Sonderkündigungsrecht Mieterhöhung: Fristen und Folgen für Vermieter

Wer die Miete erhöht, muss mit einer Kündigung rechnen: Nach einer Erhöhung bis zur Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB. Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang kündigen, das Mietverhältnis endet zum Ablauf des übernächsten Monats, und die Mieterhöhung tritt nicht ein. Dieser Beitrag zeigt Vermietern, welche Fristen gelten, welche Form die Kündigung braucht, wann das Recht nicht besteht und wie Sie nach einer Kündigung vorgehen.

Sonderkündigungsrecht Mieterhöhung: Wann hat der Mieter ein Kündigungsrecht?

Das Sonderkündigungsrecht des Mieters besteht bei Wohnraum nach einer Mieterhöhung, wenn der Vermieter die Miete nach § 558 BGB oder § 559 BGB erhöhen will (§ 561 Abs. 1 BGB).

Gemeint sind zwei Fälle: die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (etwa nach dem Mietspiegel) und die Mieterhöhung nach einer Modernisierung. Das Sonderkündigungsrecht gilt für Mietverhältnisse über Wohnraum, also für die Wohnung ebenso wie für ein gemietetes Haus. Das Recht entsteht, sobald der Vermieter die Erhöhung gegenüber dem Mieter geltend macht, also mit dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

Der Mieter muss die Erhöhung nicht abwarten und nicht ablehnen. Er kann das Mietverhältnis außerordentlich kündigen und braucht dafür keinen Grund zu nennen. Eine Vereinbarung im Mietvertrag, die dieses Kündigungsrecht ausschließt oder einschränkt, ist unwirksam (§ 561 Abs. 2 BGB). Das gilt auch, wenn der Mietvertrag die ordentliche Kündigung ausschließt.

Die Vorschriften zur Miethöhe stehen im Mietrecht des BGB in Untertitel 2, zu dem auch § 561 BGB gehört. Das Gesetz knüpft das Kündigungsrecht an die Mieterhöhung, nicht an den Inhalt des Mietvertrags: Ob der Mieter die Erhöhung für berechtigt hält, spielt für die Beendigung des Mietverhältnisses keine Rolle.

Wie eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete abläuft, erklärt der Beitrag Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete. Wie Sie sie begründen, steht in Vergleichswohnungen, Gutachten und Mietdatenbank.

Sonderkündigungsrecht des Mieters: Welche Fristen gelten nach § 561 BGB?

Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung kündigen. Das Mietverhältnis endet dann zum Ablauf des übernächsten Monats.

Die Frist beginnt mit dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens beim Mieter. Die Kündigung muss dem Vermieter spätestens am letzten Tag der Frist zugehen. Bei einem Brief zählt dafür nicht das Absendedatum, sondern der tatsächliche Zugang. Wirft der Mieter das Schreiben in den Briefkasten des Vermieters, gilt es als zugegangen, sobald üblicherweise mit der Leerung zu rechnen ist; bei einem Einwurf am späten Abend des letzten Fristtages ist der Zugang deshalb fraglich. Das Ende des Mietverhältnisses richtet sich nach dem Monat, in dem die Kündigung zugeht.

Ein Beispiel: Das Mieterhöhungsverlangen geht am 15. Oktober zu. Der Mieter kann bis zum 31. Dezember kündigen. Kündigt er am 20. November, endet das Mietverhältnis am 31. Januar. Kündigt er erst am 30. Dezember, endet es am 28. Februar.

Die Fristen laufen parallel zur Überlegungsfrist für die Zustimmung: Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang zustimmen (§ 558b Abs. 2 BGB). Er muss sich also nicht früher entscheiden.

Was bedeutet die Sonderkündigung für die Mieterhöhung?

Kündigt der Mieter, tritt die Mieterhöhung nicht ein. Die Miethöhe bleibt bis zum Ende des Mietverhältnisses unverändert (§ 561 Abs. 1 BGB).

Das gilt auch, wenn die erhöhte Miete nach dem Zeitplan schon vor dem Ende des Mietverhältnisses fällig gewesen wäre. Im Beispiel oben zahlt der Mieter im Januar und Februar die alte Miete. Der Vermieter kann keine Nachzahlung verlangen. Bis zum Ende des Mietvertrags gelten alle übrigen Pflichten weiter, etwa die Zahlung der bisherigen Miete und die sorgsame Behandlung der Wohnung.

Eine laufende Zustimmungsklage verliert damit ihren Gegenstand, denn es gibt keine Erhöhung mehr, der der Mieter zustimmen müsste. Was bei einer Klage zu beachten ist, lesen Sie in Zustimmungsklage bei Mieterhöhung.

Das sind die Rechtsfolgen für den Vermieter: Er verliert nicht nur die Erhöhung, sondern oft den Mieter. Nach dem Auszug muss er die Wohnung zurücknehmen, den Zustand prüfen und neu vermieten.

Welche Form braucht die Kündigung des Mieters?

Die Kündigung braucht die Schriftform: ein eigenhändig unterschriebenes Schreiben (§ 568 Abs. 1 BGB). Eine Begründung ist nicht erforderlich, und der Mieter braucht keine Einwilligung des Vermieters. Aus dem Schreiben sollte hervorgehen, wer kündigt und für welche Wohnung; ein Hinweis auf die Mieterhöhung erleichtert die Zuordnung.

Anders als das Mieterhöhungsverlangen, das der Vermieter in Textform erklären kann (§ 558a Abs. 1 BGB), genügt für die Kündigung eine einfache E-Mail oder eine Nachricht per Messenger nicht. Sie wäre unwirksam, es sei denn, sie trägt eine qualifizierte elektronische Signatur.

Wichtig für die Frist: Es kommt auf den Zugang beim Vermieter an, nicht auf das Datum auf dem Schreiben. Geht die Kündigung erst nach Fristablauf zu, gilt sie nicht mehr als Sonderkündigung; allenfalls kommt eine ordentliche Kündigung mit der längeren gesetzlichen Frist in Betracht.

Zum Vergleich: Die normale Kündigungsfrist des Mieters beträgt drei Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Die Sonderkündigung kann das Mietverhältnis je nach Zeitpunkt der Kündigung schneller beenden.

Bei mehreren Mietern muss die Kündigung von allen Personen unterschrieben werden, die den Mietvertrag unterschrieben haben. Kündigt ein Bevollmächtigter für den Mieter, kann der Vermieter die Kündigung zurückweisen, wenn keine Originalvollmacht beiliegt; die Zurückweisung muss unverzüglich erfolgen (§ 174 BGB). Prüfen Sie ein eingehendes Kündigungsschreiben deshalb auf Unterschrift, Zugangsdatum und Bezug zur Mieterhöhung.

Wie unterscheidet sich die Kündigung nach der Erhöhung von der Kündigung nach der Modernisierungsankündigung?

Bei Modernisierungen hat der Mieter zwei Gelegenheiten: nach der Modernisierungsankündigung (§ 555e BGB) und später nach der Mieterhöhung (§ 561 BGB).

Die Kündigung nach § 555e BGB muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Ankündigung folgt. Sie wirkt ebenfalls zum Ablauf des übernächsten Monats. Das Recht entfällt bei Maßnahmen, die nur unerheblich auf die Mietsache einwirken und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen (§ 555c Abs. 4 BGB).

Verpasst der Mieter die erste Frist, kann er nach der Erhöhungserklärung nach § 559 BGB noch einmal kündigen. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete in der Regel ab dem dritten Monat nach Zugang der Erklärung (§ 559b Abs. 2 BGB); bei Fehlern in der Ankündigung oder bei einer um mehr als 10 Prozent höheren Miete verlängert sich diese Frist um sechs Monate.

Einzelheiten zur Berechnung finden Sie im Beitrag Mieterhöhung nach Modernisierung. Für Maßnahmen bis 10.000 Euro gilt das vereinfachte Verfahren.

Wann löst eine Mieterhöhung das Sonderkündigungsrecht nicht aus?

Nicht jede Mieterhöhung eröffnet das Recht: § 561 BGB nennt nur Erhöhungen nach § 558 BGB und § 559 BGB.

Keine Sonderkündigung nach § 561 BGB gibt es deshalb bei der Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung, bei einer vereinbarten Staffelmiete und bei einer Indexanpassung. Die Vorschrift nennt diese Erhöhungen nicht. Für sie gelten die vertraglichen und gesetzlichen Kündigungsfristen.

Auch bei einer einvernehmlichen Erhöhung, bei der beide Seiten eine neue Miete vereinbaren, besteht das Recht nicht. Besonderheiten gelten für Gewerberaum: Das Gesetz sieht dort kein vergleichbares Recht vor; § 561 BGB steht im Wohnraummietrecht.

Wie die Erhöhung bei Staffel und Index funktioniert, steht im Beitrag zur Indexmiete und Staffelmiete.

Eine Streitfrage ist, ob auch ein formal fehlerhaftes Erhöhungsverlangen die Frist auslöst; die Beurteilung in Rechtsprechung und Literatur ist nicht einheitlich. Rechnen Sie vorsorglich damit; die Anwendung auf den Einzelfall hängt von Form und Inhalt des Erhöhungsverlangens ab. Typische Fehler und wie Sie sie vermeiden, finden Sie in Mieterhöhung: Typische Formfehler.

Kann der Vermieter kündigen, wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt?

Nein. Die Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausgeschlossen (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB). Stimmt der Mieter nicht zu, bleibt dem Vermieter die Klage auf Zustimmung.

Der Vermieter kann auf Zustimmung klagen, wenn der Mieter nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang zugestimmt hat (§ 558b Abs. 2 BGB). Die Kündigung wegen der verweigerten Zustimmung wäre unwirksam.

Das Sonderkündigungsrecht ist ein Recht des Mieters. Der Vermieter hat kein entsprechendes Gegenrecht, sondern braucht für eine eigene Kündigung ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB.

Der Beitrag Eigenbedarfskündigung erklärt, wann das der Fall ist.

Was sollten Vermieter vor und nach einer Mieterhöhung bedenken?

Rechnen Sie vor der Erhöhung durch, was ein Auszug kostet, und prüfen Sie nach einer Kündigung zuerst Form, Frist und Zugang.

Ein Auszug bedeutet in der Regel Leerstand, Renovierungsaufwand und Kosten der Neuvermietung. Dem steht der Mehrertrag der Erhöhung gegenüber. Bei der Neuvermietung gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Mietpreisbremse; Einzelheiten dazu stehen im Beitrag Mietpreisbremse in Bayern.

Nach dem Eingang einer Kündigung gehen Sie in dieser Reihenfolge vor:

Wie LIKKA bei der Mieterhöhung und ihren Folgen begleitet

LIKKA unterstützt Vermieter im Raum München und Landsberg bei der Mietverwaltung, von der Mieterhöhung bis zur Neuvermietung nach einem Auszug.

Wir prüfen mit Ihnen, ob eine Erhöhung sinnvoll ist, bereiten das Erhöhungsverlangen formal sauber vor und stehen Ihnen zur Seite, wenn ein Mieter kündigt. Ein Angebot für die Mietverwaltung erstellen wir individuell nach einer Besichtigung. Mehr dazu unter Mietverwaltung.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 555c, 555e, 558, 558b, 559, 559b, 561, 568, 573 BGB

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.