Vereinfachtes Verfahren Modernisierung (§ 559c BGB): bis 10.000 Euro

Das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB erlaubt Vermietern, die Mieterhöhung nach einer Modernisierung pauschal zu berechnen, wenn die Kosten für die Wohnung 10.000 Euro nicht übersteigen. Der Instandhaltungsanteil wird mit 30 Prozent abgezogen, der Härteeinwand gegen die Erhöhung entfällt weitgehend. Dafür bindet sich der Vermieter für fünf Jahre. Dieser Beitrag zeigt Voraussetzungen, Rechnung, Ankündigung, Wirkung und Ausschlüsse; das reguläre Verfahren nach § 559 BGB steht im Beitrag zur Modernisierungsumlage.

Was ist das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB?

Das vereinfachte Verfahren ist eine Rechenweise für kleinere Modernisierungen: Der Vermieter zieht den Instandhaltungsanteil pauschal ab, statt ihn im Einzelfall zu ermitteln (§ 559c BGB).

Normalerweise muss der Vermieter bei einer Modernisierung nach § 559 BGB herausrechnen, welche Kosten ohnehin für Instandhaltung angefallen wären. Erhaltungsmaßnahmen umfassen dabei Instandhaltung und Instandsetzung (§ 555a BGB). Diesen Erhaltungsanteil getrennt zu belegen, ist bei der Erneuerung von Fenstern im Gebäude oder bei einer Gegensprechanlage aufwendig und streitanfällig. Das vereinfachte Verfahren gilt für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB, nicht für reine Reparaturen.

Das vereinfachte Verfahren nimmt diese Arbeit ab. Es kürzt außerdem die Angaben in der Modernisierungsankündigung und schließt den Härteeinwand gegen die Mieterhöhung weitgehend aus. Dafür bindet sich der Vermieter für fünf Jahre. Die Bedingungen sind schnell genannt: eine Kostengrenze, eine Ankündigung mit Hinweis auf das Verfahren und eine Erklärung, die das Verfahren ausdrücklich benennt.

Wie die Modernisierungsumlage im Regelfall funktioniert, steht im Beitrag zur Mieterhöhung nach Modernisierung.

Bis zu welchen Kosten ist das vereinfachte Verfahren möglich?

Das Verfahren steht offen, wenn die für die Wohnung geltend gemachten Modernisierungskosten vor Abzug der Pauschale 10.000 Euro nicht übersteigen (§ 559c Abs. 1 Satz 1 BGB).

Maßgeblich ist der Betrag, den der Vermieter für die einzelne Wohnung ansetzt, nicht die Gesamtkosten laut Rechnung für das ganze Haus. Bei mehreren Wohnungen kommt es auf die Aufteilung der Kosten an: Jede Wohnung rechnet mit dem auf sie entfallenden Anteil.

Hat der Vermieter die Miete in den vorangegangenen fünf Jahren bereits wegen einer Modernisierung erhöht, mindern sich die ansetzbaren Kosten um die Kosten, die er damals geltend gemacht hat (§ 559c Abs. 2 BGB). Der Spielraum von 10.000 Euro steht also nicht alle paar Jahre neu zur Verfügung.

Wer die Grenze überschreitet, kann nicht einen Teil im vereinfachten Verfahren und den Rest nach § 559 BGB abrechnen. Er wählt für die Maßnahme das eine oder das andere Verfahren.

Wie funktioniert der Pauschalabzug für Instandhaltung?

Vom geltend gemachten Betrag werden pauschal 30 Prozent als Instandhaltungskosten abgezogen (§ 559c Abs. 1 Satz 2 BGB). Von den verbleibenden 70 Prozent darf die jährliche Miete um 8 Prozent steigen (§ 559 Abs. 1 BGB).

Eine Schätzung des Erhaltungsanteils entfällt. Der Pauschalabzug gilt auch dann, wenn die alte Einrichtung noch funktionierte oder schon verschlissen war. Maßgeblich sind allein die geltend gemachten Kosten, nicht der tatsächliche Erhaltungsanteil. Das nimmt dem Vermieter die Beweislast, kann aber im Einzelfall weniger ergeben als eine genaue Berechnung.

Ein Beispiel mit zwei Kostenbeträgen zeigt die Rechnung:

Öffentliche Zuschüsse und Kosten, die der Mieter oder ein Dritter übernimmt, gehören nach § 559a Abs. 1 BGB nicht zu den aufgewendeten Kosten und sind vorher abzuziehen. Zusätzlich begrenzt die Kappungsgrenze des § 559 Abs. 3a BGB die Erhöhung: In sechs Jahren darf die Monatsmiete um höchstens 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen, bei einer Miete unter 7 Euro je Quadratmeter um höchstens 2 Euro.

Was gehört in die Modernisierungsankündigung?

Der Vermieter muss die Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn in Textform, etwa als Brief, ankündigen und in der Ankündigung angeben, dass er das vereinfachte Verfahren nutzen will (§ 555c Abs. 1 BGB, § 559c Abs. 5 BGB).

Wie bei jeder Modernisierungsmaßnahme gehören Art und voraussichtlicher Umfang der Maßnahme, etwa der Einbau neuer Fenster und welche Räume betroffen sind, voraussichtlicher Beginn und Dauer sowie der Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung in die Ankündigung. Ein Hinweis auf Form und Frist des Härteeinwands gegen die Duldung der Maßnahme (§ 555d BGB) soll ebenfalls enthalten sein.

Die Erleichterung: Die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten muss der Vermieter im vereinfachten Verfahren nicht angeben (§ 559c Abs. 5 BGB). Das spart bei Maßnahmen wie einer neuen Gegensprechanlage eine Prognose, die ohnehin wenig aussagt. Nach der Ankündigung kann der Mieter außerdem ein Sonderkündigungsrecht haben und eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erklären (§ 555e BGB). Die Beschreibung muss erkennen lassen, was an der Mietsache geschieht. Die Anforderungen an den Inhalt der Ankündigung sind im vereinfachten Verfahren geringer, aber nicht aufgehoben.

Fehlt die Ankündigung oder ist sie fehlerhaft, bleibt die Mieterhöhung möglich, aber die Frist bis zum Wirksamwerden verlängert sich (siehe nächster Abschnitt).

Wie erklärt der Vermieter die Mieterhöhung und wann wirkt sie?

Nach Abschluss der Arbeiten erklärt der Vermieter die Erhöhung in Textform (Mieterhöhungserklärung) und gibt darin an, dass er sie im vereinfachten Verfahren berechnet hat (§ 559c Abs. 3, § 559b Abs. 1 BGB). Der Mieter schuldet die höhere Miete ab dem dritten Monat nach Zugang der Erklärung.

Die Erklärung ist keine Betriebskostenabrechnung, sondern eine gesonderte Mitteilung. Sie muss die Modernisierungskosten der Maßnahme nennen, den Pauschalabzug von 30 Prozent zeigen und die Erhöhung nachvollziehbar berechnen. Ohne den ausdrücklichen Hinweis auf das vereinfachte Verfahren fehlt eine gesetzliche Voraussetzung.

Die Wirkung tritt verzögert ein, wenn der Vermieter die Maßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt hat oder die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. Dann verlängert sich die Frist um sechs Monate (§ 559b Abs. 2 Satz 2 BGB).

Eine Vereinbarung mit dem Mieter ist nicht erforderlich, und zu seinem Nachteil abweichende Vereinbarungen sind unwirksam (§ 559b Abs. 3 BGB). Der Mieter muss der Erhöhung nicht zustimmen: Anders als bei der Anpassung an die Vergleichsmiete genügt eine einseitige Erklärung. Bestreitet der Mieter die Erhöhung, klärt im Streitfall das Gericht, ob die Voraussetzungen vorliegen. Zur Einordnung der Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete siehe Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete.

Was ist im vereinfachten Verfahren ausgeschlossen?

Der Härteeinwand des Mieters gegen die Mieterhöhung (§ 559 Abs. 4 BGB) ist ausgeschlossen, ebenso die Regeln zu zinsverbilligten Darlehen aus öffentlichen Haushalten (§ 559a Abs. 2 Satz 1 bis 3 BGB).

Der Härteausschluss gilt nicht, wenn die Maßnahme zugleich die Voraussetzungen des § 555b Nummer 1 oder 1a BGB erfüllt und durch den Einbau oder die Aufstellung einer Heizungsanlage durchgeführt wurde. In diesem Fall kann der Mieter die Härte weiterhin einwenden (§ 559c Abs. 1 Satz 3 BGB).

Im Übrigen gelten die gesetzlichen Regelungen weiter. Nicht ausgeschlossen ist der Härteeinwand gegen die Duldung der Arbeiten selbst (§ 555d BGB). Auch muss der Vermieter öffentliche Zuschüsse weiter abziehen, und die Kappungsgrenze bleibt anwendbar.

Welche Sperre gilt nach dem vereinfachten Verfahren?

Wer im vereinfachten Verfahren erhöht hat, kann innerhalb von fünf Jahren nach Zugang der Erhöhungserklärung beim Mieter keine weitere Mieterhöhung nach § 559 oder § 559e BGB verlangen (§ 559c Abs. 4 BGB).

Die Sperre betrifft Modernisierungserhöhungen. Die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB bleibt möglich, soweit deren Voraussetzungen vorliegen.

Ausnahmen bestehen, wenn die weitere Maßnahme auf einer gesetzlichen Verpflichtung beruht, die der Vermieter bei der ersten Erklärung nicht kannte oder nicht kennen musste, oder wenn die Wohnungseigentümer sie frühestens zwei Jahre nach Zugang der Erklärung beschlossen haben (§ 559c Abs. 4 Satz 2 BGB).

Planen Sie deshalb vor der Wahl des Verfahrens die nächsten Jahre: Steht eine größere Sanierung an, etwa Fassade oder Heizung, kann die Sperre die spätere Umlage blockieren.

Welche Fehler passieren im vereinfachten Verfahren häufig?

Häufige Fehler sind ein fehlender Hinweis auf das vereinfachte Verfahren, nicht angerechnete frühere Erhöhungen und die Abrechnung bloßer Reparaturen als Modernisierung.

Der Grund liegt oft in der Routine bei Immobilien mit mehreren Wohnungen: Ankündigung und Erklärung werden aus Vorlagen übernommen, ohne die Besonderheiten des § 559c BGB zu prüfen. Das Risiko trägt der Vermieter: Er muss im Streitfall die Voraussetzungen der Erhöhung darlegen und beweisen, und die Erhöhung kann später oder gar nicht wirksam werden.

Als Ergebnis einer Prüfung vor dem Versand sollten diese Punkte stimmen: Die Modernisierungskosten liegen vor Abzug der Pauschale bei höchstens 10.000 Euro je Wohnung, frühere Erhöhungen der letzten fünf Jahre sind angerechnet, und öffentliche Zuschüsse sind abgezogen. Ankündigung und Erklärung nennen das vereinfachte Verfahren ausdrücklich.

Wer nur einen Mangel beseitigt oder den früheren Zustand wiederherstellt, modernisiert nicht. Solche Erhaltungsmaßnahmen sind nicht umlagefähig, auch nicht im vereinfachten Verfahren. Wo Reparatur und Modernisierung ineinandergreifen, hilft die Rechtsprechung im Einzelfall bei der Abgrenzung; der Pauschalabzug von 30 Prozent ersetzt diese Prüfung nur beim Erhaltungsanteil der Modernisierung selbst.

Vereinfachtes Verfahren oder reguläre Modernisierungsumlage?

Das vereinfachte Verfahren lohnt sich bei einzelnen, überschaubaren Maßnahmen mit schwer belegbarem Instandhaltungsanteil. Bei größeren Vorhaben oder hohem echten Modernisierungsanteil kann die reguläre Umlage nach § 559 BGB mehr ergeben.

Der Pauschalabzug von 30 Prozent ist ein fester Wert. Ist der tatsächliche Instandhaltungsanteil niedriger, verschenkt der Vermieter Umlage; ist er höher, profitiert er. Die reguläre Umlage verlangt dafür genaue Belege.

Welche Kosten umlagefähig sind und wie Drittmittel wirken, behandelt der Beitrag Mieterhöhung nach Modernisierung.

Soll die Grenze von 10.000 Euro steigen?

Ja, geplant ist eine Anhebung auf 20.000 Euro. Sie steht im Regierungsentwurf zur Änderung des Wohn- und Geschäftsraummietrechts (Mietrecht II), den das Bundeskabinett am 29. April 2026 beschlossen hat; der Entwurf ist noch nicht verkündet.

Bis zu einer Verkündung gilt weiter die Grenze von 10.000 Euro. Nach dem Entwurf soll die höhere Grenze für Modernisierungen gelten, die erst nach Inkrafttreten angekündigt werden.

Prüfen Sie deshalb vor jeder Modernisierungsankündigung den aktuellen Gesetzesstand. Zum Zusammenspiel mit der Mietpreisbremse und weiteren Mieterhöhungsregeln siehe Mietpreisbremse in Bayern.

Wie LIKKA bei der Modernisierung und Mieterhöhung begleitet

LIKKA unterstützt private Vermieter im Raum München und Landsberg bei der Mietverwaltung vermieteter Immobilien, auch bei Ankündigung und Erklärung einer Modernisierungsmieterhöhung.

Wir prüfen mit Ihnen, ob das vereinfachte Verfahren oder die reguläre Umlage für Ihre Wohnung wirtschaftlich sinnvoller ist, und bereiten Ankündigung und Erhöhungserklärung fristgerecht vor. Die Entscheidung über die Maßnahme und eine rechtliche Einzelfallprüfung bleiben bei Ihnen und Ihrem Rechtsberater. Mehr zur Mietverwaltung finden Sie auf unserer Leistungsseite. Ein individuelles Angebot erstellen wir nach einer Besichtigung.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 555b, 555c, 555d, 559, 559a, 559b, 559c, 559e BGB

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.