Für neue Fenster in einer Wohnung oder eine Gegensprechanlage lohnt eine aufwendige Berechnung oft nicht. Das Gesetz bietet dafür das vereinfachte Verfahren. Der Erhaltungsanteil wird pauschal abgezogen, und viele Einwände entfallen. Wer es nutzt, bindet sich aber für mehrere Jahre.
Wann das vereinfachte Verfahren möglich ist
Der Vermieter kann das Verfahren wählen, wenn die geltend gemachten Kosten der Modernisierung für die Wohnung 10.000 Euro nicht übersteigen (§ 559c Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist der Betrag vor Abzug der Pauschale. Hat der Vermieter die Miete in den letzten fünf Jahren schon nach § 559, § 559c oder § 559e BGB erhöht, werden die damals geltend gemachten Kosten angerechnet (§ 559c Abs. 2 BGB).
§ 559 Abs. 2 und 4 BGB betreffen Erhaltungsanteil und Härteeinwand, § 559a Abs. 2 BGB zinsverbilligte Darlehen. § 555b Nr. 1 und 1a BGB erfassen energetische Modernisierungen und den Einbau von Heizungsanlagen. § 559e BGB regelt die Erhöhung nach Einbau einer Heizungsanlage.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Übersteigen die für die Modernisierungsmaßnahme geltend gemachten Kosten für die Wohnung vor Abzug der Pauschale nach Satz 2 10 000 Euro nicht, so kann der Vermieter die Mieterhöhung nach einem vereinfachten Verfahren berechnen. Als Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären (§ 559 Absatz 2), werden pauschal 30 Prozent der nach Satz 1 geltend gemachten Kosten abgezogen. § 559 Absatz 4 und § 559a Absatz 2 Satz 1 bis 3 finden keine Anwendung; dies gilt im Hinblick auf § 559 Absatz 4 nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme auch die Voraussetzungen des § 555b Nummer 1 oder Nummer 1a erfüllt und mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt wurde.
(2) Hat der Vermieter die Miete in den letzten fünf Jahren bereits nach Absatz 1 oder nach § 559 oder § 559e erhöht, so mindern sich die Kosten, die nach Absatz 1 Satz 1 für die weitere Modernisierungsmaßnahme geltend gemacht werden können, um die Kosten, die in diesen früheren Verfahren für Modernisierungsmaßnahmen geltend gemacht wurden.
Die Rechnung: 30 Prozent pauschal
Als Erhaltungsanteil werden pauschal 30 Prozent der Kosten abgezogen. Eine Schätzung im Einzelfall entfällt. Von den verbleibenden Kosten darf die Jahresmiete um 8 Prozent steigen. Bei 10.000 Euro sind das 7.000 Euro umlagefähige Kosten, 560 Euro im Jahr und rund 46,67 Euro im Monat.
- 10.000 EuroGeltend gemachte Kosten für die Wohnung
- minus 3.000 EuroPauschaler Erhaltungsanteil von 30 Prozent
- 7.000 EuroUmlagefähige Kosten
- 560 Euro im Jahr8 Prozent, rund 46,67 Euro im Monat
Was entfällt und was bleibt
Der Härteeinwand gegen die Mieterhöhung nach § 559 Abs. 4 BGB ist ausgeschlossen. Das gilt nicht, wenn eine Heizungsanlage eingebaut wird und die Maßnahme zugleich die Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 oder 1a BGB erfüllt. Die Regeln zu zinsverbilligten Darlehen in § 559a Abs. 2 Satz 1 bis 3 BGB finden keine Anwendung.
Andere Regeln bleiben. Öffentliche Zuschüsse sind nach § 559a Abs. 1 BGB weiter abzuziehen. Die Kappungsgrenze des § 559 Abs. 3a BGB schließt § 559c BGB nicht aus. Auch die Modernisierungsankündigung bleibt Pflicht.
Ankündigung und Erklärung
In der Modernisierungsankündigung muss der Vermieter angeben, dass er das vereinfachte Verfahren nutzt. Die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten muss er nicht nennen (§ 559c Abs. 5 BGB). Für die Erklärung gilt § 559b BGB entsprechend. Sie muss ausdrücklich sagen, dass die Erhöhung im vereinfachten Verfahren berechnet wurde (§ 559c Abs. 3 BGB).
§ 559b BGB regelt die Erhöhungserklärung, § 555c BGB die Modernisierungsankündigung.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(3) § 559b gilt für das vereinfachte Verfahren entsprechend. Der Vermieter muss in der Mieterhöhungserklärung angeben, dass er die Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren berechnet hat.
(4) Hat der Vermieter eine Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren geltend gemacht, so kann er innerhalb von fünf Jahren nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter keine Mieterhöhungen nach § 559 oder § 559e geltend machen. Dies gilt nicht, 1. soweit der Vermieter in diesem Zeitraum Modernisierungsmaßnahmen auf Grund einer gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat und er diese Verpflichtung bei Geltendmachung der Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren nicht kannte oder kennen musste, 2. sofern eine Modernisierungsmaßnahme auf Grund eines Beschlusses von Wohnungseigentümern durchgeführt wird, der frühestens zwei Jahre nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter gefasst wurde.
(5) Für die Modernisierungsankündigung, die zu einer Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren führen soll, gilt § 555c mit den Maßgaben, dass 1. der Vermieter in der Modernisierungsankündigung angeben muss, dass er von dem vereinfachten Verfahren Gebrauch macht, 2. es der Angabe der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten nach § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 3 nicht bedarf.
Fünf Jahre Sperre
Nach einer Erhöhung im vereinfachten Verfahren kann der Vermieter fünf Jahre lang keine Erhöhung nach § 559 oder § 559e BGB geltend machen. Die Frist läuft ab Zugang der Erklärung beim Mieter. Ausnahmen gelten für unvorhersehbare gesetzliche Pflichten und für Beschlüsse der Wohnungseigentümer, die frühestens zwei Jahre nach Zugang gefasst wurden (§ 559c Abs. 4 BGB).
Die Bundesregierung plant im Rahmen der Mietrechtsreform, die Grenze auf 20.000 Euro anzuheben. Der Entwurf ist noch nicht beschlossen. Bis dahin gilt die Grenze von 10.000 Euro.
Wann sich das Verfahren lohnt
Das vereinfachte Verfahren passt zu einzelnen, überschaubaren Maßnahmen, deren Erhaltungsanteil gering oder schwer zu belegen ist. Steht in den nächsten Jahren eine größere Sanierung an, etwa über die Eigentümergemeinschaft, kann die Sperre hinderlich sein. Wir prüfen für Sie, welcher Weg bei Ihrer Wohnung wirtschaftlich sinnvoller ist.
Kosten bis 10.000 Euro, pauschal 30 Prozent Abzug, Härteeinwand gegen die Erhöhung grundsätzlich ausgeschlossen, fünf Jahre Sperre.
Keine Kostengrenze, Erhaltungsanteil im Einzelfall schätzen, Härteeinwand möglich, keine Sperre für weitere Maßnahmen.
- Kosten bis 10.000 Euro je Wohnung, gerechnet vor Abzug der Pauschale.
- Pauschal 30 Prozent Erhaltungsanteil, danach 8 Prozent pro Jahr.
- Härteeinwand gegen die Erhöhung ausgeschlossen, außer beim Einbau bestimmter Heizungsanlagen.
- Ankündigung und Erklärung müssen das vereinfachte Verfahren ausdrücklich nennen.
- Danach fünf Jahre keine weitere Erhöhung nach § 559 oder § 559e BGB.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Erhöhung im vereinfachten Verfahren höchstens?
Bei 10.000 Euro Kosten bleiben nach dem Pauschalabzug 7.000 Euro. 8 Prozent davon sind 560 Euro im Jahr, rund 46,67 Euro im Monat. Frühere Erhöhungen der letzten fünf Jahre werden angerechnet.
Rechtsgrundlage: § 559 Abs. 1, § 559c Abs. 1 und 2 BGB
Kann der Mieter im vereinfachten Verfahren Härte einwenden?
Gegen die Mieterhöhung grundsätzlich nicht. Eine Ausnahme gilt beim Einbau einer Heizungsanlage, die zugleich § 555b Nr. 1 oder 1a BGB erfüllt. Härtegründe gegen die Duldung der Maßnahme bleiben möglich.
Rechtsgrundlage: § 559c Abs. 1 Satz 3, § 555d Abs. 2 BGB
Rechtsgrundlage: §§ 555c, 559, 559a, 559b, 559c, 559e BGB
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
