Die Gemeinschaftsordnung regelt das Zusammenleben in der Wohnungseigentümergemeinschaft: Kostenverteilung, Nutzung, Stimmrecht. Rechtlich ist sie eine Vereinbarung, und eine Vereinbarung lässt sich grundsätzlich nur ändern, wenn alle Miteigentümer zustimmen. In einer Anlage mit 40 Einheiten ist das kaum zu schaffen. Die Öffnungsklausel erlaubt deshalb die Änderung per Mehrheitsbeschluss. Dieser Ratgeber richtet sich an Wohnungseigentümer, Verwaltungsbeiräte und Käufer einer Eigentumswohnung: Er erklärt gesetzliche und vereinbarte Öffnungsklauseln, die Grenzen aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) und die Eintragung im Grundbuch.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Öffnungsklausel erlaubt die Änderung von Vereinbarungen per Mehrheitsbeschluss statt durch alle Wohnungseigentümer (§ 10 Abs. 1 Satz 2, § 23 Abs. 1 WEG).
- Gesetzliche Öffnungsklauseln wie § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gelten überall; vereinbarte stehen in der Gemeinschaftsordnung.
- Zweckbestimmung im Wohnungseigentum und Belastungsverbot sind mehrheitsfest: Betroffene müssen zustimmen (BGH, V ZR 112/18; V ZR 315/13).
- Beschlüsse aufgrund vereinbarter Öffnungsklausel binden Erwerber nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 WEG).
Öffnungsklausel WEG: Was ist das?
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kennt zwei Instrumente: Vereinbarung und Beschluss. Eine Vereinbarung braucht alle Miteigentümer und kann vom Gesetzestext abweichen (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Ein Beschluss braucht nur eine Mehrheit in der Eigentümerversammlung, ist aber nur dort möglich, wo eine Beschlusskompetenz besteht.
Diese Kompetenz ergibt sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz selbst oder aus einer Vereinbarung (BGH, Urteil vom 12. April 2019, Az. V ZR 112/18, Rn. 5). § 23 Abs. 1 Satz 1 WEG spricht von Angelegenheiten, über die „nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer“ durch Beschluss entschieden werden kann. Genau diese Tür öffnet die Öffnungsklausel: Sie ist die Grundlage für einen Mehrheitsbeschluss, wo das Recht sonst die Zustimmung aller Miteigentümer verlangt.
Fehlt eine Öffnungsklausel, ist ein Mehrheitsbeschluss über ein Thema, das nur durch Vereinbarung geregelt werden kann, nichtig. Die Öffnungsklausel steht meist in der Teilungserklärung im Abschnitt Gemeinschaftsordnung; was beide sonst regeln, erklärt unser Beitrag „Teilungserklärung: Inhalt, Gemeinschaftsordnung, Vorrang“.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
Gesetzliche und vereinbarte Öffnungsklausel: der Unterschied
Gesetzliche Öffnungsklauseln gelten in jeder Eigentümergemeinschaft, ohne dass sie in der Gemeinschaftsordnung stehen. Seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1. Dezember 2020 sind es nach neuem Recht mehr als früher, zum Beispiel:
Kostenverteilung: Die Eigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG), bei baulichen Veränderungen nach § 21 Abs. 5 WEG. Bauliche Veränderungen selbst können beschlossen werden (§ 20 Abs. 1 WEG), ebenso Regeln zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung, soweit keine Vereinbarung besteht (§ 19 Abs. 1 WEG) und zur Fälligkeit von Forderungen (§ 28 Abs. 3 WEG).
Versammlung: Online-Teilnahme (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG), virtuelle Versammlung mit drei Vierteln der abgegebenen Stimmen (§ 23 Abs. 1a WEG, siehe virtuelle Eigentümerversammlung) und der Umlaufbeschluss: Nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG können die Eigentümer beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
Vereinbarte Öffnungsklauseln reichen so weit wie ihr Wortlaut. Eine allgemeine Öffnungsklausel erlaubt die Änderung der Gemeinschaftsordnung insgesamt, eine spezielle nur in einzelnen Bereichen, etwa der Hausordnung oder einem Kostenschlüssel. Der BGH hält vereinbarte Öffnungsklauseln vor allem für Gebrauchs- und Kostenregelungen für bedeutsam (V ZR 112/18, Rn. 21). Jede Änderung der Gemeinschaftsordnung auf dieser Grundlage bleibt ein Beschluss und wird keine Vereinbarung; das hat Folgen für die Grundbucheintragung.
| Gesetzlich | Vereinbart |
|---|---|
| Gilt in jeder Gemeinschaft, z. B. § 16 Abs. 2 Satz 2, § 20 Abs. 1 WEG; keine Eintragung nötig | Steht in der Gemeinschaftsordnung; Reichweite und Quorum nach Wortlaut; gegen Erwerber nur mit Eintragung |
Voraussetzungen der Beschlussfassung: Quorum und Ankündigung
Welches Quorum gilt, bestimmt die Öffnungsklausel selbst; sie kann auch die einfache Mehrheit genügen lassen. Ohne besondere Regelung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). In der Praxis verlangen vereinbarte Öffnungsklauseln oft mehr: Im Fall V ZR 112/18 waren es 75 Prozent aller Miteigentumsanteile, im Fall V ZR 315/13 zwei Drittel.
Wichtig ist die Bezugsgröße. Stellt die Öffnungsklausel auf alle Miteigentumsanteile ab, wirken fehlende Miteigentümer faktisch wie Nein-Stimmen. Zudem muss der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG), am besten als Änderung der Gemeinschaftsordnung mit dem Wortlaut der neuen Regelung; wie das geht, zeigt der Beitrag Eigentümerversammlung einberufen. Einstimmigkeit der Anwesenden in der Eigentümerversammlung ist nicht dasselbe wie die Zustimmung aller Eigentümer der Gemeinschaft. Für die Entscheidung zählt das verkündete Ergebnis der Beschlussfassung.
Grenzen der Öffnungsklausel: Kernbereich und Schutz der Minderheit
Eine Öffnungsklausel legitimiert Mehrheitsentscheidungen nur formell, ohne sie materiell zu rechtfertigen (BGH, V ZR 315/13, Rn. 14; V ZR 112/18, Rn. 7). Ob ein Beschluss auf Grundlage einer Öffnungsklausel Bestand hat, prüft der BGH deshalb in drei Stufen.
Kernbereich: Was nicht einmal durch Vereinbarung geregelt werden könnte, kann auch kein Beschluss auf Grundlage einer Öffnungsklausel regeln; ein solcher Beschluss ist nichtig, etwa bei Verstoß gegen §§ 134, 138, 242 BGB (V ZR 112/18, Rn. 7). Das WEG setzt weitere Schranken: § 23 Abs. 4 WEG, § 26 Abs. 5 WEG zur Verwalterbestellung und § 20 Abs. 4 WEG gegen eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage.
Mehrheitsfeste Rechte: Greift ein Beschluss in unentziehbare, aber verzichtbare Rechte ein, braucht er die Zustimmung jedes nachteilig betroffenen Sondereigentümers. Dazu zählt das Belastungsverbot: Im Fall V ZR 315/13 sollten Gartenpflege und Reinigung per Beschluss auf die Erdgeschosseigentümer übertragen werden, ohne ihre Zustimmung war das unwirksam.
Dazu zählt auch die Zweckbestimmung im Wohnungseigentum oder Teileigentum. Kein Sondereigentümer muss die Umwandlung seiner Wohnung in einen Keller oder die Änderung der Zweckbestimmung seines Teileigentums von Gaststätte zu Büro gegen seinen Willen hinnehmen, denn die Zweckbestimmung prägt den Wert der Einheit. Eine solche Umwandlung ist ohne seine Zustimmung nicht möglich. Ein Verbot der Vermietung an Feriengäste ist nach diesem Recht nur rechtmäßig, wenn alle Eigentümer zustimmen (V ZR 112/18, Leitsätze b und c); mehr dazu im Beitrag Kurzzeitvermietung.
Willkürverbot: Jeden übrigen Mehrheitsbeschluss prüft ein Gericht nur darauf, ob „Ob“ und „Wie“ der Änderung willkürlich sind (Leitsatz a). Einen besonderen sachlichen Grund verlangt der BGH nicht mehr. So kann eine Gemeinschaft gegen die Minderheit eine Anzeigepflicht für Vermietungen einführen (Leitsatz d).
Beide Urteile betreffen das Recht vor 2020; ihre Grundsätze gelten nach herrschender Meinung fort. Ungeklärt ist, ob ein Beschluss ohne nötige Zustimmung schwebend unwirksam, nichtig oder nur anfechtbar ist (V ZR 112/18, Rn. 25 f.). Die betroffenen Beteiligten sollten ihn vorsorglich binnen eines Monats anfechten (§ 45 WEG).
Im Grundbuch eingetragen: Eintragung, Erwerber und Zustimmung dinglich Berechtigter
Unter den aktuellen Miteigentümern wirkt ein Beschluss sofort, auch ohne Eintragung. Gegenüber Erwerbern, also Sondernachfolgern wie Käufern einer Wohnung, gilt ein Beschluss aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel aber nur, wenn er im Grundbuch eingetragen ist (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG). Beschlüsse aufgrund gesetzlicher Kompetenz brauchen keine Eintragung (Satz 2). Erben sind keine Sondernachfolger, sondern treten als Gesamtrechtsnachfolger in die Stellung des Erblassers ein (§ 1922 BGB).
Für die Eintragung in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher genügt eine Niederschrift, bei der die Unterschriften nach § 24 Abs. 6 WEG öffentlich beglaubigt sind (§ 7 Abs. 2 Satz 1 WEG). Eintragung ohne Notar geht daher in der Regel nicht, denn die Beglaubigung nimmt ein Notar vor (§ 129 BGB). Den Eintragungsantrag beim Grundbuchamt kann auch die GdWE stellen (§ 7 Abs. 2 Satz 2 WEG). Eingetragen wird nicht im Grundbuch des Grundstücks, dessen Blatt mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher geschlossen wird (§ 7 Abs. 1 Satz 3 WEG), sondern als Inhalt des Sondereigentums. So sieht jeder Erwerber, welche Regelung im Verhältnis der Eigentümer untereinander gilt.
Die Zustimmung dinglich Berechtigter, also von Gläubigern einer Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder Reallast wie einer Bank mit Grundschuld, ist nur nötig, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet, aufgehoben, geändert oder übertragen wird (§ 5 Abs. 4 Satz 2 WEG). Fehlt etwas, erlässt das Grundbuchamt eine Zwischenverfügung mit Frist zur Behebung oder weist den Antrag zurück (§ 18 Abs. 1 GBO). Erst mit der Grundbucheintragung entfaltet der Beschluss seine volle Wirkung.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Einladung | Änderung mit Wortlaut ankündigen |
| Beschluss | Quorum nach der Öffnungsklausel auszählen |
| Niederschrift | Unterschriften beglaubigen lassen |
| Grundbuch | Eintragungsantrag beim Grundbuchamt, auch durch die GdWE |
Altbeschlüsse und Übergangsvorschrift: Folgen der Reform
Für Altbeschlüsse, die vor dem 1. Dezember 2020 aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel gefasst wurden, galt eine Übergangsvorschrift: Ohne Eintragung wirkten sie gegenüber Sondernachfolgern nur, wenn die Sondernachfolge bis zum 31. Dezember 2025 eintrat (§ 48 Abs. 1 Satz 2 WEG). Diese Frist ist abgelaufen.
In der Praxis heißt das: Nicht eingetragene Altbeschlüsse binden Erwerber, die erst seit 2026 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurden, nicht. Gemeinschaften sollten wichtige Altbeschlüsse nachträglich eintragen lassen, damit sie auch gegenüber Sondernachfolgern Wirkung entfalten. Käufer prüfen Grundbuch, Gemeinschaftsordnung und Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG) gemeinsam; siehe Verwalterunterlagen beim Verkauf.
Für alte Vereinbarungen gilt seit der Reform § 47 WEG: Weicht eine Altvereinbarung von einer durch das WEMoG geänderten Vorschrift ab, gilt in der Regel das neue Recht. Ältere Regelungen werden dadurch nicht automatisch ungültig, treten aber im Zweifel zurück. Die Öffnungsklausel selbst bleibt nach herrschender Meinung wirksam.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der JustizVereinbarungen, die vor dem 1. Dezember 2020 getroffen wurden und die von solchen Vorschriften dieses Gesetzes abweichen, die durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I S. 2187) geändert wurden, stehen der Anwendung dieser Vorschriften in der vom 1. Dezember 2020 an geltenden Fassung nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt. Ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen.
Aufnahme einer Öffnungsklausel: Änderung der Gemeinschaftsordnung mit Beispiel
Die Aufnahme einer Öffnungsklausel in eine bestehende Gemeinschaftsordnung ist selbst eine Änderung der Gemeinschaftsordnung. Sie braucht die Zustimmung aller Eigentümer, in der Regel eine Änderung der Teilungserklärung beim Notar und die Eintragung im Grundbuch (§ 10 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 WEG). Einen Anspruch auf Anpassung gibt § 10 Abs. 2 WEG nur unter engen Voraussetzungen, nämlich bei schwerwiegenden Gründen, notfalls vor Gericht. Die nachträgliche Einführung scheitert in größeren Eigentümergemeinschaften deshalb oft an einzelnen Miteigentümern; dann bleibt die Möglichkeit, die gesetzlichen Öffnungsklauseln zu nutzen.
Ein allgemeines Beispiel, das keine Beratung im Einzelfall ersetzt: „Die Eigentümer können diese Gemeinschaftsordnung durch Beschluss mit drei Vierteln aller im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile ändern. Eingriffe in die Zweckbestimmung einer Einheit, in Sondernutzungsrechte und neue Leistungspflichten einzelner Eigentümer bedürfen der Zustimmung der Betroffenen.“
Ob eine Formulierung im Einzelfall trägt, sollte ein Notar oder Rechtsanwalt mit Schwerpunkt im Wohnungseigentumsrecht prüfen. Als WEG-Verwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg bereiten wir Beschlüsse auf Grundlage einer Öffnungsklausel vor und kümmern uns um Niederschrift, Beschluss-Sammlung und Eintragungsantrag.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen einer Vereinbarung und einem Beschluss?
Eine Vereinbarung braucht alle Eigentümer und kann vom WEG abweichen. Ein Beschluss braucht nur eine Mehrheit, setzt aber eine Beschlusskompetenz aus dem WEG oder einer Öffnungsklausel voraus.
Rechtsgrundlage: § 10 Abs. 1, § 23 Abs. 1 WEG
Wann müssen alle Eigentümer zustimmen?
Alle Wohnungseigentümer müssen einer Vereinbarung zustimmen, etwa der Aufnahme einer Öffnungsklausel. Dasselbe gilt für Eingriffe in die Zweckbestimmung aller Einheiten, zum Beispiel ein Verbot der Ferienvermietung.
Rechtsgrundlage: § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG; BGH, V ZR 112/18
Was besagt § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG?
Die Eigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand im Umlaufverfahren die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Ohne einen solchen Beschluss müssen alle in Textform zustimmen.
Rechtsgrundlage: § 23 Abs. 3 WEG
Ist eine Eintragung ins Grundbuch ohne Notar möglich?
Diese Möglichkeit besteht in der Regel nicht. Die Unterschriften unter der Niederschrift müssen öffentlich beglaubigt sein, und das übernimmt ein Notar.
Rechtsgrundlage: § 7 Abs. 2 WEG; § 129 BGB
Wann wirkt ein Beschluss nicht gegen Käufer?
Wenn er auf einer vereinbarten Öffnungsklausel beruht und nicht im Grundbuch eingetragen ist. Für Altbeschlüsse von vor Dezember 2020 ist die Übergangsfrist am 31. Dezember 2025 abgelaufen.
Rechtsgrundlage: § 10 Abs. 3, § 48 Abs. 1 WEG
Gibt es ein Muster für eine Gemeinschaftsordnung?
Ein amtliches Muster gibt es nicht. Die Gemeinschaftsordnung ist Teil der Teilungserklärung und wird meist vom Notar entworfen; ein Formulierungsbeispiel für die Öffnungsklausel steht oben.
Rechtsgrundlage: § 8, § 10 WEG
Rechtsgrundlage: §§ 5, 7, 10, 16, 19, 20, 21, 23, 24, 25, 26, 28, 45, 47, 48 WEG; § 129 BGB; § 18 GBO; BGH, Urteile vom 10.10.2014 – V ZR 315/13 und 12.04.2019 – V ZR 112/18
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
