Die Eigenbedarfskündigung erlaubt dem Vermieter, ein unbefristetes Mietverhältnis zu beenden, wenn er die Wohnung selbst braucht. Das Gesetz verlangt ein berechtigtes Interesse, das im Kündigungsschreiben zu begründen ist. In Bayern gilt nach der Umwandlung in Wohnungseigentum in den Gemeinden der Mieterschutzverordnung eine Sperrfrist von zehn Jahren. Der BGH hat die Anforderungen zuletzt 2025 präzisiert.
Wer Eigenbedarf geltend machen kann
Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Ein solches Interesse liegt insbesondere vor, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. Die Gründe sind im Kündigungsschreiben anzugeben; andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind (§ 573 Abs. 3 BGB).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn 1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder 3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
Aktuelle Rechtsprechung des BGH
Nach dem Urteil vom 24.09.2025 kann ein Vermieter Eigenbedarf auch dann geltend machen, wenn er den Bedarf durch eigene Pläne selbst herbeigeführt hat (VIII ZR 289/23). Im Fall wollte der Vermieter die vermietete Wohnung während eines Umbaus und danach dauerhaft selbst nutzen; Umbau- und Verkaufspläne spielten dabei eine Rolle. Entscheidend ist ein ernsthafter, auf vernünftige Gründe gestützter Nutzungswunsch. Eigene Pläne machen die Kündigung nicht von vornherein unzulässig. Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zurück; über die Kündigung selbst entscheidet nun erneut das Landgericht.
Beruft sich der Mieter auf eine Härte, etwa aus gesundheitlichen Gründen, müssen die Gerichte den Einzelfall sorgfältig prüfen (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18). Bei behaupteten schwerwiegenden Gesundheitsgefahren ist in der Regel ein Sachverständigengutachten einzuholen. Pauschale Einordnungen allein nach Alter oder Mietdauer lehnt der BGH ab. Eine Härte liegt nach § 574 Abs. 2 BGB auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
Kündigungsfristen
Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§ 573c Abs. 1 BGB). Für den Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf und nach acht Jahren seit Überlassung der Wohnung um jeweils drei Monate. Die Frist beträgt also drei, sechs oder neun Monate. Maßgeblich ist der Zugang des Schreibens beim Mieter.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
Sperrfrist nach Umwandlung: zehn Jahre in Bayern
Wurde an einer vermieteten Wohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und die Wohnung verkauft, kann sich der Erwerber erst nach Ablauf einer Sperrfrist auf Eigenbedarf berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). Die Frist beträgt grundsätzlich drei Jahre ab der Veräußerung. In Gebieten, die die Landesregierung bestimmt hat, kann sie bis zu zehn Jahre betragen (§ 577a Abs. 2 BGB). Die bayerische Mieterschutzverordnung legt für alle gelisteten Gemeinden zehn Jahre fest, darunter München, Fürstenfeldbruck, Germering, Dachau, Starnberg und Landsberg am Lech.
Die Sperrfrist gilt entsprechend, wenn die Wohnung nach Überlassung an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert wurde (§ 577a Abs. 1a BGB). Das gilt nicht, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder das Wohnungseigentum schon vor der Überlassung an den Mieter begründet worden war. Wer eine vermietete Wohnung kauft, um sie selbst zu nutzen, sollte die Sperrfrist vor dem Kauf prüfen.
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB betreffen Eigenbedarf und wirtschaftliche Verwertung. In Bayern bestimmt § 1 MiSchuV die Gebiete und legt die Frist auf zehn Jahre fest.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
(1a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter 1. an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder 2. zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.
(2) Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.
Sorgfalt schützt vor Streit
Das Kündigungsschreiben sollte so konkret sein, dass der Mieter den Bedarf nachvollziehen kann: wer einziehen soll, in welchem Verhältnis die Person zum Vermieter steht und warum sie die Wohnung braucht. Ein vorgetäuschter Eigenbedarf verletzt den Mietvertrag und kann den Vermieter zum Schadensersatz verpflichten. Vor der Kündigung lohnt deshalb eine sorgfältige Prüfung von Sperrfrist, Kündigungsfrist und möglichen Härtegründen.
- Eigenbedarf für sich, Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts; die Gründe gehören in das Kündigungsschreiben.
- Kündigungsfrist drei, sechs oder neun Monate, je nach Dauer seit Überlassung.
- Nach Umwandlung und Verkauf gilt in den Gemeinden der Mieterschutzverordnung eine Sperrfrist von zehn Jahren.
- Der Mieter kann wegen Härte widersprechen; die Gerichte prüfen den Einzelfall.
Häufige Fragen
Kann ich für meine Eltern oder Kinder Eigenbedarf geltend machen?
Ja, Familienangehörige sind vom Gesetz erfasst. Den Bedarf müssen Sie im Kündigungsschreiben konkret begründen.
Rechtsgrundlage: § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Abs. 3 BGB
Ich habe eine vermietete Eigentumswohnung in München gekauft. Wann kann ich wegen Eigenbedarf kündigen?
Wurde das Wohnungseigentum erst nach Überlassung an den Mieter begründet, gilt in München eine Sperrfrist von zehn Jahren ab der Veräußerung. Bestand das Wohnungseigentum schon vor dem Einzug des Mieters, gilt diese Sperrfrist nicht; die übrigen Voraussetzungen und Fristen bleiben.
Rechtsgrundlage: § 577a Abs. 1 und 2 BGB; § 1 MiSchuV
Rechtsgrundlage: §§ 573, 573c, 574, 577a BGB; § 1 MiSchuV; BGH, Urteile vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 und vom 24.09.2025 – VIII ZR 289/23
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
