Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten: die 15-Prozent-Grenze

Kaum ist die vermietete Eigentumswohnung gekauft, steht die erste Renovierung an: neues Bad, neue Fenster, frische Wände. Steuerlich ist dabei entscheidend, ob die Rechnungen als Erhaltungsaufwand im selben Jahr von den Mieteinnahmen abgezogen werden dürfen oder ob sie als Herstellungskosten nur über die Abschreibung wirken. Die Weiche stellt die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Wer sie überschreitet, verliert den Sofortabzug für die gesamte Maßnahme, nicht nur für den Teil über der Grenze. Für Eigentümer beim Immobilienkauf entscheidet diese Regelung darüber, wie viele Steuern sie durch Sanierungsmaßnahmen sparen. Dieser Ratgeber erklärt die Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten, zeigt anhand von zwei Urteilen des Bundesfinanzhofs, was zur Grenze zählt, rechnet ein fiktives Beispiel durch und sagt, was Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zusätzlich beachten sollten. Er ersetzt keine steuerliche Beratung; ob und wie die Regeln im Einzelfall greifen, prüft eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater.

Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten: Wo liegt der Unterschied?

Bei vermieteten Immobilien sind Aufwendungen nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG Werbungskosten, wenn sie der Erhaltung der Einnahmen dienen. Erhaltungsaufwand für Reparaturen und Renovierungen wirkt deshalb in der Regel im Jahr der Zahlung voll steuermindernd (§ 11 Abs. 2 EStG). Handelt es sich dagegen um Anschaffungs- oder Herstellungskosten, sind sie keine sofort abziehbaren Werbungskosten, sondern erhöhen die Bemessungsgrundlage der Gebäudeabschreibung und wirken nur Jahr für Jahr über die AfA, bei Wohngebäuden mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 mit 2 Prozent (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG).

Was Herstellungskosten sind, bestimmt § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB: Aufwendungen für die Herstellung eines Vermögensgegenstands, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung. Ein Anbau, ein Dachgeschossausbau oder eine echte Standardhebung sind damit Herstellungsaufwand. Die Nutzungsdauer des Gebäudes verlängert sich durch solche Maßnahmen nicht automatisch; abgeschrieben wird weiter nach den gesetzlichen Sätzen. Die laufenden Instandhaltungsmaßnahmen, etwa die Reparatur einer defekten Heizung oder das Streichen einer Wohnung, sind dagegen grundsätzlich Erhaltungsaufwand. Die Grenze im Einzelfall ist nicht immer scharf; deshalb hat der Gesetzgeber für die Zeit kurz nach dem Kauf eine feste Regelung geschaffen, im Netz oft kurz die „15-Prozent-Grenze“ genannt.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Die 15-Prozent-Grenze nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG

Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Das sind die anschaffungsnahen Herstellungskosten. Die Vorschrift steht bei den Gewinneinkünften, gilt aber über § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG auch für Vermieter. Der Bundesfinanzhof beschreibt sie als typisierende Regel, die Streit über die Abgrenzung im Einzelfall vermeiden soll (BFH, Urteil vom 14. Juni 2016, Az. IX R 25/14).

Wichtig ist die Rechtsfolge. Wird die Grenze überschritten, sind alle Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung in dieser Zeit anschaffungsnahe Herstellungskosten, nicht nur der übersteigende Betrag. Das Gericht sagt ausdrücklich, dass die Aufwendungen dann insgesamt so zu behandeln sind (BFH, a. a. O.). Liegen die Kosten dagegen auch nur knapp unter der Grenze, bleibt es beim Sofortabzug. Aus dieser Wirkung entsteht die in der Praxis gefürchtete Fallbeilwirkung: Ein Euro mehr oder weniger kann über den Abzug des gesamten Betrags entscheiden.

15-Prozent-Grenze: Was zählt dazu und was nicht?

Der Begriff der Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen ist gesetzlich nicht definiert. Nach dem Bundesfinanzhof sind darunter bauliche Maßnahmen zu verstehen, durch die Mängel oder Schäden an vorhandenen Einrichtungen oder am Gebäude beseitigt werden oder das Gebäude durch Erneuerung in einen zeitgemäßen Zustand versetzt wird. Dazu gehören insbesondere die Erneuerung von Sanitär-, Elektro- und Heizungsanlagen, von Fußbodenbelägen, Fenstern und der Dacheindeckung (BFH, Urteil vom 14. Juni 2016, Az. IX R 25/14).

Überraschend für viele Eigentümer: Auch Schönheitsreparaturen wie Tapezieren, Streichen von Wänden, Decken, Heizkörpern und Türen zählen mit, wenn sie innerhalb der drei Jahre anfallen. Sie sind nach dem Gesetz keine „jährlich üblicherweise anfallenden“ Erhaltungsarbeiten, denn sie werden im Regelfall nicht jedes Jahr vorgenommen (BFH, Urteil vom 14. Juni 2016, Az. IX R 25/14 und IX R 22/15). Ebenso zählen nach demselben Urteil Kosten für eine wesentliche Verbesserung mit, wenn sie im Rahmen der Renovierung nach dem Erwerb anfallen.

Ausgenommen sind nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG Erweiterungen im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB, die ohnehin Herstellungskosten sind, und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Zu Letzteren gehört etwa die Wartung der Heizungsanlage; im Verfahren IX R 22/15 hat der Bundesfinanzhof die Wartungskosten deshalb als sofort abziehbar behandelt. Die Umsatzsteuer rechnet bei der Prüfung nicht mit. Erstattet ein Dritter einen Teil der Kosten, zählt grundsätzlich nur der Saldo zur Grenze (BFH, Urteil vom 14. Juni 2016, Az. IX R 25/14). Welche Einzelposten im Zweifel was sind, sollte die Steuerberatung beurteilen.

Berechnung der 15-Prozent-Grenze: Beispiel mit einer Eigentumswohnung

Maßgeblich sind die Anschaffungskosten des Gebäudes, nicht des Grundstücks. Zu den Anschaffungskosten gehören nach § 255 Abs. 1 Satz 2 HGB auch die Nebenkosten. Der Kaufpreis samt Nebenkosten ist deshalb im Verhältnis der Werte auf Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen; nur der Gebäudeanteil bildet die Basis der 15 Prozent. Hier wirkt sich die Kaufpreisaufteilung doppelt aus: Ein hoher Bodenanteil senkt die Abschreibung und zugleich die Grenze, bis zu der renoviert werden kann (zur Aufteilung siehe den Ratgeber zur AfA für Vermieter).

Ein fiktives Beispiel mit angenommenen Werten: Eine vermietete Eigentumswohnung kostet 400.000 Euro, die Nebenkosten betragen 22.000 Euro, die Anschaffungskosten insgesamt also 422.000 Euro. Auf das Gebäude (Baujahr zwischen 1925 und 2022) entfallen 60 Prozent, das sind 253.200 Euro. Die 15-Prozent-Grenze liegt damit bei 37.980 Euro netto. In den ersten drei Jahren werden das Bad (14.000 Euro), die Fenster (11.000 Euro), die Bodenbeläge (7.000 Euro) und die Malerarbeiten (6.500 Euro) erneuert, zusammen 38.500 Euro ohne Umsatzsteuer. Die Grenze ist um 520 Euro überschritten, deshalb sind alle 38.500 Euro anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage auf 291.700 Euro; bei 2 Prozent entfallen auf die Renovierung 770 Euro Abschreibung im Jahr.

Wäre die Summe bei 37.900 Euro geblieben, hätte der Eigentümer den vollen Betrag im Jahr der Zahlung als Erhaltungsaufwand abziehen können, bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42 Prozent eine Entlastung von rund 15.900 Euro in den Jahren der Zahlung. So aber sind es nur gut 320 Euro im Jahr über die Abschreibung. Das Beispiel ist erfunden und dient nur der Veranschaulichung; die Rechnung für die eigene Immobilie sollte die Steuerberatung aufstellen.

Drei-Jahres-Frist: Wann sie beginnt und was danach gilt

Die Frist läuft ab der Anschaffung des Gebäudes. Als Anschaffung gilt in der Praxis der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, nicht der Notartermin; der Drei-Jahres-Zeitraum beginnt also mit dem Besitz der Immobilie. Ob Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Erwerb stehen, beurteilt das Finanzgericht im Einzelfall; der Bundesfinanzhof geht aber im Regelfall davon aus, dass bauliche Maßnahmen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf im Zusammenhang mit der Anschaffung stehen. Es gibt insoweit eine Regelvermutung, ohne dass es einer Einzelfallprüfung bedarf (BFH, Urteil vom 14. Juni 2016, Az. IX R 25/14). Aufwendungen, die mit den Maßnahmen nichts zu tun haben, können nach IX R 22/15 dennoch sofort abziehbar sein.

Nach Ablauf der drei Jahre gilt wieder die allgemeine Abgrenzung nach § 255 Abs. 2 HGB: Reparaturen und Instandhaltung sind Erhaltungsaufwand und sofort abziehbar. Größere Erhaltungsaufwendungen an Gebäuden, die überwiegend Wohnzwecken dienen, können Eigentümer außerdem auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen (§ 82b Abs. 1 EStDV); das kann sich bei schwankendem Einkommen lohnen. Wird das Gebäude während des Verteilungszeitraums verkauft, ist der Rest im Jahr der Veräußerung abziehbar (§ 82b Abs. 2 EStDV). Fließen die Kosten dagegen in eine echte Erweiterung oder wesentliche Verbesserung, bleiben sie auch nach drei Jahren Herstellungskosten.

Eigentumswohnung in der WEG: Rücklage, Sonderumlage und Verwaltung

Bei einer Eigentumswohnung entstehen Kosten nicht nur in der eigenen Wohnung, sondern auch am Gemeinschaftseigentum. Beschließt die Gemeinschaft kurz nach dem Kauf eine Dachsanierung oder neue Fenster, werden diese Kosten über Hausgeld und Sonderumlage getragen. Ob und in welchem Umfang solche Gemeinschaftsmaßnahmen auf die 15-Prozent-Grenze der einzelnen Wohnung anzurechnen sind, ist eine steuerliche Frage, die Eigentümer vor dem Kauf und vor Beschlüssen mit der Steuerberatung klären sollten. Eine verlässliche Auskunft ohne Prüfung des Einzelfalls ist nicht möglich.

Für die Rücklage gilt: Zahlungen in die Erhaltungsrücklage sind nicht schon bei Einzahlung als Werbungskosten abziehbar, sondern erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt (BFH, Urteil vom 14. Januar 2025, Az. IX R 19/24). Mehr dazu im Beitrag zur Erhaltungsrücklage als Vermögen der Gemeinschaft. Die Hausverwaltung kann hier helfen, indem sie in der Jahresabrechnung die Ausgaben nach Maßnahmen aufschlüsselt und die Rechnungen jedem Eigentümer zugänglich macht. Eine realistische Erhaltungsrücklage und ein Instandhaltungsplan für zehn Jahre verhindern außerdem, dass große Maßnahmen ungeplant in die ersten Jahre nach einem Kauf fallen.

Renovierung planen: Das sollten Eigentümer nach dem Kauf beachten

Wer vor dem Kauf weiß, dass renoviert werden muss, sollte die Grenze schon in die Kalkulation einbeziehen. Zuerst ermitteln Eigentümer die Anschaffungskosten des Gebäudes und daraus 15 Prozent; die Berechnung der 15-Prozent-Grenze beruht auf dem Gebäudewert, nicht auf dem Gesamtkaufpreis. Dann stellen sie alle geplanten Maßnahmen der ersten drei Jahre netto gegenüber, einschließlich der Schönheitsreparaturen, aller Renovierungsmaßnahmen und der anteiligen Kosten aus Beschlüssen der Gemeinschaft. Die Rechnungen sollten nach Gewerken und Räumen getrennt vorliegen, damit die Steuerberatung Erweiterungen, Wartung und Eigenleistung sauber zuordnen kann. Planungen, die Maßnahmen zeitlich verschieben, müssen wirtschaftlich sinnvoll bleiben: Wer notwendige Arbeiten nur der Steuer wegen aufschiebt, riskiert Folgeschäden, wie der Beitrag zum Aufschieben von Sanierungen zeigt.

Bei Modernisierungen, die Vermieter auf die Miete umlegen wollen, kommt eine weitere Frage hinzu: Dort gelten eigene Regeln für Erhaltungsanteile und Fördermittel, siehe den Beitrag zur Mieterhöhung nach Modernisierung. Steuerrecht und Mietrecht führen zu unterschiedlichen Ergebnissen und sind getrennt zu prüfen. Am Ende gilt für alle Fälle: Bewahren Sie Kaufvertrag, Kaufpreisaufteilung, Rechnungen und Beschlüsse über die gesamte Abschreibungsdauer auf, denn das Finanzamt kann die Einordnung später prüfen.

Tipp: Vor dem Kauf rechnen Ermitteln Sie vor dem Notartermin den Gebäudeanteil, bilden Sie 15 Prozent und stellen Sie die geplanten Renovierungen der ersten drei Jahre einschließlich Malerarbeiten gegenüber. Lassen Sie die Rechnung von einer Steuerberatung prüfen.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: § 6 Abs. 1 Nr. 1a, § 9 Abs. 1 und 5, § 11 Abs. 2 EStG; § 255 HGB; § 82b EStDV; BFH, Urteile vom 14.06.2016 – IX R 25/14, IX R 22/15, vom 14.01.2025 – IX R 19/24

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