In 284 bayerischen Gemeinden gilt die Mietpreisbremse, darunter München und große Teile des Umlands. Überschreitet die vereinbarte Miete die zulässige Höhe, bleibt der Vertrag bestehen. Der Mieter kann aber die Senkung verlangen und zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Für Vermieter geht es dabei schnell um mehrere tausend Euro.
Was bei einer zu hohen Miete gilt
Die bayerische Mieterschutzverordnung vom 16. Dezember 2025 gilt vom 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2029. Seit 16. Juli 2026 erfasst sie 284 Gemeinden. Dort darf die Miete bei Vertragsbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen, soweit keine Ausnahme greift.
Eine Vereinbarung über die Miethöhe bei Mietbeginn ist nur unwirksam, soweit sie die zulässige Miete überschreitet (§ 556g Abs. 1 BGB). Zu viel gezahlte Miete ist nach den Regeln über die ungerechtfertigte Bereicherung herauszugeben.
Das Unterkapitel umfasst die §§ 556d bis 556g BGB. Die §§ 814 und 817 BGB schließen die Rückforderung sonst bei Kenntnis der Nichtschuld oder bei Gesetzesverstoß aus.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften dieses Unterkapitels abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn gilt dies nur, soweit die zulässige Miete überschritten wird. Der Vermieter hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. Die §§ 814 und 817 Satz 2 sind nicht anzuwenden.
Die Rüge
Zurückverlangen kann der Mieter nur, wenn er einen Verstoß gerügt hat (§ 556g Abs. 2 BGB). Die Rüge bedarf der Textform (§ 556g Abs. 4 BGB). Eine Begründung mit Tatsachen verlangt das Gesetz grundsätzlich nicht.
Hat der Vermieter vor Vertragsschluss über eine Ausnahme Auskunft erteilt, etwa über die Höhe der Vormiete, muss sich die Rüge auf diese Auskunft beziehen. Hat er die Auskunft nicht erteilt, kann er sich auf die Ausnahme nicht berufen (§ 556g Abs. 1a BGB).
§ 556e BGB regelt Vormiete und vorherige Modernisierung, § 556f BGB Neubau und umfassende Modernisierung. Nach § 556g Abs. 4 BGB bedürfen Auskunft, Rüge und Auskunftsverlangen der Textform. Für ältere Mietverhältnisse gelten Art. 229 §§ 49 und 51 EGBGB.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1a) Soweit die Zulässigkeit der Miete auf § 556e oder § 556f beruht, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung über Folgendes unaufgefordert Auskunft zu erteilen: 1. im Fall des § 556e Absatz 1 darüber, wie hoch die Vormiete war, 2. im Fall des § 556e Absatz 2 darüber, dass in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, 3. im Fall des § 556f Satz 1 darüber, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, 4. im Fall des § 556f Satz 2 darüber, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Soweit der Vermieter die Auskunft nicht erteilt hat, kann er sich nicht auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete berufen. Hat der Vermieter die Auskunft nicht erteilt und hat er diese in der vorgeschriebenen Form nachgeholt, kann er sich erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete berufen. Hat der Vermieter die Auskunft nicht in der vorgeschriebenen Form erteilt, so kann er sich auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete erst dann berufen, wenn er die Auskunft in der vorgeschriebenen Form nachgeholt hat.
(2) Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den §§ 556d und 556e nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat. Hat der Vermieter eine Auskunft nach Absatz 1a Satz 1 erteilt, so muss die Rüge sich auf diese Auskunft beziehen. Rügt der Mieter den Verstoß mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses oder war das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet, kann er nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen.
Die 30-Monats-Grenze
Rügt der Mieter innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses und läuft der Vertrag noch, kann er die zu viel gezahlte Miete seit Vertragsbeginn zurückverlangen. Rügt er später oder war das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge schon beendet, kann er nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen.
Für ältere Verträge gelten Übergangsregeln. Auf Mietverhältnisse, die bis einschließlich 31. März 2020 entstanden sind, ist § 556g BGB in der bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden (Art. 229 § 51 EGBGB). Für Verträge bis Ende 2018 enthält Art. 229 § 49 EGBGB eine weitere Sonderregel.
Rückforderung für alle 20 Monate, also 3.000 Euro, und künftig die zulässige Miete.
Keine Rückforderung für die ersten 36 Monate. Zurückverlangt werden kann nur die nach Zugang der Rüge fällige Miete.
Auskunftspflicht des Vermieters
Auf Verlangen muss der Vermieter über die Tatsachen Auskunft geben, die für die Zulässigkeit der Miete maßgeblich sind. Das gilt, soweit sie nicht allgemein zugänglich sind und er sie unschwer geben kann (§ 556g Abs. 3 BGB). Typisch sind Fragen nach Vormiete, Modernisierungen oder Erstbezug.
Der Auskunftsanspruch verjährt nach dem BGH selbständig in drei Jahren. Die Frist knüpft an das Auskunftsverlangen des Mieters an (BGH, Urteil vom 12.07.2023 – VIII ZR 375/21).
§ 559b Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB verlangt eine nachvollziehbare Berechnung und Erläuterung der Modernisierungskosten.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(3) Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend.
Inkassodienstleister
Viele Mieter lassen ihre Ansprüche von spezialisierten Portalen geltend machen. Der BGH hält es für zulässig, dass registrierte Inkassodienstleister Ansprüche aus der Mietpreisbremse aus abgetretenem Recht durchsetzen (BGH, Urteil vom 27.11.2019 – VIII ZR 285/18). Vermieter erhalten dann oft ein Schreiben mit Rüge, Auskunftsverlangen und Zahlungsaufforderung zugleich.
Was Vermieter tun können
Prüfen Sie die Miete vor jeder Neuvermietung am Mietspiegel und dokumentieren Sie Ausnahmen. Teilen Sie Vormiete oder Modernisierung vor Vertragsschluss in Textform mit. Geht eine Rüge ein, antworten Sie sachlich und fristgerecht. Wir prüfen Rüge und Miethöhe für Sie und bereiten die Auskunft vor.
- Eine überhöhte Miete ist nur insoweit unwirksam, als sie die zulässige Miete überschreitet.
- Rückforderung setzt eine Rüge in Textform voraus.
- Rüge innerhalb von 30 Monaten bei laufendem Vertrag: Rückforderung ab Vertragsbeginn möglich.
- Der Vermieter muss auf Verlangen über die für die Miethöhe maßgeblichen Tatsachen Auskunft geben.
Häufige Fragen
Muss der Mieter die Rüge begründen?
Grundsätzlich nicht. Hat der Vermieter vor Vertragsschluss über eine Ausnahme Auskunft erteilt, muss sich die Rüge aber auf diese Auskunft beziehen. Die Rüge bedarf der Textform.
Rechtsgrundlage: § 556g Abs. 2 und 4 BGB
Wie weit kann der Mieter zurückfordern?
Rügt er innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn bei laufendem Vertrag, ab Vertragsbeginn. Sonst nur die Miete, die nach Zugang der Rüge fällig geworden ist.
Rechtsgrundlage: § 556g Abs. 2 Satz 3 BGB
Darf ein Inkassodienstleister die Ansprüche meines Mieters geltend machen?
Ja, ein registrierter Inkassodienstleister darf nach dem BGH Ansprüche aus der Mietpreisbremse aus abgetretenem Recht durchsetzen.
Rechtsgrundlage: BGH, Urteil vom 27.11.2019 – VIII ZR 285/18
Rechtsgrundlage: §§ 556d, 556e, 556f, 556g BGB; Art. 229 §§ 49, 51 EGBGB; MiSchuV; BGH, Urteile vom 27.11.2019 – VIII ZR 285/18 und 12.07.2023 – VIII ZR 375/21
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
