Wer die Miete erhöht, sollte auch mit einer Kündigung rechnen. Das Gesetz gibt dem Mieter nach einer Erhöhung bis zur Vergleichsmiete oder nach Modernisierung ein eigenes Kündigungsrecht. Die Fristen sind kurz. Für Vermieter ist vor allem wichtig, dass die Erhöhung dann entfällt.
Wann das Sonderkündigungsrecht besteht
Das Recht besteht, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 BGB geltend macht (§ 561 Abs. 1 BGB). Gemeint sind die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und die Erhöhung nach Modernisierung. Erhöhungen der Betriebskostenvorauszahlungen, Staffeln oder Indexanpassungen nennt die Vorschrift nicht.
Eine Vereinbarung, die dieses Recht zum Nachteil des Mieters ausschließt oder einschränkt, ist unwirksam (§ 561 Abs. 2 BGB).
§ 558 BGB regelt die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, § 559 BGB die Erhöhung nach Modernisierung.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.
(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Die Fristen
Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung des Vermieters kündigen. Die Kündigung wirkt zum Ablauf des übernächsten Monats. Geht das Verlangen im Oktober zu, kann der Mieter also bis Ende Dezember kündigen. Kündigt er im Dezember, endet das Mietverhältnis Ende Februar.
- 10. Oktober 2026Mieterhöhungsverlangen geht zu
- 31. Dezember 2026Letzter Tag für die Sonderkündigung
- 28. Februar 2027Ende des Mietverhältnisses bei Kündigung im Dezember
- Bis zum AuszugBisherige Miete, keine Erhöhung
Die Wirkung: Die Erhöhung tritt nicht ein
Kündigt der Mieter, tritt die Mieterhöhung nicht ein (§ 561 Abs. 1 Satz 2 BGB). Bis zum Auszug zahlt er die bisherige Miete. Das gilt auch dann, wenn die Erhöhung nach dem Zeitplan schon vor dem Ende des Mietverhältnisses fällig geworden wäre.
Form der Kündigung
Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form (§ 568 Abs. 1 BGB). Anders als das Erhöhungsverlangen genügt eine E-Mail deshalb nicht. Eine nur per E-Mail erklärte Kündigung ist unwirksam, es sei denn, sie ist mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen.
Die schriftliche Form richtet sich nach § 126 BGB; sie kann nach § 126a BGB durch die elektronische Form mit qualifizierter elektronischer Signatur ersetzt werden.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.
Abgrenzung: Kündigung nach Modernisierungsankündigung
Schon nach Zugang einer Modernisierungsankündigung kann der Mieter außerordentlich kündigen (§ 555e BGB). Diese Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Ankündigung folgt. Sie wirkt ebenfalls zum Ablauf des übernächsten Monats. Nach der späteren Erhöhungserklärung besteht zusätzlich das Recht aus § 561 BGB.
§ 555c Abs. 4 BGB nimmt Maßnahmen mit nur unerheblicher Einwirkung und unerheblicher Mieterhöhung von der Ankündigungspflicht aus.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Nach Zugang der Modernisierungsankündigung kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.
(2) § 555c Absatz 4 gilt entsprechend.
Kündigung bis Ende des Monats nach Zugang der Ankündigung, Wirkung zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 555e BGB).
Kündigung bis Ende des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung, Wirkung zum Ablauf des übernächsten Monats; Erhöhung entfällt (§ 561 BGB).
Was Vermieter bedenken sollten
Rechnen Sie vor einer Erhöhung durch, was ein Auszug kosten würde: Leerstand, Renovierung und Neuvermietung. In den Gemeinden der Mieterschutzverordnung begrenzt zudem die Mietpreisbremse die neue Miete. Wir helfen Ihnen, die Erhöhung und ihre Folgen realistisch einzuschätzen.
- Sonderkündigungsrecht nach Erhöhungen gemäß § 558 und § 559 BGB.
- Kündigung bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang, Wirkung zum Ablauf des übernächsten Monats.
- Kündigt der Mieter, tritt die Mieterhöhung nicht ein.
- Die Kündigung braucht die Schriftform; eine E-Mail genügt nicht.
Häufige Fragen
Muss der Mieter nach einer Kündigung wegen Mieterhöhung die höhere Miete zahlen?
Nein. Kündigt der Mieter nach § 561 BGB, tritt die Mieterhöhung nicht ein. Er zahlt bis zum Ende die bisherige Miete.
Rechtsgrundlage: § 561 Abs. 1 Satz 2 BGB
Gilt das Sonderkündigungsrecht auch bei einer Indexmiete?
§ 561 BGB nennt nur Erhöhungen nach § 558 und § 559 BGB. Eine Indexanpassung nach § 557b BGB ist dort nicht genannt.
Rechtsgrundlage: § 561 Abs. 1 BGB
Rechtsgrundlage: §§ 555e, 558, 559, 561, 568 BGB
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
