Verwalter abberufen: Was die sechs Monate Restvergütung wirklich kosten

Die Wohnungseigentümer können ihren WEG-Verwalter jederzeit abberufen. Trotzdem zögern viele Eigentümergemeinschaften, weil der Satz im Raum steht, man müsse den alten Verwalter danach noch sechs Monate bezahlen. Das stimmt nur zum Teil: Die sechs Monate sind eine Obergrenze, keine Mindestfrist, die Gerichte ziehen ersparte Aufwendungen ab, und bei schweren Pflichtverletzungen entfällt die Vergütung ganz. Dieser Beitrag richtet sich an Wohnungseigentümer und Verwaltungsbeiräte und zeigt im Überblick, was die Gemeinschaft tatsächlich zahlt, welche Urteile es dazu gibt und wann die Zahlungen enden dürfen.

Sind sechs Monate die Kündigungsfrist für den Verwalter?

Nein. Das Wohnungseigentumsgesetz sagt: Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden, und ein Vertrag mit ihm endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG). Die sechs Monate sind also die längste Zeit, die der Vertrag noch laufen kann, nicht die kürzeste.

Der Verwalter hat zwei Rechtsverhältnisse zur Gemeinschaft: die Bestellung, also das Amt, und den Verwaltervertrag, in dem Aufgaben und Vergütung stehen. Die Abberufung beendet das Amt sofort. Ab diesem Moment darf der bisherige Verwalter die Gemeinschaft nicht mehr vertreten und nicht mehr über das Gemeinschaftskonto verfügen. Nur der Vertrag und damit der Anspruch auf Vergütung läuft unter Umständen noch eine Weile weiter.

Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 braucht die Abberufung keinen wichtigen Grund mehr. Es genügt ein Beschluss mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Die Bestellung darf höchstens fünf Jahre dauern, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Auch ein WEG-Verwaltervertrag mit fester Laufzeit oder Verlängerungsklauseln bindet die Gemeinschaft nach der Abberufung nur noch höchstens sechs Monate.

Ablauf, Mehrheit und Tagesordnung der Abberufung erklärt der Beitrag Verwalter abberufen in der WEG.

Abberufung des Verwalters: Voraussetzungen und Beschlussfassung

Die Wohnungseigentümer beschließen die Abberufung des Verwalters in der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit. Das Vorliegen eines wichtigen Grundes ist dafür keine Voraussetzung mehr.

Der Punkt muss in der Einladung als Tagesordnungspunkt angekündigt sein. Am besten stehen Abberufung, Kündigung des Verwaltervertrags und Bestellung der neuen WEG-Verwaltung als getrennte Punkte auf derselben Tagesordnung. Die Abberufung entfaltet ihre Wirkung mit der Beschlussfassung, wenn der Beschluss keinen späteren Zeitpunkt nennt. Der Eigentümergemeinschaft hilft es, den Verwalterwechsel mit der neuen Hausverwaltung vorab abzustimmen.

Gegenüber dem Verwalter vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 2 WEG). Er erklärt die Kündigung und nimmt die Unterlagen entgegen. Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft nach der Abberufung keinen Verwalter, vertreten sie alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich (§ 9b Abs. 1 WEG). Darum gehört die Neubestellung in dieselbe Versammlung. Lehnt die Mehrheit die Abwahl eines untragbaren Verwalters ab, kann ein einzelner Wohnungseigentümer das Gericht anrufen und die Verwalterabberufung im Weg der Beschlussersetzungsklage verlangen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG).

Wie viel muss die Gemeinschaft nach der Abberufung wirklich zahlen?

Höchstens die Vergütung bis zum Vertragsende, längstens für sechs Monate, und davon nur rund 80 Prozent. Die Höhe der Restzahlung hängt also vom Vertrag ab. Der Verwalter muss sich anrechnen lassen, was er spart, weil er nicht mehr arbeitet.

Ersparte Aufwendungen sind etwa Fahrten zu Begehungen und Versammlungen, Porto, Material und die Arbeitszeit der Mitarbeiter, die nicht mehr für die Gemeinschaft eingesetzt werden. Legt der Verwalter keine konkreten Zahlen vor, schätzen die Gerichte den Abzug: Das LG Köln und das AG München haben jeweils 20 Prozent angesetzt. Verdient der Verwalter in der frei gewordenen Zeit anderweitig, kann auch das angerechnet werden.

Ein Beispiel mit einer angenommenen Vergütung des bisherigen Verwalters von 900 Euro netto monatlich zeigt, wie stark sich die Summe je nach Fall unterscheidet:

Die Rechnung zeigt: Wer aus Angst vor der Restvergütung abwartet, zahlt in der Regel deutlich mehr, und zwar für eine Leistung, mit der die Gemeinschaft nicht zufrieden ist. Die Restzahlung nach der Abberufung ist gedeckelt und lässt sich vorab berechnen.

Was haben die Gerichte zur Vergütung nach der Abberufung entschieden?

Die Linie ist einheitlich: Ohne wichtigen Grund bekommt der Verwalter die Vergütung für höchstens sechs Monate, gekürzt um ersparte Aufwendungen. Mit wirksamem wichtigem Grund bekommt er nichts mehr.

Das LG Frankfurt am Main, das AG Essen, die Stuttgarter Gerichte und das LG Mönchengladbach haben noch zum früheren Recht entschieden, als die Abberufung selbst einen wichtigen Grund brauchte. Ihre Aussagen zum wichtigen Grund für die fristlose Kündigung des Vertrags gelten aber weiter. Amtsgerichtsurteile binden andere Gerichte nicht; sie zeigen, wie die Gerichte die Vorschrift in der Praxis anwenden.

WEG-Verwaltervertrag: Wann kostet die Abberufung weniger oder gar nichts?

Wenn der Vertrag selbst früher endet. Ein Blick in den Verwaltervertrag lohnt sich vor jeder Versammlung, denn die sechs Monate gelten nur, wenn der Vertrag nicht ohnehin früher ausläuft.

Drei Klauseln verkürzen die Restzahlung: Erstens eine Laufzeit, die in weniger als sechs Monaten endet. Zweitens eine Koppelung von Vertrag und Bestellung, nach der der Vertrag mit dem Amt endet. Drittens ein ordentliches Kündigungsrecht der Gemeinschaft mit kurzer Frist. In diesen Fällen gilt das frühere Ende, und die Vergütung endet mit ihm. Eine automatische Verlängerung der Vertragslaufzeit hilft dem Verwalter dagegen nicht: Auch ein verlängerter Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung.

Wer nur abberuft, ohne den Vertrag zu kündigen, hat zwar nach spätestens sechs Monaten Ruhe. Wenn der Vertrag aber ein früheres Kündigungsrecht vorsieht, sollte die Gemeinschaft es im selben Beschluss ausüben. Sonst zahlt sie länger als nötig.

Fristlose Kündigung des Verwaltervertrags: Wann entfällt die Vergütung ganz?

Wenn der Gemeinschaft nicht zuzumuten ist, den Vertrag bis zum Ende weiterlaufen zu lassen. Dann kann sie ihn aus wichtigem Grund fristlos kündigen (außerordentliche Kündigung nach § 626 BGB), und ab der Kündigung endet die Vergütungspflicht.

Über das Vorliegen eines wichtigen Grundes entscheiden die Gerichte nach einer Abwägung aller Umstände im Einzelfall. Als wichtiger Grund anerkannt wurden etwa Gemeinschaftsgelder, die nicht getrennt vom Vermögen des Verwalters geführt wurden, eine fehlende oder mangelhafte Beschluss-Sammlung, eine Jahresabrechnung, die über Jahre nicht erstellt wurde, und eigenmächtige Entnahmen vom Gemeinschaftskonto. Das AG Hamburg-St. Georg hat eine Kündigung bestätigt, weil die Verwalterin ohne Beschluss der Eigentümer gehandelt und die Eigentümer falsch über ihre Vergütungsansprüche informiert hatte. Auch wer die Versammlung grundlos abbricht und das Amt hinwirft (AG Stuttgart) oder wegen Untreue verurteilt ist (LG Mönchengladbach), verliert den Anspruch auf Vergütung.

Die Kündigung sollte zeitnah erfolgen, nachdem die Gemeinschaft von dem Grund erfahren hat. Ob die Zwei-Wochen-Frist des § 626 Abs. 2 BGB gilt, ist umstritten; das LG Stuttgart hat eine Kündigung knapp vier Wochen nach dem Vorfall noch als rechtzeitig angesehen. Wer einen Missstand monatelang hinnimmt, kann sich später schwerer darauf berufen. Der Beschluss sollte die Gründe benennen und festlegen, wer die Kündigung gegenüber dem Verwalter erklärt. Die Kündigung sollte schriftlich erfolgen; viele Verwalterverträge schreiben die Schriftform ausdrücklich vor.

Was der Bundesgerichtshof seit der Reform zum wichtigen Grund und zum Spielraum der Mehrheit sagt, erklärt der Beitrag Abberufung Verwalter BGH.

Muss die Gemeinschaft den Verwalter vorher abmahnen?

Bei einzelnen, behebbaren Versäumnissen meist ja. Bei schweren Verstößen, die zu einem Vertrauensverlust führen, ist eine Abmahnung entbehrlich.

Das LG Köln und das AG München haben fristlose Kündigungen verworfen, weil die Pflichtverletzungen, etwa eine verspätete Versammlung oder Abrechnung, zuerst hätten abgemahnt werden müssen. Das LG Frankfurt am Main und das AG Hamburg-St. Georg haben dagegen Kündigungen ohne Abmahnung bestätigt, weil die Verstöße so schwer wogen, dass eine Fortsetzung nicht zumutbar war.

Für den Beirat heißt das: Versäumnisse schriftlich festhalten, den Verwalter mit Frist zur Abhilfe auffordern und die Abmahnung dokumentieren. Bleibt die Abhilfe aus, steht die fristlose Kündigung auf festem Grund.

Darf die Gemeinschaft die Zahlungen an den alten Verwalter stoppen?

Ja, automatisch weiterzahlen muss sie nicht. Daueraufträge und Abbuchungen stoppen, nur auf Aufforderung und nur zu den vertraglichen Terminen zahlen und belegte Gegenforderungen aufrechnen. Die Vergütung ohne wirksame Kündigung ganz zu verweigern, ist dagegen riskant.

Wer die Vergütung ohne wirksame Kündigung zurückhält, riskiert eine Klage, die die Gemeinschaft mit Zinsen und Prozesskosten mehr kostet als die Vergütung selbst. Nach einer wirksamen fristlosen Kündigung ist ab diesem Zeitpunkt nichts mehr geschuldet.

Der Verwaltervertrag ist ein Geschäftsbesorgungsvertrag mit Dienstvertragscharakter (§ 675 BGB). Anders als beim Kauf oder Werkvertrag gibt es dort keine Minderung: Schlechte Arbeit allein kürzt die Vergütung nicht, das hat der Bundesgerichtshof für Dienstverträge mehrfach entschieden. Im Fall des AG München wurde die Gemeinschaft zur Zahlung verurteilt und trug den Großteil der Prozesskosten.

Hat der Verwalter der Gemeinschaft durch Pflichtverletzungen einen Schaden zugefügt, kann sie mit diesem Schadensersatz gegen die Vergütung aufrechnen. Die Aufrechnung muss ausdrücklich erklärt werden (§ 388 BGB), und der Schaden muss belegt sein. Ein bloßes Nichtzahlen genügt nicht.

Welche Ansprüche die Gemeinschaft gegen einen Vorverwalter hat und wann sie verjähren, erklärt der Beitrag Schadensersatz Verwalter WEG.

Was gilt, wenn der alte Verwalter seine Vergütung selbst abbucht?

Mit der Abberufung verliert er den Zugriff auf das Gemeinschaftskonto. Künftige, noch nicht fällige Vergütung darf er auch vorher nicht entnehmen; die Gemeinschaft kann sie zurückfordern.

Das AG Köln hat eine Verwalterin, die kurz vor dem Ende ihrer Amtszeit 26.354 Euro künftige Vergütung vom Gemeinschaftskonto überwiesen hatte, zur vollen Rückzahlung verurteilt. Das AG München hat klargestellt, dass die Restvergütung nur zu den vertraglichen Terminen fällig wird, also in der Regel Monat für Monat und nicht als Einmalbetrag im Voraus.

Deshalb gehört in den Abberufungsbeschluss, dass die Bank sofort informiert und die Kontovollmacht des bisherigen Verwalters widerrufen wird. Die neue Verwaltung prüft danach jede Rechnung des Vorverwalters und zahlt nur, was tatsächlich fällig ist.

Pflichten der bisherigen Hausverwaltung nach der Abberufung

Mit dem Verwalteramt endet die Zusammenarbeit, nicht aber alle Pflichten: Der bisherige Hausverwalter muss alle Unterlagen herausgeben und über die Gelder der Gemeinschaft Rechenschaft ablegen.

Dazu gehören Beschluss-Sammlung, Protokolle, Verträge, Kontoauszüge, Belege, Schlüssel und Zugänge zu Portalen. Die Pflicht folgt aus dem Verwaltervertrag als Geschäftsbesorgung (§§ 666, 667, 675 BGB). Ein Zurückbehaltungsrecht wegen offener Vergütung hat der Verwalter an diesen Unterlagen nach herrschender Meinung nicht, denn sie gehören der Gemeinschaft.

Wie die Gemeinschaft die Herausgabe durchsetzt, erklärt der Beitrag Unterlagen vom Verwalter herausverlangen.

Schritt für Schritt: Verwalter abberufen und die Restkosten klein halten

Abberufung, Kündigung und Neubestellung gehören in dieselbe Versammlung. So entsteht keine Lücke, und die Restvergütung bleibt so kurz wie möglich.

Den vollständigen Ablauf eines Wechsels von der Unzufriedenheit bis zur Übergabe zeigt der Fahrplan zum Verwalterwechsel.

Wie LIKKA Gemeinschaften beim Verwalterwechsel begleitet

Wir prüfen vor der Versammlung Ihren Verwaltervertrag und ermitteln Ihr Kostenrisiko. So entscheiden die Eigentümer mit Zahlen statt mit Sorge.

Als Hausverwaltung für Eigentümergemeinschaften bereiten unsere zertifizierten Verwalter die Beschlussvorlagen für Abberufung und Neubestellung vor, übernehmen die Unterlagen vom Vorverwalter und sind ab dem Stichtag persönliche Ansprechpartner für Eigentümer und Beirat. Wie der Wechsel zu LIKKA abläuft, finden Sie unter Verwaltung wechseln.

Ob in Ihrem Fall ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vorliegt, ist eine Rechtsfrage des Einzelfalls. Dafür empfehlen wir einen Rechtsanwalt, am besten eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: § 26 Abs. 3 WEG; §§ 280, 387, 388, 626, 675 BGB

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.