Schimmel in der Eigentumswohnung führt schnell zum Streit: Wer zahlt die Beseitigung, die Gemeinschaft oder der Eigentümer der Wohnung? Die Antwort hängt fast immer von der Ursache ab, nicht vom Ort des Befalls. Das Thema betrifft viele Wohnanlagen: Das Problem zeigt sich in der Wohnung, die Ursache liegt aber oft im Gemeinschaftseigentum.
Das Wichtigste in Kürze
- Wer bei Schimmel in der Eigentumswohnung zahlt, entscheidet die Ursache, nicht der Ort des Befalls.
- Bauliche Mängel am Gemeinschaftseigentum wie Wärmebrücken, undichte Fassade oder Dach beseitigt die WEG auf Kosten aller Eigentümer (§ 19 Abs. 2 Nr. 2, § 16 Abs. 2 WEG).
- Verzögert die Gemeinschaft die Sanierung schuldhaft, haftet sie seit der Reform selbst für Schäden am Sondereigentum (BGH, V ZR 18/25).
- Ist die Ursache für Schimmel streitig, klärt ein Sachverständigengutachten; eigenmächtige Sanierung am Gemeinschaftseigentum wird in der Regel nicht erstattet.
Ursache: Warum sie über die Kosten entscheidet
Dieser Beitrag richtet sich an Wohnungseigentümer, Vermieter von Eigentumswohnungen, Beiräte und Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Er beantwortet die Frage, wer zahlt, und erklärt Pflichten und Ansprüche.
Schimmelbildung zeigt sich meist auf Tapete und Putz der Wände oder an Silikonfugen innerhalb der Wohnung. Diese Flächen gehören in der Regel zum Sondereigentum (§ 5 Abs. 1 WEG). Grundsatz: Entscheidend ist, woher die Feuchtigkeit kommt.
Liegt die Ursache in Bauteilen, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, liegen Mängel am Gemeinschaftseigentum vor (§ 5 Abs. 2 WEG). Dazu zählen Außenwände, Dach, Fassade und tragende Teile, auch wenn sie im Bereich der Wohnung liegen. Zum Sondereigentum zählen nach herrschender Meinung typischerweise nichttragende Innenwände, Bodenbeläge und Innentüren; im Einzelfall entscheidet die Teilungserklärung.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden.
Gemeinschaftseigentum: Wer zahlt bei baulichen Mängeln?
Bauliche Mängel sind die häufigste Ursache von Schimmel, für die die Gemeinschaft einstehen muss: Wärmebrücken in den Außenwänden, eine undichte Außenfassade, ein schadhaftes Dach, fehlende Dämmung oder ein Leck in einem gemeinschaftlichen Leitungsstrang. Für solche Mängel trägt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Verantwortung.
Die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung und ist Aufgabe der Gemeinschaft (§ 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Die Gemeinschaft muss die Ursache also beseitigen lassen und trägt die Kosten von Instandhaltung und Instandsetzung.
Diese Kosten verteilt die Gemeinschaft nach Miteigentumsanteilen auf alle Mitglieder (§ 16 Abs. 2 WEG), also auch auf den betroffenen Wohnungseigentümer. Größere Sanierungen werden oft aus der Erhaltungsrücklage bezahlt. Bei Neubauten können zusätzlich Ansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum gegen den Bauträger bestehen.
Eine Einschränkung gilt für ältere Gebäude: Wärmebrücken, die den Bauvorschriften zur Zeit der Errichtung entsprechen, sind nach dem Bundesgerichtshof im Mietrecht kein Mangel (BGH, 05.12.2018, VIII ZR 271/17). Für die Gemeinschaft folgt daraus nach herrschender Meinung, dass nicht jede bauzeittypische Schwachstelle eine Pflicht zur Sanierung auslöst. Ein Beispiel ist die ungedämmte Außenwand eines Altbaus, die dem damaligen Standard entsprach.
| Gemeinschaft (WEG) | Eigentümer |
|---|---|
| Wärmebrücken, undichte Fassade, Dach, fehlende Dämmung, Leitungsstrang | Heizen und Lüften, Möbel an Außenwänden, Silikonfuge, Leitung nach dem Absperrventil |
Schimmel im Sondereigentum: Wann der Eigentümer zahlt
Liegt die Ursache im Nutzerverhalten, trägt der Sondereigentümer die Kosten. Typische Auslöser der Schimmelbildung sind zu wenig Heizen, falsches Lüften, Möbel dicht an kalten Außenwänden oder viel Wäschetrocknen in der Wohnung. Häufig betroffen sind Badezimmer und Schlafzimmer. Bauliche Mängel liegen dann nicht vor. Als allgemeiner Hinweis gilt: mehrmals täglich stoßlüften, gleichmäßig heizen und nach Duschen und Kochen sofort lüften; das beugt Schimmelbildung vor.
Auch Schäden an Bauteilen des Sondereigentums gehen zulasten des Sondereigentümers, etwa eine undichte Duschabtrennung oder in der Regel ein Leck an der Leitung nach dem Absperrventil der Wohnung. Für Schimmel im Sondereigentum gilt: Wer die Ursache gesetzt hat, zahlt die Schimmelsanierung.
Selbst wenn die Ursache im Gemeinschaftseigentum liegt, bleibt der Befall an Tapete, Putz und Bodenbelag grundsätzlich Sache des Sondereigentümers. Diesen Schaden kann er nur über einen Anspruch auf Schadensersatz von der Gemeinschaft zurückholen (siehe unten).
Versicherung: Schimmel ist meist kein Versicherungsfall. Ist der Schimmelbefall Folge eines versicherten Ereignisses, etwa eines Leitungswasserschadens, kommt eine Leistung der Gebäudeversicherung in Betracht; ob Schimmel als Folgeschaden gedeckt oder ausgeschlossen ist, regeln allein die Versicherungsbedingungen der Police. Die Frage klärt die Hausverwaltung mit dem Versicherer.
Zuständigkeit: WEG, Verwalter und Gutachten
Wer Schimmelbefall entdeckt, sollte ihn sofort der Hausverwaltung melden. Die Anzeige sollte Fotos vom Befall und das Datum enthalten. Ansprechpartner sind WEG, Verwalter und Beirat. Bei akuter Gefahr hat die Verwaltung eine Eilkompetenz: Der Verwalter darf ohne Beschluss Maßnahmen treffen, die zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Den Auftrag zur Schimmelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum erteilt die Hausverwaltung dann an eine Fachfirma. Wie wir das in der WEG-Verwaltung organisieren, beschreiben wir dort.
Ist die Ursache streitig, hilft nur ein Sachverständigengutachten. Ein Gutachter misst Feuchtigkeit und Oberflächentemperatur, prüft Außenwände, Fassade und Dach und bewertet das Lüftungsverhalten. Das Gutachten zeigt, ob bauliche Mängel oder das Lüftungsverhalten die Schimmelbildung verursacht haben. Die Klärung beauftragt meist die Gemeinschaft; das Gutachten zählt dann zu den Kosten der Verwaltung.
Bleibt die Ursache für den Schimmelbefall unklar, ist ein Konflikt programmiert. In dieser Situation können sich Gemeinschaft und Sondereigentümer auf eine Kostenteilung einigen, rechtlich ein Vergleich (§ 779 BGB). Das erspart oft ein weiteres Gutachten und einen Prozess; die Verwaltung bereitet dazu einen Beschluss vor.
Wer betroffen ist, muss dem Sachverständigen Zutritt gewähren; jeder Wohnungseigentümer hat das Betreten seines Sondereigentums zu dulden, soweit es den Vereinbarungen oder Beschlüssen entspricht oder ihm daraus kein Nachteil über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus erwächst (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Über größere Maßnahmen entscheidet die Eigentümerversammlung.
Wichtig: Nicht eigenmächtig sanieren. Zum früheren Recht entschied der BGH, dass niemand für eigenmächtige Arbeiten am Gemeinschaftseigentum Ersatz erhält, selbst wenn sie ohnehin nötig waren (BGH, 14.06.2019, V ZR 254/17). Ausnahme sind Notmaßnahmen gegen einen unmittelbar drohenden Schaden (§ 18 Abs. 3 WEG).
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Melden | Fotos machen, Verwaltung informieren |
| Ursache klären | Sachverständiger misst Feuchtigkeit und prüft Bauteile |
| Beschluss | Verwalter oder Versammlung beauftragt die Sanierung |
| Kosten zuordnen | WEG oder Eigentümer, je nach Ursache |
Haftung der WEG: Reform 2020 und BGH 2026
Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Verletzt die Gemeinschaft diese Pflichten und verzögert die Sanierung, kann sie für Schimmel und den Schaden im Sondereigentum haften.
Nach altem Recht hafteten nicht der Verband, sondern die Eigentümer, die schuldhaft untätig blieben oder gegen die Maßnahme stimmten (BGH, 17.10.2014, V ZR 9/14). Seit der Reform 2020 haftet die Gemeinschaft selbst: Erleidet ein Eigentümer wegen einer schuldhaft verzögerten Instandsetzung einen Schaden an seinem Sondereigentum, kann er von der Gemeinschaft Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB verlangen (BGH, 27.02.2026, V ZR 18/25).
Die Gemeinschaft muss sich dabei auch Fehler der Eigentümerversammlung und des Verwalters zurechnen lassen. Eine Garantiehaftung für alle Mängel gibt es nach dem Urteil aber nicht. Das Problem für Geschädigte: Die Haftung beginnt erst ab dem Zeitpunkt, zu dem die Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln beschlossen und durchgeführt worden wäre. Dass der Schaden bei pflichtgemäßem Handeln ausgeblieben wäre, muss der geschädigte Eigentümer darlegen und beweisen. Der Anspruch richtet sich gegen die Gemeinschaft, nicht gegen einzelne Mitglieder; die Haftung setzt Verschulden voraus.
Wer schweigt, riskiert ein Mitverschulden: Unterlässt es ein Mitglied, in der Versammlung einen Beschluss zu beantragen, kann ihm das angerechnet werden, sofern es die Beschlussfassung tatsächlich hätte beeinflussen können (§ 254 Abs. 1 BGB, V ZR 18/25). Mietausfall ist nur ersatzfähig, wenn die Nutzung der Gemeinschaftsordnung entsprochen hätte.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(3) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
Vermietete Wohnung: Mieter, Mietminderung, Beweislast
Das Problem bei Vermietung: Gegenüber dem Mieter haftet immer der Vermieter, auch wenn die Ursache im Gemeinschaftseigentum liegt (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Bei erheblichem Schimmelbefall mindert sich die Miete kraft Gesetzes (§ 536 Abs. 1 BGB). Höhe und Berechnung richten sich nach dem Einzelfall.
Den Mieter trifft eine Anzeigepflicht: Er muss Schimmelbildung unverzüglich melden (§ 536c Abs. 1 BGB). Ohne Anzeige verliert er insoweit seine Rechte, und Mängel der Wohnung bleiben unentdeckt (§ 536c Abs. 2 BGB). Im Streit klärt meist ein Gutachten die Ursache. Zur Beweislast gilt nach herrschender Meinung: Der Vermieter muss zuerst nachweisen, dass die Ursache nicht in der Bausubstanz liegt; erst dann muss der Mieter belegen, dass er richtig geheizt und gelüftet hat.
Welches Lüften zumutbar ist, beurteilt der BGH im Einzelfall nach Alter und Ausstattung des Gebäudes; nach Kochen, Duschen und Waschen sofort zu lüften, sei allgemein üblich (BGH, 05.12.2018, VIII ZR 67/18). Unsere Mietverwaltung koordiniert in solchen Fällen Mieter, Gutachter und Gemeinschaft und achtet auf die Pflichten aller Beteiligten.
Tipp: Mieter, Eigentümer und WEG gleichzeitig informieren Vermietende Eigentümer sollten die Mängelanzeige des Mieters sofort an die Hausverwaltung weiterleiten und schriftlich eine Klärung der Ursache verlangen. So sichern Sie Ihren Anspruch auf Ersatz für den Schaden gegen die Gemeinschaft.
Schimmelfälle im Überblick: Beispiele aus der Praxis
Schimmelbildung an der Außenwand im Altbau: Fehlt eine nach dem Baustandard gebotene Dämmung der Wände oder ist die Fassade undicht, zahlt die Gemeinschaft die Sanierung der Außenwände. Entspricht die Wand dem Baustandard und liegt die Ursache im Lüften, zahlt der Eigentümer die Schimmelsanierung.
Schimmelbefall im Badezimmer: Die Reparatur einer undichten Silikonfuge oder Duschwanne im Sondereigentum zahlt der Eigentümer. Ein feuchter Leitungsstrang in der Wand ist dagegen Gemeinschaftseigentum.
Schimmel unter dem Dach oder im Treppenhaus: Ein undichtes Dach, eine defekte Dachrinne oder Feuchtigkeit im Treppenhaus sind bauliche Mängel am Gemeinschaftseigentum; die Gemeinschaft trägt die Kosten und Maßnahmen. Ähnliche Abgrenzungen erklärt der Beitrag zur Fußbodenheizung in der WEG.
Häufige Fragen
Wer muss für Schimmel im Sondereigentum bezahlen?
Liegt die Ursache im Sondereigentum oder im Nutzerverhalten, zahlt der Eigentümer. Liegen bauliche Mängel am Gemeinschaftseigentum vor, zahlt die Gemeinschaft die Beseitigung der Ursache; den Schaden an Tapete und Putz trägt zunächst der Eigentümer; bei schuldhaft verzögerter Erhaltung hat er einen Anspruch auf Schadensersatz.
Rechtsgrundlage: §§ 5, 16 Abs. 2, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG; § 280 Abs. 1 BGB
Wer haftet bei Schimmel in der Eigentumswohnung?
Seit der Reform 2020 trägt die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst die Verantwortung: Sie haftet, wenn sie die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums schuldhaft verzögert und damit ihre Pflichten verletzt. Gegenüber einem Mieter haftet immer der vermietende Eigentümer.
Rechtsgrundlage: § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG; § 280 Abs. 1 BGB; BGH V ZR 18/25
Wer ist in der Beweispflicht bei Schimmel?
Im Mietverhältnis muss nach herrschender Meinung zuerst der Vermieter beweisen, dass die Ursache nicht in der Bausubstanz liegt. Verlangt ein Sondereigentümer Schadensersatz von der Gemeinschaft, muss er Pflichtverletzung und Schaden darlegen und beweisen. In der Praxis klärt die Ursache meist ein Gutachten.
Rechtsgrundlage: BGH V ZR 18/25
Wer ist zuständig für Schimmel in der Wohnung?
Für Gemeinschaftseigentum ist die WEG zuständig; Verwalter und Eigentümerversammlung handeln für sie. Für Sondereigentum ist dessen Inhaber zuständig. Melden Sie Schimmel immer zuerst der Hausverwaltung, damit die Ursache geklärt werden kann.
Rechtsgrundlage: §§ 9a Abs. 2, 18 Abs. 1, 27 WEG
Ist der Mieter verpflichtet, Schimmel zu beseitigen?
Nein, grundsätzlich nicht. Der Mieter muss Schimmelbildung unverzüglich anzeigen; die Anzeige ist eine seiner Pflichten. Hat er sie durch falsches Heizen und Lüften schuldhaft verursacht, schuldet er Schadensersatz.
Rechtsgrundlage: §§ 280, 536c Abs. 1 BGB
Wen rufe ich bei Schimmel an der Wand an?
Mieter informieren den Vermieter über den Schimmel. Sondereigentümer melden den Befall der Hausverwaltung, die bei Bedarf ein Gutachten beauftragt. Bei akuter Feuchtigkeit, etwa durch ein Leck, sofort einen Installateur und die Verwaltung einschalten.
Rechtsgrundlage: § 536c Abs. 1 BGB; § 27 Abs. 1 WEG
Wie schnell muss der Vermieter bei Schimmel reagieren?
Eine feste Frist gibt es nicht. Der Vermieter muss Mängel zügig prüfen und beseitigen. Kommt er in Verzug, darf der Mieter den Mangel selbst beseitigen lassen und Ersatz verlangen.
Rechtsgrundlage: §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 536a Abs. 2 BGB
Kann der Vermieter wegen Schimmel kündigen?
Nur in Ausnahmefällen. Verletzt der Mieter seine Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich, etwa durch anhaltend falsches Lüften trotz Abmahnung, kommt eine ordentliche Kündigung in Betracht.
Rechtsgrundlage: § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB
Rechtsgrundlage: §§ 5, 9a, 14, 16, 18, 19, 27 WEG; §§ 254, 280, 535, 536, 536a, 536c, 573, 779 BGB; BGH, Urteile vom 17.10.2014 – V ZR 9/14, 05.12.2018 – VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18, 14.06.2019 – V ZR 254/17, 27.02.2026 – V ZR 18/25
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
