt diese Zahlung überraschend, und sie kann schnell mehrere tausend Euro je Eigentumswohnung betragen. Wer die Regeln des Wohnungseigentumsrechts kennt, kann den Beschluss besser einschätzen, rechtzeitig vorsorgen und Fehler vermeiden, die später zu einer Anfechtung führen. Dieser Artikel richtet sich an Eigentümer, Beiräte und Käufer einer Eigentumswohnung und beantwortet die wichtigsten Fragen, die in der Eigentümerversammlung immer wieder Streit auslösen.

Sonderumlage WEG: Was ist eine Sonderumlage?

Das Wohnungseigentumsgesetz kennt den Begriff „Sonderumlage“ nicht. Grundlage ist § 28 Abs. 1 WEG: Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen. Eine Sonderumlage ist damit ein zusätzlicher Vorschuss, den die Eigentümer neben dem laufenden Hausgeld für einen bestimmten Zweck erheben. Sie ergänzt den geltenden Wirtschaftsplan und begründet wie das Hausgeld eine Zahlungspflicht jedes Eigentümers gegenüber der Gemeinschaft.

Typische Anlässe sind eine Sanierung oder Erhaltungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum, etwa an Dach, Fassade oder Heizungsanlage, die die Rücklage übersteigt; ein vorübergehender Liquiditätsengpass, weil einzelne Eigentümer ihr Hausgeld nicht zahlen; größere Anschaffungen; oder Prozesskosten, zum Beispiel bei einem Rechtsstreit wegen Mängeln gegen den Bauträger. Auch Modernisierungsmaßnahmen können über eine Sonderumlage finanziert werden.

Abzugrenzen ist die Sonderumlage vom laufenden Hausgeld nach dem Wirtschaftsplan und von Nachschüssen: Nachschüsse beschließen die Eigentümer nach Ablauf des Jahres auf Grundlage der Jahresabrechnung beschließen (§ 28 Abs. 2 WEG). Die Sonderumlage wird dagegen unterjährig für einen konkreten Bedarf erhoben und darf nur für den beschlossenen Zweck verwendet werden. Für jeden, der eine Immobilie in einer Wohnungseigentümergemeinschaft besitzt, gilt deshalb: Wer die Erhaltungsrücklage, früher Instandhaltungsrücklage genannt, und die geplanten Maßnahmen der Gemeinschaftsimmobilie kennt, wird von einer Sonderumlage selten überrascht.

Sonderumlage beschlossen: Was im Beschluss stehen muss

Eine Sonderumlage wird in der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen (§ 25 Abs. 1 WEG). Damit der Beschluss über eine Sonderumlage hält, sollte er klar regeln: den Zweck, also wofür das Geld verwendet wird; die Gesamthöhe; den Verteilungsschlüssel; den Betrag je Einheit; und die Fälligkeit, gegebenenfalls in Raten. Wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind, dürfen die Eigentümer selbst beschließen (§ 28 Abs. 3 WEG).

Zum Einzelbetrag hat der Bundesgerichtshof klargestellt: Grundsätzlich muss die auf den einzelnen Eigentümer entfallende Summe betragsmäßig bestimmt sein. Es reicht aber aus, wenn der geschuldete Einzelbetrag objektiv eindeutig bestimmbar ist und von den Wohnungseigentümern selbst ohne Weiteres errechnet werden kann (BGH, Urteil vom 23. Februar 2024, Az. V ZR 132/23). In der Praxis ist eine Tabelle mit den Beträgen je Einheit als Anlage zum Protokoll die sicherste Lösung. Wie wir Versammlungen und Beschlüsse vorbereiten, zeigt die Seite Eigentümerversammlung.

Vorbereitet wird die Entscheidung in der Regel vom Verwalter: Er holt Angebote für die Arbeiten ein, ermittelt den Bedarf und schlägt eine Finanzierung vor, etwa aus Rücklage, Sonderumlage oder einem Darlehen; einen Darlehensvertrag darf der Verwalter nur aufgrund eines Beschlusses abschließen (§ 9b Abs. 1 WEG). Der Gegenstand muss in der Einladung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG). Eilt die Maßnahme, kann die Sonderumlage auch in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung beschlossen werden. Außerdem lohnt ein Blick in die Gemeinschaftsordnung, denn manche enthalten eigene Regeln zur Kostenverteilung oder zur Erhebung von Sonderumlagen. Nach dem Beschluss fordert die Hausverwaltung die Zahlung bei jedem Wohnungseigentümer an.

Wer zahlt? Verteilungsschlüssel und Kostentragung

Ohne abweichende Regelung tragen die Eigentümer die Kosten nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die Gemeinschaftsordnung kann einen anderen Schlüssel festlegen, etwa nach Wohnfläche. Seit der WEG-Reform können die Eigentümer zudem für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG), zum Beispiel wenn eine Maßnahme vor allem einzelnen Einheiten zugutekommt.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Solange kein solcher Änderungsbeschluss gefasst ist, entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, die Sonderumlage nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel zu erheben. Will ein Eigentümer eine andere Verteilung erreichen, muss er vor der Beschlussfassung über die Sonderumlage einen entsprechenden Antrag stellen (BGH, Urteil vom 19. Juli 2024, Az. V ZR 139/23). Dasselbe Urteil stellt klar, dass Prozesskosten der Gemeinschaft aus einem Beschlussklageverfahren zu den Verwaltungskosten gehören, die alle Eigentümer nach dem allgemeinen Schlüssel tragen, auch der Eigentümer, der den Prozess gewonnen hat.

Eine Besonderheit gilt für bauliche Veränderungen, etwa einen Aufzug oder eine Ladeinfrastruktur. Ihre Kosten tragen alle Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde und nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist, oder wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren (§ 21 Abs. 2 WEG). Sonst zahlen nur die Eigentümer, die zugestimmt haben (§ 21 Abs. 3 WEG). Für die Sonderumlage zu einer solchen Maßnahme ist diese Zuordnung entscheidend.

Eine häufige Frage betrifft Fenster: Sie stehen nebst Rahmen zwingend im Gemeinschaftseigentum, ihr Austausch ist deshalb grundsätzlich Sache der Gemeinschaft, die auch die Kosten trägt. Eine abweichende Zuordnung zu einzelnen Eigentümern ist nur durch eine klare und eindeutige Vereinbarung möglich (BGH, Urteil vom 14. Juni 2019, Az. V ZR 254/17).

Umgekehrt finanziert eine Sonderumlage grundsätzlich nur Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Für die Instandhaltung seines Sondereigentums, also etwa Bodenbeläge, Innentüren oder Sanitärobjekte in der eigenen Wohnung, ist jeder Wohnungseigentümer selbst zuständig und trägt die Kosten allein, sofern die Gemeinschaftsordnung keine andere Regelung trifft. Was im Einzelfall Sondereigentum ist, ergibt sich aus der Teilungserklärung und § 5 WEG; im Zweifel klärt der Verwalter die Zuordnung vor der Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Sonderumlage für Mängel und Prozesskosten

Häufig wird eine Sonderumlage erhoben, um Mängel am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen oder einen Rechtsstreit zu finanzieren, etwa gegen den Bauträger. Die Gemeinschaft kann die Ansprüche der einzelnen Erwerber wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen und dann gebündelt durchsetzen. In einer Mehrhausanlage mit Untergemeinschaften steht diese Kompetenz nach dem Bundesgerichtshof allein der Gesamtgemeinschaft zu; dasselbe gilt für die Entscheidung über Vergleichsverhandlungen und die Erhebung einer Sonderumlage zur Finanzierung der Prozesskosten, auch wenn die Mängel nur ein Haus betreffen (BGH, Urteil vom 23. Februar 2024, Az. V ZR 132/23).

Für die Praxis heißt das: Vor dem Beschluss sollte die Verwaltung klären, wer zuständig ist, und eine Kostenschätzung des beauftragten Rechtsanwalts oder Fachanwalts für Wohnungseigentumsrecht einholen. Die Sonderumlage deckt dann Gerichts- und Anwaltskosten sowie Gutachten. Wie eine Gemeinschaft Mängel nach dem Neubau systematisch erfasst, zeigt der Beitrag Mängel am Gemeinschaftseigentum.

Sonderumlage Höhe: Wie viel darf verlangt werden?

Eine gesetzliche Obergrenze für die Höhe einer Sonderumlage gibt es nicht. Maßstab ist die ordnungsmäßige Verwaltung (§ 19 Abs. 1 WEG): Die Umlage muss sich am tatsächlichen Bedarf orientieren, etwa an Angeboten, einer Kostenschätzung oder dem absehbaren Liquiditätsbedarf. Ein angemessener Sicherheitszuschlag ist vertretbar, eine Umlage auf Vorrat ohne konkreten Anlass dagegen nicht. Die Eigentümer können auch beschließen, eine Maßnahme teilweise aus der Rücklage und teilweise über eine Sonderumlage zu finanzieren; dann sollte genug Rücklage für unvorhergesehene Schäden übrig bleiben.

Sonderumlagen lassen sich am besten vermeiden, indem die Gemeinschaft rechtzeitig vorsorgt. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Was angemessen ist, ergibt sich aus einer Planung nach Bauteilen und ihrer Lebensdauer. Wie das geht und warum ein Instandhaltungsplan über zehn Jahre hilft, zeigt unser Beitrag Ist unsere Erhaltungsrücklage hoch genug?. Wer Sanierungen immer wieder verschiebt, zahlt am Ende oft mehr.

Zahlungspflicht: Nicht zahlen oder anfechten?

Die Sonderumlage ist eine Forderung der Gemeinschaft wie das laufende Hausgeld. Ein Zurückbehaltungsrecht des Eigentümers gegenüber beschlossenen Vorschüssen ist generell ausgeschlossen, selbst wenn er eigene anerkannte Ansprüche gegen die Gemeinschaft hat (BGH, Urteil vom 14. November 2025, Az. V ZR 190/24). Zahlt ein Eigentümer nicht, kann die Gemeinschaft mahnen, einen Mahnbescheid beantragen und vollstrecken. Mehr dazu im Beitrag Eigentümer zahlt Hausgeld nicht.

In der Zwangsversteigerung genießen Hausgeldforderungen einschließlich beschlossener Vorschüsse einen Vorrang vor den Grundpfandrechten der Banken: § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG erfasst die laufenden und rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren, begrenzt auf 5 Prozent des festgesetzten Verkehrswerts. Gegenüber Handwerkern und anderen Gläubigern haftet jeder Eigentümer nur nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 9a Abs. 4 WEG). Fällt ein Eigentümer aus, kann eine weitere Sonderumlage nötig werden, die dann die übrigen Eigentümer tragen. Wer finanziell knapp ist, sollte früh mit Verwaltung und Beirat sprechen; Ratenzahlungen sind möglich, wenn die Eigentümer sie beschließen (§ 28 Abs. 3 WEG).

Ein Beschluss bindet alle Eigentümer, auch die, die dagegen gestimmt haben. Wer ihn für rechtswidrig hält, muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung Anfechtungsklage erheben und sie innerhalb von zwei Monaten begründen (§ 45 WEG). Zuständig ist ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG, § 23 Nr. 2 Buchst. c GVG); die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft (§ 44 Abs. 2 WEG). Bei einer hohen Sonderumlage ist es sinnvoll, früh einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht einzubeziehen, denn ein Streit über die Grundlage der Forderung kostet Zeit. Typische Anfechtungsgründe sind ein fehlender oder nicht bestimmbarer Einzelbetrag, eine Höhe ohne nachvollziehbare Grundlage oder ein falscher Verteilungsschlüssel. Die Klage hat keine aufschiebende Wirkung: Ein Beschluss ist gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Auch Zahlungsschwierigkeiten entbinden nicht von der Pflicht zur Zahlung.

Sonderumlage und Verkauf der Eigentumswohnung

Steht ein Verkauf an, stellt sich die Frage, wer zahlt. Gegenüber der Gemeinschaft schuldet nach herrschender Meinung derjenige, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist, also im Grundbuch steht. Was Käufer und Verkäufer untereinander vereinbaren, ist Sache des Kaufvertrags; üblich ist eine Regelung, wer bereits beschlossene oder absehbare Sonderumlagen trägt. Käufer sollten vor dem Notartermin die Protokolle der letzten Jahre, die Beschluss-Sammlung und den Stand der Erhaltungsrücklage prüfen. Hinweise zur Formulierung gibt der Beitrag Wer zahlt die Abrechnungsspitze beim Eigentümerwechsel?. Ein guter Grund für eine klare Regelung im Kaufvertrag: Liegt der Beschluss vor dem Verkauf, die Fälligkeit aber danach, zahlt im Fall fehlender Absprache zunächst der Käufer. Verkäufer sollten bekannte Maßnahmen offenlegen, denn eine anstehende Sonderumlage beeinflusst den Wert der Immobilie und die Entscheidung der Käufer.

Steuerlich können Selbstnutzer für den Arbeitskostenanteil von Handwerkerleistungen eine Ermäßigung von 20 Prozent, höchstens 1.200 Euro im Jahr, beantragen (§ 35a Abs. 3 EStG). Vermieter können Erhaltungsaufwand grundsätzlich als Werbungskosten geltend machen; Zeitpunkt und Umfang sollten sie mit ihrem Steuerberater klären.

Vermietete Eigentumswohnung: Zahlt der Mieter mit?

Wer seine Eigentumswohnung vermietet, kann die Sonderumlage nach dem Mietrecht nicht über die Nebenkosten an den Mieter der Wohnung weitergeben. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Die Zahlungspflicht gegenüber der Gemeinschaft trifft allein den Eigentümer.

Anders kann es bei Modernisierungsmaßnahmen sein, etwa einer neuen Heizungsanlage oder einer Fassadendämmung, die Energie einspart. Hier kann der vermietende Eigentümer unter den Voraussetzungen des § 559 BGB die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; Kosten, die ohnehin für die Erhaltung angefallen wären, sind abzuziehen. Wie die Modernisierungsumlage funktioniert, erklärt der Beitrag Modernisierungsumlage.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: § 9a Abs. 4, § 9b Abs. 1, § 16 Abs. 2, § 19 Abs. 1 und 2 Nr. 4, § 21 Abs. 2 und 3, § 23 Abs. 2 und 4, § 25 Abs. 1, § 28, §§ 43, 44, 45 WEG; § 23 Nr. 2 Buchst. c GVG; § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG; § 35a Abs. 3 EStG; § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV; § 559 BGB; BGH, Urteile vom 14.06.2019 – V ZR 254/17, 23.02.2024 – V ZR 132/23, 19.07.2024 – V ZR 139/23 und 14.11.2025 – V ZR 190/24

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