Der Mietspiegel für München 2025 ist ein qualifizierter Mietspiegel: Der Stadtrat hat ihn am 26. März 2025 anerkannt, die Stadt nennt eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 15,38 Euro pro Quadratmeter. Er bestimmt die ortsübliche Vergleichsmiete für frei finanzierte Wohnungen im Stadtgebiet und ist für Vermieter bei der Mieterhöhung und bei der Mietpreisbremse der wichtigste Maßstab. Dieser Überblick erklärt, wie der Mietspiegel rechnet, welche Merkmale und Zu- und Abschläge zählen, was die Spanne bedeutet und wie lange er gilt.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Mietspiegel für München 2025 ist ein qualifizierter Mietspiegel: Der Stadtrat hat ihn am 26. März 2025 anerkannt.
- Seine Werte gelten nach § 558d Abs. 3 BGB als ortsübliche Vergleichsmiete, solange niemand die Vermutung widerlegt.
- Die Stadt nennt eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 15,38 Euro pro Quadratmeter. Für Ihre Wohnung zählt die Berechnung mit Grundpreis, Zu- und Abschlägen.
- Er gilt für frei finanzierte Wohnungen im Stadtgebiet München, nicht im Umland.
- Die Spanne beträgt bei nicht zentralen Lagen −2,81 bis +2,77 Euro, bei zentralen Lagen −3,71 bis +3,80 Euro pro Quadratmeter.
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus den üblichen Entgelten für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in der Gemeinde (§ 558 Abs. 2 BGB).
Zur Ausstattung und Beschaffenheit zählt auch die energetische Ausstattung. Der Mietspiegel ist die Übersicht über diese Mieten (§ 558c Abs. 1 BGB). Einbezogen werden Mieten, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden. Preisgebundener Wohnraum bleibt außer Betracht.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Obergrenze für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB. Zugleich ist sie bei der Mietpreisbremse der Maßstab für die zulässige Miete bei Mietbeginn: Sie darf in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens 10 Prozent darüber liegen (§ 556d Abs. 1 BGB). Wann die Mietpreisbremse in Bayern gilt, erklärt der Beitrag Mietpreisbremse in Bayern 2026 bis 2029.
Was macht den Münchner Mietspiegel zum qualifizierten Mietspiegel?
Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt (§ 558d Abs. 1 BGB).
Der Stadtrat der Landeshauptstadt München hat den Mietspiegel 2025 am 26. März 2025 als qualifiziert anerkannt. Die Stadt erstellte ihn auf Grundlage einer repräsentativen Stichprobe nicht preisgebundener Wohnungen mit einer regressionsanalytischen Methode. Die Datenerhebung übernahm Kantar, die Auswertung der Lehrstuhl für Statistik der Ludwig-Maximilians-Universität München.
Die Rechtsfolge: Es wird vermutet, dass die Werte des Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Wer eine andere Miete für richtig hält, muss diese Vermutung im Streitfall, etwa im gerichtlichen Verfahren, widerlegen. Der Unterschied zum einfachen Mietspiegel liegt also vor allem in der Beweiskraft.
Voraussetzung für die Vermutung ist, dass der Mietspiegel die gesetzlichen Fristen einhält: Er ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen (§ 558d Abs. 2 BGB). Die gesetzlichen Vorschriften zum Mietspiegel stehen in §§ 558c und 558d BGB.
Für welche Wohnungen gilt der Mietspiegel für München 2025?
Der Mietspiegel gilt für frei finanzierte Mietwohnungen im Stadtgebiet München.
Nach den Angaben der Stadt gilt er nicht für preisgebundene Wohnungen (zum Beispiel Sozialwohnungen mit Kostenmiete), gewerblich genutzte Räume, Studierenden- und Jugendwohnheime sowie Wohnungen unter 20 und über 160 Quadratmetern Wohnfläche. Auch Wohnungen ohne vom Vermieter gestellte Heizung, ohne Bad oder ohne Küche sind ausgenommen.
Nicht unmittelbar anwendbar ist er laut Stadt für möblierten Wohnraum, Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Einzelzimmer und Penthouse-Wohnungen. Als Orientierung kann er trotzdem dienen. Als Begründungsmittel für eine Mieterhöhung ist er dort in der Regel nicht möglich, kann im Einzelfall aber von Gerichten als zulässig angesehen werden.
Wie hoch ist die Durchschnittsmiete im Mietspiegel 2025?
Die Landeshauptstadt München nennt für den Mietspiegel 2025 eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 15,38 Euro pro Quadratmeter.
Das sind 5,5 Prozent mehr als im zuletzt neu erstellten Mietspiegel für München 2023. Die Daten stammen aus einer repräsentativen Stichprobe. Grundlage sind Mietpreise, die zwischen Februar 2018 und Januar 2024 neu vereinbart oder geändert wurden; die Stadt nennt den Stand 01/2024.
Der Durchschnitt ist nur eine Orientierung. Die Höhe der ortsüblichen Miete Ihrer Wohnung ergibt sich erst aus der Berechnung mit ihren Merkmalen. Sie kann deutlich darüber oder darunter liegen.
Wie lässt sich die ortsübliche Vergleichsmiete mit dem Mietspiegel ermitteln?
Die Ermittlung erfolgt in sechs Arbeitsschritten: Der Mietspiegel addiert zu einem Grundpreis nach Wohnfläche und Baujahr die Zu- und Abschläge für Lage, Ausstattung und Art der Wohnung.
Das Ergebnis ist die durchschnittliche ortsübliche Miete in Euro pro Quadratmeter und Monat. Informationen, Broschüre und ein kostenloses Berechnungsprogramm stellt die Stadt im Internet unter mietspiegel-muenchen.de bereit. Diese Quelle ist maßgeblich. Kostenlose Auskunft erteilt außerdem die Beratungsstelle in Miet- und Wohnungsfragen des Amts für Wohnen und Migration.
Wichtig für die Praxis: Der Grundpreis steht in Tabelle 2 für 20 bis 160 Quadratmeter Wohnfläche in Stufen von zwei Quadratmetern und für elf Baujahresklassen von „bis 1918“ bis „2022 bis 2023“. Bei Zwischenwerten wie 80,3 Quadratmetern gilt die nächsthöhere Wohnflächenkategorie. Achten Sie auf die Richtigkeit Ihrer Angaben zu Baujahr, Wohnfläche und Ausstattung: Schon kleine Fehler verschieben das Ergebnis. Belegen Sie Modernisierungen mit Unterlagen. Ist eine Wohnung kernsaniert oder durch Anbau neu geschaffen worden, zählt das Jahr, in dem die Baumaßnahmen abgeschlossen wurden.
| Schritt | Was bestimmt wird | Tabelle in der Broschüre |
|---|---|---|
| 1 | Nicht umgelegte Betriebskosten in Euro pro Quadratmeter (nur bei Inklusiv- oder Teilinklusivmiete) | Tabelle 1 |
| 2 | Grundpreis nach Wohnfläche und Baujahr | Tabelle 2 |
| 3 | Zu- und Abschläge für Lage, Ausstattung und Art der Wohnung | Tabelle 3 |
| 4 | Schwankungsbreite der Spanne nach unten und oben | Tabelle 4 |
| 5 | Begründete Abweichungen innerhalb der Spanne | Tabelle 5 |
| 6 | Summe: durchschnittliche ortsübliche Miete mit Spannen | Tabellen 6a, 6b und 7 |
Welche Zuschläge und Abschläge gibt es im Mietspiegel?
Der Mietspiegel kennt Zu- und Abschläge für Wohnlage, Gebäudetyp, Haustyp, Heizung, Sanitärbereich, Küche, Fußboden, Balkon oder Terrasse und weitere Merkmale. Alle Beträge gelten in Euro pro Quadratmeter und Monat.
Zuschläge und Abschläge werden getrennt aufsummiert. Ein Hinweis der Stadt: Entscheidend ist der Zustand, den der Vermieter gestellt hat. Ausstattung, die der Mieter auf eigene Kosten eingebracht hat, darf nicht berücksichtigt werden. Die Tabelle zeigt eine Auswahl; vollständig und verbindlich sind die Definitionen in der Broschüre der Stadt.
| Merkmal | Betrag | Bedingung (verkürzt) |
|---|---|---|
| Hochhaus oder höheres Gebäude | −0,96 | Gebäude von 1949 bis 1998 mit mindestens sechs Stockwerken zusätzlich zum Erdgeschoss |
| Guter Altbau | +0,36 | Baujahr vor 1949, Dachboden ausgebaut oder nicht vorhanden, mit Stuck, großer Raumhöhe oder großem Raum |
| Fußbodenheizung | +1,00 | Gebäude mit Baujahr vor 1999 |
| Offene Küche | +0,55 | Zum Wohnraum offene Küche |
| Guter Boden | +1,37 | Parkett, Laminat, Holzdielen, Naturstein oder Fliesen in jedem Wohnraum, vom Vermieter gestellt |
| Modernisierter Boden | +1,86 | Gebäude vor 2019, Bodenbelag in allen Wohnräumen ab 2019 vom Vermieter modernisiert |
| Balkon, Loggia oder Terrasse | +0,55 | Gebäude vor 1999, mindestens 1 Quadratmeter |
| Modernisierte Fenster | +2,10 | Gebäude vor 1949, alle Fenster ab 1995, mindestens die Hälfte ab 2019 vom Vermieter modernisiert |
| Ohne Fußbodenbelag | −1,54 | Mindestens ein Wohnraum ohne vom Vermieter gestellten Belag |
Wie wirkt sich die Wohnlage auf die Miete aus?
Die Wohnlage ist ein eigener Zu- oder Abschlag: Genau eine von sechs Wohnlagen muss gewählt werden.
Die Einordnung folgt der Wohnlagenkarte im Mietspiegel, die zum Stand Januar 2024 überarbeitet wurde. Maßgeblich ist nicht die Adresse allein, sondern die tatsächliche Lage der Wohnung, etwa im Vorder- oder Rückgebäude. Weicht die individuelle Lage von der gebietstypischen ab, kann im Einzelfall eine andere Lagequalität nötig sein.
| Wohnlage | Zu- oder Abschlag in Euro pro Quadratmeter und Monat |
|---|---|
| Durchschnittliche Lage | ±0,00 |
| Gute Lage | +0,43 |
| Beste Lage | +2,10 |
| Zentrale durchschnittliche Lage | +0,80 |
| Zentrale gute Lage | +2,29 |
| Zentrale beste Lage | +2,70 |
Was bedeutet die Spanne im Münchner Mietspiegel?
Die Spanne zeigt, in welchem Bereich um den Durchschnittswert Mieten noch als ortsüblich gelten. Sie hängt von der Wohnlage ab.
Die Stadt weist Schwankungsbreiten von −2,81 und +2,77 Euro pro Quadratmeter für nicht zentrale Lagen aus, von −3,71 und +3,80 Euro für zentrale Lagen. Gemeint sind 2/3-Spannen: Die Beträge werden vom berechneten Durchschnittswert abgezogen beziehungsweise dazugerechnet.
Wichtig: Auch innerhalb der Spanne verlangt die Stadt eine Begründung, wenn Sie vom Durchschnittswert abweichen. Als Orientierung nennt die Broschüre in Tabelle 5 Faktoren wie Wärmedämmung der Außenwände (bis zu +0,90 Euro), Rückgebäude (bis zu +0,70 Euro) oder unvollständige Warmwasserversorgung (bis zu −0,70 Euro). Diese Orientierungshilfen haben nur die Beweiskraft eines einfachen Mietspiegels, und die Summe darf die Spanne nie überschreiten.
Für die Begründung einer Mieterhöhung genügt es nach § 558a Abs. 4 BGB, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Eine Miete über dem berechneten Durchschnittswert sollten Sie trotzdem mit konkreten Merkmalen der Wohnung begründen können.
Wie lange gilt der Mietspiegel und wann kommt der nächste?
Der Mietspiegel für München 2025 gilt, bis die Stadt einen neuen veröffentlicht. Nach dem Gesetz ist ein qualifizierter Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren anzupassen; nach vier Jahren ist eine Neuerstellung nötig (§ 558d Abs. 2 BGB).
Die Stadt hat 2023 und 2025 jeweils einen neu erstellten Mietspiegel veröffentlicht. Einen Termin für den nächsten nennt die Stadt auf ihrer Mietspiegel-Seite nicht. Beobachten Sie deshalb die Veröffentlichungen der Landeshauptstadt München.
Prüfen Sie vor jedem Mieterhöhungsverlangen, ob der Mietspiegel noch aktuell ist oder die Stadt inzwischen einen neuen veröffentlicht hat.
Was bedeutet der Mietspiegel für Vermieter bei Mieterhöhung und Neuvermietung?
Bei einer Mieterhöhung müssen Sie die Angaben des qualifizierten Mietspiegels mitteilen, auch wenn Sie die Erhöhung mit einem anderen Mittel begründen (§ 558a Abs. 3 BGB).
Als Begründungsmittel stehen daneben Mietdatenbank, Sachverständigengutachten und drei Vergleichswohnungen zur Verfügung. Wie Sie das richtig machen, zeigen die Beiträge Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete und Mieterhöhung begründen mit Vergleichswohnungen und Gutachten. Typische Fehler in der Form beschreibt der Beitrag Formfehler bei der Mieterhöhung.
Für die Wohnfläche kommt es nach dem BGH auf die tatsächliche Größe an, auch wenn der Mietvertrag eine andere Fläche nennt (Urteil vom 18. November 2015, VIII ZR 266/14). Messen Sie die Fläche deshalb vorher nach. Auch Mieter prüfen die Angaben, legen Sie sie daher nachvollziehbar offen.
Bei Neuvermietung und Wiedervermietung dient der Mietspiegel als Maßstab für die Miethöhe nach der Mietpreisbremse. Verstößt die vereinbarte Miete dagegen, kann der Mieter dies rügen; die Folgen erklärt der Beitrag Mietpreisbremse: Rüge und Rückforderung. Ergänzend können Sie Ihre Miete mit dem Mietrechner prüfen. Maßgeblich bleibt die Berechnung nach dem amtlichen Mietspiegel der Stadt.
Gilt der Münchner Mietspiegel auch im Umland?
Nein, der Münchner Mietspiegel gilt für das Stadtgebiet München.
Für Wohnungen in der Umgebung, also in Umlandgemeinden, ist zu prüfen, ob dort ein eigener Mietspiegel besteht. Nach dem Gesetz müssen Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel erstellen (§ 558c Abs. 4 BGB).
Fehlt ein geeigneter Mietspiegel, kann die Vergleichsmiete mit einem Sachverständigengutachten, einer Mietdatenbank oder drei Vergleichswohnungen begründet werden (§ 558a Abs. 2 BGB). Ist kein aktueller Mietspiegel vorhanden, darf auch ein veralteter oder der einer vergleichbaren Gemeinde herangezogen werden (§ 558a Abs. 4 Satz 2 BGB).
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Häufige Fragen
Wie hoch ist der Mietspiegel in München 2025?
Die Stadt München nennt eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 15,38 Euro pro Quadratmeter, 5,5 Prozent mehr als im Mietspiegel 2023. Für Ihre Wohnung ergibt sich die ortsübliche Miete erst aus Grundpreis sowie Zu- und Abschlägen.
Rechtsgrundlage: § 558 Abs. 2 BGB
Was bedeutet ein qualifizierter Mietspiegel?
Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder den Interessenvertretern anerkannt. Es wird vermutet, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
Rechtsgrundlage: § 558d Abs. 1 und 3 BGB
Wie oft erscheint ein neuer Mietspiegel für München?
Ein qualifizierter Mietspiegel ist alle zwei Jahre der Marktentwicklung anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen. München hat 2023 und 2025 jeweils einen neu erstellten Mietspiegel veröffentlicht; einen Termin für den nächsten nennt die Stadt nicht.
Rechtsgrundlage: § 558d Abs. 2 BGB
Wie berechne ich die ortsübliche Vergleichsmiete meiner Wohnung in München?
Sie lesen den Grundpreis nach Wohnfläche und Baujahr ab und rechnen Zu- und Abschläge für Lage, Ausstattung und Art der Wohnung ein. Die Stadt bietet dafür ein kostenloses Berechnungsprogramm unter mietspiegel-muenchen.de.
Rechtsgrundlage: § 558 Abs. 2 BGB
Darf die Miete über der Spanne des Mietspiegels liegen?
Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Zur Begründung genügt es, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt; wer eine höhere Vergleichsmiete behauptet, muss die Vermutung des qualifizierten Mietspiegels widerlegen.
Rechtsgrundlage: § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 4 BGB
Muss ich den Mietspiegel angeben, wenn ich mit Vergleichswohnungen begründe?
Ja, wenn der qualifizierte Mietspiegel Angaben für Ihre Wohnung enthält. Diese Angaben müssen Sie auch dann mitteilen, wenn Sie die Erhöhung auf ein anderes Mittel stützen.
Rechtsgrundlage: § 558a Abs. 3 BGB
Gilt der Münchner Mietspiegel auch für Gräfelfing oder Unterhaching?
Nein, er gilt für das Stadtgebiet München. In Umlandgemeinden ist zu prüfen, ob es einen eigenen Mietspiegel gibt; sonst kommen Gutachten, Mietdatenbank oder drei Vergleichswohnungen in Betracht.
Rechtsgrundlage: § 558a Abs. 2 und 4 BGB
Rechtsgrundlage: §§ 556d, 558, 558a, 558c, 558d BGB; Mietspiegel für München 2025 (Landeshauptstadt München, Stand 01/2024); BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
Änderungsverlauf
Aktualisiert am 07.10.2026: Überarbeitet: Berechnung in sechs Schritten, Zu- und Abschläge, Wohnlagen und Spannen nach der Broschüre der Stadt ergänzt
