Kleine WEG findet keinen Verwalter: Was jetzt zu tun ist

Die Hausverwaltung hört auf, und auf Ihre Anfragen kommen Absagen oder gar keine Antwort. Keine Hausverwaltung gefunden zu haben, ist für eine kleine Wohnungseigentümergemeinschaft unangenehm, aber kein Notfall ohne Ausweg. Dieser Fahrplan zeigt in zeitlicher Reihenfolge, was Sie jetzt tun: die Lage klären, den Übergang sichern, gezielt suchen, einen Plan B beschließen und erst zuletzt das Gericht anrufen.

Schritt 1: Wann endet der Vertrag mit dem WEG-Verwalter?

Prüfen Sie zwei Dinge getrennt: die Bestellung zum Verwalter, also das Amt, und den Verwaltervertrag. Aus den Daten ergibt sich, wie viel Zeit Ihre WEG für die Suche noch hat.

Beides finden Sie in der Beschluss-Sammlung, im Protokoll der letzten Bestellung und im Vertrag. Die Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre möglich, nach der Begründung von Wohnungseigentum die erste auf höchstens drei Jahre. Eine erneute Bestellung braucht einen neuen Beschluss, der frühestens ein Jahr vor Ablauf gefasst werden darf (§ 26 Abs. 2 WEG). Läuft die Bestellung aus und folgt kein neuer Beschluss, steht die Gemeinschaft ohne Verwalter da.

Für die Planung zählt: Rechnen Sie vom Stichtag zurück. Die Einladung zur Versammlung soll mindestens drei Wochen vorher zugehen (§ 24 Abs. 4 WEG), davor brauchen Sie Zeit für Anfragen und Angebote.

Schritt 2: Wie sichern Sie den Übergang?

Bitten Sie zuerst die bisherige Hausverwaltung, befristet weiterzumachen, und lassen Sie das beschließen. Klappt das nicht, bestimmen Sie einen Eigentümer, der die laufenden Aufgaben übernimmt, und sichern Konten und Unterlagen.

Befristete Verlängerung: Viele Probleme entstehen erst durch die Lücke. Bestehen keine Differenzen, kann die alte Hausverwaltung vorübergehend weiterführen, zum Beispiel bis zur nächsten Versammlung. Dafür braucht es einen Beschluss über die befristete Bestellung und eine Absprache zur Vergütung. Fragen Sie danach, auch wenn die Hausverwaltung das Mandat abgeben will: Eine kurze, klar begrenzte Verlängerung ist etwas anderes als ein weiteres Vertragsjahr.

Vorläufiger Verwalter aus dem Kreis der Eigentümer: Die Eigentümer können per Beschluss auch einen vorläufigen Verwalter bestellen, zum Beispiel einen Eigentümer. Ein Mitglied des Verwaltungsbeirats kann das ebenfalls sein, sollte dann aber nicht zugleich im Beirat bleiben, weil der Beirat den Verwalter überwacht (§ 29 Abs. 2 WEG). Für den Beschluss genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).

Einladen ohne Verwalter: Fehlt ein Verwalter, laden der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer ein (§ 24 Abs. 3 WEG). Haben Sie keinen Beirat, was in kleinen Häusern häufig ist, kann ein Beschluss ohne Versammlung helfen. Er setzt voraus, dass alle Eigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG). Bei wenigen Parteien ist das per E-Mail oft schnell erledigt. Wie die Einladung gelingt, erklärt der Beitrag Eigentümerversammlung einberufen.

Was in dieser Zeit nicht liegen bleiben darf: Das Hausgeld muss weiter eingehen, Versicherungsprämien, Energie, Wartung und Hausreinigung müssen bezahlt werden. Klären Sie deshalb schon jetzt, wer Zugriff auf das Gemeinschaftskonto bekommt und wer mit der Bank spricht. Fordern Sie die Unterlagen an, denn die bisherige Hausverwaltung muss alles herausgeben, was sie für die Gemeinschaft erhalten hat (§ 667 BGB in Verbindung mit § 675 Abs. 1 BGB): Beschluss-Sammlung, Protokolle, Verträge, Abrechnungen, Kontoauszüge und die Liste der Eigentümer. Droht dem Haus unmittelbar ein Schaden, etwa bei einem Wasserrohrbruch, darf jeder Eigentümer die nötigen Notmaßnahmen ohne Zustimmung der anderen treffen (§ 18 Abs. 3 WEG). Sagen Sie außerdem Dienstleistern, Versicherung und Bank sowie, wo sinnvoll, den Mietern im Haus rechtzeitig, wer in dieser Zeit erreichbar ist.

Schritt 3: Wie finden kleine Eigentümergemeinschaften doch noch einen Verwalter?

Suchen Sie breiter und an den richtigen Stellen: bei kleineren, inhabergeführten Hausverwaltungen, in einem größeren Umkreis und über Empfehlungen. Eine vollständige Anfrage erhöht die Chance auf eine Antwort.

Absagen sind kein Urteil über Ihr Haus, viele Wohnungseigentümergemeinschaften erleben dasselbe. Im VDIV-Branchenbarometer 2026 gaben 45,9 Prozent der Immobilienverwaltungen an, mehr als die Hälfte der Gesuche abzulehnen, nicht weiterzuverfolgen oder mit einem Abwehrangebot zu beantworten. 21,0 Prozent wollen künftig nur Objekte ab einer Mindestgröße annehmen, im Mittel ab rund 16 Wohneinheiten. Die Herausforderung ist nicht neu: Schon im Barometer 2022 gaben 51,3 Prozent der Unternehmen an, aus personellen Gründen keine neuen Eigentümergemeinschaften aufnehmen zu können. Die Hintergründe erklärt unser Beitrag zum Verwaltersterben.

Wen ansprechen: Größe der Firma zählt. 2024 nahmen 26,3 Prozent der Verwaltungen keine WEG bis zehn Einheiten mehr an, bei kleinen Verwaltungen waren es aber nur 11,2 Prozent (VDIV-Verwalter-Monitor 6/2024). Sprechen Sie deshalb auch gezielt kleinere, inhabergeführte Verwaltungen an. Eine Garantie ist das nicht: 2025 nahm bei den Kleinstverwaltungen mehr als jedes fünfte Unternehmen gar keine neuen Mandate mehr an (VDIV-Branchenbarometer 2025). Eine Hausverwaltung übernimmt ein kleines Objekt eher, wenn sie in der Nähe schon Häuser betreut, weil der Weg kurz ist. Erweitern Sie den Suchradius auf die Nachbarorte. Fragen Sie auch Nachbarn, Handwerker, Makler und Eigentümer anderer Häuser nach Empfehlungen, denn sie wissen oft, welche regionale Hausverwaltung noch freie Kapazitäten hat. Der Verband VDIV bietet außerdem eine Verwaltersuche an: Sie beschreiben Ihr Objekt in einem Formular, und Mitgliedsunternehmen können sich mit einem Angebot melden.

Was Hausverwaltungen überzeugt: Die Entscheidung fällt nach Aufwand, Objektzustand und Vergütung. Hilfreich sind eine Seite mit den Eckdaten des Objekts, eine geordnete Beschluss-Sammlung, verlässliche Hausgeldzahlungen und eine klar benannte Person für die Kommunikation. Offene Konflikte und Sanierungsstau sollten Sie nennen, nicht verschweigen: Die Verwaltung erfährt beides ohnehin. Wie die Anfrage im Einzelnen aufgebaut ist, zeigt unser Beitrag zur Anfrage bei Verwaltern. Wer in Ihrer Gemeinschaft sucht, entscheiden Sie selbst: meist der Beirat oder ein einzelner Eigentümer. Bestellt wird der neue Verwalter durch Beschluss der Eigentümerversammlung (§ 26 Abs. 1 WEG).

Anfragen belegen: Halten Sie fest, wen Sie wann gefragt haben. Grundsätzlich soll die Gemeinschaft vor der Bestellung mehrere Angebote einholen. Bei kleinen, zerstrittenen Gemeinschaften, die schwer einen Verwalter finden, ließ das LG Landau genügen, dass nachweislich mindestens drei Verwalter angefragt wurden und einer ein Angebot abgab (Beschluss vom 18.10.2021, 5 T 75/21). Die Liste nützt Ihnen außerdem, falls Sie später vor Gericht gehen müssen.

Angebote prüfen: Kommt ein Angebot, das hoch wirkt, kann es ein Abwehrangebot sein. Es kann trotzdem die beste Möglichkeit sein, die Ihre Gemeinschaft hat. Rechnen Sie es deshalb auf die Einheit um und vergleichen Sie es mit dem, was Selbstverwaltung an Zeit und Risiko kostet. Fragen Sie nach Erfahrung mit kleinen Objekten, nach der Betreuung vor Ort, nach den enthaltenen Aufgaben und nach der Vertragslaufzeit. Für eine erste Bestellung kann auch eine kürzere Laufzeit sinnvoll sein, damit beide Seiten Vertrauen aufbauen.

Schritt 4: Was ist Plan B ohne externe Hausverwaltung?

Es gibt zwei Wege: Ein Eigentümer wird zum Verwalter bestellt, oder die Gemeinschaft verwaltet sich selbst. Beide sind erlaubt, verlangen aber Fachwissen, Zeit und klare Zuständigkeiten. Die rechtlichen Anforderungen sind dieselben wie bei einer externen Hausverwaltung.

Eigentümer als Verwalter: Ein Mitglied der Gemeinschaft übernimmt das Amt, vertritt die WEG nach außen und erledigt die Verwaltungsaufgaben. Der Vorteil: Banken und Dienstleister haben einen Vertragspartner, und nicht jeder Vertrag braucht alle Unterschriften. Grundsätzlich hat jeder Eigentümer Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter. Die Ausnahme greift nur, wenn weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen, ein Wohnungseigentümer Verwalter ist und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Die Prüfung findet vor der Industrie- und Handelskammer statt (§ 26a WEG). Mehr dazu unter Eigentümer als Verwalter und zertifizierter Verwalter.

Selbstverwaltung: Ohne Verwalter vertreten die Wohnungseigentümer die Gemeinschaft gemeinschaftlich (§ 9b Abs. 1 WEG). Das gilt kraft Gesetzes, ein eigener Beschluss ist dafür nicht nötig. Sinnvoll ist er trotzdem, denn er legt fest, wer was übernimmt: Hausgeld und Konto, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, Instandhaltung, Protokolle, Kontakt zu Mietern und Dienstleistern. Unklare Zuständigkeiten führen schnell zu Konflikten, auch um Geld und Haftung. Rechnen Sie außerdem mit hohem Zeitaufwand, gerade im ersten Jahr der Selbstverwaltung. Eigentümer, die vermieten, brauchen die Abrechnung zudem rechtzeitig für ihre Nebenkostenabrechnung. Die Schritte zeigt der Beitrag WEG-Selbstverwaltung.

Wann Plan B nicht trägt: Ohne Erfahrung mit Abrechnung und rechtlichen Fragen wird die Aufgabe schnell zu groß, ebenso bei Streit in der Gemeinschaft oder einer größeren Sanierung. Für diese Fälle ist Plan B eher eine Lösung auf Zeit. Suchen Sie dann parallel weiter nach einer Hausverwaltung und halten Sie die Unterlagen so geordnet, dass eine Übernahme jederzeit möglich bleibt.

Auch wenn nur ein Eigentümer die Arbeit machen will: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und die Beschlüsse über Vorschüsse und Nachschüsse fallen weiter an (§ 28 WEG). Für einzelne Aufgaben wie die Abrechnung können Sie sich Hilfe von Dienstleistern holen. Die kleine WEG spart bei der Selbstverwaltung die Kosten eines externen Verwalters, trägt dafür aber die Arbeit und das Risiko selbst. Prüfen Sie deshalb nach einem Jahr, ob der Plan B trägt oder ob Sie die Suche wieder aufnehmen. Weitere Tipps stehen im Beitrag WEG ohne Verwalter.

Schritt 5: Wann hilft das Gericht weiter?

Das Gericht ist der letzte Schritt, wenn die Eigentümer sich nicht einigen oder eine Beschlussfassung unterbleibt. Es kann einen fehlenden Beschluss ersetzen, schafft aber keinen Verwalter, den es nicht gibt.

Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen (§ 44 Abs. 1 WEG). Das ist die Beschlussersetzungsklage, möglich auch für die Verwalterbestellung. Im Eilverfahren ist im Einzelfall ein gerichtlich bestellter Notverwalter denkbar, verlassen sollten Sie sich darauf nicht. Das zeigt der Fall des LG Landau: Eine zerstrittene Gemeinschaft ohne Beirat hatte keinen Verwalter. Das Gericht bestellte keinen Notverwalter, weil der Antragsteller niemanden benannt hatte, der zur Übernahme bereit war. Es erlaubte ihm aber, die Versammlung einzuberufen. Ein solcher Eilantrag kommt vor allem in Betracht, wenn die Gemeinschaft handlungsunfähig ist und am Haus dringend etwas geschehen muss.

Für die Praxis heißt das: Bringen Sie ein konkretes Angebot und Ihre Liste der Anfragen mit. Das Verfahren kostet Zeit und Geld, im Fall Landau trug der Antragsteller drei Viertel der Kosten. Lassen Sie sich vorher anwaltlich beraten. Oft genügt schon die erlaubte Einberufung, damit die Gemeinschaft wieder beschließen kann.

Kleine WEG-Verwaltung: Welche Lösung passt bei wie vielen Einheiten?

Je weniger Einheiten, desto eher trägt eine Lösung aus dem Kreis der Eigentümer. Ab neun Sondereigentumsrechten führt an einem zertifizierten Verwalter meist kein Weg vorbei, wenn ein Eigentümer ihn verlangt.

Rund 62 Prozent der WEG-Gebäude in Deutschland haben drei bis zwölf Einheiten (VDIV, Januar 2025). Die folgende Tabelle ist eine Orientierung für diese Größen, keine Rechtsregel. Zählen Sie dabei die Sondereigentumsrechte, nicht nur die Wohnungen: Auch Teileigentum, etwa an Garagen, kann mitzählen.

Was kostet die Verwaltung einer kleinen WEG?

Bei LIKKA kostet die WEG-Verwaltung je nach Objektgröße rund 30 bis 70 € netto je Einheit und Monat. Kleine Gemeinschaften zahlen je Einheit mehr, weil sich der Grundaufwand auf wenige Einheiten verteilt, und es gilt eine Mindestpauschale.

Preise: LIKKA Immobilien, Orientierungswerte Stand November 2026, netto zuzüglich Umsatzsteuer. Das verbindliche Angebot erstellen wir nach einer Besichtigung.

Die Mindestpauschale erklärt die Spanne: Bei 3 Einheiten ergibt sie rund 100 € netto je Einheit und Monat, bei 5 Einheiten 60 € netto. Für Ihre Immobilie zählt deshalb der Gesamtbetrag je Objekt, nicht nur der Satz je Einheit.

Vergleichen Sie Angebote nicht nur beim Preis. Entscheidend ist, welche Leistungen enthalten sind und welche als Sonderleistungen hinzukommen. Mehr zur Kostenstruktur steht unter Kosten einer Hausverwaltung.

Hausverwaltung für kleine WEG: Wie LIKKA übernimmt

LIKKA übernimmt die WEG-Verwaltung in Oberbayern und Schwaben ab 3 Einheiten. Ob wir Ihre Gemeinschaft im Einzelfall übernehmen können, hängt von Lage, Zustand und Aufwand ab, und das sagen wir Ihnen nach dem Erstgespräch offen.

Unsere zertifizierten Verwalter führen für jede Gemeinschaft ein eigenes Konto, arbeiten mit digitaler Belegprüfung und Kundenportal und sind persönliche Ansprechpartner für Eigentümer und Beirat. Mehr zu Leistungen und Ablauf finden Sie unter WEG-Verwaltung und Verwaltung wechseln.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 9b, 18, 19, 23, 24, 25, 26, 26a, 28, 29, 44 WEG; §§ 667, 675 BGB; LG Landau, Beschluss vom 18.10.2021 – 5 T 75/21

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.