Dieser Ratgeber richtet sich an private Vermieter und Eigentümer vermieteter Wohnungen, deren Mieter mit der Miete im Rückstand ist. Jeder Mietausfall belastet die eigene Finanzierung, denn Hausgeld, Darlehensrate und Grundsteuer laufen weiter. Der Beitrag zeigt, welche Rechte das Mietrecht Vermietern gibt: von der Mahnung über die fristlose Kündigung wegen Mietrückstand bis zur Räumungsklage.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Mieter kommt ohne Mahnung in Verzug, wenn die Miete nicht bis zum dritten Werktag gezahlt ist; eine Mahnung ist trotzdem sinnvoll.
- Voraussetzungen der fristlosen Kündigung: Vermieter dürfen kündigen bei mehr als einer Monatsmiete Rückstand an zwei aufeinander folgenden Terminen oder bei zwei Monatsmieten über einen längeren Zeitraum.
- Eine Schonfristzahlung innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage macht nur die fristlose Kündigung unwirksam, nicht die hilfsweise ordentliche Kündigung.
- Geräumt wird nur mit Urteil durch den Gerichtsvollzieher; die Kaution ist während des Mietverhältnisses für streitige Forderungen tabu.
Mietrückstand: Voraussetzungen des Verzugs
Wann die Miete fällig ist, steht meist im Mietvertrag; das Gesetz sieht die Zahlung zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des Monats vor (§ 556b Abs. 1 BGB). Für die Rechtzeitigkeit genügt es, wenn der Mieter seiner Bank bis zum dritten Werktag den Überweisungsauftrag erteilt und das Konto gedeckt ist; auf den Eingang auf dem Vermieterkonto kommt es nicht an. Eine Formularklausel im Wohnraummietvertrag, die auf den Geldeingang abstellt, ist unwirksam, wenn sie dem Mieter Verzögerungen durch die Bank aufbürdet (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2016, Az. VIII ZR 222/15).
Weil der Zahltag nach dem Kalender bestimmt ist, gerät der Mieter bei fehlender Zahlung ohne Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ab dann schuldet er Verzugszinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB).
Verzug setzt voraus, dass der Mieter den Rückstand zu vertreten hat (§ 286 Abs. 4 BGB). Fehlendes Geld entschuldigt ihn in diesem Fall nicht: Auch wer auf Sozialleistungen angewiesen ist und sie rechtzeitig beantragt hat, haftet für den Zahlungsrückstand (BGH, Urteil vom 4. Februar 2015, Az. VIII ZR 175/14).
Zur Miete zählen Grundmiete und Nebenkostenvorauszahlungen; bei Mietrückständen rechnet man also mit der Bruttomiete und nicht nur mit der Grundmiete. Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung sind nach herrschender Meinung dagegen nicht kündigungsrelevant im Sinne des § 543 BGB, sie können nur eine ordentliche Kündigung stützen.
Mahnung bei Mietrückstand: Zahlungsaufforderung und Gespräch
Rechtlich ist eine Mahnung bei Mietrückstand nicht nötig, praktisch aber sinnvoll. Eine schriftliche Zahlungsaufforderung dokumentiert den Rückstand und gibt dem Mieter Gelegenheit, ein Versehen aufzuklären.
Inhalt der Mahnung: Name des Mieters, Mietobjekt, offener Betrag und betroffene Monate, dazu Zahlungsziel und Bankverbindung. Als Vermieter weisen Sie sachlich darauf hin, dass ein weiterer Mietrückstand zu einer fristlosen Kündigung führen kann. Ein Muster oder eine Vorlage hilft beim Aufbau, ersetzt aber nicht den Blick auf den Einzelfall.
Praxisempfehlung: Bewährt haben sich eine kurze Frist von etwa fünf Werktagen und der Versand per Einwurf-Einschreiben, das den Zugang belegt. Beides ist keine gesetzliche Pflicht.
Zweite Mahnung: Sie kann den Druck erhöhen, rechtlich nötig ist sie nicht. Verbreitet ist der Irrtum, der Vermieter müsse erst zwei ignorierte Mahnungen abwarten; § 543 BGB knüpft allein an die Höhe des Rückstands an.
Oft klärt ein persönliches Gespräch Zahlungsprobleme schneller als ein weiteres Schreiben. Eine Ratenzahlung zum Ausgleich der Mietschulden können die Vertragsparteien jederzeit vereinbaren; halten Sie Höhe, Termine und die Folge eines Ausfalls schriftlich fest. Liegt das Problem nur in einem vorübergehenden Engpass, ist eine solche Lösung für beide Seiten oft der bessere Ausweg als ein Verfahren.
Bezieht der Mieter Sozialleistungen, hat er die Möglichkeit, beim Jobcenter oder Sozialamt die direkte Zahlung der Mietzahlungen an den Vermieter zu beantragen. Erhält der Mieter Leistungen für Unterkunft und Heizung nach dem SGB II, kann das Jobcenter auch Mietschulden übernehmen, wenn das zur Sicherung der Unterkunft gerechtfertigt ist, in der Regel als Darlehen (§ 22 Abs. 8 SGB II).
Geht eine Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs ein, informiert das Gericht in der Regel das zuständige Jobcenter (§ 22 Abs. 9 SGB II). So kann die Behörde noch innerhalb der Schonfrist helfen.
Tipp: Mahnung mit Monatsaufstellung Listen Sie in jeder Zahlungsaufforderung den Rückstand nach Monaten auf; dieselbe Aufstellung brauchen Sie für Kündigung und Räumungsklage.
Fristlose Kündigung wegen Mietrückstand: Voraussetzungen
Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB geregelt. Es gibt zwei Voraussetzungen, unter denen ein wichtiger Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung vorliegt und der Vermieter das Mietverhältnis sofort beenden kann.
Fall a: Der Mieter ist für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug. Bei Wohnraum ist der Rückstand nur dann nicht unerheblich, wenn er insgesamt eine Monatsmiete übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).
Fall b: Der Mieter ist über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen mit einem Betrag im Rückstand, der zwei Monatsmieten erreicht. Diese Variante erfasst auch unvollständige Mietzahlungen, bei denen jeden Monat ein kleiner Rückstand stehen bleibt, bis die Mietrückstände zwei Monatsmieten erreichen.
Eine Abmahnung ist vor der Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht nötig (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB). Persönliche Umstände des Mieters werden bei dieser Kündigung grundsätzlich nicht abgewogen (BGH, VIII ZR 175/14).
Auch unterhalb dieser Grenzen ist ein Mietrückstand eine Vertragsverletzung. Zahlt der Mieter ständig unpünktlich, hat der Vermieter die Möglichkeit, ihn abzumahnen und den Verstoß so zu dokumentieren; setzt der Mieter das Verhalten fort, kommt eine Kündigung nach § 543 Abs. 1 oder § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB).
Die Kündigung braucht Schriftform mit Unterschrift (§ 568 Abs. 1 BGB) und muss den Grund nennen (§ 569 Abs. 4 BGB). Fehlt eines davon, ist die fristlose Kündigung unwirksam. Eine Aufstellung der Mietrückstände je Monat ist der sicherste Weg.
Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand, bevor die Kündigung zugeht, ist sie ausgeschlossen (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB). Die Kündigung ist auch unwirksam, wenn er unverzüglich danach mit einer Gegenforderung aufrechnet (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB).
Eine Sonderregel gilt für die Mietkaution: Ist der Mieter mit der Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten ohne Betriebskosten in Verzug, darf der Vermieter ebenfalls fristlos kündigen (§ 569 Abs. 2a BGB).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn […] 3. der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Schonfristzahlung: Kündigung unwirksam innerhalb von zwei Monaten
Die Schonfristzahlung ist die zweite Chance des Mieters. Die fristlose Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs vollständig befriedigt wird (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
Rechtshängig wird die Räumungsklage mit ihrer Zustellung an den Mieter (§§ 253 Abs. 1, 261 Abs. 1 ZPO). Die Nachzahlung muss alle fälligen Mieten und die Nutzungsentschädigung für die Zeit nach der Kündigung umfassen (§ 546a Abs. 1 BGB), nicht aber Zinsen oder Anwaltskosten.
Gleich steht die Erklärung einer öffentlichen Stelle, etwa des Jobcenters, die Zahlung des Rückstands zu übernehmen. Die Schonfristzahlung hilft nur einmal in zwei Jahren: Ist schon eine Kündigung auf diesem Weg unwirksam geworden, greift sie nicht erneut.
Nach dem Bundesgerichtshof wirkt die Schonfristzahlung zurück: Das Mietverhältnis gilt als ununterbrochen fortbestehend (BGH, Urteil vom 19. September 2018, Az. VIII ZR 231/17). Die fristlose Kündigung ist dann unwirksam, als hätte es sie nie gegeben.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt: […] 2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
Ordentliche Kündigung: hilfsweise neben der fristlosen
Die Schonfrist gilt nach dem Wortlaut des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nur für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Eine ordentliche Kündigung wegen Mietrückstand bleibt davon unberührt.
Der Vermieter stützt sie auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB: Der Mieter hat seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Die Kündigungsfrist des Vermieters beträgt in der Regel drei Monate; nach fünf und acht Jahren Mietdauer verlängert sie sich um jeweils drei Monate (§ 573c Abs. 1 BGB).
Deshalb sprechen Vermieter bei Mietrückständen die fristlose Kündigung und hilfsweise die ordentliche Kündigung in einem Schreiben aus. Nach dem Bundesgerichtshof soll eine so hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung gerade auch dann wirken, wenn die fristlose Kündigung durch eine Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird; das Gericht muss sie dann gesondert prüfen (Az. VIII ZR 231/17).
Ob die ordentliche Kündigung trägt, hängt vom Einzelfall ab. Gleicht der Mieter den Rückstand kurz nach Zugang der Kündigung aus, kann die Berufung auf die ordentliche Kündigung im Einzelfall treuwidrig sein (§ 242 BGB; BGH, VIII ZR 231/17).
| Fristlos (§ 543 BGB) | Ordentlich (§ 573 BGB) |
|---|---|
| Wirkt sofort; entfällt bei Schonfristzahlung innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Klage | Wirkt nach drei bis neun Monaten; von der Schonfristzahlung nicht erfasst |
Räumungsklage: Ablauf bis zur Räumung
Endet das Mietverhältnis durch eine wirksame Kündigung, muss der Mieter die Wohnung zurückgeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Zieht er trotz Mietrückständen und Kündigung nicht aus, bleibt nur die Räumungsklage beim Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt (§ 29a Abs. 1 ZPO).
Nutzen Vermieter die Möglichkeit, die Räumungsklage mit der Zahlungsklage zu verbinden, kann das Gericht auf Antrag eine Sicherheitsleistung für Forderungen anordnen, die nach Zustellung der Klage fällig werden (§ 283a ZPO).
Die Zahlung bleibt auch während des Verfahrens geschuldet: bis zum Ende des Mietverhältnisses die Miete, danach Nutzungsentschädigung mindestens in Höhe der vereinbarten Miete (§ 546a BGB). Das gilt auch während einer Räumungsfrist, die das Gericht für insgesamt höchstens ein Jahr gewähren kann (§ 721 ZPO).
Geräumt wird erst mit Urteil durch den Gerichtsvollzieher (§ 885 ZPO). Schlösser austauschen oder die Wohnung eigenmächtig betreten ist verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB), auch wenn die fristlose Kündigung wirksam ist.
Den Mietausfall bis zur Weitervermietung können Vermieter nach herrschender Meinung als Schaden verlangen, wenn der Mieter die Kündigung schuldhaft verursacht hat. Diesen Mietausfall muss der Vermieter darlegen und beweisen, auch dass trotz Bemühungen mangels Mietinteresse kein neuer Mieter zu finden war.
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Zahlung prüfen | Zu Beginn jedes Monats mit dem Mietvertrag abgleichen |
| Mahnung | Rückstand nach Monaten, kurze Frist, Gespräch anbieten |
| Kündigung | Fristlos und hilfsweise ordentlich, schriftlich mit Grund |
| Räumungsklage | Amtsgericht, mit Zahlungsklage verbinden |
| Räumung | Nur mit Urteil durch den Gerichtsvollzieher |
Mietkaution und Verjährung bei Mietschulden
Die Mietkaution spielt bei Mietschulden eine besondere Rolle. Viele Vermieter möchten Mietschulden einfach mit der Kaution verrechnen. Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter die Kaution wegen streitiger Forderungen aber nicht verwerten (BGH, Urteil vom 7. Mai 2014, Az. VIII ZR 234/13).
Forderungen des Vermieters aus Mietrückständen verjähren in drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem die Miete fällig wurde (§ 199 Abs. 1 BGB). Eine Klage oder die Zustellung eines Mahnbescheids hemmt die Verjährung (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 und 3 BGB).
Rechte des Vermieters bei Mietrückstand: Schritte im Überblick
Wer Mietrückständen konsequent nachgeht, nutzt die Rechte, die das Mietrecht bietet, und behält die Kontrolle. Bewährt hat sich, zu Beginn jedes Monats die Mietzahlungen zu prüfen, bei einem Mietrückstand sofort zu reagieren und alle Zahlungen sowie den Mietvertrag griffbereit zu haben.
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung ist das besonders wichtig, weil das Hausgeld an die Gemeinschaft unabhängig von der Miete fällig bleibt. Unsere Mietverwaltung überwacht die Zahlungseingänge, mahnt und stimmt die nächsten Schritte mit Ihnen ab. Vorbeugend hilft eine sorgfältige Mieterauswahl. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung: Im Streitfall ist anwaltliche Beratung sinnvoll.
Häufige Fragen
Wie schreibe ich eine Mahnung bei Mietrückstand?
Sachlich und schriftlich: Name, Mietobjekt und offene Mietzahlungen nach Monaten nennen, eine kurze Zahlungsfrist setzen, die Bankverbindung angeben und auf eine mögliche fristlose Kündigung hinweisen. Eine Kopie mit Versanddatum aufbewahren.
Rechtsgrundlage: § 286 BGB
Wie viele Monatsmieten Rückstand bis zur Kündigung?
Fristlos kündigen kann der Vermieter, wenn an zwei aufeinander folgenden Terminen insgesamt mehr als eine Monatsmiete offen ist oder über mehr als zwei Termine zwei Monatsmieten aufgelaufen sind.
Rechtsgrundlage: § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB
Was passiert, wenn ich 2 Monate keine Miete zahle?
Dann liegt in aller Regel ein Grund für die fristlose Kündigung vor. Der Vermieter kann ohne Abmahnung kündigen und Räumungsklage erheben; Verzugszinsen kommen hinzu.
Rechtsgrundlage: §§ 288, 543 Abs. 2 und 3 BGB
Was ist eine Schonfristzahlung und welche Auswirkungen hat sie?
Zahlt der Mieter alle fälligen Mieten und die Nutzungsentschädigung spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam. Die Schonfristzahlung erfasst eine hilfsweise ordentliche Kündigung nicht; das Gericht prüft sie gesondert.
Rechtsgrundlage: § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB; VIII ZR 231/17
Wie lange kann Mietrückstand eingefordert werden?
Drei Jahre ab dem Ende des Jahres, in dem die Miete fällig wurde. Eine Klage oder ein Mahnbescheid hemmt die Verjährung.
Rechtsgrundlage: §§ 195, 199, 204 BGB
Wie schnell muss ein Mieter nach einer fristlosen Kündigung ausziehen?
Rechtlich sofort: Mit Zugang einer wirksamen fristlosen Kündigung endet das Mietverhältnis. Zieht er nicht aus, braucht der Vermieter ein Räumungsurteil; das Gericht kann eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr gewähren.
Rechtsgrundlage: § 546 BGB; § 721 ZPO
Darf der Vermieter nach einer fristlosen Kündigung die Wohnung betreten?
Nein, nicht ohne Zustimmung des Mieters. Solange der Mieter die Wohnung besitzt, ist eigenmächtiges Betreten oder Räumen verbotene Eigenmacht; geräumt wird nur durch den Gerichtsvollzieher.
Rechtsgrundlage: § 858 BGB; § 885 ZPO
Welche Rechte hat ein Vermieter bei Mietrückstand?
Bei Mietrückständen kann er Zahlung und Verzugszinsen verlangen, fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen, auf Räumung und Zahlung klagen und Nutzungsentschädigung fordern. Die Kaution darf er erst nach dem Auszug verrechnen, wenn die Forderung streitig ist.
Rechtsgrundlage: §§ 288, 543, 546a, 573 BGB; VIII ZR 234/13
Rechtsgrundlage: §§ 195, 199, 204, 286, 288, 543, 546, 546a, 551, 556b, 568, 569, 573, 573c, 858 BGB; §§ 29a, 253, 261, 283a, 721, 885 ZPO; § 22 Abs. 8 und 9 SGB II; BGH, Urteile vom 07.05.2014 – VIII ZR 234/13, 04.02.2015 – VIII ZR 175/14, 05.10.2016 – VIII ZR 222/15, 19.09.2018 – VIII ZR 231/17
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
