Sondernutzungsrecht an Garten, Terrasse und Stellplatz

Wer eine Erdgeschosswohnung mit Gartenanteil kauft oder einen Stellplatz im Hof nutzt, geht meist davon aus, dass die Fläche zur Wohnung gehört. Rechtlich ist das häufig anders: Grundstück und Gebäude sind grundsätzlich Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 5 WEG), und jeder Wohnungseigentümer darf es mitgebrauchen. Damit ein einzelner Eigentümer eine Fläche allein nutzen darf, braucht es ein Sondernutzungsrecht. Es ist in vielen Wohnanlagen im Raum München Alltag, etwa für Gartenflächen, Terrassen, Kfz-Stellplätze oder einen Kellerraum, und trotzdem eine häufige Quelle für Streit: Wer zahlt die Pflege der Hecke, darf eine Terrasse vergrößert werden, und was passiert beim Verkauf? Dieser Ratgeber erklärt, wie ein Sondernutzungsrecht entsteht, wie es sich vom Sondereigentum unterscheidet, wer Kosten und Erhaltung trägt und welche Grenzen gelten. Er stützt sich auf das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und drei Entscheidungen des Bundesgerichtshofs, die wir im Volltext geprüft haben.

Was ist ein Sondernutzungsrecht?

Ein Sondernutzungsrecht weist einem Wohnungseigentümer das Recht zu, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen und die übrigen Eigentümer davon auszuschließen. Der Bundesgerichtshof beschreibt das mit zwei Seiten: Die positive Komponente ist das Recht des Berechtigten zur Nutzung, die negative Komponente der Ausschluss der anderen Eigentümer vom Mitgebrauch (BGH, Urteil vom 23.03.2018, V ZR 65/17, Rn. 8, zur Rechtslage vor der Reform). Jeder Wohnungseigentümer ist grundsätzlich zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt (§ 16 Abs. 1 Satz 3 WEG); das Sondernutzungsrecht schränkt diese Befugnis zugunsten eines Einzelnen ein.

Wichtig ist, was das Sondernutzungsrecht nicht ist: Die Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum. Der Berechtigte wird nicht Eigentümer des Gartens oder des Stellplatzes, er hat ein Gebrauchsrecht, das in der Regel fest mit seiner Wohnung verbunden ist. Wie weit es reicht, ergibt sich aus der Teilungserklärung beziehungsweise der Gemeinschaftsordnung, oft mit einem Lageplan, in dem die Flächen mit der Nummer der Wohnung gekennzeichnet sind. Mehr zu Aufbau und Inhalt dieser Unterlagen steht in unserem Beitrag zu Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung.

Sondernutzungsrecht und Sondereigentum: der Unterschied

Beim Sondereigentum gehört dem Eigentümer der Raum selbst, etwa die Wohnung oder der abgeschlossene Raum im Keller, und er kann damit nach Belieben verfahren, ihn bewohnen, vermieten oder andere von Einwirkungen ausschließen (§ 13 Abs. 1 WEG). Beim Sondernutzungsrecht hat er dagegen nur ein Nutzungsrecht an einer Fläche, die allen Eigentümern gehört. Die Unterschiede zeigen sich bei Veränderungen, bei der Erhaltung und bei den Kosten: Am Sondereigentum entscheidet der Eigentümer weitgehend allein (§ 13 Abs. 2 WEG), an der Sondernutzungsfläche bleibt die Gemeinschaft beteiligt.

Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 gibt es allerdings mehr Möglichkeiten, Freiflächen als Sondereigentum auszugestalten. Stellplätze gelten als Räume (§ 3 Abs. 1 Satz 2 WEG), und das Sondereigentum kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, etwa auf eine Terrasse oder einen Gartenanteil, solange die Wohnung dadurch wirtschaftlich die Hauptsache bleibt (§ 3 Abs. 2 WEG). Nach § 3 Abs. 3 WEG soll das nur geschehen, wenn diese Flächen im Aufteilungsplan durch Maßangaben bestimmt sind. Ob in Ihrer Anlage Sondereigentum oder ein Sondernutzungsrecht vorliegt, steht in der Teilungserklärung; ältere Anlagen arbeiten fast immer mit Sondernutzungsrechten, weil Sondereigentum im Freien vor der Reform nicht möglich war.

Auch bei Gebäudeteilen gilt: Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, können nicht Sondereigentum sein (§ 5 Abs. 2 WEG). Bei einem Balkon oder einer Terrasse im Obergeschoss gehören deshalb Bodenplatte, tragende Teile und Abdichtung nach herrschender Meinung zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn der Balkon nur von einer Wohnung aus zugänglich ist und ihm zugewiesen ist. Wie die Abgrenzung bei technischen Anlagen funktioniert, zeigt der Beitrag zur Fußbodenheizung in der WEG.

Garten, Terrasse, Stellplatz: typische Flächen

Am häufigsten ist das Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche vor einer Erdgeschosswohnung. Der Berechtigte darf sie bepflanzen, als Rasen oder Beet gestalten und mit Gartenmöbeln nutzen; Wege, Leitungen und Zugänge für Versorgung und Wartung bleiben aber Sache der Gemeinschaft. Auch die Terrasse wird oft nicht als Sondereigentum, sondern als Sondernutzungsfläche zugewiesen, ebenso Kfz-Stellplätze im Freien, in Doppelparkern oder in der Tiefgarage, einzelne Kellerräume und Kellerabteile, Dachterrassen oder Gartenhäuser, die es seit der Errichtung der Anlage gibt.

Entscheidend ist immer die konkrete Formulierung. Ein Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz erlaubt das Abstellen eines Fahrzeugs, aber nicht automatisch den Bau eines Carports; ein Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche erlaubt die gärtnerische Nutzung, aber nicht ohne Weiteres ein Gartenhaus. Der Bundesgerichtshof legt Inhalt und Umfang eines Sondernutzungsrechts aus der Teilungserklärung aus: Wortlaut und Sinn, wie sie sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Grundbucheintragung ergeben, weil sie auch Käufer binden (BGH, Urteil vom 28.10.2016, V ZR 91/16, Rn. 21). Wer kauft, sollte daher die Teilungserklärung samt Lageplan vor dem Kauf lesen.

Ein Beispiel: Eine Eigentumswohnung im Erdgeschoss einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist mit dem Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche und an einem Kfz-Stellplatz verbunden. Der Eigentümer pflegt den Garten und übernimmt die Reinigung des Stellplatzes, wenn die Gemeinschaftsordnung das so vorsieht. Will er im Garten ein Gartenhaus aufstellen, stößt das Nutzungsrecht an seine Grenzen: Die Pflichten gegenüber der Eigentümergemeinschaft bleiben bestehen (§ 14 WEG), und es braucht eine Nutzungsregelung oder einen Beschluss. Auch für den Wert der Immobilie ist es wichtig, dass diese Regeln eindeutig sind, denn Käufer fragen beim Kauf danach.

Entstehung: Vereinbarung und Grundbuch

Weil das Sondernutzungsrecht den Mitgebrauch der anderen Eigentümer ausschließt, kann es nach der Rechtsprechung nur durch Vereinbarung begründet werden. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften des WEG abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). In der Praxis entsteht das Recht meist schon bei der Aufteilung des Grundstücks: Der teilende Eigentümer, oft ein Bauträger, legt die Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung fest (§ 8 Abs. 2, § 5 Abs. 4 WEG). Später können die Eigentümer eine Vereinbarung treffen, der alle zustimmen müssen und die im Grundbuch eingetragen wird.

Ein Mehrheitsbeschluss genügt dafür nicht. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Sondernutzungsrecht nur durch Vereinbarung, nicht auch durch einen bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluss begründet werden kann; der Versammlung fehlt dafür die Beschlusskompetenz, ein solcher Beschluss ist nichtig (BGH, Beschluss vom 20.09.2000, V ZB 58/99). Diese Entscheidung erging zum Recht vor der Reform; die Grundlinie, dass der Ausschluss vom Mitgebrauch eine Vereinbarung verlangt, gilt nach herrschender Meinung auch nach der WEG-Reform weiter. Ein Beschluss kann aber den Gebrauch einer Sondernutzungsfläche ordnen, soweit keine Vereinbarung entgegensteht (§ 19 Abs. 1 WEG), etwa Regeln für die Gartenpflege oder das Parken auf Gemeinschaftsflächen.

Damit das Recht auch gegenüber einem Käufer wirkt, muss es im Grundbuch eingetragen sein. Vereinbarungen, die vom Gesetz abweichen, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG). Zur näheren Bezeichnung des Inhalts kann das Grundbuch auf die Eintragungsbewilligung Bezug nehmen (§ 7 Abs. 3 Satz 1 WEG). Hat die Wohnung Grundpfandgläubiger, etwa eine Bank mit einer Grundschuld, ist deren Zustimmung nach anderen Rechtsvorschriften nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird (§ 5 Abs. 4 Satz 2 WEG).

Kosten und Erhaltung: Wer zahlt für die Sondernutzungsfläche?

Das Gesetz geht zunächst davon aus, dass das Gemeinschaftseigentum Sache der Gemeinschaft ist: Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 1 WEG), die ordnungsmäßige Erhaltung gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG), und die Kosten tragen alle Eigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Ohne besondere Regelung würde die Gemeinschaft also auch die Hecke im Garten eines Einzelnen auf gemeinsame Kosten pflegen.

In der Praxis weicht fast jede Teilungserklärung davon ab. Die Wohnungseigentümer können durch Vereinbarung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums und die Tragung der Kosten einzelnen Eigentümern auferlegen; die Vereinbarung muss eine klare und eindeutige Regelung treffen. Überträgt die Gemeinschaftsordnung einem Sondernutzungsberechtigten die Instandhaltungspflicht, hat er im Zweifel auch die Kosten zu tragen. Der Bundesgerichtshof hat das für Terrassen und Gartenflächen entschieden und betont, dass Nutzungsrecht und Instandhaltungslast deckungsgleich sein sollen; die Gemeinschaft hat dann keine Kosten, die zu verteilen wären (BGH, Urteil vom 28.10.2016, V ZR 91/16, Rn. 19 bis 23). Das Urteil stützt sich auf das WEG vor der Reform; der Gedanke, dass die Pflicht zur Erhaltung im Zweifel die Kosten einschließt, wird auch auf das geltende Recht übertragen.

Wer auch nach der Reform einzelne Kosten anders verteilen will, kann einen Mehrheitsbeschluss fassen: Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Nicht jede Sondernutzungsfläche verursacht gleiche Kosten: Für Gartenpflege, Baumschnitt, Pflaster und Winterdienst empfiehlt es sich, die Zuständigkeit schriftlich festzulegen; zum Winterdienst siehe Winterdienst in der WEG. Reichen die Mittel für Schäden am Gemeinschaftseigentum nicht, hilft die Erhaltungsrücklage, die aber nur für die der Gemeinschaft obliegenden Maßnahmen vorgesehen ist.

Bauliche Veränderungen: Was ist mit dem Sondernutzungsrecht erlaubt?

Ein Sondernutzungsrecht erlaubt die Nutzung, aber nicht jede Veränderung. Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden (§ 20 Abs. 1 WEG). Das gilt auch für Eingriffe auf einer Sondernutzungsfläche: Ein Gartenhaus, ein Carport, eine Pergola, eine Terrassenüberdachung oder eine feste Einfriedung ist in der Regel eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, für die der Berechtigte einen Beschluss der Eigentümerversammlung braucht. Dieser kann mit Mehrheit gefasst werden; verlangen kann der Berechtigte eine Gestattung, wenn alle Eigentümer, deren Rechte über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind (§ 20 Abs. 3 WEG).

Wer die Maßnahme gestattet bekommt, trägt die Kosten allein und hat auch allein die Nutzungen (§ 21 Abs. 1 WEG). Verboten sind Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen (§ 20 Abs. 4 WEG). Nach der Rechtsprechung zum Recht vor der Reform ist die Zustimmung zu baulichen Veränderungen bereits in der Zuweisung des Sondernutzungsrechts zu sehen, soweit sie in dessen Beschreibung stehen oder nach seinem Inhalt üblicherweise vorgenommen werden und der Anlage kein anderes Gepräge geben. Beschlüsse, die Sondernutzungsberechtigten die Vergrößerung einer Terrasse und die Umgestaltung einer Gartenfläche auf eigene Kosten gestatteten, hat der Bundesgerichtshof nicht als nichtig angesehen (BGH, Urteil vom 28.10.2016, V ZR 91/16, Rn. 14 bis 18). Bei Streit über die Reichweite lohnt sich die Beratung durch einen Rechtsanwalt mit Schwerpunkt im Wohnungseigentumsrecht.

Tipp: Vor dem Umbau Beschluss und Wortlaut prüfen Bevor Sie ein Gartenhaus, einen Carport oder eine Terrassenüberdachung bauen: Lesen Sie den Wortlaut des Sondernutzungsrechts in der Teilungserklärung und beantragen Sie die Gestattung rechtzeitig zur Eigentümerversammlung. Ohne Beschluss droht ein Rückbauverlangen.

Ändern und Aufheben: Verkauf und Vermietung

Gegen den Willen des Berechtigten lässt sich ein Sondernutzungsrecht nicht einfach entziehen. Der Bundesgerichtshof hat 2018 klargestellt, dass die übrigen Eigentümer die dauerhafte Änderung oder Aufhebung nur über die Anpassung der Vereinbarung verlangen können (BGH, Urteil vom 23.03.2018, V ZR 65/17, Rn. 13 und 16, zum damaligen § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG, der wortgleich in § 10 Abs. 2 WEG fortgilt). Nach § 10 Abs. 2 WEG ist das möglich, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls unbillig erscheint. Eine ersatzlose Aufhebung kommt nur als letztes Mittel in Betracht, etwa wenn die Fläche zwingend benötigt wird, um unabwendbare behördliche Auflagen zu erfüllen, und regelmäßig nur gegen eine entsprechende Entschädigung. Der Berechtigte muss seine Fläche auch nicht im Vorgriff darauf zur Verfügung stellen. Im entschiedenen Fall ging es um Stellplätze, die nach der Baugenehmigung auf der Gartenfläche einer Wohnung hätten liegen sollen; die Klage der Gemeinschaft hatte keinen Erfolg.

Beim Verkauf der Wohnung geht das im Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrecht in der Regel mit über, weil es mit dem Wohnungseigentum verbunden ist. Dass es auch getrennt übertragen werden kann, setzt das Gesetz voraus (§ 5 Abs. 4 Satz 2 WEG); nach herrschender Meinung ist dafür eine Einigung mit Eintragung im Grundbuch nötig, und ob die Gemeinschaftsordnung die Übertragung an Dritte oder nur an andere Eigentümer der Anlage zulässt, muss im Einzelfall geprüft werden. Wer die Wohnung vermietet, vermietet das Sondernutzungsrecht regelmäßig mit, etwa einen Stellplatz oder die Terrasse. Welche Unterlagen Käufer vor dem Kauf sehen wollen, zeigt der Beitrag Wohnung verkaufen: Diese Verwalterunterlagen brauchen Sie.

Hausverwaltung: Aufgaben bei Sondernutzungsrechten

Die Verwaltung führt die Beschlüsse der Gemeinschaft aus und achtet auf die Einhaltung von Vereinbarungen und Beschlüssen; jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Bei Sondernutzungsrechten heißt das konkret: Die Verwaltung kennt die Teilungserklärung und den Lageplan, ordnet Stellplätze und Flächen richtig zu, bereitet Beschlüsse über bauliche Veränderungen so vor, dass sie rechtssicher sind, und klärt mit den Eigentümern, wer Pflege und Kosten trägt. Fehlt eine klare Regelung, lässt sie die Eigentümer über eine eindeutige Kostenverteilung abstimmen, bevor aus einem Missverständnis ein Rechtsstreit wird.

Als Hausverwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg betreuen wir Eigentümergemeinschaften, bei denen Sondernutzungsrechte an Gärten, Terrassen und Stellplätzen zum Alltag gehören. Wie wir die Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft aufbauen, beschreibt die Seite WEG-Verwaltung. Die Beratung im Einzelfall, insbesondere zur Auslegung einer Teilungserklärung, bleibt Aufgabe eines Rechtsanwalts.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 3, 5, 7, 8, 10, 13, 14, 16, 18, 19, 20, 21 WEG; BGH, Beschluss vom 20.09.2000 – V ZB 58/99, Urteile vom 28.10.2016 – V ZR 91/16 und 23.03.2018 – V ZR 65/17

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