Kündigung durch Vermieter: Gründe und Fristen

Die Kündigung durch den Vermieter ist im deutschen Mietrecht eng begrenzt. Wer eine Wohnung unbefristet vermietet hat, kann den Mietvertrag nur mit einem gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund, mit der richtigen Kündigungsfrist und unter Einhaltung der Formvorschriften beenden. Schon ein kleiner Fehler im Kündigungsschreiben kann die Kündigung unwirksam machen. Dieser Artikel erklärt privaten Vermietern Kündigungsgründe, Kündigungsfristen, Form und Widerspruch bei der ordentlichen Kündigung; er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Ordentliche Kündigung: Wann kann der Vermieter kündigen?

Nach § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ohne Kündigungsgrund ist eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages nicht möglich, auch nicht aus Gründen wie einem abgekühlten Verhältnis zum Mieter oder einer lukrativeren Neuvermietung.

Ausgeschlossen ist auch die Kündigung zur Mieterhöhung; wer mehr Miete will, geht den Weg der Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete. Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 573 Abs. 4 BGB).

Das gilt für den unbefristeten Mietvertrag; für befristete Mietverträge gelten eigene Vorschriften (§ 575 BGB). Manche unbefristeten Mietverträge enthalten zudem einen vertraglichen Kündigungsausschluss, etwa einen beiderseitigen Kündigungsverzicht für eine bestimmte Mietzeit; ob ein solcher Kündigungsausschluss wirksam ist und wie lange er die ordentliche Kündigung sperrt, hängt von der Formulierung ab.

Ausgenommen vom Kündigungsschutz sind nach § 549 Abs. 2 BGB unter anderem Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch und möblierte Zimmer in der Wohnung des Vermieters, sofern sie nicht einer Familie oder einem dauerhaften Haushalt überlassen sind.

Ob die Voraussetzungen eines berechtigten Interesses vorliegen, verlangt nach dem Bundesgerichtshof eine umfassende Würdigung des Einzelfalls; die Regelfälle Eigenbedarf und wirtschaftliche Verwertung (§ 573 Abs. 2 BGB, Nr. 2 und 3) geben dafür einen ersten Anhalt (BGH, Urteil vom 29.03.2017, VIII ZR 45/16). Persönliche Härten des Mieters wie Krankheit oder hohes Alter zählen dabei noch nicht, sondern erst beim Widerspruch nach § 574 BGB.

Kündigungsgründe: Kündigung wegen Pflichtverletzung, Eigenbedarf, Verwertung

§ 573 Abs. 2 BGB nennt drei typische Kündigungsgründe. Der erste ist eine Pflichtverletzung: Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt (Nr. 1).

Dazu zählen nach der Rechtsprechung etwa dauernde unpünktliche Mietzahlung, wiederholte erhebliche Störungen des Hausfriedens, unerlaubte Untervermietung oder vertragswidriger Gebrauch der Mietsache trotz Abmahnung. Eine einmalige Kleinigkeit reicht für eine Kündigung wegen Pflichtverletzung nicht.

Der zweite Grund ist der Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts (Nr. 2). Er ist in der Praxis der häufigste Kündigungsgrund, und die Eigenbedarfskündigung hat eigene Hürden, von der Begründung bis zur Sperrfrist nach der Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 577a BGB).

Mehr dazu im Beitrag zur Eigenbedarfskündigung.

Der dritte Grund ist die wirtschaftliche Verwertung (Nr. 3): Der Vermieter würde durch das Mietverhältnis an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden. Die Anforderungen an die wirtschaftliche Verwertung als Kündigungsgrund sind hoch.

Ausdrücklich ausgeschlossen sind zwei Argumente: eine höhere Miete bei Neuvermietung und den Verkauf nach Begründung von Wohnungseigentum.

Die Aufzählung ist nicht abschließend („insbesondere“). Auch aus anderen Gründen kann eine Kündigung nach § 573 BGB berechtigt sein, etwa für eine eigene freiberufliche oder gewerbliche Nutzung.

Der Bundesgerichtshof unterscheidet bei diesem Berufs- oder Geschäftsbedarf zwei Konstellationen: Will der Vermieter in der Wohnung auch wohnen und überwiegend arbeiten, liegt der Fall näher am Eigenbedarf; soll sie ausschließlich geschäftlich genutzt werden, näher an der Verwertungskündigung mit ihren strengeren Anforderungen (BGH, VIII ZR 45/16).

Zweifamilienhaus: Kündigung ohne berechtigtes Interesse

Der Kündigungsschutz ist gelockert, wenn Vermieter und Mieter unter einem Dach wohnen. Bewohnt der Vermieter selbst ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, kann er das Mietverhältnis über die Wohnung des Mieters auch ohne Kündigungsgrund kündigen (§ 573a BGB).

Dafür verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate, und das Kündigungsschreiben muss die Kündigung ausdrücklich auf § 573a BGB stützen; sonst gilt die Erleichterung nicht. Auch hier bleibt der Widerspruch wegen Härte nach § 574 BGB möglich.

Kündigungsfristen: Drei bis neun Monate bei Kündigung durch Vermieter

Die Kündigungsfrist bei einer Vermieterkündigung hängt nach § 573c BGB von der Wohndauer ab. Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

Nach fünf und nach acht Jahren seit der Überlassung verlängert sich die Frist für den Vermieter auf sechs und auf neun Monate. Der Mieter braucht für seine ordentliche Kündigung dagegen keinen Grund, denn § 573 BGB bindet nur den Vermieter, und für ihn bleibt es unabhängig von der Mietdauer bei drei Monaten (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB).

Entscheidend ist der Zugang der Kündigungserklärung beim Mieter, nicht das Datum auf dem Brief. Bei den drei Werktagen zählt der Samstag mit, es sei denn, der dritte Werktag fällt selbst auf einen Samstag (BGH, Urteil vom 27.04.2005, VIII ZR 206/04).

Sonn- und Feiertage zählen nicht. Beispiel aus der Praxis: Mietbeginn April 2020, also mehr als fünf, aber weniger als acht Jahre.

Im November 2026 ist der 1. ein Sonntag und in Bayern Allerheiligen, dritter Werktag ist also Mittwoch, der 4. November. Bei Zugang bis dahin endet das Mietverhältnis mit sechs Monaten Frist am 30. April 2027, sonst erst am 31. Mai 2027.

Klauseln des Mietvertrages, die die Kündigungsfristen für den Vermieter verkürzen, sind unwirksam (§ 573c Abs. 4 BGB); längere Fristen zugunsten des Mieters sind dagegen möglich. Kündigt der Mieter nach einer Mieterhöhung, gelten eigene, kürzere Fristen, die der Beitrag zum Sonderkündigungsrecht nach Mieterhöhung erklärt.

Kündigungsschreiben: Mietvertrag kündigen mit Schriftform und Begründung

Die Kündigung des Mietverhältnisses muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB); diese Formvorschriften gelten für alle Kündigungen, ob ordentlich oder fristlos. Schriftform heißt: ein Schreiben mit eigenhändiger Unterschrift (§ 126 Abs. 1 BGB).

Eine mündliche Kündigung, eine einfache E-Mail oder eine Messenger-Nachricht ist mangels Form nichtig (§ 125 Satz 1 BGB).

Mehrere Vermieter, etwa Ehepaare oder Erbengemeinschaften, müssen alle unterschreiben oder sich wirksam vertreten lassen; die Kündigungserklärung muss an alle Mieter des Mietvertrags gerichtet sein. Kündigt eine Hausverwaltung im Namen des Vermieters, gehört die Originalvollmacht dazu.

Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind im Kündigungsschreiben anzugeben (§ 573 Abs. 3 BGB). Bei einer Eigenbedarfskündigung reichen allgemeine Formeln wie „wegen Eigenbedarfs“ ohne Angabe der Person und ihres Interesses nach herrschender Meinung nicht.

Was nicht im Schreiben steht, wird später nur berücksichtigt, wenn es nachträglich entstanden ist; das gilt auch für die Abwägung im Widerspruchsverfahren (§ 574 Abs. 3 BGB).

Außerdem soll der Vermieter rechtzeitig auf Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs (§§ 574 bis 574b BGB) hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Fehlt der Hinweis, bleibt die Kündigung wirksam, der Mieter kann aber noch im ersten Termin des Räumungsprozesses widersprechen (§ 574b Abs. 2 Satz 2 BGB).

Für den Zugang empfiehlt sich in der Praxis ein Bote als Zeuge des Einwurfs oder die Übergabe gegen Empfangsbestätigung.

Widerspruch des Mieters: Härtefall nach § 574 BGB

Neben dem allgemeinen Kündigungsschutz hat der Mieter weitere Schutzrechte: Auch nach einer wirksamen ordentlichen Kündigung kann er widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 Abs. 1 BGB). Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann (§ 574 Abs. 2 BGB).

Liegt ein Grund zur fristlosen Kündigung vor, ist der Widerspruch ausgeschlossen.

Der Widerspruch braucht nur Textform, eine E-Mail genügt (§ 574b BGB). Hat der Vermieter korrekt auf das Widerspruchsrecht des Mieters hingewiesen, muss der Widerspruch spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses beim Vermieter sein; sonst kann der Vermieter die Fortsetzung ablehnen (§ 574b Abs. 2 BGB).

Ist er berechtigt, wird das Mietverhältnis angemessen fortgesetzt, notfalls zu geänderten Bedingungen oder auf unbestimmte Zeit; ohne Einigung entscheidet das Gericht (§ 574a BGB).

Hohes Alter oder eine lange Mietdauer allein reichen grundsätzlich nicht; kommen Erkrankungen hinzu oder droht bei einem Umzug die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der Gesundheit, kann das eine Härte begründen. Machen Mieter solche Gefahren substantiiert geltend, müssen die Gerichte in der Regel ein Sachverständigengutachten einholen (BGH, Urteil vom 22.05.2019, VIII ZR 180/18).

Maßgeblich für die Abwägung ist der Stand am Schluss der letzten mündlichen Verhandlung (BGH, Urteil vom 22.05.2019, VIII ZR 167/17).

Fristlose Kündigung: Nur aus wichtigem Grund

Neben der ordentlichen gibt es die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB). Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nach Abwägung aller Umstände unzumutbar ist. Das Gesetz nennt etwa eine erhebliche Gefährdung der Mietsache oder ihre unbefugte Überlassung an Dritte (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB), einen Zahlungsverzug (dazu unten) und eine nachhaltige Störung des Hausfriedens (§ 569 Abs. 2 BGB).

Bei einer Verletzung vertraglicher Pflichten ist in der Regel vorher eine Abmahnung oder Abhilfefrist nötig (§ 543 Abs. 3 BGB), und der wichtige Grund muss im Kündigungsschreiben stehen (§ 569 Abs. 4 BGB). Auch die fristlose Kündigung bedarf der Schriftform (§ 568 BGB).

Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist fristlos möglich, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Mietzahlung oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug ist oder über mehr als zwei Termine hinweg mit insgesamt zwei Monatsmieten in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a und b BGB). Nicht unerheblich ist der Rückstand im ersten Fall nur, wenn er eine Monatsmiete übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Eine Abmahnung ist bei Zahlungsverzug nicht nötig (§ 543 Abs. 3 Satz 2 BGB, Nr. 3).

Die Kündigung wird aber unwirksam, wenn der Vermieter spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage (Rechtshängigkeit) die fälligen Mietzahlungen und die Nutzungsentschädigung erhält oder sich eine öffentliche Stelle dazu verpflichtet. Diese Schonfrist hilft nicht, wenn schon in den zwei Jahren zuvor eine Kündigung so unwirksam geworden ist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Bei einer Kündigung wegen Mietrückstand ist es in der Praxis üblich, die fristlose Kündigung hilfsweise mit einer ordentlichen Kündigung zu verbinden. Nach dem Bundesgerichtshof wirkt die ordentliche Kündigung dann in allen Fällen, in denen die fristlose scheitert, auch wenn der Mieter den Rückstand innerhalb der Schonfrist ausgleicht (BGH, Urteil vom 19.09.2018, VIII ZR 231/17).

Nach der Kündigung: Beendigung des Mietverhältnisses und Auszug

Bis zum Ablauf der Kündigungsfrist bleiben die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag bestehen; danach endet die Laufzeit des Mietvertrages, und der Mieter muss die Mietsache zurückgeben. Eine Falle lauert in § 545 BGB: Bleibt der Mieter nach dem Ende einfach wohnen, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Vermieter nicht binnen zwei Wochen ab Kenntnis widerspricht.

Zieht der Mieter nicht aus, darf der Vermieter die Wohnung nicht eigenmächtig räumen oder die Schlösser tauschen. Seine Rechte setzt er mit einem Räumungstitel des Amtsgerichts durch. Einen langen Rechtsstreit kann ein Mietaufhebungsvertrag vermeiden, der Termin und Bedingungen des Auszugs einvernehmlich festlegt.

Eine Hausverwaltung umfasst die kaufmännische und die technische Verwaltung, bei Eigentumswohnungen als WEG-Verwaltung und für vermietete Wohnungen als Mietverwaltung. Bei vermieteten Eigentumswohnungen übernimmt unsere Mietverwaltung Fristenkontrolle, Kündigungsschreiben in Abstimmung mit dem Eigentümer, Wohnungsabnahme und die Abrechnung der Mietkaution; einen streitigen Kündigungsgrund prüft besser ein Fachanwalt für Mietrecht.

Tipp: Stillschweigende Verlängerung verhindern Schreiben Sie schon in die Kündigung, dass Sie einer Fortsetzung des Gebrauchs nach Vertragsende widersprechen (§ 545 BGB).

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 125, 126, 543, 545, 549, 568, 569, 573, 573a, 573c, 574, 574a, 574b, 575, 577a BGB; BGH, Urteile vom 27.04.2005 – VIII ZR 206/04, 29.03.2017 – VIII ZR 45/16, 19.09.2018 – VIII ZR 231/17, 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17

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