Mietpreisbremse-Rüge: Form, Frist und Rückforderung für Vermieter

Die Mietpreisbremse-Rüge ist die Erklärung des Mieters, dass die Miete bei Vertragsbeginn zu hoch ist. Ohne diese Rüge kann der Mieter zu viel gezahlte Miete nicht zurückfordern (§ 556g Abs. 2 BGB). Sie bedarf der Textform, also etwa einer E-Mail. Rügt der Mieter innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, reicht die Rückforderung bis zum Vertragsbeginn zurück. Dieser Beitrag erklärt für Vermieter Form, Zeitpunkt und Umfang der Rückforderung sowie die Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 3 BGB.

Was ist die Mietpreisbremse-Rüge nach § 556g BGB?

Die Rüge ist die Erklärung des Mieters, dass die vereinbarte Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt. Ohne sie kann der Mieter eine zu hohe Miete nicht zurückverlangen (§ 556g Abs. 2 BGB).

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Vertragsbeginn in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Danach darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen, soweit keine Ausnahme greift (§ 556d Abs. 1 BGB). Welche Gemeinden und Gebiete erfasst sind, legt eine Rechtsverordnung des Landes fest. Das Gesetz trifft die Vorschriften dazu in §§ 556d bis 556g BGB. Für Bayern lesen Sie das im Beitrag Mietpreisbremse in Bayern 2026 bis 2029 nach.

Liegt die vereinbarte Nettokaltmiete darüber, ist die Vereinbarung nur insoweit unwirksam, als sie die zulässige Miete überschreitet (§ 556g Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Mietvertrag bleibt im Übrigen bestehen. Der Vermieter muss zu viel gezahlte Miete nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung herausgeben. Dass der Mieter die Miete zunächst ohne Vorbehalt gezahlt hat, schadet ihm nicht: § 814 und § 817 Satz 2 BGB sind ausdrücklich nicht anzuwenden (§ 556g Abs. 1 Satz 4 BGB).

Die Rüge ist damit der Schlüssel zum Rückzahlungsanspruch. Ohne sie kann der Mieter nichts zurückverlangen. Für Vermieter ist sie das Signal, die eigene Miethöhe im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und die Ausnahmen sofort zu prüfen.

Welche Form und welchen Inhalt muss die Rüge haben?

Die Rüge bedarf der Textform (§ 556g Abs. 4 BGB). Ein Brief, ein Fax oder eine E-Mail genügen, eine Unterschrift ist nicht nötig. Auch eine förmliche Anrede wie „Sehr geehrte Damen und Herren“ ist für die Wirksamkeit nicht erforderlich.

Eine Begründung mit Tatsachen verlangt das Gesetz nicht. Früher gab es die sogenannte qualifizierte Rüge, bei der Mieter ihre Beanstandung mit Tatsachen begründen mussten. Diese Anforderung gilt für heutige Mietverhältnisse nicht mehr. Es genügt, wenn erkennbar ist, dass der Mieter die Miethöhe wegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse beanstandet.

In der Praxis enthalten die Musterschreiben von Mietervereinen und Mieterbund meist mehr: Informationen zur Wohnung und zum Mietvertrag, die vereinbarte Miete und die Einordnung im Mietspiegel. Das ist sinnvoll, aber keine Wirksamkeitsvoraussetzung.

Eine Besonderheit gilt, wenn der Vermieter vor Vertragsschluss eine Auskunft über eine Ausnahme erteilt hat, zum Beispiel über die Höhe der Vormiete. Dann muss sich die Rüge auf diese Auskunft beziehen (§ 556g Abs. 2 Satz 2 BGB). Der Mieter muss also erkennen lassen, dass er auch die mitgeteilte Ausnahme bezweifelt.

Prüfen Sie als Vermieter bei Eingang jedes Schreibens den Zugang und das Datum. Beides entscheidet über den Umfang der Rückforderung.

Wann muss der Mieter rügen? Die 30-Monats-Grenze

Der Mieter kann jederzeit rügen. Der Zeitpunkt entscheidet aber darüber, für welchen Zeitraum er Miete zurückverlangen kann.

Rügt er innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses und läuft der Vertrag noch, kann er die zu viel gezahlte Miete seit Vertragsbeginn zurückverlangen. Rügt er später, oder war das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge schon beendet, kann er nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen (§ 556g Abs. 2 Satz 3 BGB).

Ein Rechenbeispiel mit frei gewählten Zahlen: Die zulässige Nettokaltmiete beträgt 900 Euro, vereinbart sind 1.000 Euro. Hat der Mieter vor der Rüge zehn Monate lang die volle Miete gezahlt, kann er 10 × 100 Euro zurückverlangen, also 1.000 Euro, und zahlt künftig nur noch 900 Euro. Rügt er erst nach 40 Monaten, bleiben die ersten 40 Monate unberührt. Zurückverlangen kann er dann nur die Beträge, die nach Zugang der Rüge fällig werden.

Das Mietverhältnis bleibt dabei bestehen. Für Vermieter folgt daraus: Ein Fehler bei der Miethöhe wird teurer, je länger er unentdeckt bleibt, aber nur bis zur Rüge. Dass die Rüge den Umfang der Rückzahlung bestimmt, ist ein Grund, die Miete schon vor Vertragsschluss sauber zu prüfen.

Wie viel zu viel gezahlte Miete kann der Mieter zurückfordern?

Der Mieter kann die Differenz zwischen vereinbarter und zulässiger Miete zurückfordern, im Beispiel oben 100 Euro je Monat. Künftig schuldet er nur noch die zulässige Miete.

Mieterinnen und Mieter fordern damit die Nettokaltmiete zurück, nicht die Betriebskosten. Der Anspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährung (§ 195 BGB). Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. Wann sie beginnt, hängt vom Einzelfall ab.

Wichtig für die Praxis: Die Rückforderung ist ein Anspruch auf Geld, keine Mietminderung. Eine Mietminderung wegen Mängeln der Wohnung folgt aus § 536 BGB und ist ein anderer Anspruch. Der Mieter muss nicht warten, bis der Vermieter zustimmt. Ab Zugang der Rüge darf er die Miete auf die zulässige Höhe kürzen. Strittig ist im Einzelfall meist, wie hoch die zulässige Miete ist. Dann kommt es auf den Mietspiegel und die Ausnahmen an. Für die Einordnung der Wohnung im Mietspiegel zählen Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Wie die ortsübliche Vergleichsmiete in München bestimmt wird, erklärt der Beitrag zum Münchner Mietspiegel.

Welche Auskunft muss der Vermieter vor Vertragsschluss geben?

Wer sich auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse beruft, muss den Mieter vor dessen Vertragserklärung und damit vor dem Mietvertragsabschluss unaufgefordert in Textform informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Ohne diese Auskunft kann sich der Vermieter auf die Ausnahme nicht berufen.

Hat der Vermieter die Auskunft nicht erteilt, kann er sich auf die Ausnahme nicht berufen. Holt er sie in der vorgeschriebenen Form nach, kann er sich erst zwei Jahre nach der Nachholung auf die Ausnahme berufen. Erteilt er sie nicht in der vorgeschriebenen Form, kann er sich erst darauf berufen, wenn er sie in dieser Form nachgeholt hat (§ 556g Abs. 1a Satz 3 bis 5 BGB).

Damit ist die Auskunft nach Absatz 1a eine Voraussetzung dafür, dass die Ausnahme überhaupt zählt. Sie gehört deshalb in den Mietvertrag oder in ein Schreiben vor der Unterschrift.

Auskunftsanspruch und Auskunftspflicht des Vermieters auf Verlangen des Mieters

Auf Verlangen muss der Vermieter über die Tatsachen Auskunft geben, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind. Das gilt, soweit sie nicht allgemein zugänglich sind und er sie unschwer geben kann (§ 556g Abs. 3 BGB).

Gemeint sind etwa die Höhe der Vormiete, durchgeführte Modernisierungen oder die erste Nutzung der Wohnung. Allgemein zugängliche Angaben wie der Mietspiegel gehören nicht dazu. Auch dieses Auskunftsverlangen und die Auskunft bedürfen der Textform (§ 556g Abs. 4 BGB). Geht es um Modernisierungsmaßnahmen, gilt § 559b Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB entsprechend: Der Vermieter muss die Berechnung erläutern.

Der Auskunftsanspruch ist nach dem BGH selbständig. Er verjährt in der regelmäßigen Frist von drei Jahren, die mit dem Auskunftsverlangen des Mieters beginnt (BGH, Urteil vom 12.07.2023 – VIII ZR 375/21). Ein Mieter kann also auch Jahre nach Vertragsschluss noch Auskunft verlangen.

Verlangt der Mieter Auskunft, sollten Sie sie vollständig und in Textform erteilen. Beantwortet der Vermieter die Fragen nicht oder ignoriert er die Rüge, kann der Mieter den Anspruch gerichtlich durchsetzen, in der Regel im Klageweg.

Darf ein Inkassodienstleister die Rüge für den Mieter erheben?

Ja. Der BGH hält es für zulässig, dass ein registrierter Inkassodienstleister Ansprüche aus der Mietpreisbremse aus abgetretenem Recht durchsetzt (BGH, Urteil vom 27.11.2019 – VIII ZR 285/18).

Viele Mieter lassen ihre Ansprüche von solchen Portalen geltend machen oder holen Unterstützung beim Mieterverein. Vermieter erhalten dann oft ein Schreiben, das Rüge, Auskunftsverlangen und Zahlungsaufforderung verbindet. Auch in diesem Fall kommt es darauf an, ob die Rüge wirksam und rechtzeitig zugegangen ist und wie hoch die zulässige Miete ist.

Prüfen Sie das Schreiben sachlich. Antworten Sie fristgerecht, erteilen Sie die verlangte Auskunft und halten Sie fest, wann die Rüge zugegangen ist.

Was gilt für ältere Mietverträge?

Für ältere Verträge gelten Übergangsregeln. Auf Mietverhältnisse, die bis einschließlich 31. März 2020 entstanden sind, ist § 556g BGB in der bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden (Art. 229 § 51 EGBGB).

Für Mietverhältnisse bis einschließlich 31. Dezember 2018 gilt außerdem: § 556g Abs. 1a BGB, die Auskunftspflicht vor Vertragsschluss, ist nicht anzuwenden, und § 556g Abs. 2 BGB gilt in der damaligen Fassung weiter (Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB). Für diese Altverträge können also strengere Anforderungen an die Rüge und ein geringerer Rückforderungsumfang bestehen als hier beschrieben.

Bei einem Vertrag aus dieser Zeit sollten Sie die damalige Gesetzesfassung und den Einzelfall prüfen. Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Rechtsstand dieses Beitrags ist Oktober 2026.

Was Vermieter bei einer Rüge tun können

Prüfen Sie zuerst Zugang und Form der Rüge, dann die Miethöhe und die Ausnahmen. Antworten Sie sachlich und fristgerecht.

1. Datum des Zugangs, Form und Absender festhalten. Bei einem Dienstleister die Vollmacht oder Abtretung anfordern. Handelt ein Verwalter für Sie, leiten Sie das Schreiben sofort an ihn weiter.
2. Zulässige Miete anhand von Mietspiegel und Wohnungsmerkmalen ermitteln. Das erste Ergebnis kann vom Schreiben des Mieters abweichen, vgl. Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete.
3. Prüfen, ob eine Ausnahme vorliegt und ob die Auskunft nach § 556g Abs. 1a BGB rechtzeitig und in Textform erteilt wurde.
4. Verlangte Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB vollständig erteilen.
5. Bei berechtigter Rüge die Miete anpassen und die Rückzahlung berechnen. Bei unberechtigter Rüge die Gründe darlegen.

Zur Vorsorge: Dokumentieren Sie vor jeder Neuvermietung die Miethöhe und die Ausnahmen, und teilen Sie Vormiete oder Modernisierung vor Vertragsschluss in Textform mit. Sind Streitfragen offen, kann eine anwaltliche Prüfung im Einzelfall sinnvoll sein.

Wie LIKKA Vermieter bei der Mietpreisbremse begleitet

LIKKA übernimmt die Mietverwaltung für Vermieter und achtet bei Neuvermietungen auf die Vorgaben der Mietpreisbremse.

Dazu gehören die Prüfung der Miethöhe vor der Vermietung, das rechtzeitige Mitteilen von Ausnahmen in Textform und die Bearbeitung von Rügen und Auskunftsverlangen. Rechtsberatung ersetzt das nicht. Mehr zum Leistungsumfang finden Sie auf der Seite Mietverwaltung. Ein individuelles Angebot erhalten Sie nach einer Besichtigung. Mit dem Mietrechner können Sie vorab Zahlen durchspielen.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 556d, 556e, 556f, 556g BGB; § 195 BGB; Art. 229 §§ 49, 51 EGBGB; BGH, Urteile vom 27.11.2019 – VIII ZR 285/18 und 12.07.2023 – VIII ZR 375/21

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.