Der Stadtrat hat den Mietspiegel für München 2025 am 26. März 2025 als qualifiziert anerkannt. Er weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 15,38 Euro pro Quadratmeter aus. Für Vermieter ist er gleich zweimal wichtig: bei der Mietpreisbremse und bei der Mieterhöhung. Wer ihn richtig anwendet, vermeidet Streit über die zulässige Miete.
Was die ortsübliche Vergleichsmiete ist
Das Gesetz bildet die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten für vergleichbaren Wohnraum in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde (§ 558 Abs. 2 BGB). Verglichen wird nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, einschließlich der energetischen Ausstattung. Einbezogen werden Mieten, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Preisgebundener Wohnraum bleibt außer Betracht.
§ 560 BGB betrifft Änderungen von Betriebskosten.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
Was einen qualifizierten Mietspiegel ausmacht
Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt (§ 558d Abs. 1 BGB). Er ist alle zwei Jahre anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen. Ist das eingehalten, wird vermutet, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Wer eine andere Miete für richtig hält, muss diese Vermutung im Streitfall widerlegen.
Die Landeshauptstadt erstellt den Mietspiegel nach eigenen Angaben alle zwei Jahre vollständig neu, statt ihn nur fortzuschreiben. Für den Mietspiegel 2025 wurden Mieten ausgewertet, die zwischen Februar 2018 und Januar 2024 vereinbart oder geändert wurden. Grundlage war eine repräsentative Stichprobe aus dem Melderegister.
§ 558c Abs. 5 BGB ermächtigt die Bundesregierung zu einer Verordnung über Inhalt und Verfahren von Mietspiegeln.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Entspricht ein Mietspiegel den Anforderungen, die eine nach § 558c Absatz 5 erlassene Rechtsverordnung an qualifizierte Mietspiegel richtet, wird vermutet, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Haben die nach Landesrecht zuständige Behörde und Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter den Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel anerkannt, so wird vermutet, dass der Mietspiegel anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht.
(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Anpassung nach Satz 1 und für die Neuerstellung nach Satz 3 ist der Stichtag, zu dem die Daten für den Mietspiegel erhoben wurden. Satz 4 gilt entsprechend für die Veröffentlichung des Mietspiegels.
(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
Die Zahlen: 15,38 Euro im Durchschnitt
Der Mietspiegel 2025 weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 15,38 Euro pro Quadratmeter aus. Im Mietspiegel 2023 lag der Durchschnitt bei 14,58 Euro. Das entspricht einem Anstieg von 5,5 Prozent. Der Durchschnitt ist allerdings nur eine Orientierung. Für die einzelne Wohnung zählt die Berechnung mit ihren konkreten Merkmalen.
So wird die einzelne Wohnung eingeordnet
Der Münchner Mietspiegel arbeitet mit Grundpreisen sowie Zu- und Abschlägen für Ausstattung und Wohnlage. Die Stadt stellt dafür ein Berechnungsprogramm und eine Wohnlagenkarte im Internet bereit. Entscheidend sind richtige Angaben zu Baujahr, Wohnfläche, Lage, Ausstattung und Modernisierungen. Schon kleine Fehler verschieben das Ergebnis.
Für die Wohnfläche kommt es nach dem BGH auf die tatsächliche Größe an, nicht auf eine abweichende Angabe im Mietvertrag (Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14). Enthält ein Mietspiegel Spannen, genügt es für die Begründung einer Mieterhöhung, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt (§ 558a Abs. 4 BGB). Die Einordnung sollte mit Unterlagen belegt werden, etwa mit Rechnungen über Modernisierungen.
- Daten sammelnBaujahr, tatsächliche Wohnfläche, Ausstattung, Modernisierungen
- WohnlageEinordnung anhand der Wohnlagenkarte
- GrundpreisAusgangswert laut Mietspiegel
- Zu- und AbschlägeMerkmale der Wohnung berücksichtigen
- ErgebnisOrtsübliche Vergleichsmiete der Wohnung
Mietspiegel im Umland
Der Münchner Mietspiegel gilt für das Stadtgebiet. Für Wohnungen in Fürstenfeldbruck, Germering oder Landsberg am Lech ist zu prüfen, ob es dort einen eigenen Mietspiegel gibt. Nach § 558c Abs. 4 BGB sind Mietspiegel für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern zu erstellen. Fehlt ein geeigneter Mietspiegel, kann die Vergleichsmiete etwa mit einem Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen begründet werden (§ 558a Abs. 2 BGB). Auch ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde kann dann verwendet werden (§ 558a Abs. 4 Satz 2 BGB).
- Der Mietspiegel 2025 ist qualifiziert; seine Werte gelten als ortsübliche Vergleichsmiete, solange die Vermutung nicht widerlegt ist.
- Durchschnitt: 15,38 Euro pro Quadratmeter netto kalt, 5,5 Prozent mehr als im Mietspiegel 2023.
- Maßgeblich ist die Einordnung der einzelnen Wohnung, nicht der Durchschnitt.
- Im Umland gilt der Münchner Mietspiegel nicht.
Häufige Fragen
Gilt der Münchner Mietspiegel auch für Gräfelfing oder Unterhaching?
Nein, er gilt für das Stadtgebiet München. In Umlandgemeinden ist zu prüfen, ob es einen eigenen Mietspiegel gibt. Sonst kommen andere Begründungsmittel in Betracht, etwa drei Vergleichswohnungen oder ein Gutachten.
Rechtsgrundlage: § 558a Abs. 2 und 4 BGB
Wie oft erscheint ein neuer Mietspiegel?
Ein qualifizierter Mietspiegel ist alle zwei Jahre anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen. München erstellt ihn nach Angaben der Stadt alle zwei Jahre neu.
Rechtsgrundlage: § 558d Abs. 2 BGB
Muss ich den Mietspiegel angeben, wenn ich die Erhöhung mit Vergleichswohnungen begründe?
Ja, wenn der qualifizierte Mietspiegel Angaben für Ihre Wohnung enthält. Diese Angaben müssen Sie auch dann mitteilen, wenn Sie die Erhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützen.
Rechtsgrundlage: § 558a Abs. 3 BGB
Rechtsgrundlage: §§ 558 Abs. 2, 558a, 558c, 558d BGB; Mietspiegel für München 2025 (Landeshauptstadt München); BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
